TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2026

Minute n° :

N° RG 25/06900 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HM6E

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A [Adresse 1] [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Mme [X] (salariée) munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [M] [U] [W]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Laure MASSIERA, avocat au barreau d’ORLEANS, substituée par Me Camille BURGEVIN, avocat au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 25 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé du litige et de la procédure :

Par acte sous seing privé en date du 12 août 2021 prenant effet le 25 août 2021, la société [Adresse 2] a consenti à Monsieur [G] [W] un bail d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 451,49 euros outre les charges.

Par constat du 25 août 2021, un état des lieux d’entrée a été établi et un dépôt de garantie d’un montant de 451,49 euros a été versé.

Le 30 janvier 2025, M. [W] a donné congé, et le 5 mars 2025 un état des lieux de sortie contradictoire a été établi.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2025 déposé à étude, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE a assigné M. [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.885,37 euros correspondant aux frais de remise en état du logement ainsi qu’au reliquat des arriérés de loyers et charges avec intérêts à compter de l’état des lieux de sortie ; outre la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2026.

Prétentions et moyens des parties :

A l’audience, la société [Adresse 2], par l’intermédiaire de son représentant, sollicite le bénéficie de son assignation et actualise la dette locative comme suit :
741,43 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’état des lieux de sortie, 2.594,86 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’état des lieux de sortie,100,57 euros au titre de la régulation d’eau avec intérêts au taux légal à compter de l’état des lieux de sortie,
Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés, la société demanderesse fait valoir qu’il existe un reliquat de 842 euros se décomposant en une régulation des charges d’eau froide à hauteur de 100,57 euros et des impayés de loyers pour un montant de 741,43 euros.

Concernant la demande de paiement au titre des réparations locatives, la société demanderesse invoque que l’état des lieux de sortie fait apparaitre un défaut d’entretien ainsi qu’un état de dégradation dans lequel l’appartement a été restitué, le rendant impossible à la location et la contraignant à effectuer des travaux de remise en état pour un coût total de 2.594,86 euros.

A l’audience, M. [W], représenté par son avocat et se référant à ses écritures, sollicite du tribunal le rejet des demandes de la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE.

Au soutien de ses prétentions, le défendeur se fondant sur les articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, fait valoir qu’il appartient à la société demanderesse de démontrer pour chaque poste réclamé l’existence d’une dégradation précise, la différence entre les états des lieux d’entrée et de sortie, le caractère locatif, nécessaire et proportionné de la réparation et de son coût, ainsi que la prise en compte de la vétusté. A ce titre, il soutient que la société demanderesse ne peut réclamer que des réparations qui lui sont strictement imputables et ne peut solliciter ni sa condamnation à financer une remise à neuf du logement, ni à supporter des travaux relevant de l’usure normale, de l’ancienneté des matériaux ou d’anomalies déjà présentes. En outre, il soutient que des dégradations invoquées par la bailleresse figurent dans l’état des lieux d’entrée et ne peuvent donc lui être imputables sauf à démontrer que celles-ci correspondent à une dégradation locative et non à l’usage normal du logement. Pour finir, il invoque la disproportion de certains travaux par rapport à la dégradation effectivement constatée.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative :

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu du bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article 1231-7 du code civil, en toute matière la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, la société [Adresse 2] produit un décompte des sommes dues arrêté au 15 juin 2026 aux termes duquel elle évalue sa créance à la somme de 741,43 euros au titre des loyers impayés et 100,57 euros au titre de la régularisation des charges d’eau, soit un montant total de 842 euros.

M. [W], représenté à l’audience, ne produit aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe ni le quantum de la créance dont se prévaut la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE.

Il ressort du relevé de compte actualisé au 15 juin 2026 que M. [W] reste débiteur de la somme de 741,43 euros correspondant à la facture du 31 mars 2025 demeurée impayée. Par ailleurs, la société demanderesse verse aux débats la facturation des charges, qui fait état, pour la période courant du 1er janvier 2025 au 28 février 2025, d’une régularisation de la consommation d’eau froide pour un montant de 147,26 euros, après déduction des provisions appelées à hauteur de 46,69, soit un solde de 100,57 euros restant dû.

Cependant, il ressort du décompte produit ainsi que du relevé de compte actualisé que la société [Adresse 2] est détentrice du dépôt de garantie versé par M. [W] d’un montant de 451,49 euros. Il est également établi qu’elle a perçu un versement volontaire de celui-ci d’un montant de 100 euros le 17 avril 2025, ainsi qu’un rappel d’allocations de logement d’un montant de 158,99 euros le 20 janvier 2026. Ces sommes dont le montant total s’élève à 710,48 euros devront donc être déduites de la dette locative.

A la date du 28 février 2025, le locataire était donc redevable au titre des loyers et charges locatives de la somme de 842 euros avant déduction de la somme de 710,48 euros susvisée, soit un montant total restant dû de 131,52 euros.

741,43€ (loyers impayés) + 100,57€ (régularisation d’eau) – 451,49€ (dépôt de garantie) – 158,99€ (allocations logement) – 100€ (versement volontaire) = 131,52€

Par conséquent, M. [W] sera condamné au paiement de la somme de 131,52 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision. En effet, cette somme ne saurait porter intérêts depuis le 28 février 2025, date à laquelle le locataire n’avait même pas connaissance de ce dont il était éventuellement redevable.

Sur les réparations locatives :

Selon l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1755 du même code ne réitère qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Ce principe est repris par les dispositions spécifiques au bail d’habitation, article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, qui disposent que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le locataire doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives.

Les dégradations peuvent notamment être établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie s’ils sont établis contradictoirement.

La vétusté, c’est-à-dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps dont les conséquences ne peuvent être supportées par le locataire, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement. Il convient de rappeler en effet que les lieux se dégradent naturellement avec leur usage normal et que la réparation des dégradations imputables à la vétusté incombe au propriétaire, même s’il s’agit de réparations locatives.

L’indemnisation du bailleur au titre des dégradations et réparations locatives n’est pas subordonnée à la preuve par celui-ci de l’exécution des travaux dont il demande réparation, ni à celle du paiement des travaux de réparation.

En l’espèce, la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE produit l’état des lieux entrant du 25 août 2021 et l’état des lieux sortant du 5 mars 2025 avec photographies à l’appui. Ces deux états des lieux ont été effectués contradictoirement en présence du propriétaire et du locataire.

La comparaison de ces états des lieux fait état que :

Lors de l’entrée dans les lieux, ceux-ci étaient en bon état mais il était relevé au niveau de la cuisine une cassure sur le meuble, une fissure sur le plafond, de la peinture écaillée ou différente sur les murs et radiateurs ; au niveau de la salle bain des taches sur les bouches ; au niveau de la salle de séjour un choc sur le papier peint et sur les plinthes ; et dans les toilettes des bouches tachées et fissurées.

Lors de l’état des lieux de sortie, il est relevé de manière générale de fortes dégradations, notamment un état de saleté généralisé dans toutes les pièces, de nombreuses taches sur les murs, sur le sol et des éléments du mobilier cassés ou ébréchés nécessitant un remplacement outre une fuite du robinet dans la cuisine ainsi que des moisissures sur les joints ou sur les murs.

Il ressort du détail pièces par pièces de l’état des lieux de sortie, hors éléments présents à l’état des lieux d’entrée :

Chambre 1 : fenêtre dégradée (poignée et manivelle cassées), placards sales (portes, rail, moquette), plafond taché, murs tachés, traces de peinture sur les plaintes, porte écaillée et vitres sales.
Cuisine : bouches sales, fuite du robinet sous l’évier, chaudière sale, équipements électriques sales, traces de calcaire dans l’évier, absence de bouchon dans l’évier, traces dans l’évier, siphon sale, fenêtre sale, plafond taché, sol taché, vitre sales.
Entrée : plafond et murs tachés, fissure au plafond, éclat au sol.
Salle de bain : éclat rouillé autour du robinet, absence de bouchon à la baignoire, joint de la baignoire moisi et taché, tablier de la baignoire ébréché, bouches tachées, joint du lavabo taché et moisi, miroir abîmé nécessitant un remplacement, porte avec deux traces, peinture écaillée sur le radiateur.
Salle de séjour : manivelle de la fenêtre cassée, moisissure sur deux murs, taches sur un mur, douze trous autour de la fenêtre, éclats sur les plinthes, vitres sales.
Au titre de ces défauts d’entretien et dégradations invoqués, la société [Adresse 2] produit quatre factures au titre des indemnités de réparation locatives à la charge du locataire se détaillant comme suit :

Chambre 1 : portes palières et placard (112,95 euros) ; pose et fourniture du papier peint des murs (613,41 euros) ; peinture boiserie (25,05 euros) ; peinture plafond (132,47 euros) ; sol PVC (46,32 euros) ; pour un montant total de 930,20 euros.
Cuisine : fourniture et pose de 9 prises de courants (281,40 euros), d’une applique de classe II (84,48 euros) ; remplacement de l’alimentation de gaz cuivre (40,15 euros), peinture du plafond (91,36 euros) ; pour un montant total de 533,03 euros.
Salle de séjour : mise en jeu porte palière (52,80 euros), fourniture et pose d’une prise de courant (31,32 euros), décollage-fourniture-pose du papier peint (628,27 euros), peinture des murs (8,61 euros) ; pour un montant total de 721 euros.
Salle de bain : fourniture et pose d’une baignoire (174,90 euros), de l’habillage baignoire (39,90 euros), peinture boiserie (4,63 euros), peinture radiateur tuyauterie (32,29 euros), peinture plafond (45,68 euros) ; soit un montant total de 297,40 euros.
Hall : clé de proximité pour un montant de 8,63 euros.
Nettoyage appartement : 138 euros.
En l’espèce, s’agissant tout d’abord des sols, l’état des lieux de sortie constate la présence de « taches ». Une telle mention ne saurait, à elle seule, justifier la nécessité de la réfection complète des revêtements. Au demeurant, il résulte du courriel adressé le 15 juillet 2025 par la société 3F CENTRE VAL DE LOIRE à M. [W] que les sols tachés sont comptabilisés au titre des frais de nettoyage « Concernant la facturation du nettoyage du logement, dans votre état des lieux de sortie il est à de multiples reprises vitres sales, et des sols tachés. Nous maintenons en conséquence la facturation d’un montant de 138 euros ». Le remplacement intégral des revêtements de sol procède ainsi d’une intervention disproportionnée excédant des réparations locatives qui seraient imputables au locataire. En revanche, l’état général du logement – ce qui ressort notamment des photographies produites – justifiait un nettoyage approfondi. Les frais correspondants, d’un montant de 138 euros, seront, dès lors, mis à la charge de M. [W].

S’agissant des équipements électriques, l’état des lieux de sortie mentionne que dans la cuisine un cache 32A ainsi qu’une prise de courant sont détachés du mur, et que dans la salle de séjour une prise de courant bouge. Il est également indiqué qu’un badge d’entrée est défectueux, ce dernier point étant admis par M. [W]. Il est ensuite mentionné pour chaque pièce que les autres équipements électriques sont en « bon état ». Dans ces conditions, la société demanderesse n’établit ni la nécessité du remplacement de dix équipements électriques ni le caractère proportionné de la dépense exposée à cette fin d’un montant total de 405,83 euros. En outre, la seule circonstance qu’une prise soit insuffisamment fixée ne suffit pas pour caractériser, en l’absence de tout élément technique, la nécessité de son remplacement intégral. Les photographies produites ne permettent pas davantage de retenir une telle nécessité. Les salissures affectant ces équipements étant déjà réparées au titre des frais de nettoyage, seul le remplacement du badge d’accès, pour un montant de 8,63 euros, présente le caractère d’une réparation locative imputable au locataire.

En ce qui concerne les travaux de gaz dans la cuisine, l’état des lieux de sortie constate que l’alimentation est dégradée et détachée du mur, ce que confirment les photographies produites. Si le locataire fait valoir qu’il n’utilisait pas cette installation, cette circonstance est sans incidence sur son obligation de restituer les lieux en bon état d’entretien dès lors que le désordre constaté affectait la sécurité de l’équipement. Le remplacement de l’alimentation en gaz, d’un montant de 40,15 euros, constitue ainsi une réparation rendue nécessaire par l’état des lieux et sera, en conséquence, mis à sa charge.

S’agissant des réparations locatives invoquées pour la salle de bain, l’état des lieux de sortie relève que le tablier fixe est ébréché, que les joints sont moisis et qu’un important éclat de rouille est présent autour de la robinetterie. Si la dégradation du tablier et le défaut d’entretien des joints sont imputables au locataire, les désordres affectant la baignoire – matérialisés par la rouille – procèdent, en revanche, de sa vétusté. Il n’est d’ailleurs pas contesté que cet équipement était ancien lors de l’entrée dans les lieux, ce qui ressort des échanges de mails entre le locataire et la bailleresse. Dès lors, le remplacement intégral de la baignoire incombe au bailleur. Seul le remplacement du tablier fixe, pour un montant de 39,90 euros, présente le caractère d’une réparation locative imputable au locataire qui sera mise à sa charge.

Concernant les travaux de peinture, les demandes afférentes aux sols ayant déjà été examinées au titre des frais de nettoyage, elles ne sauraient donner lieu à une seconde indemnisation. S’agissant de la chambre, les photographies ne permettent pas de constater les « taches » mentionnées à l’état des lieux de sortie et ne sont pas de nature à caractériser des dégradations justifiant une réfection totale des murs. Dans la cuisine, il ressort de l’état des lieux de sortie une fissure au centre du plafond. Or, la présence d’une fissure structurelle à cet endroit renvoie à la vétusté des lieux et, en tout état de cause, demeure une réparation de gros œuvre à la charge du bailleur. En revanche, l’état des lieux et les photographies établissent, la présence de moisissures, de nombreuses traces sur les murs ainsi que de douze trous autour des fenêtres dans la salle de séjour, dont le locataire reconnaît être à l’origine. Ces dégradations rendaient ainsi nécessaires les travaux de dépose du papier peint, de repose et de reprise des peintures. Leur coût, limité à 637,69 euros présente un caractère proportionné et sera donc intégralement retenu.

Enfin, l’état des lieux de sortie constate que les deux manivelles sont cassées et que les portes du placard fonctionnent défectueusement. Le locataire reconnaît être à l’origine de la détérioration des manivelles et ne conteste pas les désordres affectant les portes du placard, dont l’entretien relève de ses obligations locatives. Les réparations correspondantes, d’un montant de 167,75 euros, seront donc mises intégralement à sa charge.

En conséquence, M. [W] sera condamné à verser à la société [Adresse 2] la somme de 1032,12 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision. En effet, cette somme ne saurait porter intérêts depuis le 28 février 2025, date à laquelle le locataire n’avait même pas connaissance de ce dont il était éventuellement redevable.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à verser à la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de CENT TRENTE DEUX EUROS ET CINQUANTE ET UN CENTIMES (132,51 euros) avec intérêts légaux à compter du présent jugement au titre des arrières de loyers et charges ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à verser à la S.A. [Adresse 2] la somme de MILLE TRENTE DEUX EUROS ET DOUZE CENTIMES (1032,12 euros) avec intérêts légaux à compter du présent jugement au titre de la réparation des dégradations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] aux entiers dépens ;

DEBOUTE la S.A. 3F CENTRE VAL DE LOIRE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Le greffier Le juge des contentieux de la protection