TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires
délivrées le:

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18° chambre
1ère section

N° RG 24/14634
N° Portalis 352J-W-B7I-C6LHL

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :
29 Novembre 2024

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. DAVID 26
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Maxime ROUAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P559

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [S]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Me Philippe VERDIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1680

Décision du 24 Septembre 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 24/14634 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LHL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier,

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2026, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 14 août 1996, Mme [J] [N] a donné à bail commercial à M. [T] [S] des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] dans le [Localité 3] à compter du 1er octobre 1995.

Par acte sous seing privé du 3 décembre 1998, M. [T] [S] a cédé à M. [Q] [S] le fonds de commerce de brasserie exploité dans les locaux loués en ce compris le droit au bail.

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2000, la destination des lieux a été définie comme l’activité de : « vente de toutes matières, produits, tissus destinés à l’habillement, l’ameublement, la décoration à l’exclusion de toute autre destination ».

Ledit bail a été renouvelé entre les parties, feue [J] [N] aux droits de laquelle vient la S.C.I. David 26 et M. [Q] [S], par acte sous seing privé du 12 octobre 2015 pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2014 avec échéance au 31 décembre 2022.

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit : « au rez-de-chaussée, à droite de l’entrée de l’immeuble, un local commercial constitué d’une boutique sur rue et cour, d’une surface de 48,70 m² avec au-dessus une pièce à laquelle on accède par un petit escalier intérieur, d’une surface de 12,60 m² (…), deux caves et un petit caveau, situés au sous-sol d’une surface totale de 26,10 m² ».

Par avenant en date du 20 octobre 2021, la destination du local a été définie comme l’activité de « Bar – Restaurant, vins et liqueurs ».

Par acte extrajudiciaire du 13 avril 2023, M. [Q] [S] a fait signifier à la S.C.I. David une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juin 2023,à la suite de laquelle, par acte extrajudiciaire en date du 28 juin 2023, la S.C.I. David 26 a fait signifier à M. [Q] [S] un congé avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 19 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a désigné Mme [U] [C] en qualité d’expert judiciaire aux fins de déterminer respectivement l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation statutaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport au greffe du tribunal le 4 novembre 2024.
Il estime le montant total de l’indemnité d’éviction à hauteur de 66 000 euros et le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due à compter du 1er juin 2023 à la somme de 25 737 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la S.C.I. David 26 a fait assigner M. [Q] [S], sollicitant la fixation du montant de l’indemnité d’éviction à la somme totale de 66 000 euros et le montant de l’indemnité d’occupation statutaire annuelle dont le preneur est redevable à compter du 1er juin 2023 à la somme de 32 368,50 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2025, la S.C.I. David 26 demande au tribunalde de :
– débouter M. [Q] [S] de toutes ses demandes fins et prétentions ;

– constater que M. [Q] [S] est redevable envers la S.C.I. David 26 d’une indemnité d’occupation d’un montant de 32 368,50 euros, à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;
– condamner M. [Q] [S] à verser à la S.C.I. David 26 ladite indemnité d’occupation, selon la périodicité applicable aux anciens loyers ;
– condamner M. [Q] [S] à verser à la S.C.I. David 26 la somme de 7 234,66 euros au titre des loyers et charges impayés ;
– fixer l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. David 26 à M. [Q] [S] au montant de 66 000 euros ;
– ordonner le versement de l’indemnité d’éviction d’un montant de 66 000 euros par la S.C.I. David 26 à M. [Q] [S] ;
– débouter M. [Q] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– condamner M. [Q] [S] au paiement des frais irrépétibles exposés par la S.C.I. David 26, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour un montant de 22769,46 euros ;
– condamner M. [Q] [S] aux entiers dépens ;
– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant tout recours éventuel et sans constitution de garantie.

Par conclusions notifiées par RPVA le 3 septembre 2025, M. [Q] [S] demande au tribunal de :
– déclarer la S.C.I. David 26 mal fondée en ses demandes ;
– débouter la S.C.I. David 26 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Par conséquent :
– dire et juger n’y avoir lieu à déplafonnement ;
– fixer l’indemnité d’éviction due par la S.C.I. David 26 à M. [Q] [S] au montant de 180 963,98 euros ;
– ordonner le versement de l’indemnité d’éviction d’un montant de 180 963,98 euros par la S.C.I. David 26 à M. [Q] [S] ;
– fixer l’indemnité d’occupation due à effet du 1er juin 2023 à la somme de 17.158 euros par an, en principal ;
– condamner la S.C.I. David 26 à M. [Q] [S] la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;
– rappeler l’exécution provisoire de droit.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025, l’audience de plaidoirie a été fixée le 12 mai 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail.

Sur l’indemnité principale

Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.

Si le fonds de commerce n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

Cette distinction peut, toutefois, se révéler d’un moindre intérêt si le fonds est déficitaire ou s’il ne dégage qu’une faible rentabilité, puisqu’il est de principe que sa valeur marchande est au moins égale à la valeur du droit au bail qui est également retenue pour déterminer la valeur de l’indemnité d’éviction lorsqu’elle prend le caractère d’une indemnité de transfert.

En l’espèce, l’expert a indiqué que la perte de fonds est l’hypothèse qu’il « conviendrait de privilégier » relevant qu’au cas particulier, l’éventualité « d’un transfert sur un local équivalent bénéficiant d’une visibilité similaire paraît peu probable, le bailleur ne proposant de plus, aucun local de substitution.»

Les parties ne contestent pas cette conclusion, de sorte qu’en application des dispositions de l’article L. 145-14, alinéa 2, du code de commerce, il y a lieu de constater que le refus de renouvellement entraînera la perte du fonds de commerce et que l’indemnité d’éviction prendra la forme d’une indemnité de remplacement.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’expert n’a pas privilégié l’analyse de la valeur marchande du fonds de commerce au regard de l’absence d’éléments comptables permettant d’avoir un recul nécessaire sur l’activité, et qu’il a déterminé le montant de l’indemnité principale par référence à valeur du droit au bail. Cette méthode recueille l’accord des parties, de sorte qu’il convient de déterminer cette valeur du droit au bail.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail se calcule usuellement par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

L’expert judiciaire estime la valeur du droit au bail à la somme de 55 000 euros dans le cas où il serait retenu un loyer de renouvellement déplafonné et à la somme de 123 000 euros dans celui où il serait retenu un loyer de renouvellement plafonné.

Mme [C] retient dans son rapport non contesté sur ce point que les locaux sont situés dans la [Adresse 4] à [Localité 3] dans le [Localité 3] qui est une très courte voie secondaire, face au [Adresse 5] et à la jonction du [Adresse 6], de la [Adresse 7] et de la [Adresse 8].

L’expert judiciaire indique que la [Adresse 4] présente les caractéristiques suivantes :
– une rue qui a pu être connue pour sa concentration de commerces de tissus lesquels ont tendance à disparaître sans que l’on assiste à l’émergence de nouvelles activités de nature à procurer à cette rue une identité de substitution ;
– une assez bonne desserte par les transports en commun (station de métro Anvers et arrêt de bus Anvers [Localité 11] distants de 150 mètres environ des locaux) ;
– l’implantation récente de quelques commerces de proximité qui marque l’amorce d’une lente mutation de son secteur.

L’expert conclut qu’il s’agit d’une voie de faible commercialité qui n’a plus le pouvoir de drainer une clientèle notamment en comparaison avec la [Adresse 9] qui lui est parallèle laquelle capte la majorité du flux touristique qui se rend à [Localité 7].

Les locaux dépendent d’un immeuble ancien, façade maçonnée peinte sous enduit avec un ravalement correct, élevé sur sous-sol avec un rez-de-chaussée, quatre étages droits et un cinquième étage mansardé.

Les locaux se composent comme suit :

Au rez-de-chaussée :
– une boutique en surélévation d’une marche située à droite de l’entrée de l’immeuble présentant un linéaire de façade de 7 mètres environ sur la [Adresse 4] ;
– une salle de restaurant avec 25 places assises environ avec un comptoir de bar sur la partie gauche et présence d’un pilier en façade et d’une porte desservant l’escalier ;
– un bloc sanitaire équipé d’un WC et d’un lave-mains sans éclairement naturel ;
– une cuisine dotée d’équipements professionnels sans éclairement naturel avec une porte d’accès ouvrant sur la cour de l’immeuble.

