TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me LEMAISTRE BONNEMAY
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me LEMAISTRE BONNEMAY

■

Charges de copropriété

N° RG 25/04204 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C7LQT

N° MINUTE :

Assignation du :
31 Mars 2025

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic ATRIUM GESTION,
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [G]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Valérie AVENEL, Vice-présidente, statuant en juge unique,
assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,
Décision du 24 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/04204 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LQT

DÉBATS

À l’audience du 03 Juin 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 24 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Q] [G] est propriétaire des lots de copropriété n°109 et 179 (un appartement et une cave) dans l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 août 2023 et remise au destinataire le 29 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [G] de payer la somme de 3.478,75 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à Paris 19ème a fait assigner M. [G] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 3 décembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 2 décembre 2025, il demande au tribunal de :
– condamner M. [G] au paiement de la somme de 11.449,88 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème appel 2025 inclus et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 15 décembre 2023 sur 5.419,98 euros, de l’assignation sur 8.211,80 euros et de la signification de ses dernières conclusions pour le surplus;
– condamner M. [G] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
– ordonner la capitalisation des intérêts ;
– condamner M. [G] au paiement des entiers dépens ;
– condamner M. [G] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice), M. [G] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Compte tenu du défaut de comparution en défense et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 mars 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 3 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que M. [G] est propriétaire des lots n°109 et 179 au sein de l’immeuble en copropriété « [Adresse 4] » sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
– les procès-verbaux des assemblées générales des 19 novembre 2020, 30 septembre 2021, 31 mai 2022, 14 juin 2023, 17 septembre 2024 et 30 juin 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2024, réactualisé les budgets des exercices 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux;
– les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
– un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [G], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9.601,65 euros.

M. [G], qui ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2025, 4ème appel 2025 inclus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
– les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
– les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
– les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;
– les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] sollicite le paiement de la somme de 1.848,23 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance (1635 euros au titre des frais de syndic + 155,50 euros au titre d’un commandement de payer + 57,73 euros au titre des frais d’assignation).

En premier lieu, les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 22 août 2023 (42 euros), ainsi que les frais de relance (33 euros) exposés le 15 septembre 2023 – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. Il en va de même de la sommation de payer délivrée le 15 décembre 2023 pour un montant de 155,50 euros.

En revanche, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Par suite, les frais « Envoi dossier à l’avocat », « Envoi dossier à l’huissier » ainsi que les frais « Honoraires suivi contentieux 1er semestre » facturés respectivement les 24 mars 2022, 13 décembre 2023, 27 février 2024 et 24 juin 2025 pour des montants de 350 euros, 350 euros, 350 euros et 510 euros, ne peuvent être retenus au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Enfin, les frais de délivrance de l’assignation constituent des dépens et ne peuvent donc être retenus au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, M. [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 230,50 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [G] de ses obligations.
À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [G] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er janvier 2021.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur au cours des années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, en dépit de quelques règlements intervenus en 2022 et début 2023, ont contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation a nécessairement créé des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, a obligé la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra, en conséquence, de condamner M. [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

A – Sur les intérêts

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] produit la sommation de payer la somme en principal de 5.264,48 euros, délivrée le 15 décembre 2023.

L’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme en principal de 5.264,48 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6.931,30 euros (somme due en principal au 1er octobre 2024, 4ème appel de charges de charges courantes et de provisions pour travaux inclus), et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

En outre, par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

B – Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

C – Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [G] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

D – Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [Q] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] les sommes de :

– 9.601,65 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2025, 4ème appel 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023 sur la somme de 5.264,48 euros, à compter du 31 mars 2025 sur la somme de 6.931,30 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

– 230,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025 ;

– 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

– 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne M. [Q] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente