TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Nadia MOGAADI, Madame [U] [G]

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04258 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUUA

N° MINUTE :
1 JTJ

JUGEMENT
rendu le jeudi 24 septembre 2026

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par sons syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, toque : D601

DÉFENDERESSE
Madame [U] [G]
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 24 septembre 2026
PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04258 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUUA

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [G] est propriétaire du lot n°10603 dans l’immeuble de parkings sis [Adresse 4], cadastré [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 46/10000ème tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SAS Immo de France Paris Ile-de-France, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [U] [G], par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
3 382,02 euros au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,2 000 euros de dommages et intérêts,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
Initialement appelée le 9 mars 2026, l’affaire a été renvoyée pour vérification de l’encaissement des sommes versées par la défenderesse.

A l’audience du 9 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité la condamnation de Mme [U] [G] à lui régler la somme de 169,46 euros restant due au titre des charges de coproriété impayées arrêtées au 8 juin 2026, incluant les frais nécessaires, outre la somme de 2 000 euros au titre des dommages intérêts, 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] précise en premier lieu que s’il a mis en demeure Mme [U] [G] pour l’ensemble des lots dont elle est propriétaire, les lots n°609, 698 et 777 ne font pas partie de l’immeuble dont il est le syndicat.

Il fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, que notamment il n’y a eu aucun versement entre 2022 et 2026, caractérisant ainsi une résistance abusive lui causant un préjudice distinct de celui réparé par l’intérêt légal, dans la mesure où les autres copropriétaires sont contraints de faire des avances de trésorerie.

Mme [U] [G] comparaît en personne et s’oppose aux demandes formées à son encontre.

Elle explique avoir réglé l’ensemble des charges de copropriété dont elle était redevable, de sorte qu’elle conteste le montant des sommes réclamées à ce jour. Elle conteste également toute résistance abusive, indiquant avoir fait des versements depuis 2022, alors qu’elle est contrainte d’assumer des charges pour des parkings inlouables et invendables.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
– les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
– les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] vise, dans son acte introductif d’instance, la propriété de Mme [U] [G] pour le lot n°10603 et précise que, si elle est également propriétaire des lots n°609, 698 et 777, ceux-ci ne font pas partie de l’immeuble dont il est le syndicat.

Or, pour justifier de sa créance, le demandeur verse notamment aux débats des appels de charges, reportés sur le décompte actualisé au 8 juin 2026, portant sur l’ensemble des lots dont Mme [U] [G] est propriétaire, soit les lots n°603, 609, 698 et 777. Il ne produit aucun décompte spécifique au lot n°603, pour lequel il indique agir.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré que le solde négatif de 169,46 euros incluant l’ensemble des charges de copropriété appelées pour ces différents lots, ainsi que les frais imputés au titre des frais nécessaires, est afférent au lot n°603.

Par suite, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sera débouté de sa demande en paiement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi – ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur – ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement, éventuellement compensé par les intérêts moratoires.

Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ainsi que la charge de ses frais irrépétibles.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Immo de France Paris Ile-de-France, de ses demandes,

LAISSE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS Immo de France Paris Ile-de-France, la charge des dépens et de ses frais irrépétibles,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente