RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE
SAINT-BRIEUC

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 15 Septembre 2026

N° RG 22/02534 – N° Portalis DBXM-W-B7G-FDCY
MV

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente
Madame VUILLAUME, Vice-Présidente
Madame VOLTE, Magistrat honoraire

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l’audience publique du 18 Mai 2026.

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente, le quinze Septembre deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

Date indiquée à l’issue des débats .

ENTRE :

Madame [U] [K] épouse [C], née le 14 Mai 1979 à L’AIGLE (31300), demeurant La Pévrie – 22980 ST MELOIR DES BOIS
Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [G] [C], né le 14 Juillet 1984 à VANNES (56000), demeurant La Pévrie – 22980 ST MELOIR DES BOIS
Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

Madame [V] [M] [L] épouse [R], née le 25 Mars 1970 à FREJUS (83370), demeurant 10 Saint Urnan – 22480 KERPERT
Représentant : Me Hugues TALLENDIER, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

Monsieur [D] [R], né le 01 Septembre 1966 à DINAN (22100), demeurant 10 Saint Urnan – 22480 KERPERT
Représentant : Me Hugues TALLENDIER, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant
FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique reçu le 1er juin 2018 par Me [A] [Q], notaire à Matignon (22), M. [G] [C] et Mme [U] [K] épouse [C] ont acquis de M.[D] [R] et Mme [V] [L] épouse [R] une longère sise La Pévrie à Saint-Méloir-des-Bois (22), moyennant le prix de 238.000 euros s’appliquant aux biens mobiliers à concurrence de 5000 euros et au bien immobilier à concurrence de 233 000 euros.

L’acte de vente du bien comporte la désignation d’une longère en pierres, entièrement rénovée, composée de deux parties :
– La première, comprenant :
o au RDC : entrée, salle à manger avec cheminée, une cuisine avec poêle à bois, un salon avec poêle, WC,
o à l’étage : palier desservant 6 chambres, 3 WC, 2 salles de bains ;
o chauffage électrique par convecteurs individuels à bain d’huile ;
– La seconde, comprenant :
o au rez-de-chaussée : une pièce principale et un WC ;
o A l’étage : 2 chambres, WC, salle d’eau ;
o chauffage électrique par convecteurs individuels à bain d’huile.

La première partie de l’immeuble sert d’habitation principale aux époux [C] et la seconde est à usage de gîte.

Les époux [C] ont déploré diverses infiltrations dans leur maison dont ils se sont émus auprès de leurs vendeurs par lettre recommandée du 27 janvier 2020.

Leur assurance protection juridique COVEA a diligenté le cabinet [N] aux fins d’expertise amiable contradictoire. Une réunion s’est tenue le 1er juillet 2020 en présence de M. [J], assisté d’un expert technique, et d’un expert technique du cabinet Saretec représentant l’assurance protection juridique des époux [R]. Ces derniers, bien que dûment convoqués, ne se sont pas déplacés. Le cabinet [N] a déposé son rapport le 3 juillet 2020 concluant à l’engagement de la responsabilité des vendeurs- constructeurs [R].

Par actes du 29 juillet et du 12 août 2020, les époux [C] ont fait assigner les époux [R] et la SCP [H] devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 3 décembre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder M. [W] [Z] .

L’expert a déposé son rapport définitif le 24 juin 2022.

Par acte du 30 novembre 2022, les époux [C] ont fait assigner les époux [R] devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, au visa des articles 1792, 1792-1 2° et 1641 et suivants du code civil, aux fins de :
– Condamner M. [D] [R] et Mme [V] [R] à régler à M. [G] [C] et Mme [U] [C] une somme de 98.744,96 euros, outre TVA au taux en vigueur et indexation sur la variation de l’indice BT01 entre celui applicable au jour du devis ayant servi de support à l’estimation de l’expert judiciaire et celui au jour du jugement à intervenir, au titre des travaux réparatoires ;
– Condamner M. [D] [R] et Mme [V] [R] à régler à M. [G] [C] et Mme [U] [C] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Condamner M. [D] [R] et Mme [V] [R] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de M. [W] [Z].

Les époux [R] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de déclarer la demande des époux [C] irrecevable car prescrite.

