REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Contentieux
N° RG 26/00812 – N° Portalis DB3E-W-B7K-NYQX

En date du : 24 septembre 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt quatre septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 juin 2026 devant Anne LEZER, 1ère Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026.

Signé par Anne LEZER, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.C.I. ROZIERES IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Julie ARTERO, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de Me Luc MAROUBY, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE :

DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DE PROVENCE ALPES COTES D’AZUR ET DU DEPARTEMENT DES BOUCHES DU RHONE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Grosses délivrées le :
à :
Me Julie ARTERO – 0240
DGFIP

EXPOSE DU LITIGE

Le 4 février 2008 la société SCI ROZIERES IMMOBILIER a conclu un contrat de crédit-bail immobilier portant sur un immeuble situé [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5], pour une durée de 15 ans, avec la société FINAMUR.
Le contrat a fait l’objet d’un enregistrement auprès du service de la publicité foncière [Localité 1] le 13/02/2008 et du service de la publicité foncière de [Localité 2] le 29/02/2008 entrainant une taxe d’un montant de 13 092,42 euros qui a été payée.
La société a notifié au crédit-bailleur son intention de lever l’option d’achat lui bénéficiant au cours de l’année 2022.
Un acte notarié de cession dans le cadre de cette levée d’option en date du 3/05/2022 a été dressé par Maître [A] [E], notaire à TOULOUSE, prévoyant une vente entre le vendeur -crédit -bailleur qu’est la société FINAMUR et l’acquéreur -crédit-preneur représentée par la SCI ROZIERES IMMOBILIER pour un bien situé [Adresse 6] et [Adresse 5] à usage d’hôtel connu sous le nom de « HOTEL KYRIAD » moyennant le prix de 131 154,11 euros. Concernant les droits d’enregistrement prévus par l’article 1594 D du code général des impôts il était stipulé en supplément du prix de vente une somme de 305 598,08 euros correspondant aux impayés soit un total de 436 652,19 euros correspondant à des droits d’enregistrement de 25 355,00 euros.
Cet acte a été publié le 25/05/2022 générant 25 355 euros de droits et 2 200 euros de contribution de sécurité immobilière.

Le 11 décembre 2024 la SCI ROZIERES IMMOBILIER a émis une réclamation sur le fondement de l’article L 190 du livre des procédures fiscales une réclamation contentieuse à l’encontre de la liquidation des droits d’enregistrement afférents à la cession.
L’absence de réponse de l’administration fiscale a fait naître une décision implicite de rejet de la demande.
*

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2026, la société SCI ROZIERES IMMOBILIER a assigné devant le tribunal judiciaire de céans la DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES PACA et du département des Bouches du Rhône (ci-après « la DRFIP »), aux fins de :
-Juger que la somme stipulée au contrat a été indûment intégrée au prix de vente
-Annuler la décision implicite de rejet du 17 juin 2025
-Condamner l’administration fiscale au remboursement de la somme de 17 739,00 euros correspondant au trop perçu ;
-Condamner l’Etat au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

*
Dans ses dernières conclusions, signifiées le 4 mai 2026 par commissaire de justice auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI ROZIERES IMMOBILIER demande au tribunal de :
– Juger que la somme stipulée au contrat a été indûment intégrée au prix de vente
-Annuler la décision implicite de rejet du 17 juin 2025
-Condamner le service au remboursement de la somme de 17 739,00 euros correspondant au trop perçu
-Condamner l’Etat à payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

*

Dans ses dernières conclusions, signifiées le 7 mars 2026 par commissaire de justice, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, la DGFIP représentée par la direction Régionale des finances publiques de PACA et du département des Bouches du Rhône demande au tribunal de :
– Confirmer la décision implicite de rejet
-Débouter la requérante de sa demande
-Condamner la demanderesse aux dépens
-Dire et juger que les frais d’avocat resteront à sa charge
-Rejeter la demande fondée sur l’article 700 du CPC

*

La clôture de la mise en état a été fixée au 25 mai 2026.
L’audience s’est tenue le 25 juin 2026.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

SUR CE,

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens et arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande d’annulation de la décision implicite de rejet de la DGFIP

S’agissant d’acte administratif, le recours en annulation ressort de la compétence du juge administratif et non du juge judiciaire qui ne peut que se prononcer sur la décharge totale ou partielle des impositions mises en recouvrement par l’administration.

Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes.

Sur le calcul des droits d’enregistrement

Selon les dispositions de l’article L 313-7 du code monétaire et financier :
Les opérations de crédit-bail mentionnées par la présente sous-section sont :
1. Les opérations de location de biens d’équipement ou de matériel d’outillage achetés en vue de cette location par des entreprises qui en demeurent propriétaires, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, donnent au locataire la possibilité d’acquérir tout ou partie des biens loués, moyennant un prix convenu tenant compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers ;
2. Les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail, soit par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire.
En cas d’opération de crédit-bail sur le droit au renouvellement d’un bail, ce droit ne peut être invoqué que par le crédit-bailleur, par dérogation aux dispositions de l’article L.145-8 du code de commerce. Les autres droits et obligations que le locataire tient des dispositions du décret précité sont répartis par contrat entre le propriétaire, le crédit-bailleur et le crédit-preneur.
3. Les opérations de location de fonds de commerce, d’établissement artisanal ou de l’un de leurs éléments incorporels, assorties d’une promesse unilatérale de vente moyennant un prix convenu tenant compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers, à l’exclusion de toute opération de location à l’ancien propriétaire du fonds de commerce ou de l’établissement artisanal.
4. Les opérations de location de parts sociales ou d’actions prévues aux articles L. 239-1 à L.239-5 du code de commerce, assorties d’une promesse unilatérale de vente moyennant un prix convenu tenant compte, au moins pour partie, des versements effectués à titre de loyers.
En application de la doctrine administrative BOI-ENR-DMTOI-10-60 -20130408 il résulte les éléments suivants :
« Droits et formalités lors de la levée de l’option par le crédit preneur
a. Droit commun
Lorsqu’elles n’entrent pas dans le champ d’application de la TVA immobilière, les acquisitions réalisées par le locataire des immeubles loués en vertu d’un contrat de crédit-bail sont soumises au régime de droit commun prévu aux articles 683 du code général des impots (CGI) et 1594 D du CGI (BOI-ENR-DMTOI-10-20). 
b. Régimes de faveur
Pour les contrats de crédit-bail immobilier, il est admis que les droits dus en application des articles 683 du CGI, 1594 F quinquies du CGI ou 1115 du CGI à raison de la levée d’option d’achat soient liquidés sur le prix de la cession, abstraction faite de la valeur vénale du bien transmis, à condition que, s’agissant des contrats d’une durée supérieure à 12 ans, ils aient été soumis à la taxe de publicité foncière dans les conditions de l’article 742 du CGI.
Cette règle est donc applicable lorsque le contrat de crédit-bail immobilier a été soumis à la formalité de publicité foncière dans le délais de trois mois prévu à l’article 33 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière.

Il est précisé que ce régime de faveur s’applique également aux contrats conclus pour une durée inférieure à douze ans, même s’ils n’ont pas été publiés. En effet, ces contrats ne sont pas visés à l’article 28 du décret ,n°55-22 du 4 janvier 1955, et ne sont donc pas soumis à une obligation de publication. Les droits dus en application des articles 683 du CGI, 1594 F quinquies du CGI ou 1115 du CGI à l’occasion de la levée d’option d’achat de contrats de crédit bail immobilier conclus pour une durée inférieure à douze ans sont donc toujours assis sur le prix de vente, quelque soit la valeur vénale réelle des biens transmis.
En revanche, si le contrat de crédit-bail dont la publication était obligatoire n’a pas été publié ou a été publié tardivement, c’est-à-dire postérieurement au délai de trois mois prévu par l’article 33 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 modifié portant réforme de la publicité foncière, l’assiette des droits de mutation à titre onéreux sera constituée par la valeur vénale du bien au jour de l’acquisition par le preneur si elle est supérieure au prix de cession. »
Selon le BOI ENDR DMTOI 10-10-20, 12 septembre 2012 il ressort les éléments suivants :
« La taxe de publicité foncière ou le droit d’enregistrement (et les taxes additionnelles) sont liquidés sur le prix exprimé dans l’acte constatant la mutation, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit, ou sur la valeur vénale réelle de l’immeuble si elle est supérieure (Code général des impots, art.683-I et Livre des procédures fiscales, art L17).
Le prix exprimé dans l’acte constitue donc l’assiette de l’impôt. Cependant, au prix principal, il convient d’ajouter les charges augmentatives, les réserves et toutes les indemnités stipulées au profit du cédant (cf. BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20), et de déduire les obligations contractées par le vendeur au lieu et place de l’acquéreur (cf. BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-30).
Mais l’impôt de mutation doit être perçu sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsqu’elle est supérieure au prix exprimé (cf.BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-40).
En vue de faciliter le contrôle de la sincérité des prix exprimés dans les actes de vente qui portent à la fois sur des immeubles par nature et sur des immeubles par destination, ces derniers doivent faire l’objet d’un prix particulier et d’une désignation détaillée. En cas d’inobservation de ces prescriptions, l’exécution de la formalité doit être refusée.
Par ailleurs, le législateur a prévu, sous certaines conditions, l’application d’abattements sur l’assiette des droits (cf. BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-50).
Bien entendu, quels que soient la nature et le mode de paiement du prix, l’administration peut percevoir l’impôt sur la valeur vénale réelle de l’immeuble aliéné, établie selon la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L.55 du LPF (cf. BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-40).”
L’impôt de mutation atteint non seulement le prix principal, mais encore les charges augmentatives du prix, les réserves et toutes les indemnités stipulées au profit du cédant.
Par « charges », il convient d’entendre toutes les prestations supplémentaires que le contrat impose à l’acquéreur et tous les avantages indirects que l’acheteur procure au vendeur soit en acquittant ses dettes, soit en prenant à son compte des obligations qui incombent normalement à ce dernier. Les charges ne profitent au vendeur que d’une manière détournée. C’est la seule particularité qui les distingue du prix de vente. Sauf cette différence, les charges participent de la nature du prix.
Remarque : D’une manière générale, les charges augmentatives du prix au sens de l’article 683-I du Code général des impôts (CGI) s’entendent de toute obligation, que le contrat de vente impose à l’acquéreur à la décharge du vendeur. De sorte que ne constituent pas des charges soumises aux droits de mutation à titre onéreux :
– les obligations personnelles à l’acquéreur que la loi fait peser sur celui-ci ;
– les charges réelles, qui grèvent l’immeuble dont la propriété est transférée.
Lorsque les charges à ajouter au prix ne sont pas évaluées dans l’acte, les parties sont tenues de souscrire une déclaration estimative détaillée (CGI, art. 851). »

