15 Septembre 2026

AFFAIRE :
[Y] [Q] [V]

C/
[C] [N] [G]
, [S] [I], [M] [R] épouse [G]

N° RG 24/00125 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HNFA

Assignation :16 Janvier 2024

Ordonnance de Clôture : 18 Août 2025

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

C.EXE :

Me RANGE de la SELARL LEXCAP
Me RUBINEL de la SELARL LX [Localité 1]-[Localité 2]

Copie Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [Q] [V]
née le 22 Septembre 1967 à [Localité 3] ([Localité 4])
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentant : Maître Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS et Maître Maud GAUTIER de la SELARL GAUTIER, avocat plaidant au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [N] [G]
né le 17 Juillet 1976 à [Localité 6] (MAINE-ET-[Localité 7])
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentant : Maître Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau D’ANGERS

Madame [S] [I], [M] [R] épouse [G]
née le 29 Août 1973 à [Localité 9] ([Localité 10]-ET-[Localité 7])
[Adresse 3]
[Localité 11]
Représentant : Maître Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau D’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 Juin 2026,

Composition du Tribunal :
Président : Camille ALLAIN, Juge, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Valérie PELLEREAU.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 15 Septembre 2026

JUGEMENT du 15 Septembre 2026
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
par Camille ALLAIN, Juge,
contradictoire
signé par Camille ALLAIN, Juge, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Le 22 mai 2023, M. [C] [G] et Mme [S] [R] épouse [G] ont régularisé une proposition ferme d’achat relativement au bien immobilier appartenant à Mme [Y] [V], situé [Adresse 4].

Le 20 juin 2023, Mme [V] ainsi que M. et Mme [G] ont signé une promesse de vente de ce même bien immobilier. Celle-ci a été consentie par Mme [V] dans un délai expirant le 20 septembre 2023. Elle comportait la stipulation d’une indemnité d’immobilisation de 21 700 euros, dont la moitié a été séquestrée auprès du notaire, et de la condition suspensive particulière suivante : “obtention d’un contrôle du raccordement au réseau d’assainissement collectif”.

La vente n’ayant pas été réitérée le 20 septembre 2023, Mme [V] a, par courrier recommandé du 24 octobre 2023, mis M. et Mme [G] en demeure de lui régler l’indemnité d’immobilisation, en vain.

Mme [V] a fait assigner M. et Mme [G] devant le tribunal judiciaire d’Angers par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, afin que ceux-ci soient condamnés à titre principal au paiement de l’indemnité d’immobilisation ainsi qu’à des dommages et intérêts en raison de leur comportement fautif.

La clôture de l’instruction est intervenue le 18 août 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience du 1er septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

Le délibéré a été prorogé à deux reprises pour indisponibilité du magistrat ayant tenu l’audience du 1er septembre.

En raison de l’indisponibilité prolongée de ce même magistrat, la réouverture des débats à l’audience du 23 juin 2026 a été ordonnée. A l’issue, la décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de conclusions récapitulatives signifiées le 24 mars 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, Mme [V] demande au tribunal de :
condamner solidairement M. et Mme [G] à lui verser :21 700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 ;13 237,63 euros à titre de dommages et intérêts ;ordonner que les fonds séquestrés à hauteur de 10 850 euros entre les mains de la SCP [A] [P] [W] [E], notaire, lui soient versés et s’imputent sur le montant total de l’indemnité d’immobilisation devant lui être versée ;condamner solidairement M. et Mme [G] à lui verser 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement M. et Mme [G] aux entiers dépens ;rappeler l’exécution provisoire ;Rejeter les prétentions adverses.
Au soutien de ses prétentions, Mme [V] indique que la date initialement prévue pour la réitération de la vente devant notaire était le 10 août 2023, date fixée à la demande expresse des bénéficiaires de la promesse afin que ces derniers puissent aménager avant la rentrée des classes. Elle déclare avoir fait d’importants efforts afin que la maison soit en état (travaux réalisés) et qu’elle ait quitté les lieux le 10 août 2023. Elle a ainsi déménagé et loué un nouvel appartement.

Or, selon elle, les défendeurs l’ont informée quelques jours avant le 10 août 2023 qu’ils souhaitaient reporter la date de signature au 20 septembre 2023, et ce alors même qu’aucune condition suspensive relative au financement n’était prévue, la plaçant ainsi dans une position financière particulièrement tendue : paiement d’un loyer alors qu’elle demeure propriétaire de sa maison, paiement des travaux de raccordement en urgence et en demandant à l’artisan de patienter avant d’encaisser son chèque, le temps pour elle de disposer des fonds issus de la vente. Mme [V] rappelle qu’elle a alors reçu une proposition des époux [G] afin qu’elle leur loue sa maison durant le mois d’août 2023. Elle considère que le comportement de M. et Mme [G] révèle leur mauvaise foi, ceux-ci ayant insisté pour qu’une signature rapide soit prévue, puis repoussé l’échéance, afin de l’asphyxier financièrement dans l’objectif d’obtenir la régularisation d’un bail d’habitation.

Invoquant l’article 1103 du code civil, Mme [V] rappelle que l’indemnité d’immobilisation est le coût de l’exclusivité et conclut que le paiement de cette indemnité est due en application de la promesse, faute de réalisation à la date prévue. Elle souligne que les époux [G] ont refusé de réitérer cette promesse alors mêmes que les conditions suspensives étaient réalisées.

Au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts supplémentaires, la demanderesse se fonde sur l’article 1240 du code civil. Elle invoque le comportement fautif des défendeurs, consistant à avoir soudainement modifié la date de réitération de l’acte alors même qu’ils avaient expressément insisté pour la fixation de cette date proche de celle de la promesse. Elle conclut que ce comportement, distinct de l’absence de signature de l’acte de vente définitif qui ne peut être sanctionnée, lui a causé un préjudice. En effet, Mme [V] affirme qu’elle a dû libérer son bien pour le 10 août 2023 et trouver un nouveau logement, ce qui lui a occasionné des frais inutiles puisque son logement est demeuré libre (loyers entre le 10 août 2023 et le 20 septembre 2023, outre les loyers durant les 3 mois suivant le 20 septembre 2023 correspondant à la durée du préavis). Elle prétend également avoir dû régler 1 289,25 euros supplémentaires au titre d’échéances d’emprunt. Enfin, elle invoque un préjudice moral qu’elle chiffre à 8 000 euros en raison principalement de l’angoisse causée par le comportement fluctuant des époux [G].

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 7 novembre 2024 et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, M. et Mme [G] demandent au tribunal de:
ordonner que les fonds séquestrés à hauteur de 10 850 euros entre les mains de la SCP [A] [P] [W] [E], notaire à Bedarrides, leur soient restitués ;rejeter les prétentions adverses ;condamner Mme [V] à leur verser 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Mme [V] aux entiers dépens, en autorisant Maître Rangé, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.
Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [G] affirment, sur le fondement de l’article 1104 du code civil, que la non-réalisation de la promesse ne leur est pas imputable dès lors que la partie venderesse a tenté de modifier les conditions prévues dans la promesse en réclamant le versement d’une somme complémentaire de 6 000 euros à titre d’acompte. Ils ajoutent que l’agence immobilière les a clairement menacés d’une action en justice en cas de refus de versement, au seul motif que la vente n’avait pu être réalisée le 10 août, et ce alors qu’aucun accord n’était intervenu sur cette date. Ils concluent que ces menaces, ainsi que la demande de garanties bancaires qui n’avaient jamais été sollicitées au préalable relèvent de la mauvaise foi et qu’ils n’ont eu d’autre alternative que de mettre un terme à la relation contractuelle. Ils concluent qu’aucune faute ne peut leur être reprochée.

Ils concluent, à la lecture de la promesse de vente, qu’aucune indemnité d’immobilisation n’a été prévue en cas de non levée de l’option.

En réponse à la demande de dommages et intérêts formée par la demanderesse, M. et Mme [G] rappellent le mécanisme de la promesse de vente et le fait qu’ils n’étaient pas définitivement engagés à conclure la vente avant la signature. Ils exposent que la promesse attirait expressément l’attention des parties sur les risques encourus s’ils prenaient des engagements personnels (congé donné au bailleur, commande de travaux, réservation définitive de déménagement…). Ils considèrent que Mme [V] a pris l’initiative de quitter l’immeuble de façon prématurée, alors même qu’aucune date de signature de l’acte authentique n’était validée. Elle ne peut, selon les défendeurs, se prévaloir de sa propre turpitude et demander le remboursement de frais qu’elle a généré par sa seule décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation
En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, les pages 9 et 10 de la promesse de vente liant les parties comporte un paragraphe intitulé « Indemnité d’immobilisation » qui dispose que :
« les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 21 700 euros sur laquelle somme le BÉNÉFICIAIRE versera, au plus tard dans le délai de dix jours au PROMETTANT, à la comptabilité du rédacteur des présentes, la somme de 10 850 euros représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée […].
Le sort de la somme versée sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées:
– a) elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise ;
– b) elle sera restituée purement et simplement au BÉNÉFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes ;
– c) elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées […].
Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BÉNÉFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.
Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 10 850 euros, le BÉNÉFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BÉNÉFICIAIRE, toutes les conditions ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ».

La promesse de vente prévoit donc expressément le versement par le bénéficiaire d’une indemnité d’immobilisation de 21 700 euros au profit du promettant en cas de non-réitération de la promesse avant le 20 septembre 2023 dans l’éventualité où les conditions suspensives sont réalisées.

Or, la promesse n’a pas été réitérée avant le 20 septembre 2023.

Il n’est pas allégué que les conditions suspensives générales ne se sont pas réalisées. Il n’est pas non plus allégué ni démontré que la condition particulière prévue ne s’est pas réalisée, un rapport d’assainissement conforme ayant été transmis par courriel du 29 juin 2023 à M. et Mme [G] ainsi qu’à leur notaire.

L’indemnité d’immobilisation est donc due.

M. et Mme [G] invoquant que la mauvaise foi de la promettante a empêché la réitération de la promesse avant la date butoir, c’est à eux qu’il appartient de le démontrer afin de faire obstacle au paiement de l’indemnité d’immobilisation, conformément à l’article 1353 du code civil.

A ce titre, il ressort du courriel du notaire de Mme [V], que la date du 10 août 2023 avait été actée s’agissant de la signature de l’acte notarié. L’allégation des époux [G] selon laquelle ils n’avaient pas consenti à cette date du 10 août 2023 est contredite par le fait que leur propre notaire, Maître [T] [D], était en copie du courriel de Maître [K] du 11 juillet 2023 rappelant la date et l’heure du rendez-vous et que ni eux ni leur notaire n’ont alors contredit ce rendez-vous. Par ailleurs, le courriel de M. [G] du 31 juillet 2023 confirme que les époux [G] étaient demandeurs de la fixation d’un délai anticipé de signature (“je conviens avoir fait la demande d’une éventuelle signature anticipée”) et le fait que l’annulation de la date du 10 août soit de leur initiative (“de notre côté un contretemps nous empêche de signer en date du 10 août 2023″). Si M. [G] propose alors de “maintenir” la date du 20 septembre 2023 initialement fixée dans le compromis, il opère en réalité une confusion entre la date butoir de réalisation de la promesse et la date de signature devant notaire, qui doit être convenue entre les parties et le notaire et faire l’objet d’un rendez-vous, comme cela avait été le cas pour la date du 10 août 2023.

L’annulation en date du 31 juillet 2023 par M. et Mme [G] du rendez-vous fixé le 10 août 2023 pour la signature de l’acte notarié, alors même qu’ils avaient eux-mêmes sollicité sa fixation à une date proche, ainsi que cela résulte expressément du courriel de M. [G] du 31 juillet 2023, des échanges de courriels ultérieurs et de l’attestation de Mme [H], agent immobilier, constitue une circonstance ayant légitimement pu inquiéter Mme [V] et ayant engendré pour elle diverses difficultés financières et organisationnelles. En effet, la date de signature, et donc de remise des clés, étant prévue le 10 août 2023, il était approprié que celle-ci prenne ses dispositions pour libérer les lieux à cette date.

Ce contexte de report de date, imputable à M. et Mme [G], justifie et explique les échanges de courriels postérieurs au 31 juillet 2023 dans lesquels il est sollicité le paiement d’une “avance” complémentaire de 6 000 euros au profit de Mme [V] pour couvrir ses frais dans l’attente du 20 septembre 2023. Une telle demande ne présentait pas de caractère impératif et supposait l’accord des époux [G], comme les courriels de Mme [H] du 31 juillet 2023 le rappellent clairement : “je vous laisse voir ce qui est possible de faire avec votre notaire pour le paiement d’un acompte à la cliente” dans le premier courriel, et “vous me parlez d’illégalité ? Il n’y a rien d’illégale (sic) quand les deux parties sont d’accord” dans le second courriel. Ainsi, au regard du contexte et de l’absence de caractère imposé de la demande, il ne peut être considéré que cette demande en paiement d’un acompte supplémentaire de 6 000 euros relève d’une quelconque mauvaise foi de la promettante ou constitue l’ajout d’une condition non prévue dans la promesse.

En outre, la demande de Mme [H] par courriel du 31 juillet 2023 de disposer de documents écrits confirmant la solvabilité alléguée de M. et Mme [G], à savoir l’existence d’un apport de 100 000 euros et la vente d’une île en cours de réalisation, est parfaitement justifiée compte-tenu du motif de report de la vente (fonds non réunis par le bénéficiaire) et ne permet pas de caractériser une mauvaise foi de la promettante. Cette vérification de la solvabilité des acheteurs relève de l’obligation de conseil et d’information de l’agence immobilière, et avait au contraire pour objet d’écarter l’hypothèse d’une mauvaise foi de M. et Mme [G] eux-mêmes.

De même, la simple explication par Mme [H] dans ses courriels des 31 juillet 2023 et 2 août 2023 adressés aux époux [G], des conséquences du décalage de signature dix jours avant sa date sur Mme [V] (loyer en vain, risque de se retrouver interdit bancaire), justifiant sa demande d’acompte, ne sauraient être qualifiés de tentative d’intimidation.

S’agissant de la formule de Mme [H] selon laquelle elle“invite [M. et Mme [G]] à réfléchir une nouvelle fois à [sa] demande car la vente risque de prendre une autre tournure beaucoup moins sympathique si [sa] cliente se retrouve interdit bancaire à cause de ce décalage de dernière minute, sans compter que c’est une femme seule avec ses enfants qui ne gagne pas des 1000 et des 100 et qu’elle et sa famille ont toujours fait preuve de disponibilité et de sympathie envers vous et votre famille” (courriel du 31 juillet 2023), sa formulation ne peut être imputée à Mme [V] qui n’est pas l’auteur de ce courriel. En tout état de cause, ce mail ne contient absolument aucune menace portant sur la sécurité physique des époux [G] et comporte tout au plus un avertissement lié au possible engagement d’une procédure judiciaire, ce qui ne peut être reproché au promettant dans le cadre de l’exercice de ses droits et pouvait déjà être envisagé au vu du contexte. Enfin, le courriel de Mme [V] du 2 août 2023 relate son incompréhension de la situation et la difficulté dans laquelle le changement de date de signature la place. Il est cordial, argumenté, et ne démontre aucune mauvaise foi de Mme [V].

Ainsi, aucune mauvaise foi de la promettante n’est établie ni aucun empêchement de la réitération de la promesse qui serait de son fait, et M. et Mme [G] seront condamnés à verser à Mme [V] une somme de 21 700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente.

Conformément à l’article 220 du code civil, cette condamnation sera solidaire, M. et Mme [G] étant mariés ainsi qu’en attestent les actes notariés établis.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 octobre 2023, en application de l’article 1231-6 du code civil, applicable en matière contractuelle.

Il y a également lieu de prévoir que les fonds séquestrés à hauteur de 10 850 euros entre les mains de la SCP [K]-[B], notaire, seront versés à Mme [V] et s’imputeront sur le montant total de l’indemnité d’immobilisation devant lui être versée par M. et Mme [G]. En effet, il résulte de la promesse de vente que ce séquestre avait pour finalité de garantir le paiement de l’indemnité d’immobilisation et c’est donc en application de la promesse qu’il convient d’ordonner son versement.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts
Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par application des dispositions susvisées, et pour être constituée, la responsabilité civile suppose que soient démontrés une faute, un dommage et un lien de causalité.

En l’espèce, il a déjà été démontré ci-dessus que la date du 10 août 2023 avait été fixée pour la réitération de la promesse de vente devant notaire, à la demande des époux [G] s’agissant d’une date proche de la promesse de vente, et avec leur accord. L’annulation de ce rendez-vous par les époux [G] le 31 juillet 2023, soit 10 jours avant l’advenue de la date fixée, doit être qualifiée de fautive en raison de sa tardiveté, le promettant ayant nécessairement pris des dispositions pour libérer les lieux au vu du court délai avant la date de signature.

Cette faute a causé à Mme [V] un préjudice qu’il conviendra de réparer.

Tout d’abord, la location d’un appartement par Mme [V] ne sera pas considérée comme un préjudice résultant de cette annulation, dès lors que le bail a été signé le 1er août 2023 et que le report de signature a été acté le 31 juillet 2023, ce qui aurait dû permettre à Mme [V] de se désengager.

De plus, si Mme [V] demande le remboursement d’échéances d’emprunt à hauteur de 1289,25 euros, elle ne détaille pas son calcul ni n’explique en quoi le comportement des époux [G] aurait engendré ces frais supplémentaires. Ces frais ne seront donc pas pris en considération.

En revanche, il est établi que ce report de “dernière minute” a causé à Mme [V] un stress important ainsi que des difficultés financières et organisationnelles, devant être qualifiés de préjudice moral. Celui-ci sera justement évalué à la somme de 1 500 euros.

M. et Mme [G] seront dès lors solidairement condamnés à verser à Mme [V] une somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral ayant résulté de l’engagement de leur responsabilité civile.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil applicable en matière de condamnation indemnitaire.

Sur les demandes accessoires
Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [C] [G] et Mme [S] [R] épouse [G], parties perdantes, supporteront solidairement les dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et compte-tenu de sa condamnation aux dépens, M. [C] [G] et Mme [S] [R] épouse [G] verseront solidairement à Mme [Y] [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [G] et Mme [S] [R] épouse [G] à verser à Mme [Y] [V] la somme de 21 700 euros au titre du paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 20 juin 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2023 ;

ORDONNE que les fonds séquestrés à hauteur de 10 850 euros entre les mains de la SCP [K]-[B], notaire, soient versés à Mme [Y] [V] et s’imputent sur le montant total de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 20 juin 2023 et devant lui être versée ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [G] et Mme [S] [R] épouse [G] à verser à Mme [Y] [V] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, et ce avec intérêts taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE solidairement M. [C] [G] et Mme [S] [R] épouse [G] aux dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [G] et Mme [S] [R] épouse [G] à payer à Mme [Y] [V] une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le QUINZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT