CIV. 3

DB

COUR DE CASSATION
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Arrêt du 24 septembre 2026

Cassation partielle

M. BOYER, conseiller doyen
faisant fonction de président

Arrêt n° 521 F-D

Pourvoi n° Q 24-19.751

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 SEPTEMBRE 2026

La société Camelia Aquitaine 3, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Q 24-19.751 contre l’arrêt rendu le 4 juillet 2024 par la cour d’appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l’opposant à M. [P] [U], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.

M. [P] [U] a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation.

Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Bironneau, conseillère référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Camelia Aquitaine 3, de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de M. [U], après débats en l’audience publique du 30 juin 2026 où étaient présents M. Boyer, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Bironneau, conseillère référendaire rapporteure, Mme Abgrall, conseillère, et Mme Jouanneau, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée du président et des conseillères précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 4 juillet 2024), M. [U] (l’acquéreur) a acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la société en nom collectif Camelia Aquitaine 3 (la venderesse) une villa ainsi que deux places de stationnement.

2. La date de livraison du bien a été contractuellement fixée à la fin du quatrième trimestre 2018.

3. La remise des clés est intervenue le 21 février 2020.

4. Reprochant à la venderesse un retard et une mauvaise exécution du contrat, l’acquéreur l’a assignée aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Examen des moyens

Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches, du pourvoi principal, et sur le second moyen du pourvoi incident

5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa troisième branche, du pourvoi principal, en ce qu’il porte sur le manquement de la venderesse à ses obligations contractuelles de livraison dans les délais contractuellement convenus et en ce qu’il fixe la livraison de l’ouvrage à une certaine date

Enoncé du moyen

6. La venderesse fait grief à l’arrêt de constater qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de l’acquéreur en ne lui livrant pas les immeubles dans les délais contractuellement convenus et de dire que la date de livraison de l’ouvrage doit être fixée au 21 février 2020, alors « qu’en l’absence de stipulations contractuelles prévoyant le paiement de pénalités en cas de retard de livraison, le vendeur d’un bien en l’état futur d’achèvement ne peut être condamné au paiement de telles pénalités ; qu’en condamnant la société Camélia Aquitaine 3 à verser à M. [U] la somme de 48 780 euros à titre d’indemnités de retard de livraison de l’ouvrage, en se référant aux clauses contractuelles usuelles en la matière, sans rechercher ainsi qu’elle y était invitée si le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu par les parties ne prévoyait pas le paiement de pénalités de retard en cas de retard de livraison, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1103 du code civil, ensemble des articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation régissant la vente en l’état futur d’achèvement. »

Réponse de la Cour

7. Le grief est inopérant en ce qu’il critique un motif qui n’est pas le support des chefs de dispositif critiqués par le moyen.

Mais sur le moyen, pris en sa troisième branche, du pourvoi principal, en ce qu’il porte sur la condamnation de la venderesse à payer à l’acquéreur une certaine somme à titre d’indemnités de retard de livraison du bien immobilier

Enoncé du moyen

8. La venderesse fait grief à l’arrêt de la condamner à verser à l’acquéreur la somme de 48 780 euros à titre d’indemnités de retard de livraison du bien immobilier, alors « qu’en l’absence de stipulations contractuelles prévoyant le paiement de pénalités en cas de retard de livraison, le vendeur d’un bien en l’état futur d’achèvement ne peut être condamné au paiement de telles pénalités ; qu’en condamnant la société Camélia Aquitaine 3 à verser à M. [U] la somme de 48 780 euros à titre d’indemnités de retard de livraison de l’ouvrage, en se référant aux clauses contractuelles usuelles en la matière, sans rechercher ainsi qu’elle y était invitée si le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu par les parties ne prévoyait pas le paiement de pénalités de retard en cas de retard de livraison, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1103 du code civil, ensemble des articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation régissant la vente en l’état futur d’achèvement. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1103 du code civil :

9. Aux termes de ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

10. Pour condamner la venderesse à payer à l’acquéreur une certaine somme au titre des pénalités de retard, l’arrêt retient qu’au regard des clauses contractuelles usuelles en matière de vente en l’état futur d’achèvement qui permettent de retenir, au-delà de trente jours de retard de livraison, une pénalité de 1/3000ème par jour du montant du prix de la transaction, la venderesse doit être condamnée à verser à l’acquéreur la somme de 48 780 euros soit 1/3000ème de 540 000 euros sur une période de 271 jours.

11. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le contrat de vente conclu par les parties comportait des stipulations relatives à des pénalités contractuelles de retard, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi incident

Enoncé du moyen

12. L’acquéreur fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande d’indemnisation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs, alors « que toute perte de chance, même minime, doit être réparée ; que pour rejeter la demande de M. [U] en réparation du préjudice résidant en la perte de chance de percevoir des revenus locatifs en raison du retard de livraison de l’ouvrage, la cour d’appel a retenu que si le bien acquis devait être soumis à la location, il n’était pas suffisamment établi, au regard des aléas du marché locatif, que M. [U] ait subi une perte de chance de percevoir des revenus dédiés ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a subordonné la réparation de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs à l’existence d’une probabilité suffisante que le bien soit loué, a violé l’article 1231-1 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1231-1 du code civil et le principe de la réparation intégrale du préjudice :

13. Il résulte de ce texte et de ce principe que la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, qui constitue une perte de chance, est un préjudice réparable.

14. Pour rejeter la demande de l’acquéreur au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs, l’arrêt retient que, si le bien acquis par M. [U] devait être soumis à la location, il n’est pas suffisamment établi, au regard des aléas du marché locatif, que celui-ci a subi une perte de chance de percevoir des revenus dédiés.

15. En statuant ainsi, alors que toute perte de chance ouvre droit à réparation, laquelle doit être proportionnelle à la probabilité de réalisation de l’événement favorable, qu’il appartient au juge saisi de déterminer, la cour d’appel a violé le texte et le principe susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

16. La cassation des chefs de dispositif de l’arrêt qui, d’une part, condamne la venderesse à payer à l’acquéreur la somme de 48 780 euros au titre des pénalités de retard, d’autre part, rejette les demandes de l’acquéreur au titre de la perte de chance de percevoir des revenus locatifs n’emporte pas celle des chefs de dispositif relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles, justifiés par d’autres motifs de l’arrêt, non remis en cause.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il :
– condamne la société Camelia Aquitaine 3 à verser à M. [U] la somme de 48 780 euros au titre de l’indemnisation du retard de livraison du bien immobilier,
– rejette la demande présentée par M. [U] au titre de l’indemnisation de la perte de chance de recevoir des revenus locatifs,
l’arrêt rendu le 4 juillet 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Bordeaux ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Bordeaux autrement composée ;

Condamne M. [U] aux dépens du pourvoi principal et la société Camelia Aquitaine 3 aux dépens du pourvoi incident ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-quatre septembre deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.