TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/07382 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HN4W

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1] [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Mme [Z] (Salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [B] [G] épouse [W]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [W]
demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

A l’audience du 25 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé du litige et de la procédure :

Par acte sous seing privé en date du 2 novembre 2023, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a consenti à Madame [B] [G] épouse [W] et Monsieur [U] [W] (ci-après « époux [W] ») un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 5] – à [Localité 2]. Ce bail a été consenti moyennant un loyer mensuel initial de 399,59 euros outres les charges.

Un dépôt de garantie de 399,59 euros a été versé.

Par constat contradictoire du 8 novembre 2023, un état des lieux entrant a été établi.

Par courrier recommandé du 5 mars 2025 reçu le 12 mars 2025, les époux [W] ont donné congé. Le 14 avril 2025, un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025 déposé à étude, la société [Adresse 6] a assigné les époux [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 1.742,45 euros au titre d’impayés de loyers et de réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2025, outre les entiers dépens et la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties :

A l’audience, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE, par l’intermédiaire de son représentant, se réfère aux termes de son assignation et maintient l’ensemble de ses demandes comme suit :
Condamner les époux [W] à lui payer la somme de 842,04 euros avec intérêts légaux au titre d’un reliquat de loyer et charges impayés, Condamner les époux [H] à lui payer la somme de 1.300 euros avec intérêts légaux au titre des frais de remise en état, Condamner les époux [H] aux dépens avec intérêts légaux,Condamner les époux [H] à lui verser la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Au soutien de sa demande de paiement des arriérés de loyers et charges, la demanderesse, se fondant sur un décompte locatif actualisé au jour de la sortie des lieux, fait valoir que les époux [W] lui sont redevables de la somme de 263,34 euros au titre des loyers impayés ainsi que de la somme de 578,70 euros correspondant à une régularisation des charges d’eau froide – eau chaude et chauffage collectif du 8 novembre 2023 au 12 avril 2025, soit un montant total de 842,04 euros.

Au soutien de sa demande de paiement des réparations locatives, la société bailleresse, se fondant sur une comparaison entre l’état des lieux entrant et l’état des lieux sortant, invoque que des dégradations locatives sont imputables aux locataires et que le prix de remise en état du logement s’élève à la somme de 1.300 euros se détaillant comme suit : 242 euros de remplacement d’un meuble de l’évier, 162,05 euros de remplacement du combiné de l’interphone, 21,45 euros de serrurerie et 874,51 euros de travaux de peinture, soit un montant total de 1.300 euros.

A l’audience, les époux [W] ne sont ni comparants ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera rendu par défaut.

Sur la demande en paiement au titre de la dette de loyers et de charges :

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu du bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article 1231-7 du code civil, en toute matière la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, la société [Adresse 6] produit un relevé de compte actualisé au 22 juin 2026 qui fait état que les époux [W] sont débiteurs de la somme de 263,34 euros suivant facture locative impayée couvrant la période du 1er avril 2025 au 12 avril 2025. Par ailleurs, la société demanderesse verse aux débats la facturation des charges qui fait état des régularisations suivantes pour un montant total de 578,70 euros se décomposant comme suit :
Chauffage collectif pour les périodes du 08/11/2023 au 12 avril 2025 : 346,79 euros, Eau froide pour la période du 01/01/2025 au 12/04/2025 : 107,54 euros, Eau chaude pour la période du 01/01/2025 au 12/04/2025 : 124,37 euros.
Les époux [W], non comparants ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Cependant, il ressort du décompte produit ainsi que du relevé de compte actualisé que la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE est détentrice du dépôt de garantie d’un montant de 399,59 euros versé par les époux [W] lors de leur entrée dans les lieux. Cette somme devra donc être imputée sur la dette locative précitée.

À la date du 12 avril 2025, les locataires étaient donc redevables au titre des loyers et des charges locatives de la somme de 842,04 euros avant déduction de la somme de 399,59 euros inhérente au dépôt de garantie, soit une somme définitive de 442,45 euros.

Par conséquent, les époux [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 442,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. En effet, cette somme ne saurait porter intérêts depuis le 12 avril 2025, date à laquelle les locataires n’avaient même pas connaissance de ce dont ils étaient éventuellement redevables.

Sur les réparations locatives :

Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1755 du même code ne réitère qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ce principe est repris par les dispositions spécifiques au bail d’habitation, article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, qui disposent que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le locataire doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives.

Les dégradations peuvent notamment être établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie s’ils sont établis contradictoirement.

La vétusté, c’est-à-dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps dont les conséquences ne peuvent être supportées par le locataire, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement. Il convient de rappeler en effet que les lieux se dégradent naturellement avec leur usage normal et que la réparation des dégradations imputables à la vétusté incombe au propriétaire, même s’il s’agit de réparations locatives.

L’indemnisation du bailleur au titre des dégradations et réparations locatives n’est pas subordonnée à la preuve par celui-ci de l’exécution des travaux dont il demande réparation, ni à celle du paiement des travaux de réparation.

La société [Adresse 6] produit l’état des lieux entrant du 8 novembre 2023 ainsi que l’état des lieux de sortie effectué le 12 avril 2025, accompagnés de leurs annexes photographiques. Il est, en outre, constant que ces deux états des lieux ont été effectués contradictoirement en présence du bailleur et des locataires.

La comparaison de ces états des lieux fait apparaitre qu’à l’entrée dans les lieux, le logement se trouvait, dans son ensemble, en bon état, voire à l’état neuf, à l’exception des revêtements des sols de la chambre 2, de l’entrée et de la salle de séjour, pour lesquels un état d’usage est relevé.

En revanche, lors de l’état des lieux de sortie, sont notamment relevés l’absence de plusieurs clés et d’un badge, des dégradations affectant le meuble sous l’évier de la cuisine, les papiers peints de l’entrée, du couloir de la chambre 3 et de la salle de séjour ainsi que l’interphone.

Aux fins de justification des sommes réclamées au titre des dégradations locatives, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit plusieurs factures détaillant les indemnités de réparations locatives sollicitées se décomposant comme suit :
Remplacement meuble de l’évier 100×60 pour un montant de 242 euros ; Travaux de remplacement et pose du papier peint de la chambre 3 (613,15 euros), du couloir (72,18 euros) et de l’entrée (72,18 euros) pour un montant total de 757,51 euros ; Réfection du sol de la cuisine pour un montant 116,59 euros ; Travaux de serrurerie pour un montant de 21,45 euros ; Remplacement de l’interphone pour un montant de 162,05 euros.
En l’espèce, s’agissant en premier lieu du remplacement du meuble sous l’évier, il résulte de la comparaison des états des lieux que celui-ci est mentionné comme étant dégradé, l’état des lieux sortant comportant comme observation « la porte attachée ». Toutefois, cette mention, à elle seule, ne permet pas de caractériser avec suffisamment de précision la nature, l’étendue et la gravité des dégradations affectant le meuble. Par ailleurs, le bon de commande produit par la société bailleresse prévoit le remplacement « complet » du meuble de la cuisine, sans qu’aucun élément versé ne justifie de l’impossibilité d’une réparation partielle ou d’un simple remplacement de la porte. En l’absence de pièces établissant que l’état du meuble rendait nécessaire son remplacement intégral, la dépense invoquée n’apparaît pas justifiée dans son principe ni proportionnée à la dégradation constatée. La demande présentée sur ce point sera donc, en conséquence, rejetée.

Concernant les travaux de remplacement des papiers peints, l’état des lieux de sortie mentionne que ceux-ci sont tachés et ébréchés. Les photographies versées aux débats confirment la présence de nombreuses traces noires sur les murs de la chambre 3 et du couloir, ainsi que le décollement d’une partie du papier peint de l’entrée. Ces dégradations excèdent manifestement l’usure normale résultant d’un usage conforme des lieux et rendent nécessaire la remise en état des murs précités. Les travaux de remplacement du papier peint, facturés pour un montant total de 757,51 euros, apparaissent ainsi nécessaires et proportionnés à l’importance des désordres constatés. Dès lors que ces dégradations sont imputables aux locataires, ceux-ci seront condamnés à verser à la société [Adresse 6] la somme de 757,51 euros au titre des réparations locatives.

S’agissant de la réfection du sol de la cuisine, il ressort de l’état des lieux de sortie que ceux-ci sont dégradés. Par ailleurs, les photographies produites à l’appui mettent en avant une dalle détachée ainsi que plusieurs trous dans le sol. Si le seul détachement d’une dalle du sol ne justifierait pas, à lui seul, la nécessité d’une réfection de sa totalité, il en est différemment d’un sol dont les dégradations sont matérialisées par plusieurs trous de tailles variables. En outre, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée qui mentionnait un sol neuf établit que ces dégradations sont intervenues au cours de l’occupation des lieux et, en tout état de cause, dépasse l’usure normale des choses résultant d’une utilisation conforme du bien. Dès lors la réfection du sol constitue une dépense nécessaire et le montant de 116,59 euros réclamé par la société bailleresse est proportionné aux travaux. Cette somme sera, en conséquence, mise à la charge des époux [W].

Pour finir, s’agissant des travaux de serrurerie et du remplacement de l’interphone, les états des lieux permettent d’établir que quatre clés et un badge sont manquants lors de la sortie. Il est également constaté que l’interphone est brisé – ce qui est confirmé par la photographie annexée. Dès lors ces dégradations sont ainsi établies par les pièces produites et sont imputables aux locataires. Aussi, ils seront condamnés à verser les sommes de 21,45 euros s’agissant des réparations de serrurerie et 162,05 euros pour l’interphone.

En conséquence, les époux [W] seront condamnés à verser à la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme totale de 1.057,60 euros avec intérêts au taux légal. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision. En effet, cette somme ne saurait porter intérêts depuis le 12 avril 2025, date à laquelle les locataires n’avaient même pas connaissance de ce dont ils étaient éventuellement redevables.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [W], partie perdante au procès, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [B] [G] épouse [W] et Monsieur [U] [W] à verser à la S.A. [Adresse 6] la somme de QUATRE CENTS QUARANTE DEUX EUROS ET QUARANTE CINQ CENTIMES (442,45 euros) avec intérêts légaux à compter du présent jugement au titre des arriérés de loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [G] épouse [W] et Monsieur [U] [W] à verser à la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de MILLE CINQUANTE SEPT EUROS ET SOIXANTE CENTIMES (1.057,60 euros) avec intérêts légaux à compter du présent jugement au titre de la réparation des dégradations locatives ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [G] épouse [W] et Monsieur [U] [W] aux dépens ;

DEBOUTE la S.A. [Adresse 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,