En l’espèce, il ressort du contrat de crédit-bail immobilier que la durée prévue était de 15 ans et que ce contrat a été dûment enregistré et publié dans les 3 mois, en conséquence les conditions pour bénéficier du régime de faveur sont remplies.
Selon l’administration fiscale le régime de faveur a été correctement appliqué ce que conteste la SCI ROZIERES IMMOBILIER qui soutient que la base qui a servi à liquider la taxe de publicité foncière est de 436 652, 19 euros et non le prix strict de vente qui est de 131 154,11 euros.
La SCI ROZIERES IMMOBILIER considère que le notaire a eu une appréciation erronée des charges augmentatives du prix en majorant le prix de vente du montant des loyers impayés du crédit-bail, lesquels ne sont pas une dette du vendeur mais de l’acquéreur et selon la doctrine administrative ne font pas parties des charges augmentatives du prix à rendre en compte , les dettes du vendeur acquittées par l’acquéreur devant être exclues de la liste des charges. La SCI ROZIERES IMMOBILIER précise que l’acquittement des loyers impayés par la société ne profite pas au vendeur et qu’il s’agit d’un conflit contractuel entre d’autres parties ne constituant en aucune manière un avantage pour le vendeur.
Selon l’administration fiscale, le terme « charges » englobe toutes les prestations supplémentaires que le contrat impose à l’acquéreur mais aussi les avantages indirects que l’acheteur procure au vendeur notamment en s’acquittant de ses dettes, en l’espèce elle considère que le paiement des loyers impayés constitue une charge augmentative du prix qui profite au vendeur d’une manière détournée.
De l’analyse des différents textes, il ressort que les loyers impayés ne devraient pas s’ajouter au prix de cession pour calculer les droits d’enregistrement lors de la levée d’option et qu’ils relèveraient d’un contentieux distinct entre crédit bailleur et crédit preneur mais il convient d’apporter une nuance à ces principes dans l’hypothèse où l’acte de cession prévoit expressément que les sommes impayées sont incorporées au prix de cession.
Force est de constater à la lecture du contrat notarié de cession en date de 3 mai 2022 en page 7 dans la partie intitulée « charges et conditions » que l’acquéreur s’oblige à exécuter et à accomplir « les frais de la vente et ceux qui en seront la suite et la conséquence sont à la charge exclusive de l’acquéreur qui s’y oblige. En outre, pour la perception des droits, il y a lieu de majorer le prix de la somme toutes taxes comprises de 305 498,08 euros, représentant les impayés ».
C’est donc en toute logique qu’en page 11 du contrat dans la partie « relatives au droit d’enregistrement », le notaire à qui le demandeur reproche un calcul erroné alors qu’il ne met nullement en cause sa responsabilité, fait état d’une somme supplémentaire au prix de cession aboutissant à une somme globale de 436 652,19 euros correspondant à des droits d’un montant de 25 355,00 euros.
La seule lecture du contrat de cession permet de constater un accord des parties sur le fait d’inclure au prix de cession les loyers impayés et cela doit être assimilé à une charge qui bénéficie indirectement au vendeur.
En conséquence les loyers impayés peuvent être, en l’espèce, considérés comme une charge augmentative du prix de cession et il apparait que la liquidation des droits d’enregistrement de l’acte de cession a été correctement établie et qu’il n’y a pas lieu à restitution.
La SCI ROZIERES IMMOBILIER sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes.
Sur les dépens et frais irrépétibles

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens. Les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

La SCI ROZIERES IMMOBILIER conservera donc la charge des dépens et il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’annulation de la décision administrative implicite de rejet du 17 juin 2025 ;

DEBOUTE la SCI ROZIERES IMMOBILIER de sa demande de remboursement de la somme de 17 739,00 euros correspondant au trop perçu ;

LAISSE les dépens à la charge de la SCI ROZIERES IMMOBILIER ;

DEBOUTE la SCI ROZIERES IMMOBILIER de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE                    LA PRÉSIDENTE