Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La SCI Voltaire et la SCI de la place de la gare ont demandé au tribunal administratif de Châlons-en-Champagne d’annuler l’arrêté du 5 juillet 2021 par lequel le maire de la commune de Sedan a délivré à la SAS SSD un permis de construire modificatif pour un centre commercial Leclerc situé 14 avenue Pasteur.

Par un jugement n° 2101969 du 10 octobre 2024, le tribunal administratif

de Châlons-en-Champagne a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement les 10 décembre 2024 et 12 mai 2025, la SCI Voltaire et la SCI de la place de la gare, représentées par Me Dadez, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) d’annuler l’arrêté du 5 juillet 2021 ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Sedan et de la société SSD une somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

– en statuant au vu du mémoire en défense enregistré le 22 mars 2024, le tribunal a méconnu le principe du contradictoire ;

– la sous-commission pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique et pour l’accessibilité dans les établissements recevant du public était irrégulièrement composée ;

– le permis modificatif contesté méconnaît l’article L. 752-1 du code de commerce en l’absence de consultation de la commission départementale d’aménagement commercial ;

– il méconnaît les articles UB3 et UZ3 du règlement du plan local d’urbanisme ;

– il méconnaît l’article L. 111-18-1 du code de l’urbanisme ;

– il méconnaît l’article L. 111-19 du code de l’urbanisme ;

– il méconnaît l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 11 avril 2025 et le 23 décembre 2025, la société SSD, représentée par Me Courrech, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de la SCI Voltaire et de la SCI de la place de la gare sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

– la SCI Voltaire et la SCI de la place de la gare ne justifient pas d’un intérêt à demander l’annulation du permis de construire modificatif litigieux ;

– les autres moyens soulevés par les requérantes ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

– le code de commerce ;

– le code de la construction et de l’habitation ;

– le code de l’urbanisme ;

– le décret n° 95-260 du 8 mars 1995 ;

– le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

– le rapport de M. Berthou,

– les conclusions de M. Meisse, rapporteur public,

– et les observations de Me Boisseau, avocat de la société SSD.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 12 novembre 2018 devenu définitif et valant autorisation d’aménager un établissement recevant du public (ERP), le maire de la commune de Sedan a accordé à la société SSD un permis de construire ayant pour objet la démolition partielle et la reconstruction d’un centre commercial sous enseigne Leclerc situé 14 avenue Pasteur. Par un arrêté du 5 juillet 2021 valant autorisation d’aménager un ERP, le maire lui a accordé un permis de construire modificatif ayant notamment pour objet l’extension d’un bâtiment et la modification des stationnements, de la desserte interne du site et des plantations. Par la présente requête, la SCI Voltaire et la SCI de la place de la gare demandent à la cour d’annuler le jugement du 10 octobre 2024 par lequel le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a rejeté leur demande d’annulation de cet arrêté du 5 juillet 2021.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. Si la SCI Voltaire et la SCI de la place de la gare soutiennent qu’en motivant sa réponse au moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 752-1 du code de commerce, le tribunal s’est fondé sur le mémoire en défense enregistré le 22 mars 2024 postérieurement à la clôture d’instruction fixée au 5 septembre 2023, il ressort des pièces du dossier de première instance que ce mémoire a été communiqué aux demandeurs le 22 avril 2024. Les termes de ce mémoire dépassant les simples observations sur les pièces produites par la société SSD suite à la demande du tribunal fondée sur les dispositions de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, sa communication a nécessairement emporté réouverture de l’instruction qui n’a ensuite été automatiquement close que trois jours avant l’audience du 19 septembre 2024, laissant un délai suffisant aux intéressées pour répliquer. Par suite, le moyen d’irrégularité tiré de l’atteinte au principe du contradictoire ne peut qu’être écarté.

Sur la recevabilité de la demande de première instance :

3. Il résulte de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial ou après avoir épuisé les voies de recours contre le permis initial, ainsi devenu définitif, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées, mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci.

4. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction ou, lorsque le contentieux porte sur un permis de construire modificatif, des modifications apportées au projet.

5. Il ressort des pièces du dossier que la SCI Voltaire et la SCI de la place de la gare sont propriétaires de terrains contigus au terrain d’assiette du projet litigieux lesquels sont mis en location au bénéfice de sociétés commerciales. Elles ont ainsi la qualité de voisines immédiates du projet. Elles démontrent par ailleurs disposer de servitudes de passage piétons sur les terrains objets dudit permis modificatif et produisent les copies d’actes authentiques les établissant et relèvent que le projet, tel que modifié par l’arrêté attaqué, porte atteinte à ces servitudes. Il ressort effectivement des pièces du dossier que le permis de construire modificatif litigieux porte en particulier sur le réaménagement des voies internes parallèles à l’avenue Pasteur prévoyant notamment un prolongement vers le Nord d’une voie ouverte aux véhicules et précisément située sur l’emprise de ces servitudes piétonnes. Elles justifient ainsi d’un intérêt à demander l’annulation du permis de construire modificatif litigieux.

Sur la légalité du permis de construire modificatif du 5 juillet 2021 :

En ce qui concerne l’avis de la sous-commission de sécurité et d’accessibilité des ERP :

6. Aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme :  » Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’article L. 143-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt d’une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public « .

7. Aux termes de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation :  » Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu’après autorisation délivrée par l’autorité administrative, qui vérifie leur conformité aux règles d’accessibilité prévues à l’article L. 161-1 et, lorsque l’effectif du public et la nature de l’établissement le justifient, leur conformité aux règles de sécurité contre l’incendie prévues aux articles L. 141-2 et L. 143-2. (…) « . Aux termes de l’article R. 143-26 de ce code :  » La commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité est l’organe technique d’étude, de contrôle et d’information du représentant de l’Etat dans le département et du maire. Elle assiste ces derniers dans l’application des mesures de police et de surveillance qu’ils sont appelés à prendre en vue d’assurer la protection contre l’incendie et la panique dans les établissements soumis au présent chapitre. /Elle est chargée notamment : /1° D’examiner les projets de construction, d’extension, d’aménagement et de transformation des établissements, que l’exécution des projets soit ou ne soit pas subordonnée à la délivrance d’un permis de construire ; (…). « . Aux termes de l’article 12 du décret du 8 mars 1995 susvisé relatif à la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité :  » En cas d’absence des représentants des services de l’Etat ou des fonctionnaires territoriaux membres des sous-commissions ou de leurs suppléants, du maire de la commune concernée ou de l’adjoint désigné par lui, ou, faute de leur avis écrit motivé, la sous-commission ne peut délibérer. (…) « .

8. Si les actes administratifs doivent être pris selon les formes et conformément aux procédures prévues par les lois et règlements, un vice affectant le déroulement d’une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n’est de nature à entacher d’illégalité la décision prise que s’il ressort des pièces du dossier qu’il a été susceptible d’exercer, en l’espèce, une influence sur le sens de la décision prise ou qu’il a privé les intéressés d’une garantie.

9. D’une part, il ressort en revanche du procès-verbal de la sous-commission départementale d’accessibilité du 14 juin 2021 que le maire de la commune de Sedan était effectivement présent. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que les accords donnés par le maire au nom de l’Etat le 5 juillet 2021, annexés au permis de construire modificatif litigieux, ont été précédés d’une saisine de la sous-commission départementale de sécurité de l’arrondissement de Sedan. Toutefois, ainsi que le font valoir la SCI Voltaire et la SCI de la place de la gare et que l’admet la société SSD, le maire de la commune de Sedan n’a ni émargé au procès-verbal de la sous-commission dématérialisée du 1er juin 2021 signé par la sous-préfète de Sedan, ni émis d’avis écrit motivé. Il résulte ainsi des dispositions précitées du décret du 8 mars 1995 que la sous-commission de sécurité n’a pu valablement délibérer, privant ainsi les intéressées d’une garantie.

10. Il résulte de ce qui précède que les requérantes sont fondées à soutenir que le permis de construire modificatif litigieux tenant lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation a été pris à l’issue d’une procédure irrégulière s’agissant de la consultation de la sous-commission départementale de sécurité.

En ce qui concerne les autres moyens :

11. En premier lieu, aux termes de l’article L. 425-4 du code de l’urbanisme :  » Lorsque le projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale au sens de l’article L. 752-1 du code de commerce, le permis de construire tient lieu d’autorisation dès lors que la demande de permis a fait l’objet d’un avis favorable de la commission départementale d’aménagement commercial ou, le cas échéant, de la Commission nationale d’aménagement commercial. (…)  » et aux termes de l’article L. 752-1 du code de commerce :  » Sont soumis à une autorisation d’exploitation commerciale les projets ayant pour objet : (…) 7° La création ou l’extension d’un point permanent de retrait par la clientèle d’achats au détail commandés par voie télématique, organisé pour l’accès en automobile. (…) « .

12. La SCI Voltaire et la SCI de la place de la gare ne peuvent utilement soutenir dans le cadre du présent contentieux que le projet objet du permis de construire modificatif litigieux aurait dû faire l’objet d’une saisine de la commission départementale d’aménagement commercial. En tout état de cause, s’il prévoit l’extension du  » drive « , il résulte de l’article L. 752-16 du code de commerce que l’autorisation d’exploitation commerciale susceptible d’être accordée à un tel équipement porte, d’une part, sur chacune de ses pistes de ravitaillement et, d’autre part, sur la surface, exprimée en mètres carrés, des pistes de ravitaillement et des zones, bâties ou non bâties, dans lesquelles la clientèle est susceptible de se rendre à pied pour retirer ses achats au détail commandés par voie électronique. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux ne modifie ni le nombre de pistes de ravitaillement, ni les surfaces des zones dans lesquelles la clientèle est susceptible de se rendre à pied pour retirer ses achats. Il n’est pas non plus établi que les constructions existantes auraient été réalisées en méconnaissance du permis de construire initial. Par suite, le moyen doit être écarté comme inopérant et, en tout état de cause, comme non fondé.

13. En deuxième lieu, aux termes des articles UB 3 et UZ 3 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) relatifs aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées d’accès aux voies ouvertes au public :  » (…) L’aménagement des accès et de leurs débouchés sur la voie de desserte doit être tel qu’ils soient adaptés au mode d’occupation des sols envisagé et qu’ils ne nuisent pas à la sécurité et à la fluidité de la circulation (…) « . Il ressort des pièces du dossier et notamment de la comparaison des plans de masse que le projet litigieux ne comporte aucune modification de l’accès livraison du boulevard Pasteur, déjà autorisé par le permis de construire initial délivré le 12 novembre 2018 et devenu définitif. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions du PLU doit par suite être écarté comme inopérant.

14. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 111-18-1 alors en vigueur du code de l’urbanisme :  » I.- Dans le respect des objectifs généraux de performance énergétique et environnementale des bâtiments énoncés à l’article L. 111-9 du code de la construction et de l’habitation, les constructions et installations mentionnées au II du présent article ne peuvent être autorisées que si elles intègrent soit un procédé de production d’énergies renouvelables, soit un système de végétalisation basé sur un mode cultural garantissant un haut degré d’efficacité thermique et d’isolation et favorisant la préservation et la reconquête de la biodiversité, soit tout autre dispositif aboutissant au même résultat et, sur les aires de stationnement associées lorsqu’elles sont prévues par le projet, des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l’infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation et préservant les fonctions écologiques des sols. / II.- Les obligations prévues au présent article s’appliquent, lorsqu’elles créent plus de 1 000 mètres carrés d’emprise au sol, aux nouvelles constructions soumises à une autorisation d’exploitation commerciale au titre des 1°, 2°, 4°, 5° et 7° de l’article L. 752-1 du code de commerce, aux nouvelles constructions de locaux à usage industriel ou artisanal, d’entrepôts, de hangars non ouverts au public faisant l’objet d’une exploitation commerciale ainsi qu’aux nouveaux parcs de stationnement couverts accessibles au public. (…) « .

15. Si le permis modificatif litigieux emporte extension du  » drive  » existant, il résulte de ce qui a été dit au point 11 que cette extension n’entre pas dans le champ du 7° de l’article L. 752-1 du code de commerce et, à supposer que les deux extensions en cause puissent être regardées comme de nouvelles constructions de local à usage d’entrepôt, elles ne dépassent en tout état de cause pas le seuil des 1000 mètres carré d’emprise au sol. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L111-18-1 précité doit être écarté.

16. En quatrième lieu, aux termes de l’article L. 111-19 du code de l’urbanisme :  » Nonobstant toute disposition contraire du plan local d’urbanisme, l’emprise au sol des surfaces, bâties ou non, affectées aux aires de stationnement annexes d’un commerce soumis à l’autorisation d’exploitation commerciale prévue aux 1° et 4° du I de l’article L. 752-1 du code de commerce et à l’autorisation prévue au 1° de l’article L. 212-7 du code du cinéma et de l’image animée, ne peut excéder un plafond correspondant aux trois quarts de la surface de plancher des bâtiments affectés au commerce. (…) « .

17. Les dispositions précitées de l’article L. 111-19 du code de l’urbanisme concernent seulement les créations d’un magasin de commerce de détail ou d’un ensemble commercial d’une surface de vente supérieure à 1 000 mètres carrés, visées aux 1° et 4° de l’article L. 752-1 du même code, qui ne sont pas applicables à ce projet. Par suite, la SCI Voltaire et la SCI de la place de la gare ne peuvent utilement se prévaloir de leur méconnaissance.

18. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme :  » Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable doit respecter les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement. Le projet peut n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si, par son importance, sa situation ou sa destination, il est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement. Ces prescriptions spéciales tiennent compte, le cas échéant, des mesures mentionnées à l’article R. 181-43 du code de l’environnement « . Il ne ressort pas des pièces du dossier et alors même que les terrains d’assiettes seraient partiellement situés en zone inondable, que le projet autorisé par le permis de construire modificatif litigieux serait de nature à avoir des conséquences dommageables pour l’environnement au sens de ces dispositions. Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 111-26 du code de l’urbanisme doit ainsi être écarté.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

19. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :  » Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, (…) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé « .

20. Lorsque les éléments d’un projet de construction ou d’aménagement auraient pu faire l’objet d’autorisations distinctes, le juge de l’excès de pouvoir peut prononcer l’annulation partielle de l’autorisation d’urbanisme en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux. En dehors de cette hypothèse, les dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme permettent au juge de l’excès de pouvoir de procéder à l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme dans le cas où l’illégalité affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisée par un permis modificatif. L’application de ces dispositions n’est pas subordonnée à la condition que la partie du projet affectée par le vice soit matériellement détachable du reste du projet. La seule circonstance que les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d’illégalité portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu’elles fassent l’objet d’un permis modificatif. Enfin, un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

21. L’illégalité dont est entaché l’arrêté attaqué tirée de l’irrégularité de l’avis de la sous-commission de sécurité affecte une partie identifiable du projet. Cette irrégularité peut faire l’objet d’une régularisation sans apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il y a donc lieu de faire application des dispositions de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme en prononçant l’annulation partielle de l’arrêté du 5 juillet 2021 en tant qu’il tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation. Un délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt est imparti à la pétitionnaire pour solliciter une régularisation du vice relevé.

Sur les frais de l’instance :

22. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de la SCI Voltaire et la SCI de la place de la gare, qui ne sont pas parties perdantes, les sommes que la société SSD demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Sedan une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la SCI Voltaire et la SCI de la place de la gare et non compris dans les dépens. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la société SSD les sommes que les requérantes demandent à ce titre.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 5 juillet 2021 est annulé en tant qu’il tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation.

Article 2 : En application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, il est imparti à la société SSD un délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt pour demander la régularisation du vice mentionné à l’article 1er.

Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Châlons-en-Champagne du 10 octobre 2024 est réformé en ce qu’il a de contraire au présent dispositif.

Article 4 : La commune de Sedan versera à la SCI Voltaire et la SCI de la place de la gare la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI Voltaire et la SCI de la place de la gare est rejeté.

Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Voltaire, représentante unique en application des dispositions de l’article R. 751-3, à la SAS SSD et à la commune de Sedan.

Délibéré après l’audience du 3 juillet 2026, à laquelle siégeaient :

– Mme Rousselle, présidente,

– Mme Bauer, présidente-assesseure,

– M. Berthou, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 août 2026.

Le rapporteur,

Signé : D. BERTHOULa présidente,

Signé : P. ROUSSELLE

La greffière,

Signé : V. CHEVRIER

La République mande et ordonne au préfet des Ardennes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,

V. CHEVRIER

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N° 24NC02979