Par ordonnance du 26 novembre 2024, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, le juge de la mise en état a :
-rejeté la fin de non-recevoir soulevé par les époux [R] au titre de la prescription de l’action en garantie décennale ;
-rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les époux [R] au titre de la prescription de l’action en garantie des vices cachés ;
-déclaré que le juge de la mise en état n’est pas compétent pour se prononcer sur le bien-fondé de l’action en garantie des vices cachés ;
-condamné les époux [R] aux dépens de l’incident et au paiement aux époux [C] de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 4 mai 2026, et la date d’audience fixée au 18 mai 2026.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions au fond notifiées le 2 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, les époux [C] maintiennent l’intégralité des prétentions exposées dans leur acte introductif d’instance et sollicitent du tribunal qu’il déboute les époux [R] de toutes leurs demandes.

Les demandeurs s’estiment fondés, sur la base du rapport d’expertise judiciaire, à rechercher la garantie décennale de même que la garantie des vices cachés dues par les époux [R] tant pour les désordres affectant les menuiseries extérieures que ceux affectant les couvertures du bien vendu. Ils font valoir pour l’essentiel que leurs vendeurs ont la qualité de constructeur après achèvement au sens de l’article 1792-1 2° du code civil, que les conditions d’application de la garantie décennale sont réunies de même que celles de la garantie des vices cachés dans la mesure où ils sont acquéreurs profanes, et rappellent que dans l’acte de vente les vendeurs ont déclaré que les travaux d’aménagement étaient achevés.

Selon eux, aucun des arguments adverses n’est fondé, tant en ce qui concerne les demandes de mise hors de cause, qu’en ce qui concerne l’absence de preuves suffisantes de la réalité d’entrée d’eaux, de l’état d’inachèvement des travaux de menuiseries extérieures ou encore du caractère prétendument apparent et connu des vices. Sur chacun de ces points, ils développent une argumentation en réplique.

Aux termes de leurs dernières conclusions au fond notifiées le 23 février 2026, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, les époux [R] demandent au tribunal de :
– Déclarer l’action des époux [C] irrecevable et mal fondée tant sur la garantie décennale que celle des vices cachés.
– Débouter purement et simplement les époux [C] de toutes leurs demandes fins et conclusions telles que dirigées contre M. [D] [R] et Mme [V] [R] née [L] dans la mesure où aucune garantie décennale ou sur le fondement des vices cachés n’est mobilisable et que l’article 1792-1 du code civil n’a aucune vocation à s’appliquer.
En tout état de cause, constater que les époux [C] ne rapportent pas la preuve de la réalité de l’ampleur des désordres,
En conséquence,
– Débouter purement et simplement les époux [C] de toutes leurs demandes fins et conclusions telles que dirigées contre M. [D] [R] et Mme [V] [R] née [L] dans la mesure où aucune garantie décennale ou sur le fondement des vices cachés n’est mobilisable et que l’article 1792-1 du code civil n’a aucune vocation a s’appliquer.
En tout état de cause encore,
– Prononcer la mise hors de cause pure et simple de Mme [V] [R] née [L] et de M. [D] [R] .
– Dire y avoir lieu a écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et rejeter en conséquence la demande d’exécution provisoire de la décision à intervenir.
– Condamner M. et Mme [C] aux entiers dépens de la présente instance et incident ainsi qu”au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les vendeurs concluent dans leurs écritures à l’irrecevabilité et au débouté de l’ensemble des demandes faites à leur encontre qu’ils qualifient d’abusives.

Sur le fondement décennal, ils soutiennent en substance que l’action des époux [C] est « mal dirigée » en ce que seule l’entreprise de M. [D] [R] sous l’enseigne « CREATION NATURE » est à l’origine des travaux réalisés sur l’immeuble vendu. Par conséquent, seule cette dernière, à l’exclusion de M. et Mme [R] à titre personnel, pourrait voir sa responsabilité engagée. Ils invoquent l’inapplicabilité à l’espèce de l’article 1792-1 2° du code civil en ce que la condition de l’achèvement des travaux n’est pas remplie, ainsi que l’a noté l’expert dans son rapport, en indiquant, s’agissant des menuiseries extérieures : « Nous sommes en présence d’un chantier en cours, non terminé. ». Ils ajoutent qu’aucun désordre d’infiltration n’a été objectivé au niveau de la couverture et des menuiseries extérieures dans le rapport de l’expert judiciaire qui n’a relevé que des traces résiduelles, soulignant, qu’en tout état de cause, ils n’ont eux-mêmes jamais observé la moindre entrée pendant leur occupation de l’immeuble. Ils en concluent qu’aucune garantie décennale n’est donc mobilisable.

