TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Maître François PARIS
Copie certifiée conforme à:
-Maître François PARIS
délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/10531
N° Portalis 352J-W-B7J-DAHE3

N° MINUTE :

Assignation du :
29 Août 2025

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS [Adresse 2] [Adresse 2] et [Adresse 12] – [Localité 4], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 2] RIVE DROITE, S.A.S
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître François PARIS de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0051

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [R]
[Adresse 5]
[Adresse 8]
[Adresse 7] – LIBAN

Madame [W] [F] épouse [R]
[Adresse 5]
[Adresse 8]
[Adresse 7] – LIBAN

non-représentés
Décision du 24 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/10531 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHE3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Alexandra GOUIN, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

À l’audience publique 25 Juin 2026

JUGEMENT

-Réputé Contradictoire
-En premier ressort
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [R] et Mme [W] [F] épouse [R] sont propriétaires des lots n°256 et 507 dans l’immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 12] [Localité 4].
Par actes de commissaire de justice du 3 mars 2025, transmis au parquet du tribunal judiciaire de Paris pour notification à l’étranger, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 12] [Localité 4] leur a fait sommation de payer la somme de 8 357,79 euros de charges de copropriété impayées.
Par actes de commissaire de justice du 29 août 2025, transmis au parquet du tribunal judiciaire de Paris pour notification à l’étranger, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 12] [Localité 4] a fait assigner M. [C] [R] et Mme [W] [F] épouse [R] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’arriérés de charges de copropriété.
Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires demande leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :
9 822,56 euros en principal et frais, comptes arrêtés au 18 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025, sur la somme de 8 187,15 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus,5 000,00 euros de dommages et intérêts,3 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, avec application de l’article 699 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assignés dans les conditions des articles 687 et 688 du code de procédure civile, plus de six mois s’étant notamment écoulés depuis la remise de l’acte au parquet en vue de sa signification ou sa notification à leur adresse au Liban, M. [C] [R] et Mme [W] [F] épouse [R] n’ont pas constitué avocat. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2026, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 25 juin 2026. La décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes en paiement

A – Sur les charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
Décision du 24 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 25/10531 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHE3

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [C] [R] et Mme [W] [F] épouse [R] sont propriétaires des lots n°256 et 507 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] – [Adresse 12] [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, il produit aux débats :

– les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2022, 8 juin 2023, 12 juillet 2023, 23 février 2024, 25 février 2025, 25 février 2025, 24 juin 2024, 14 mai 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

– les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

– un décompte de créance actualisé au 18 juin 2025.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, le compte individuel de copropriétaire de M. [C] [R] et Mme [W] [F] épouse [R] est débiteur, déduction faite des frais de recouvrement, de 7 788,26 euros, au titre des charges arrêtées au 18 juin 2025.
M. [C] [R] et Mme [W] [F] épouse [R] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025, date de la sommation de payer, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

B – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont notamment pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

– les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
– les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
– les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;
– les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, d’un montant de 2 034,30 euros.

Les frais exposés pour la sommation de payer du 3 mars 2025 (299,96 euros) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

L’envoi des autres mises en demeure listées dans le décompte n’est pas justifié. Aucun des autres frais listés dans le décompte n’est en revanche justifié, étant rappelé que les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce et que les frais d’avocats relèvent de l’article 700 du code de procédure civile.

C – Sur la solidarité

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En l’espèce, les défendeurs ont été tous deux cités à une adresse au Liban, en sorte que les lots n’apparaissent pas constituer le logement familial, ce qui exclut la solidarité légale pour les dettes ménagères de l’article 220 du code civil. Par ailleurs, la solidarité dans le paiement des charges n’est pas prouvée par la fourniture du règlement de copropriété.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer des condamnations solidaires.

En définitive, M. et Mme [R] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 8 088,22 euros (7 788,26 +299,96) avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [C] [R] et Mme [W] [F] épouse [R] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdant le procès, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’autoriser, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la SCP DPG AVOCATS, avocat, à recouvrer directement contre les parties condamnées, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [R] et Mme [W] [F] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 12] [Localité 4] la somme de 8 088,22 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 juin 2025 et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 12] [Localité 4] de sa demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [C] [R] et Mme [W] [F] épouse [R] aux dépens,

AUTORISE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la SCP DPG AVOCATS, à recouvrer directement contre les parties condamnées, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE M. [C] [R] et Mme [W] [F] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 12] [Localité 4] la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à Paris le 24 Septembre 2026

La Greffière Le Président