RE F E R E

N°

Du 25 Septembre 2026

N° RG 26/00376 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MCHS
30G

c par le RPVA
le
à

Me Christophe DAVID, Me Valérie LEBLANC

– copie dossier
– 2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le:
à

Me Christophe DAVID,
Me Valérie LEBLANC

Cour d’appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEUR AU REFERE:

S.A.R.L. RELAIS DES PAINS [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Valérie LEBLANC, avocat au barreau de RENNES substituée par Me CHEKKAT, avocat au barreau de Rennes 

DEFENDEUR AU REFERE:

S.C.I. SCI ATALANTE, dont le siège social est sis [Adresse 3] et [Adresse 4]
représentée par Me Christophe DAVID, avocat au barreau de RENNES

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 19 Août 2026,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 25 Septembre 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile.
L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 31 juillet 2015, la société civile immobilière (SCI) Atalante, défenderesse à l’instance, a donné à bail à la société à responsabilité limitée (SARL) Boulangerie ACM aux droits de laquelle vient la SARL Relais des Pains [Adresse 1], demanderesse au présent procès, un local commercial sis [Adresse 5] à Rennes (35) (pièce n°2 demandeur).

Suivant courrier recommandé avisé le 21 décembre 2020, la SARL Relais des Pains [Adresse 6] mettait en demeure son bailleur de prendre en charge le coût de réparations effectuées sur le auvent à la suite d’une tempête survenue le 1er octobre précédent (pièce n°4 demandeur).

Suivant courriel du 18 octobre 2023, des travaux ont été réalisés et le preneur interrogeait la SCI Atalante sur la suite des opérations, attirant son attention sur le fait de l’impossibilité de laisser la devanture de la boulangerie dans cet état (pièce n°8 demandeur).

Suivant procès-verbal de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, le commissaire de justice a constaté la présence de nombreuses dégradations en façades sur la partie supérieure de la casquette du bâtiment, à hauteur d’un toit terrasse ainsi que la présence d’humidité sur certaines menuiseries à l’extérieur et au sein du local (pièce n°9 demandeur).

Suivant courriel du 28 octobre 2025, des maîtres d’œuvre ont constaté que le retrait de l’auvent a provoqué un désordre majeur sur l’avancée du local, engendrant des infiltrations persistantes à l’intérieur du magasin, y compris dans l’espace de vente et à proximité des installations électriques (pièce n°13 demandeur).

Suivant facture du 30 mars 2026, des travaux ont été réalisés au niveau de la réparation casquette et du relevé contre le mur (pièce n°18 demandeur).

Suivant rapport d’expertise amiable du 7 avril 2026 diligentée par la SARL Relais des Pains Villejean, l’expert a constaté plusieurs éléments instables au niveau du local pouvant exposer l’usager et le riverain à des risques avérés. De plus, il a indiqué que les travaux « récemment effectués en toiture de cette devanture sont limités et constituent selon nous une simple mesure conservatoire » (pièce n°18 p.18 demandeur).

Suivant commandement visant la clause résolutoire du 5 mai 2026, la SCI Atalante a mis en demeure son preneur de justifier de la réalisation à ses frais des travaux de peintures extérieures ainsi que de justifier de l’autorisation expresse écrite du bailleur pour l’installation du compresseur sur le mur extérieur du local, conformément aux dispositions prévues au contrat de bail (pièce n°14 demandeur).
Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2026, la SARL Relais des Pains [Adresse 1] a assigné au visa des articles 145 du code de procédure civile et 1719 du code civil, la SCI Atalante aux fins de voir désigner un expert et la condamner à supporter le coût de la provision et à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience sur renvoi du 19 août 2026, la SARL Relais des Pains [Adresse 1], représentée par avocat, a sollicité le bénéfice de ses écritures.

Pareillement représentée, la SCI Atalante s’est par conclusions, opposée à la demande d’expertise et a sollicité la condamnation de son preneur à la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles. Subsidiairement, elle a sollicité un complément de mission.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du même code, s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619 publié au Bulletin). L’action au fond ainsi envisagée ne doit en outre pas apparaître comme étant manifestement compromise (Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539 publié au Bulletin).

La SARL Relais des Pains sollicite le bénéfice d’une mesure d’expertise du local faisant l’objet du bail, dans la perspective d’un procès au fond qu’il est dans son intention d’intenter à l’encontre de son bailleur, sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

La SCI Atalante s’oppose à cette demande alléguant que des travaux de reprise ont été réalisés, la mesure d’expertise sollicitée étant dès lors surabondante et destinée à faire échec au commandement visant la clause résolutoire. Elle ajoute qu’elle a proposé une nouvelle intervention, opération refusée par le preneur.

La demanderesse rétorque que dans un premier temps, la mesure d’expertise judiciaire a été sollicitée en amont de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire. Dans un second temps, elle indique que les travaux de reprise n’ont pas permis de mettre fin aux désordres et qu’elle justifie ainsi de la nécessité d’une expertise pour déterminer la nature des travaux réparatoires garantissant un e reprise pérenne des désordres.

Vu l’article 6 du code de procédure civile selon lequel les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

D’une part, si des travaux de reprise ont été entrepris sur le local litigieux (pièces n°1 et 6 défendeur), il ressort du rapport d’expertise amiable établi postérieurement à ces travaux, que plusieurs éléments instables au niveau du local peuvent actuellement exposer l’usager et le riverain à des risques avérés. L’expert a notamment retenu que les travaux « sont limités et constituent selon nous une simple mesure conservatoire » (pièce n°18 p.18 demandeur). Il en résulte l’existence plausible de désordres affectant le bien litigieux.

D’autre part, une partie de l’immeuble loué étant à destination d’habitation, le fondement de l’action en germe, qui n’est par ailleurs pas discuté par le bailleur, n’apparaît pas comme étant manifestement compromis.

Il résulte de ce qui précède, les autres conditions du motif légitime n’étant autrement discutées, que la SARL Relais Des Pains [Adresse 1] justifie d’un motif légitime à ce qu’une expertise judicaire soit ordonnée, comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance et à ses frais avancés.

Selon l’article 265 du Code de procédure civile, la décision qui ordonne l’expertise énonce les chefs de la mission de l’expert.

Le juge des référés exerce à ce titre un pouvoir souverain. Les modalités et la mission suffisantes pour éclairer le juge du fond qui sera éventuellement saisi seront précisées au présent dispositif.

Les chefs de missions réclamés consistant à demander au technicien de porter des appréciations d’ordre juridique, ce qu’il n’a pas le pouvoir de faire, en application de l’article 238 du code de procédure civile, seront rejetés.

En outre, compte tenu de la disponibilité actuelle limitée des experts judiciaires en construction, il sera procédé à la désignation de M. [E] [A], sachant en cette matière mais non encore inscrit sur la liste des experts de la cour. En application de l’article 6 de la loi n°71-498 du 29 juin 1971 relative aux experts judiciaires, celui-ci devra prêter serment devant le juge chargé du contrôle “d’accomplir sa mission, de faire son rapport et de donner son avis en honneur et conscience”.

Sur les demandes annexes

L’article 491 du code de procédure civile dispose, en son second alinéa, que le juge des référés «statue sur les dépens ».

La partie défenderesse à une expertise, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du même code, ne saurait être regardée comme la partie perdante au sens des dispositions des articles 696 et 700 dudit code (Civ. 2ème 10.02.2011 n°10-11.74 Bull. n°34).

En conséquence, les dépens à l’instance resteront provisoirement à la charge de la SARL Relais Des Pains [Adresse 1] et sa demande formée au titre des frais irrépétibles sera rejetée. Il en ira de même de celle formée par la SCI Atalante, que l’équité ne commande pas de satisfaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

Ordonnons une expertise et désignons, pour y procéder, M. [E] [A], expert non inscrit qui dès lors prêtera serment dans les conditions sus énoncées, domicilié [Adresse 7] à [Localité 2] (22) ; mob: 02.96.76.51.52 ; courriel : [Courriel 1], lequel aura pour mission de :
– se rendre sur place, au [Adresse 5] à [Localité 1] (35), après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donné à leurs avocats ;
– entendre les parties et tous sachants ;
– se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
– vérifier la réalité des désordres invoqués dans l’assignation et dans ses annexes et, dans l’affirmative, les décrire ;
– donner son avis sur leur origine, sur leur cause et sur leur étendue ;
– indiquer les travaux nécessaires à la réfection des lieux et installations, les évaluer à l’aide de devis d’entreprise fournis par les parties ;
– fournir toutes indications sur la durée prévisible de cette réfection, ainsi que sur les préjudices accessoires qu’elle pourrait entraîner, tels que privations ou limitations de jouissance ;
– en cas d’urgence ou de péril, donner son avis sur les mesures de sauvegarde à mettre en place, sur les travaux de remise en état à exécuter d’urgence ;
– s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile ;
– donner, d’une façon générale, tous éléments techniques et de fait permettant au tribunal ultérieurement saisi du litige au fond, de statuer sur les responsabilités encourues ;

Fixons à la somme de 2.000 € (deux mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la SARL Relais Des Pains Villejean devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu’à l’issue de sa deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire ;

Disons que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de huit mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Invitons les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Laissons provisoirement à la demanderesse à l’instance la charge des dépens ;

Déboutons les parties de leur demande au titre des frais irrepetibles ;

Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire

La greffière Le juge des référés