Au premier étage, accessible par un escalier malcommode d’une largeur de 0,50 mètres :
– une pièce éclairée par une fenêtre sur la [Adresse 4] équipée d’une cabine de douche, d’un WC et d’un lave-mains, sol revêtement plastique ;

Au sous-sol, accessible par une échelle de meunier à l’arrière du comptoir de bar :
– deux caves à usage de réserves, sol carrelé et plafond en voûtains de briques avec une hauteur sous plafond entre 2,25 à 2,40 mètres.

Mme [C] indique que les locaux présentent un assez bon état d’entretien apparent pour les surfaces accessibles à la clientèle et un état d’usage pour celles qui ne sont pas accessibles à la clientèle.

Elle retient une surface utile de 86,28 m² et une surface pondérée de 47,66m²P, estimations non contestées par les parties.

* Sur la valeur locative de marché

La valeur locative de marché est définie par la charte de l’expertise immobilière, comme correspondant à « une contrepartie financière annuelle susceptible d’être obtenue sur le marché de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de location.»

En tenant compte de la localisation des locaux au regard de l’activité exercée, de leurs caractéristiques et des références relevées en pages 14 et 15 de son rapport, Mme [C] a retenu une valeur locative de marché unitaire de base à la date de son rapport égale à 820 euros/m²P.
Elle conclut à une valeur locative de marché de base arrondie à hauteur de 39 000 euros par an (820 euros/m²P x 47,66 m²P).

La S.C.I. David 26 et M. [Q] [S] ne critiquent pas expressément la valeur locative unitaire de marché retenue par Mme [U] [C], dont ils font chacun mention dans leurs conclusions.

Par conséquent, il y a lieu de retenir une valeur locative de marché annuelle de 39 000 euros.

* Sur la valeur locative de renouvellement

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Cependant, l’article L. 145-34 dudit code instaure un plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé qui ne peut excéder les variations de l’indice prévu à cet article, sauf les cas dérogatoires qu’il précise, relatifs notamment à la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 permettant de déterminer la valeur locative.

Il est constant qu’en cas de modification notable de la destination des lieux en cours de bail, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé est justifié en application de l’article L. 145-33 du code de commerce.

Mme [C], à juste titre, ne se prononce pas sur la question du plafonnement du loyer dans l’hypothèse où la bailleresse aurait offert le renouvellement, eu égard à l’opposition des parties sur ce point en raison des effets de la déspécialisation plénière du 20 octobre 2021. Elle retient que si le loyer avait été plafonné, il aurait été fixé à la somme annuelle en principal de 16 645 euros et que si à l’inverse, il avait été déplafonné, il aurait été fixé à la somme annuelle en principal de 29 000 euros.

M. [Q] [S] conteste l’hypothèse du déplafonnement et soutient que le caractère notable de la modification doit être apprécié au regard de la première déspécialisation en date du 27 septembre 2000 et de la seconde du 20 octobre 2021, justifiée par le caractère non effectif de l’activité de vente de tissus, qui a eu pour effet de revenir à la destination du bail initial du 3 décembre 1998. Il en déduit que le plafonnement du loyer doit être retenu.

La S.C.I. David 26 soutient quant à elle que deux déspécialisations plénières sont bien intervenues au cours du bail et que le retour à la destination initiale ne change pas ce constat. Elle indique en outre que le locataire a exploité pendant 21 ans une activité de vente de tissus avant de solliciter un changement d’activité. Elle précise que le fait que l’activité ait été non effective est sans effet sur l’existence d’une déspécialisation. Elle considère donc que le déplafonnement du loyer a vocation à s’appliquer.

Il ressort de l’avenant au renouvellement de bail du 20 octobre 2021 que le bailleur a consenti par cet acte à la déspécialisation plénière du bail au bénéfice du preneur à compter du 1er janvier 2022. La position du locataire selon laquelle cette déspécialisation n’aurait eu pour effet que de revenir à la destination du bail initial conclu le 14 août 1996 ne saurait prospérer. En effet, le caractère notable de la modification des conditions d’exploitation s’apprécie au regard de la destination en vigueur au moment où intervient la déspécialisation, et non par référence à une destination antérieure. Ainsi, la circonstance que la nouvelle destination coïncide avec celle du bail initial est indifférente dès lors qu’une modification notable est bien intervenue en cours de bail. Au surplus, le caractère prétendument non effectif de l’activité de vente de tissus est sans incidence sur la réalité de la déspécialisation plénière qui a bien produit ses effets.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le tribunal retiendra donc une évolution notable de la destination des locaux, de sorte qu’il sera retenu une valeur du loyer en renouvellement déplafonnée.