Sur le fondement des vices cachés, les époux [R] opposent le caractère « visible » de l’ensemble des vices et défauts dénoncés, ainsi que l’application de la clause exclusive de garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente au bénéfice des vendeurs. Ils mettent en avant le rapport [N], propre expert des époux [C], selon lequel les vices étaient parfaitement visibles lors de l’acquisition du bien.

À titre subsidiaire, ils contestent poste par poste le quantum des demandes des époux [C], fondé sur un devis global produit par ces derniers sans que l’expert n’ait personnellement effectué le travail de chiffrage, « certainement par commodité », en globalisant le changement des 26 fenêtres sans individualiser ses constatations, de la même façon que les acquéreurs ne produisent aucune preuve de ce que les fenêtres prises individuellement fuiraient et causeraient des dégâts. Ils relèvent encore que le coût global des travaux estimé par le cabinet [N] était de 19 465 euros TTC alors qu’il est réclamé 98 744,96 euros HT, sans que l’expert n’explique à aucun moment cette différence substantielle. Ils ajoutent que la requête au titre de la reprise de la charpente ne peut prospérer puisque cette charpente âgée de plus de 300 ans est d’origine et qu’ils ne l’ont pas modifiée. S’agissant de la réfection des couvertures, le chantier était en cours, ce que savaient les acquéreurs. Ils sollicitent leur mise hors de cause au motif que seule l’entreprise [D] [R] sous l’enseigne CRÉATION NATURE a fait les travaux.

Enfin, eu égard à l’importance des demandes présentées à leur encontre par les époux [C] et les conséquences manifestement excessives qu’elles entraîneraient (notamment l’obligation de vendre leur maison) pour leur famille composée de trois enfants dont deux handicapés, le père étant lui-même handicapé, qui ne vit que des ressources de la CAF et notamment l’AAH, s’ils devaient régler les causes du jugement, et au risque de non restitution en cas de réformation de la décision, ils demandent au tribunal, au visa de l’article 515 du code de procédure civile, d’écarter l’exécution provisoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions des articles 794 et 795 du code de procédure civile dans leur rédaction en vigueur le 1er septembre 2024, les ordonnances du juge de la mise en état ont, au principal, l’autorité de la chose jugée, lorsqu’elles statuent sur les fins de non-recevoir, et qu’elles ne peuvent être frappées d’appel qu’avec le jugement statuant sur le fond, sauf si elles mettent fin à l’instance, auquel cas elles sont susceptibles d’appel dans les 15 jours de leur signification. L’ordonnance du juge de la mise en état rendue le 26 novembre 2024 a rejeté les fins de non-recevoir soulevé par les époux [R] au titre de la prescription de l’action en garantie décennale et de la prescription de l’action en garantie des vices cachés.

Il s’ensuit que le tribunal ne statuera pas sur la prétention énoncée au dispositif des conclusions des époux [F] – au soutien de laquelle aucun moyen n’est au demeurant invoqué – tendant à déclarer l’action des époux [C] irrecevable.

Sur la mise en œuvre de la garantie décennale

Selon l’article 1792 du code civil, « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

Constituent des ouvrages, les travaux importants réalisés avec des apports de matériaux nouveaux et consistant en une transformation de l’immeuble existant et en une véritable rénovation et non une simple réhabilitation.

Il convient de rappeler que le vendeur après achèvement est, conformément à l’article 1792-1, 2°, du code civil, réputé constructeur de l’ouvrage, et partant, tenu à l’égard de son acquéreur de la garantie des articles 1792 et suivants.

En l’espèce, il est constant que les époux [R] ont vendu aux époux [C] une longère en pierres, qui a été « entièrement rénovée » par leurs soins. Ceci résulte de la désignation du bien dans l’acte authentique de vente du 1er juin 2018, en page 3, et des mentions portées dans l’acte concernant l’« existence de travaux », en page 15 de l’acte, le vendeur ayant déclaré :
– « avoir procédé à l’aménagement d’un bâtiment agricole en extension d’habitation durant les années 2009/2010 au moyen d’un permis de construire délivré le 17 décembre 1989 »,
– « que les travaux ont été achevés le 25 mars 2010 ».
Il est en outre précisé qu’« une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée le 5 février 2018 (achèvement déclaré au 25 mars 2010)».

S’il est précisé dans l’acte authentique que « les travaux ont été réalisés par l’entreprise CRÉATION NATURE, ayant son siège à Plélan Le Petit (22) lieu-dit « Le Haut Breuil », cette entreprise est celle sous laquelle M. [D] [R] a exercé une activité de peinture à titre individuel en tant qu’artisan en nom propre. L’expert judiciaire a effectué des recherches et a retrouvé l’existence de cette entreprise dont le siège social était basé à Gommenech (22 290). Un établissement secondaire a été déclaré à Plélan Le Petit (22) lieu-dit « Le Haut Breuil ». Cette entreprise était référencée sous le numéro Siret 495 276 040 00021 et le code NAF (APE) correspond à des « Travaux de peinture et vitrerie ». L’entreprise est déclarée fermée à compter du 22 mars 2011.

Si les époux [R] prétendent que le Crédit Mutuel débloquait les fonds empruntés au profit de l’entreprise elle-même au fur et à mesure des travaux au visa des factures, les attestations de déblocage des fonds et l’ensemble des factures Point P et Brico Dépôt qu’ils produisent aux débats sont libellés au nom de M. [D] [R] et non de l’entreprise.

Les époux [C] font justement valoir que l’exercice à titre individuel d’une activité sans création de structure d’exercice est une activité personnelle. L’entrepreneur ou l’artisan engage sa responsabilité personnelle en cas de désordre affectant les travaux effectués.

En toute hypothèse, l’article 1792-1 2° du code civil répute constructeur de l’ouvrage « Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. ».

La réception des travaux a nécessairement été tacite dès lors que les vendeurs qui ont procédé eux-mêmes à la rénovation de l’immeuble ont pris possession des lieux après l’achèvement des travaux. Ainsi que l’expert judiciaire l’a relevé, aucun procès-verbal de réception n’a été acté puisque les maîtres de l’ouvrage de l’époque (M. et Mme [R]), l’entreprise CRÉATION NATURE et les époux [R] ne forment qu’une seule et même entité.

L’expert judiciaire indique qu’ « après avoir pris langue avec la Mairie de Saint-Méloir-des-Bois, le permis de construire référencé ci-avant ne serait pas de 1989, comme rappelé dans notre propos introductif, mais de 2009 ; dépôt le 12 novembre 2009. Il porte exclusivement sur les menuiseries extérieures et non sur les couvertures ». M. [Z] considère que « la DAT qui a été déposée en Mairie le 5 février 2018 (alors que l’achèvement déclaré serait du 25 mars 2010, suivant l’acte authentique de vente) devrait être considérée comme la date de réception des ouvrages de menuiseries ». L’ordonnance du juge de la mise en état dotée de l’autorité de chose jugée a retenu cette date comme étant celle de la réception pour le maître de l’ouvrage constructeur. L’expert poursuit : « Les travaux de couverture n’ayant pas été déclarés, la date de réception devrait être selon nous celle de la remise de l’ouvrage aux acquéreurs, à savoir le 1er juin 2018, date de signature de l’acte authentique. ».

Ainsi, M. et Mme [R] se sont comportés comme vendeurs auto-constructeurs (ou vendeurs-castors) pour les travaux de rénovation de la longère en pierres. Ils sont donc tenus à la garantie constructeur décennale sans qu’aucune clause d’exclusion de garantie ne puisse être opposée aux acquéreurs. Leur demande de mise hors de cause est mal fondée et sera rejetée .

Dans l’acte authentique, les vendeurs ont déclaré qu’aucune police d’assurance dommages ouvrage n’avait été souscrite pour la réalisation des constructions. Ils ne peuvent donc s’en prendre qu’à eux-mêmes, ce défaut d’assurance étant constitutif d’une infraction aux dispositions du code des assurances et d’une faute civile, ainsi que l’a rappelé le notaire dans l’acte de vente en pages 16 et 17.