Cette valeur locative de renouvellement se distingue de la valeur locative de marché en ce qu’elle tient compte non seulement des caractéristiques du local, et des clauses du bail, mais aussi d’éventuels facteurs de minoration ou de majoration du loyer et de l’historique entre bailleur et preneur, alors que la valeur locative de marché correspond au montant qui pourrait être obtenu d’un locataire désirant disposer de l’usage d’un bien dans le cadre d’un bail nouveau, aux conditions usuelles d’occupation pour la catégorie d’immeuble concernée en tenant compte notamment de la libre volonté du locataire et du propriétaire et d’une libre négociation préalablement à la conclusion du contrat.

Pour évaluer la valeur locative de renouvellement, Mme [U] [C] a retenu comme éléments de comparaison :
– 7 références concernant des nouvelles locations, pour des baux conclus entre 2020 et 2023, concernant les locaux situés dans le [Localité 3] ([Adresse 8], [Adresse 14], [Adresse 15]), relatifs à des activités de caviste / primeur / restaurant / supermarché / boulangerie / bar à bières / restauration rapide (KFC) recouvrant des surfaces pondérées de 28,75 m²P à 272,50 m²P, faisant état de loyers annuels unitaires pour certains décapitalisés se situant dans une fourchette de 25 200 euros à 130 000 euros pour les loyers purs.

La référence la plus basse (642 euros/m²P) porte sur un commerce à usage de bar à bières, d’une superficie de 143,25 m²P et à 700 mètres des locaux expertisés.

La référence la plus élevée (1.658 euros/m²P) concerne une boutique d’une superficie de 75,40 m²P à usage de boulangerie artisanale située à 600 mètres des locaux expertisés.

– 2 références de renouvellement amiable situées [Adresse 11] dans le [Localité 9] concernant des renouvellements intervenus en juin 2020 et en janvier 2021 relatives à des activités d’agence bancaire (Crédit Agricole) et de pâtisserie, recouvrant des surfaces pondérées de 206 m²P et de 18,75 m²P et faisant état de loyer annuel unitaire de 125 0000 euros et de 21600 euros.

– 3 références de renouvellement judiciaire situées dans le [Localité 9] ([Adresse 11], [Adresse 12]) concernant des renouvellements intervenus entre janvier 2016 et février 2018, relatives à des activités de décoration cadeaux / restaurant / salon de café, recouvrant des surfaces pondérées de 15 m²P à 105,60 m²P.

La référence la plus basse (650 euros/m²P) porte sur un commerce de décoration cadeaux, d’une superficie de 107,15 m²P), largement supérieure à celle des locaux sous expertise.

L’ensemble de ces références doit être retraité compte tenu des surfaces concernées, de l’emplacement des locaux, de l’existence de loyers décapitalisés et de la date d’effet du nouveau bail.

Compte tenu de ces termes de comparaison, en considération également de la faible commercialité des lieux loués, de l’assez bonne desserte du site par les transports en commun, des caractéristiques propres des locaux ci-dessus décrites, et notamment de l’importance du linéaire de façade par rapport à la superficie des locaux, de l’activité autorisée par le bail, de la configuration rationnelle des surfaces, de la qualité de construction ordinaire de l’immeuble, il sera retenu une valeur locative unitaire annuelle en renouvellement, telle que fixée par l’expert judiciaire et proposée par les bailleurs, à hauteur de 600 euros/m2P.

Le tribunal retiendra donc une valeur locative annuelle de renouvellement de 29 000 euros HT HC selon le calcul suivant : 47,66 m²P x 600 euros = 28 596 euros arrondis à 29 000 euros HT et HC.

* Sur le différentiel de loyer, le coefficient multiplicateur et la valeur finale du droit au bail

Il ressort de ce qui précède que l’économie de loyer annuelle ressort à 10 000 euros (39.000 euros – 29 000 euros).
A ce montant l’expert judiciaire applique un coefficient multiplicateur de 5,5, qui n’est pas contesté par les parties et est justifié par l’emplacement et de la situation des locaux.

La valeur du droit au bail, à laquelle sera fixé le montant de l’indemnité d’éviction principale s’établit donc à la somme de 55 000 euros HT HC.

Sur les indemnités accessoires

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, cette liste des frais accessoires n’étant pas limitative.

L’expert judiciaire dans son rapport a procédé aux chiffrages des indemnités accessoires comme suit :
– indemnité de remploi : 5 500 euros
– frais de déménagement : 500 euros
– frais d’agencement non amortis : laissés à l’appréciation du tribunal
– frais de réinstallation : néant
– trouble commercial : 3 000 euros
– frais divers : 2 000 euros.

* Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont des frais destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu’il devra débourser à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau titre locatif et, notamment, des droits de mutation, des honoraires de transaction et des frais juridiques.

Il est constant qu’il appartient au bailleur qui s’oppose au paiement de cette indemnité, de rapporter la preuve que le preneur ne se réinstallera pas.

L’expert évalue cette indemnité à la somme totale de 5 500 euros, proportionnellement au montant de l’indemnité principale d’éviction (10 %).

Le bailleur et le locataire ne s’opposent pas à cette méthode de calcul.

Compte tenu de la valeur du droit au bail retenue et conformément à l’usage, il sera retenu une indemnité forfaitaire de 10 % de l’indemnité principale.

Les frais de remplois seront donc évalués à la somme de 5 500 euros.

* Sur les frais de déménagement

Les frais de déménagement correspondent aux frais engagés pour le transfert du matériel et de la marchandise demeurant la propriété de la société preneuse.

L’expert judiciaire a chiffré cette indemnité à la somme forfaitaire de 500 euros, en relevant que seuls les effets personnels de l’exploitant peuvent faire l’objet d’une indemnisation à ce titre.

Les parties s’entendent sur cette somme.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité accessoire de M. [Q] [S] au titre des frais de déménagement à la somme de 500 euros.

* Sur les frais d’agencement non amortis
M. [Q] [S] soutient qu’il y a lieu de réintégrer les frais qu’il a déboursés pour agencer le local suite au changement de destination (8.267,05 euros + 11.696,93 euros) ainsi que le prêt qu’il a dû souscrire à hauteur de 20 000 euros. Il fait valoir que ces sommes, engagées en 2022 l’ont été à perte en raison de l’éviction.

La S.C.I. David 26 considère que les travaux d’adaptation n’ont pas réellement transformé l’emplacement ou le potentiel commercial du local. Selon lui, ces travaux restent en adéquation avec ce qui serait attendu pour un changement d’activité et ne justifient pas d’une indemnité supérieure. Il souligne qu’aucune facture relative à l’intervention d’entreprises n’a été communiquée par le preneur. Il estime que ces sommes sont donc injustifiées.

L’expert judiciaire mentionne les deux tableaux récapitulatifs non certifiés par l’expert-comptable des dépenses réalisées par M. [Q] [S] pour l’adaptation des locaux respectivement intitulés « achat matériel installation [Adresse 4] 2022 » et « montant des travaux pour le [Adresse 4] 2022 ».

Mme [C] propose d’écarter le premier tableau au motif qu’il ne concerne que des achats de mobilier, vaisselle, petit électroménager ou décoration. Elle précise que le second tableau semble correspondre à des achats de fournitures auprès de magasins spécialisés sans que la nature des dépenses ne soit explicitée, pas plus que le fait que les montants soient HT ou TTC. Elle souligne en outre qu’aucune facture n’est produite. Par ailleurs, s’agissant du prêt contracté auprès de la BNP Paribas pour la réalisation des travaux d’aménagement, elle considère qu’il ouvre droit à indemnisation au titre d’une éventuelle pénalité pour un remboursement par anticipation ou à défaut au titre du remboursement des intérêts dus jusqu’à l’échéance fixée au 15 mars 2026.

Il ressort du premier tableau versé aux débats que M. [Q] [S] aurait dépensé la somme de 8.267,05 euros en 2022 pour l’achat de divers objets (four pizza, sèche mains, guirlandes, congélateur…). Il résulte du second tableau qu’il aurait effectué des travaux dans les locaux à hauteur de 11.669,93 euros par le biais de commandes auprès de diverses enseignes (Castorama, Brico Dépôt, Leroy Merlin…).

Cependant, force est de constater qu’en l’absence de toute facture produite aux débats, il n’est pas démontré que ces sommes ont effectivement été engagées par le locataire, ni leur allocation précise ainsi que les travaux concrètement réalisés compte tenu du manque de précision des tableaux récapitulatifs.

S’agissant du prêt contracté auprès de la BNP Paribas le 8 mars 2022, la production du seul tableau de remboursement dudit prêt ne permet pas davantage d’établir qu’il ait été souscrit pour les besoins de réaménagement du local.
Dans ces conditions, les demandes du locataire formulées au titre des frais d’agence non amortis du local à la suite du changement d’activité seront rejetées.

* Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l’arrêt d’exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l’indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale.
L’expert a évalué ce poste de préjudice à trois mois d’EBE moyen, soit à la somme forfaitaire de 3.000 euros.

Au regard de la non-contestation des parties sur cette analyse de l’expert judiciaire, il sera alloué à M. [Q] [S] une indemnité justement fixée par l’expert, comme il est d’usage, à trois d’EBE moyen soit la somme de 3 000 euros.

* Sur les frais divers

Ces frais correspondent aux montants engagés pour les formalités liées au registre du commerce, aux consultations juridiques, aux frais de correspondance et aux autres frais divers.

L’expert judiciaire a retenu une somme forfaitaire de 2.000 euros et les parties s’accordent sur ce chiffrage.

Cette somme de 2 000 euros telle que chiffrée par l’expert judiciaire sera donc retenue.

Conclusion sur le montant total de l’indemnité d’éviction

Au regard des observations susvisées, l’indemnité d’éviction due à M. [Q] [S] s’élève à la somme totale de 66 000 euros se décomposant comme suit :
* Indemnité principale : 55 000 euros
* Indemnités accessoires :
° Frais de remploi : 5 500 euros
° Frais de déménagement : 500 euros
° Trouble commercial : 3 000 euros
° Frais divers : 2 000 euros

Sur l’indemnité d’occupation statutaire à compter du 1er juin 2023

En vertu de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, égale à la valeur locative de renouvellement déplafonnée.

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

En l’espèce, l’expert retient une valeur locative unitaire renouvellement, ainsi que rappelé supra, de 600 euros par m²P, soit la somme annuelle de 28 596 euros. L’expert judiciaire propose un abattement de précarité de 10% (2 859 euros), soit une indemnité d’occupation statutaire estimée, après abattement, à la somme annuelle de 25 737 euros hors taxes et hors charges au 1er juin 2023.

Le preneur considère que l’abattement de précarité doit être porté à 40% eu regard à l’attitude du bailleur qui aurait, selon lui, limité la pleine jouissance des locaux et entraîné l’incessibilité du fonds de commerce. Il estime que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme annuelle de 17.158 euros hors taxes et hors charges.

Le bailleur, qui s’était pourtant rangé à l’avis de l’expert pour la fixation du montant de la valeur locative de renouvellement dans le cadre de l’estimation du droit au bail, soutient pour chiffrer l’indemnité d’occupation qu’il convient de faire une moyenne entre la valeur locative estimée à 39 000 euros dans le cadre d’une expertise amiable non contradictoire établie à sa requête et celle déterminée par l’expert judiciaire. La S.C.I. David 26 en déduit que l’indemnité d’occupation doit être fixée à la somme annuelle de 32 368,50 euros hors taxes et hors charges. Le bailleur conteste en outre les accusations quant à son attitude affirmant qu’aucun élément ne peut justifier la majoration du taux de précarité.

En l’espèce, et ainsi qu’il a déjà été jugé supra, il convient de retenir une valeur locative unitaire en renouvellement de 600 euros/m2P, soit pour une surface pondérée de 47,66 m2P une valeur annuelle de base de 25 596 euros.

Il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que l’attitude du bailleur aurait limité la jouissance des locaux ou fait obstacle à la cessibilité du fonds. A ce titre, le compte-rendu du passage aux urgences de M. [Q] [S] le 29 juillet 2024 versé aux débats par ce dernier ne démontre ni la prétendue agressivité du bailleur qu’il allègue, ni le lien de causalité entre ce comportement allégué et une quelconque entrave à l’exploitation de son fonds.
Dès lors, il ne s’évince pas des éléments du dossier qu’une majoration de l’abattement de précarité à hauteur de 40 % soit justifiée.

Il sera donc retenu un abattement de 10% tel que justement apprécié par l’expert judiciaire et conforme aux usages.

Le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juin 2023 par le preneur au bailleur sera donc fixé à la somme