S’agissant des désordres, l’expert judiciaire a confirmé dans son rapport la réalité de multiples points d’infiltrations dans l’immeuble vendu à M. et Mme [C]. En page 15, il écrit : «  Nous sommes pour l’essentiel sur des désordres d’infiltrations d’eaux de pluie, qui trouvent leur source au niveau des menuiseries d’une part, des couvertures d’autre part, et à compter de pignons en pierre non jointoyés ». M. [Z] a observé des traces d’infiltrations d’eau sur les pignons de l’habitation et des champignons de moisissures en faux plafond dans l’appentis de l’immeuble, champignons issus d’infiltrations à compter de la couverture de cet appentis. Si l’expert n’a pas constaté d’infiltrations au moment de son constat, il a toutefois repéré des anciennes traces de pénétration d’entrée d’eau venant corroborer que l’ouvrage n’est pas étanche.

En ce qui concerne les menuiseries extérieures, l’expert judiciaire a constaté la présence de menuiseries récentes ayant nécessité pour leur mise en œuvre une ouverture des tableaux existants. Il indique que ces tableaux ne sont pas terminés, qu’aucune bande de redressement n’est réalisée à l’exception d’une menuiserie dont la finition est grossière, et que ces tableaux menuisés ne présentent aucune finition en terme d’étanchéité. Des photographies faites par les soins de l’expert viennent conforter ses constatations. Notamment, l’ancien seuil dégradé d’une porte renvoie les eaux de pluie vers la maison et non vers l’extérieur et n’a pas été remis en état lors de la pose de nouvelles menuiseries. L’expert indique : « Nous sommes en présence d’un chantier en cours, non terminé. ». Cette observation est sans emport sur la notion d’achèvement de l’ouvrage au sens de l’article 1792-1 2° du code civil, dès lors que les vendeurs ont déclaré dans l’acte de vente que la longère était entièrement rénovée et que les travaux ont été achevés, de sorte que les acquéreurs, sur la base de ces déclarations, étaient en droit d’attendre une parfaite exécution des travaux de rénovation.

En ce qui concerne les couvertures en ardoises, l’expert judiciaire a constaté qu’elles formaient des vagues, photographies à l’appui, et présentaient des bâillements importants et des recouvrements non conformes aux règles normatives, ses constatations corroborant celles du cabinet [N] quand au fait que ces couvertures très mal mises en œuvre ne peuvent que générer des infiltrations. M. [Z] écrit : « L’observation de ces couvertures en face interne, à compter des combles, laisse apparaître une simple pose des ardoises sur une membrane non ventilée et une simple réfection de la couverture à compter des éléments de charpente d’origine, sans aucune reprise par liteautage ou renforts de bois, permettant des redressements, de sorte à réaliser une couverture conforme aux règles de l’art et interdisant toute entrée d’eau possible dans l’immeuble. ». Il ajoute : « l’on ne s’improvise pas couvreur, alors que l’on est artisan peintre, en mettant soi-même en œuvre une couverture non conforme en tous points aux Normes DTU en vigueur et en cours de validité à l’époque des travaux. Ces couvertures totalement non conformes ne peuvent que générer des infiltrations. Elles nous apparaissent être totalement à refaire. ».

Enfin, l’expert a observé des infiltrations en pignon Ouest qui n’assure plus aucune étanchéité et a indiqué qu’il ne pouvait que subir les infiltrations et à terme des déchaussements de pierre si on ne le restructure pas et on ne ne rejointoie pas à bref délai.

L’expert retient une responsabilité majeure de M. et Mme [R] qui « sous couvert d’une entreprise dénommée commercialement CRÉATION NATURE, mais qui en fait n’est qu’un support commercial d’une entité individuelle « [D] [R] », artisan peintre, ont engagé des travaux de réhabilitation et de rénovation au détriment de toute règle de l’art. ».

L’expert judiciaire considère que les désordres ne pouvaient qu’être antérieurs à la vente et répondent à la notion de vices cachés, au sens de l’article porté en page 10 de l’acte authentique, qui précise que si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, la clause d’exonération de garantie ne pourra s’appliquer.

En conclusion, il indique : « Les désordres, liée aux travaux mal conçus ou mal terminés par les vendeurs, portent atteinte à la destination de l’ouvrage et porteront atteinte partielle à sa solidité (mur pignon) s’ils ne sont pas résolus à bref délai. ».

Si les défendeurs prétendent que les défauts invoqués étaient parfaitement visibles lors de l’acquisition sans qu’il soit nécessaire d’être professionnel et que les époux [J] en auraient fait leur affaire personnelle, l’expert judiciaire a indiqué à l’intention du juge qui l’a nommé que « quand bien même les acquéreurs étaient informés de l’existence de travaux, ce sont par définition des non -sachants en bâtiment et que cette affirmation n’est pas synonyme d’une parfaite connaissance du détail ou des défauts des travaux réalisés ». Ces désordres ne pouvaient être apparents en tout état de cause dans toute leur ampleur puisque ce n’est qu’à l’occasion de pluie intense durant l’hiver 2019-2020 que les époux [J] ont subi l’existence d’infiltrations dans les combles de leur habitation, ainsi que dans l’environnement des menuiseries et au droit des deux pignons de l’habitation qui ont été dénoncées par courrier du 27 janvier 2020 au vendeur et constatées par l’expert du cabinet [N] lors de ses opérations, le 1er juillet 2020.

Ainsi, les acquéreurs de l’ouvrage ont suffisamment prouvé que les conditions d’application de l’article 1792 du code civil sont réunies, dès lors que les travaux réalisés par la partie venderesse, réputée constructeur, qui n’avait manifestement aucune compétence précise en matière de travaux de couverture et de menuiseries extérieures, ont causé et causeront à défaut de reprise immédiate, des désordres d’infiltrations rendant la maison d’habitation impropre à sa destination. Il n’est allégué et encore moins démontré par les vendeurs qu’ils bénéficient d’une cause extérieure les exonérant de leur responsabilité présumée les engageant à réparer le préjudice subi par les acquéreurs de l’ouvrage.

Réputés constructeurs c’est à bon droit que la responsabilité décennale des époux [R] est recherchée, sans qu’il soit besoin d’examiner les demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur les demandes indemnitaires

S’agissant de la réparation des préjudices, M. et Mme [C] réclament la somme de 98 744,96 euros HT comprenant :
45.896,91 euros HT au titre de la reprise des ouvertures
+ 6622,52 euros HT au titre de la reprise de la charpente
+ 31.713,23 euros au titre de la réfection des couvertures
+ 988,44 euros au titre des reprises de placo
+ 2163,82 euros au titre des travaux de peinture
+ 13% du coût total au titre des honoraires de maitrise d’œuvre, soit 11.360,04 euros.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats que ce montant correspond au coût des travaux nécessaires à la reprise des désordres selon le chiffrage retenu par l’expert judiciaire après analyse du devis présenté par les demandeurs portant précisément sur les travaux nécessaires à entreprendre et que l’expert avait définis. L’expert a retranché du devis la trémie Enedis (2 820,86 euros) en ce qu’elle était parfaitement visible lors des négociations de vente, y compris par un non sachant en bâtiment. Il a minoré le chiffrage du poste « menuiseries extérieures » à hauteur de – 25 %, soit -15 298,97 euros, en ce que certaines menuiseries ne nécessitaient pas forcément une dépose-repose complète, une simple mise en œuvre des bandes de redressement existantes. S’agissant des couvertures, l’expert a estimé que nombre de matériaux était tout à fait récupérable et minoré le chiffrage à hauteur de -20 %, soit -7928,31 euros. Les autres postes du devis (placoplâtre et peintures) ont été retenus par l’expert. Il importe de noter que les époux [J] acceptent le chiffrage de l’expert et ne réclament pas les frais de terrassement et de maçonnerie pourtant retenus par ce dernier à hauteur de 11 645,40 euros.

Les défendeurs contestent le montant des travaux réclamés, à titre infiniment subsidiaire, on reprochant à l’expert de ne pas avoir fait le travail de chiffrage par lui-même. Dans les échanges avec l’expert, le conseil des époux [R] indiquait s’opposer à l’évaluation à dire d’expert au motif qu’elle ne figurait pas dans sa mission. Ce reproche qui est dénué de toute pertinence a fait l’objet de plusieurs dires dires auxquels l’expert a parfaitement répondu en rappelant qu’il n’a fait qu’exécuter le point 9 de la mission qui lui a été confiée dans l’ordonnance de référé, de « préconiser les travaux de reprise pour remédier à l’ensemble des désordres, défauts, et à leurs conséquences », les conséquences induisant leur chiffrage, afin de pouvoir répondre au point 10 suivant de sa mission, de « donner son avis sur les préjudices de toute nature subis et à subir par les demandeurs et indiquer la moins-value et/ou la perte de valeur du bien acquis par M. et Mme [C] ». Dans la mesure où les défendeurs ne s’appuient sur aucun devis qui soit de nature à remettre sérieusement en cause l’estimation de l’expert, appuyée sur le devis produit par les demandeurs qu’il a sérieusement analysé en effectuant des retranchements, ils se placent eux-mêmes dans l’impossibilité de la contester utilement et contradictoirement.

À défaut d’autres éléments d’estimation, la dette de réparation des préjudices matériels est fixée à 87 384,92 euros hors-taxes, conformément à la demande des époux [J].

En tant qu’économiste de la construction, l’expert estime la durée des travaux à environ deux mois.

Il est en outre réclamé le paiement de frais annexes, qu’il y a lieu de retenir, comme directement liés à la réparation du désordre, en l’occurrence les honoraires de maîtrise d’œuvre. L’expert a retenu un taux de 9 % du montant hors taxes des travaux de reprise, alors que dans son pré-rapport il avait estimé les honoraires d’un maître d’œuvre pour la rédaction d’un CCTP, l’organisation d’un appel d’offres et le suivi des travaux, à un taux de 13 % du montant des travaux. Il ne fournit pas d’explication sur cette diminution des honoraires de suivi du chantier. Aucun dire n’a porté sur ce point. Les demandeurs réclament quant à eux un taux de 13 %. Il est admis que le principe de réparation intégrale peut aller jusqu’à inclure les frais de maîtrise d’œuvre et d’assurance D.O. si ceux-ci sont nécessaires (Cass. civ. 3e, 21 nov. 2024, n° 23-13.989).

Il s’infère d’une lecture du rapport que ces travaux, qui ne sont pas dénués de technicité, font intervenir plusieurs corps de métiers (charpentier, couvreur, menuisier, maçonnerie, plaquiste, peintre) qu’il convient de coordonner. Pour ces raisons, une maîtrise d’œuvre est donc nécessaire.

L’absence de devis n’est pas de nature à faire obstacle à l’estimation souveraine du tribunal du coût de la maîtrise d’œuvre, qu’il convient de fixer à 10 % de la dette de réparation hors taxe précédemment admise au titre des préjudices matériels, soit la somme de 8 738,50 euros.

Dans ces conditions, M. et Mme [R] seront condamnés à payer à M. et Mme [C] la somme de 96 123,42 euros hors taxes.

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 entre le 24 juin 2022, date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement. Les frais de maîtrise d’œuvre seront également actualisés.

Par ailleurs, les sommes allouées hors taxes seront majorées de la taxe sur la valeur ajoutée en vigueur au jour du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

M. et Mme [R], qui succombent in fine, supporteront les dépens de la présente instance au fond, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et seront condamnés à payer à M. et Mme [C] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code civil et compatible avec la nature de l’affaire de sorte qu’aucune circonstance ne justifie de l’écarter malgré les demandes des défendeurs.

Par ces motifs

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

Déboute M. [D] [R] et Mme [V] [L] épouse [R] de leur demande de mise hors de cause ;

Déclare M. [D] [R] et Mme [V] [L] épouse [R] responsables sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 2° du code civil ;

Condamne M. [D] [R] et Mme [V] [L] épouse [R] à payer à M. [G] [C] et Mme [U] [C] la somme de 96 123,42 euros hors taxes au titre de la réparation des désordres affectant le bien immobilier vendu le 1er juin 2018, à savoir une longère en pierre sise La Pévrie à Saint-Méloir-des-Bois (22 980) ;

Dit que les sommes précitées exprimées hors taxe seront majorées de la TVA au taux en vigueur à la date du jugement ;

Dit que la somme ci-dessus allouée au titre des travaux de reprise et des frais de maîtrise d’œuvre sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 24 juin 2022, date du dépôt du rapport d’expertise, jusqu’à la date du présent jugement ;

Condamne M. [D] [R] et Mme [V] [L] épouse [R] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire à l’exclusion des dépens de la procédure de référé pour lesquels il a déjà été statué ;

Condamne les mêmes à payer à M. [G] [C] et Mme [U] [C] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi, la minute du présent jugement est signée par la Présidente et le Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

En conséquence,
La République française mande et ordonne :
à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute de la présente revêtue de la formule exécutoire est signée et délivrée par le greffier du Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc.