TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/12256
N° Portalis 352J-W-B7F-CVHYW

N° MINUTE :

Assignation du :
13 Septembre 2021

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDEURS

Monsieur [V] [G]
Madame [Z] [G]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par Maître Alexis WEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #M0001

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par Maître [W] [X], administrateur judiciaire domicilié, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, désignée en cette qualité par un jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 26 janvier 2023.
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Maître Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1364

Décision du 24 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/12256 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHYW

La société [C] LA COPROPRIETE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il était administré par le cabinet [C], jusqu’au jugement prononcé par le président du tribunal judiciaire de Paris le 26 janvier 2023 aux termes duquel Maître [W] [X] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire.

Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [G] (ci-après : les époux [G]) sont propriétaires des lots n° 6 et 12 (au troisième étage) au sein de cet immeuble, divisé en 29 lots et 7 bâtiments.

Une assemblée générale de copropriétaires s’est tenue le 30 novembre 2021 au cours de laquelle les copropriétaires ont notamment décidé, selon résolution n° 29, de diviser la loge de la gardienne en deux parties, affectées pour l’une à usage de vélos et pour l’autre à usage de bureau ou d’habitation.
C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier de justice du 30 septembre 2021, les époux [G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à Paris 12ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de l’immeuble, l’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2021 et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n° 1, 10, 28, 29 et 30 de ladite assemblée (affaire enregistrée sous le numéro de RG 21/12256).

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] a fait assigner en intervention forcée l’ancien syndic de l’immeuble, le cabinet [C] LA COPROPRIETE (affaire enregistrée sous le numéro de RG 23/08662).

Les deux affaires ont été jointes, par mentions aux dossiers, le 7 novembre 2023, l’instance se poursuivant sous le seul numéro de RG 21/12256.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [G] demandent au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriétaires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 7],
Vu les articles 122 et 480 du code de procédure civile,

A titre principal,

ANNULER l’Assemblée Générale du 30 juin 2021 ;

A titre subsidiaire,

ANNULER les résolutions 1, 10, 28, 29, 30 de l’Assemblée Générale du 30 juin 2021 ;

En toute hypothèse,

JUGER IRRECEVABLE la demande du Syndicat des copropriétaires aux fins de déclaration que l’article 64 du Règlement de copropriété soit déclarée non écrite en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement prononcé entre les mêmes parties par le Tribunal Judiciaire de Paris le 18 avril 2025 ;

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires et le cabinet [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser la somme de 10.000 euros à chacun des demandeurs en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Cabinet [C] à verser la somme de 3.000 euros aux demandeurs au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,
DISPENSER les demandeurs de toute participation à ces dépenses, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

DONNER ACTE aux demandeurs qu’ils ne s’opposent pas à ce que, le cas échéant, tous les copropriétaires n’ayant pas voté pour la résolution n° 29 soient également dispensés de toute participation à ces dépenses.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à Paris 12ème demande au tribunal de :

Vu l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Vu l’article 9, 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence citée,
Vu le règlement de copropriété des 31 mai, 1, 2, 3 et 10 juin 1970,
Vu le procès-verbal d’assemblée générale du 30 juin 2021,

DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] et [Adresse 8], représenté par son administrateur judiciaire, Maître [W] [X], recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

DIRE ET JUGER mal-fondées les demandes, fins et prétentions de Madame [A] [N] [G] et Monsieur [V] [G] ;

En conséquence,

DECLARER NON ECRITE l’article 64 du règlement de copropriété des 31 mai, 1, 2, 3 et 10 juin 1970 contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et d’en tirer les conséquences immédiatement et de DEBOUTER Madame [Z] [G] et Monsieur [V] [G], de leurs demandes d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2021 ;

DEBOUTER Madame [Z] [G] et Monsieur [V] [G] de leurs demandes d’annulation des résolutions n° 1, 10, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale du 30 juin 2021 ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la Société [C] LA COPROPRIETE à garantir le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] et [Adresse 8], représenté par son administrateur judiciaire, Maître [W] [X], de toutes les sommes qui pourraient être mises à la charge de ce dernier aux termes du jugement à intervenir ;

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [G] et Monsieur [V] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 9] [Adresse 10], représenté par son administrateur judiciaire, Maître [W] [X], la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum Madame [Z] [G] et Monsieur [V] [G] aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Marc HOFFMANN, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, la S.A.R.L. CABINET [C] LA COPROPRIETE demande au tribunal de :

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

DIRE la société CABINET [C] recevable et bien fondé en ses demandes,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] et [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER tout succombant à verser à la société CABINET [C] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 4 juin 2026, a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La demande de « donner acte » des époux [G] ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne sera donc pas examinée, puisqu’elle ne vaut consécration d’aucun droit et est dépourvue de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

En application du deuxième alinéa l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les actions ayant « pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

De même, le copropriétaire qui a voté en faveur d’une résolution adoptée n’est plus recevable à la contester (ex. Civ. 3ème, 17 septembre 2013, n° 12-21.070).

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

Au cas d’espèce, l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2021 (pièce n° 17 produite en demande par les époux [G]), qui fait foi jusqu’à preuve contraire des constatations qu’il opère, permet d’établir que les époux [G] ont notamment voté en faveur des résolutions n° 5 (approbation des comptes de l’exercice 2020), 6 (approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2021), 7 (approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2022), 8 (quitus de gestion donné au syndic pour l’exercice 2020), 9 (nouvelle désignation du cabinet [C] aux fonctions de syndic, durée de son mandat, fixation des honoraires, approbation du contrat joint), 11 (fonds de travaux), 12 (ratification du contrat d’assurance), 13 (fixation du montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire), 14 (fixation du montant des marchés de travaux et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire), 15 (autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie de pénétrer dans les parties communes), 31 (validation du projet de réfection du réseau de distribution de l’électricité pour le renouvellement de la colonne électrique, en donnant mandat au syndic pour signer le projet), toutes ces résolutions ayant été adoptées.

Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [G] seront donc déclarées d’office irrecevables en leur demande principale d’annulation de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] du 30 juin 2021, en son entier.

Par ailleurs, la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à Paris 12ème tendant à voir réputé non écrit l’article 64 du règlement de copropriété des 31 mai, 1er, 2, 3 et 10 juin 1970 comme « contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 » sera déclarée irrecevable, en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement exécutoire rendu par la 8ème chambre – 1ère section du tribunal judiciaire de Paris, ayant le même objet et opposant les mêmes parties, dans l’instance enregistrée sous le numéro de RG 21/06735, en ce qu’il a déjà déclaré « réputée non écrite l’article 64 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 11] et [Adresse 6] à Paris, à l’exception des dispositions portant sur le nombre de scrutateurs » (pièce n° 32 produite en demande par les époux [G], dispositif, page 9).

Décision du 24 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/12256 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHYW

I – Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions n° 1, 10, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale du 30 juin 2021 formée par les époux [G] :

Aux termes de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile :
« Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

Les époux [G] font valoir en substance, aux termes de leurs dernières écritures (discussion, pages 22 à 25/32, points 2.2 et 2.3), au soutien de leur demande subsidiaire d’annulation de diverses résolutions de l’assemblée générale ordinaire du 30 juin 2021, que :
– s’agissant de la résolution n° 29 et de la résolution n° 30 (point 2.2) :
* il est constant qu’une résolution votée en assemblée générale ne peut avoir pour effet d’annuler une précédente résolution conférant des droits acquis à certains copropriétaires ; au cas d’espèce, malgré l’annulation par le tribunal de grande instance de Paris d’une résolution identique, les S.C.I. ADAR et [D] ont voté dans des termes identiques une résolution ayant pour conséquence de supprimer le service de concierge de l’immeuble, diviser la loge en deux, affecter une partie (partie B) de la loge en partie commune à jouissance exclusive au profit des sociétés ADAR et [E], affecter l’autre partie (partie A) de la loge en partie commune à jouissance exclusive des autres copropriétaires :
* la même assemblée décidait par sa délibération 13 d’affecter la partie A de la loge à usage de local à vélos et la partie B de la loge à usage d’habitation ou de bureau,
* ces délibérations étaient déjà le fruit d’un abus de majorité manifeste, en ce qu’elle lésait les copropriétaires opposant en divisant sur la seule base des surfaces la loge de la concierge, les sociétés [E] et ADAR se réservant la seule partie habitable dotée d’une fenêtre, en laissant aux autres copropriétaires un local obscur et de moindre valeur, tout en reproduisant dans les mêmes termes une délibération du 11 juin 2007 qui avait été annulée par jugement du 17 février 2009 pour illégalité,
* néanmoins, elles n’ont pas été contestées et ont créé des droits pour certains copropriétaires, outre qu’elles ont été exécutées dans la mesure où les deux parties de l’ancienne loge ont été séparées par la construction d’un mur séparatif ; une porte a été construite pour permettre l’accès à la partie A de l’ancienne loge ; des aménagements ont été réalisés dans les deux parties de l’ancienne loge ; la partie A de l’ancienne loge a été utilisée par les copropriétaires comme local à vélos,
– contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, ce local à vélo n’est ni inexploité, ni inoccupé, ce que confirment plusieurs attestations de copropriétaires ou locataires de l’immeuble (pièces n° 19 à 22),
– la résolution n° 29 a été votée en fraude des droits des autres copropriétaires et en désaccord avec les observations du syndic en ce qu’elle vise à « créer un poste de gardien de jour, ou d’employé d’immeuble, dans l’ancienne loge de la concierge qui donne sur la partie commune de la cage d’escalier actuellement inoccupé » (pièce n° 17) ; elle a été votée malgré la mise en garde adressée par le syndic à tous les copropriétaires le 24 juin 2021 (pièce n° 55), sa rédaction revenant à retirer la jouissance exclusive de parties communes dont disposent certains copropriétaires,
– la même sanction devra être prononcée contre la résolution n° 30 dans la mesure où celle-ci est une conséquence de la résolution n° 29 visant à organiser l’embauche d’un gardien, à augmenter le budget d’un montant correspondant et à réaliser des travaux correspondants ;

– s’agissant de l’ensemble des résolutions (n° 1, 10, 28, 29, 30) dont l’annulation est sollicitée pour « abus de majorité » et non application de la règle de la réduction de voix de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :
* il est constant que les résolutions votées par une assemblée générale, qui présentent une apparence de régularité en la forme et au fond, peuvent être annulées si la preuve est rapportée que les décisions ainsi prises sont le résultat, notamment, de manœuvres tendant à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, soit dans un intérêt personnel, soit sans motif légitime ou encore avec intention de nuire,
* il a déjà été jugé que la réduction des voix devait intervenir pour les S.C.I. ADAR et [E] [F], ainsi qu’il ressort de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris prononcé le 4 juin 2014 : « la dualité apparente des SCI ADAR et [E] [F] qui ont le même objet social, le même gérant, les mêmes porteurs de parts et le même siège social, étant justement destinée à obvier la réduction légale des voix d’un copropriétaire majoritaire par le biais d’un procédé réalisant une fraude à la loi »,
– cette constatation a été rappelée, récemment, dans un arrêt prononcé le 4 octobre 2022,
– il ne fait pas de doute que cette même solution doit être retenue concernant les sociétés ADAR, [E] [F] et CHEVAT 15 dès lors que ces trois sociétés représentent toutes, malgré les dissimulations de Monsieur [L], les intérêts de la famille [L],
– bien que son nom n’apparaît pas sur le Kbis de la société CHEVAT 15, Monsieur [L] représente régulièrement cette société, par l’apposition de sa signature personnelle sur des documents à l’en-tête et sous le tampon de la société CHEVAT 15 (pièces n° 29, 12 et 23),
– la famille [L] est par ailleurs l’unique interlocuteur de [Y] [U] et [M] [R], comme cela ressort de l’attestation aux termes de laquelle ces derniers racontent les comportements malhonnêtes qu’ils ont subis en qualité de locataires de la société CHEVAT 15,
– les résolutions n° 1, 10, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2021 ont été votées à la majorité de l’article 25 mais n’ont pas tenu compte de la réduction de voix qu’il convenait d’opérer pour les sociétés ADAR, [D] [F] et CHEVAT 15, ce contournement de la règle d’ordre public de la réduction de voix ayant été retenu dans un jugement récent du tribunal judiciaire de Paris du 18 avril 2025 (pièce n° 32),
– ces résolutions sont constitutives d’un abus de majorité dès lors que, par des manœuvres, certains copropriétaires ont obtenu une décision contraire aux intérêts collectifs ou préjudiciables à un ou plusieurs copropriétaires, la partie l’invoquant devant démontrer que la résolution a été acquise par des moyens frauduleux ou dans une intention de malveillance ou qu’elle est contraire à l’intérêt commun.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] répond en substance que :
– s’agissant de la résolution n° 29 et de la résolution n° 30 :
* ce sont les S.C.I. [E] et ADAR qui auraient dû bénéficier éventuellement de cette résolution et non les consorts [G] qui ne peuvent former de réclamations pour le compte d’autres copropriétaires non parties à la présente instance,
* de 2009 à ce jour, cette partie de la loge appartenant au syndicat des copropriétaires est inexploitée et inoccupée ; les sociétés [E] et ADAR ne réclament d’ailleurs rien elles-mêmes et ont voté en faveur de la résolution n° 29, mise à l’ordre du jour à la demande de la S.C.I. [E],
* un copropriétaire qui bénéficie d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut parfaitement renoncer à ce droit, de sorte que la copropriété avait la possibilité de voter la résolution n° 29 ;

– s’agissant des résolutions n° 1, 10, 28, 29, 30) dont l’annulation est sollicitée pour « abus de majorité » et non respect de la règle de la réduction de voix de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :
* il est constant que trois S.C.I., bien que constituées dans le même temps entre deux mêmes personnes possédant le même nombre de parts pour la réalisation du même ensemble immobilier constituent des copropriétaires distincts au sens des dispositions de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; il n’y a pas lieu d’additionner les voix d’un copropriétaire avec celle de la S.C.I. dont il est gérant ; la réduction de voix ne s’applique pas au gérant d’une S.C.I. qui a conféré, par donation à ses enfants, la nue-propriété de plusieurs lots et qui exerce un mandat de vote pour l’ensemble desdits lots (Civ. 3ème, 25 mai 2023, n° 22-14.180),
* en l’espèce, les sociétés [E] [F], ADAR et CHEVAT 15 sont des sociétés indépendantes les unes des autres et constituent des copropriétaires distincts, de sorte que la réduction de voix instituée par l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas,
* il ne s’agit pas des mêmes sociétés ni des mêmes personnes physiques qui représentent ces sociétés,
* la règle de la réduction de voix s’applique dans l’hypothèse où il est démontré l’existence d’une intention frauduleuse entre les copropriétaires qui ont voté de concert,
* en l’espèce, il s’agit de S.C.I. distinctes qui n’ont pas d’intentions frauduleuses et qui votent uniquement pour protéger leurs intérêts, ce qui n’a rien d’illégal,
* elles peuvent avoir des intérêts communs ce qui n’a rien de problématique,
* les époux [G] ont des difficultés à accepter qu’ils soient des copropriétaires très minoritaires dans l’ensemble immobilier, ne disposant que de 1.106 tantièmes,
* il est donc normal que des S.C.I. qui possèdent plus de lots disposent de plus de tantièmes lors des prises de décisions.

Le cabinet [C] LA COPROPRIETE fait valoir qu’il ne saurait être tenu de vérifier la régularité du déroulement du vote et encore moins la validité des décisions prises en assemblée générale, alors que l’assemblée générale litigieuse a confié la mission de secrétaire de séance à Monsieur [H] [L], représentant la S.C.I. ADAR, et non au syndic.

Il ajoute que :
– conformément à ce vote et aux dispositions légales qu’il est tenu de respecter, il n’a ni tenu l’assemblée générale, ni rédigé le procès-verbal de la séance,
– le grief du syndicat selon lequel « il a été reproché au Cabinet [C] lors de diverses affaires en contestation d’assemblée générale, l’absence de réponse appropriée et l’inaction dans le cadre de ses missions » n’est pas documenté et est a priori sans rapport avec la présente instance,
– sa mise en cause est infondée alors qu’il n’a commis aucune faute.

***

1-1 Sur le moyen d’annulation des résolutions n° 29 et 30 de l’assemblée générale du 30 juin 2021 tirée de la remise en cause de droits acquis par certains copropriétaires aux termes d’une précédente décision d’assemblée générale :

Si l’assemblée générale peut revenir sur une précédente décision, notamment en cas de circonstances nouvelles et lorsque la nouvelle décision est dictée par l’intérêt collectif (ex. Civ. 3ème, 7 juillet 2010, n° 09-15.373), c’est sous réserve qu’elle ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu d’une précédente décision et que la première décision n’ait pas déjà été exécutée (ex. : Cour d’appel de [Localité 6], 4ème chambre – 2ème section, 27 juin 2018, n° 16/05722 ; Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, 20 juin 2012, n° 10/10372).
En l’espèce, il ressort des éléments constants et non contestés de la procédure ainsi que des pièces produites que lors de l’assemblée générale, définitive, du 25 mai 2009, les copropriétaires ont adopté une résolution n° 11 prévoyant « l’attribution de la jouissance exclusive de la partie A à la copropriété à l’exclusion des sociétés [E] et ADAR », ce dont Monsieur [V] [G] a informé le syndic par courriel du 23 juin 2021 (pièce n° 15 produite en demande).

Par courrier du 24 juin 2021 adressé au conseil syndical (pièce n° 16 produite en demande), le cabinet [C] La Copropriété a :
– rappelé les termes de la 11ème résolution de l’assemblée générale du 25 mai 2009 ayant « décidé la division de la loge en deux et l’attribution de la jouissance exclusive de la partie A, côté [Adresse 13] à la copropriété, à l’exclusion de la SCI [F] [E] et la SCI ADAR », ainsi que « le changement d’affectation de la partie A de la loge en la transformant en local vélo » aux termes de la 13ème résolution de ladite assemblée,
– précisé que cette assemblée générale « n’ayant pas été contestée dans les formes de l’article 42, cette résolution devient définitive », de sorte qu’il se devait d’informer les copropriétaires, au titre de son devoir de conseil, que les résolutions n° 29 et 30 « telles qu’elles ont été présentées ne peuvent être votées en l’état ».

Ces résolutions non contestées ont créé des droits acquis au profit des copropriétaires concernés par la partie A de ladite loge (dont les époux [G], qui ont parfaitement qualité pour agir à ce titre) auxquelles un droit de jouissance exclusive a été attribué et elles ont été pleinement exécutées en ce que :
* les deux parties de l’ancienne loge ont été séparées par la construction d’un mur séparatif,
* une porte a été construite pour permettre l’accès à la partie A de cette ancienne loge,
* des aménagements ont été réalisés dans les deux parties séparées de l’ancienne loge,
* la partie A de l’ancienne de loge a effectivement été utilisée par les copropriétaires comme local à vélos, conformément aux termes de la 11ème résolution précitée de l’assemblée générale du 25 mai 2009.

Ledit local à vélo n’était nullement inoccupé au moment où l’assemblée générale litigieuse du 30 juin 2021 s’est tenue, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires défendeur, comme en attestent plusieurs copropriétaires ou occupants/locataires de l’immeuble, indiquant utiliser ce local du rez-de-chaussée pour y garer leurs vélos et avoir constaté la présence d’autres « bicyclettes » ainsi que d’une « poussette », bien avant l’assemblée générale du 30 juin 2021, à la suite de l’assemblée générale du 25 mai 2009 ayant décidé de répartir la jouissance de cette ancienne loge pour moitié aux sociétés [E] et IADAR et pour l’autre moitié aux autres copropriétaires en tant que local à vélos (pièces n° 19 à 22 produites en demande).

Or, les résolutions querellées n° 29 et 30 de l’assemblée générale du 30 juin 2021(pièce n° 17 produite en demande, procès-verbal, pages 21 à 25) avaient pour objet :
– pour la première, à la demande de la S.C.I. [E] [F], l’embauche d’un employé d’immeuble, de jour, dans l’ancienne loge de la concierge « qui donne sur la partie commune de la cage d’escalier actuellement inoccupé »,
– pour la seconde, subséquente comme découlant de la première, la mission à donner au syndic pour procéder à l’embauche de l’employé d’immeuble visé dans la résolution n° 29 avec augmentation du budget en charges communes générales de 30.000 €, travaux de réfection et mise aux normes de la loge, fixation des honoraires pour suivi des travaux du syndic (points A à D).

Ce faisant, les résolutions susvisées n° 29 et 30 de l’assemblée générale ordinaire du 30 30 juin 2021 ont porté atteinte aux droits acquis des copropriétaires s’étant vus octroyer la jouissance de la partie A de l’ancienne loge, divisée en deux, transformée en local vélos, selon résolution n° 11, définitive, de l’assemblée générale du 25 mai 2009.

1-2 Sur les moyens d’annulation des résolutions n° 1, 10, 28, 29, 30 tenant à l’abus de majorité et au non-respect de la règle de la réduction de voix de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 :

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, voire lorsqu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires.

Une décision non contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ne constitue pas un abus de droit ; de même, une résolution votée sans intention de nuire n’est pas une décision abusive.

Décision du 24 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/12256 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHYW

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10924) ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146).

Par ailleurs, aux termes des dispositions du deuxième alinéa du I de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme de voix des autres copropriétaires ».

Il est constant qu’à moins de fraude démontrée, la réduction de voix n’est pas applicable lorsque plusieurs copropriétaires sont liés par les mêmes intérêts et votent dans le même sens (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], 23ème chambre, section B, 9 septembre 2009, n° RG 07/22262).

La réduction des voix du copropriétaire majoritaire prévue par l’article 22 al 2 est d’interprétation stricte, de sorte qu’elle n’a vocation à s’appliquer que lorsque les lots se trouvent « entre les mêmes mains ».

La « communauté d’intérêt » de copropriétaires majoritaires ne permet pas en soi de présumer un abus, étant rappelé que l’article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, d’interprétation stricte, ne prévoit une réduction de voix que lorsqu’il existe un seul copropriétaire possédant une quote-part de parties communes supérieures à la moitié, ce qui n’est pas le cas en l’espèce (ex. : Cour d’appel de [Localité 7], Chambre 2 A, 9 avril 2021, n° RG 19/03193).

Ainsi, sauf preuve d’une fraude, aucune disposition légale n’autorise à considérer autrement qu’individuellement deux copropriétaires distincts, la réduction des voix n’étant pas applicable au seul motif que plusieurs copropriétaires sont liés par les mêmes intérêts et votent dans le même sens (ex. : Cour d’appel d’[Localité 8], Chambre 1-5, 1er juin 2023, n° RG 20/02231).

La fraude suppose que l’opération n’ait, par elle-même, aucune justification apparente autre que de contourner la règle de la réduction de voix avec l’emploi de manœuvres tendant à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], 23ème chambre – Section B, 9 septembre n° RG 07/22262).

Ainsi la société civile immobilière fictive dans laquelle le copropriétaire majoritaire détient 98 % des parts ne constitue pas un copropriétaire distinct, ce qui caractérise un détournement des dispositions de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 20 janvier 1993, n° 90-21.997).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que les sociétés ADAR et [E] [F] ne constituent pas des copropriétaires distincts dès lors qu’elles ont « le même objet social, le même gérant, les mêmes porteurs de parts et le même siège social », de sorte que leur dualité « apparente » est fictive et n’a eu pour but que de contourner frauduleusement la règle d’ordre public de la réduction de voix du copropriétaire majoritaire prévue à l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (pièce n° 3 produite en demande, arrêt de la cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4 – Chambre 2, du 4 juin 2014, n° RG 12/07171, page 8).

Il en est de même de la société CHEVAT 15, qui a des liens familiaux avérés avec la famille [L], dont les membres sont associés et gérants des sociétés ADAR et [E] [F], ces trois sociétés détenant à elles-seules 6.278/10.013èmes, leur permettant ainsi d’administrer à elles-seules la copropriété par personnes interposées en contournant les dispositions d’ordre public de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 (cf. : pièce n° 32 produite en demande, jugement n° RG 21/06735, 8ème chambre – 3ème section, rendu le 18 avril 2025).

Ainsi, si le nom de Monsieur [L] n’apparaît pas sur le K bis de la société CHEVAT 15, il n’en a pas moins représenté cette société, en octobre 2020, pour la signature d’un protocole d’accord la concernant (pièce n° 12 produite en demande, échange de courriels entre Monsieur [J] [L] et Monsieur [G] concernant un projet de protocole d’accord entre la SCI CHEVAT 15 et les époux [G]).

Par ailleurs, Madame [Y] [U] et Monsieur [M] [R], anciens locataires des locaux du 2ème étage du bâtiment A du [Adresse 2] appartenant à la S.C.I. CHEVAT 15 attestent notamment, par courrier du 25 juillet 2022, que :
« L’état des lieux d’entrée de l’appartement ainsi que la signature du bail a été réalisée par Monsieur [O] [K], beau-fils de Monsieur [J] [L], gérant de la SCI CHEVAT 15, que nous n’avons jamais rencontré physiquement. Nous avons rapidement compris que Monsieur [O] [K] traitait les affaires courantes mais pour tout problème plus important, ceci était pris en main par Monsieur [J] [L], qui dans les faits était le seul véritable décideur ».

Au cas d’espèce (pièce n° 17 produite en demande, procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 30/06/2021), la volonté manifeste des trois sociétés ADAR, [E] [F] et CHEVAT 15 (constituant en réalité un seul et unique copropriétaire) de contourner les dispositions d’ordre public de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, par le biais d’un montage frauduleux, résulte de :
1 – les seules désignations de M. [L], représentant la SCI [E] [F], aux fonctions de président de séance, de M. [K], représentant la S.C.I. CHEVAT 15, en qualité de premier scrutateur et de M. [H] [L], représentant la SCI ADAR, en qualité de secrétaire de séance, tout en rejetant la candidature de M. [G] en qualité de premier scrutateur (résolution n° 1, VOTE CONTRE : SCI ADAR 810 – SCI CHEVAT 1107 – SCI [E] [F] [Cadastre 1] – SOIT UN TOTAL DE : 6278/8982EMES ; VOTE POUR tous les autres copropriétaires présents et représentés SOIT UN TOTAL DE : 2704/8982EMES),
2 – les seules désignations de la SCI [E] [F], représentée par M. [L], de la SCI ADAR, représentée par M [S] [L], et de la SCI CHEVAT, représentée par M. [K], en qualité de membres du conseil syndical, à l’exclusion des candidatures, rejetées, de M. [P] et de M. [G] (résolution n° 10 : VOTE CONTRE : SCI ADAR [Cadastre 2] – SCI CHEVAT 1107 – SCI [E] [F] [Cadastre 1] SOIT UN TOTAL DE : 6278/10013EMES ; VOTE POUR tous les autres copropriétaires présents et représentés, SOIT UN TOTAL DE : 2959/10013EMES),
Décision du 24 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/12256 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHYW

3 – la décision de l’assemblée générale, préalablement informée par M. [L] pour la SCI [E] [F], de mandater le syndic pour « dessaisir Maître [B] de l’ensemble des dossiers en cours et » le « remplacer par un autre avocat, en accord avec le conseil syndical », tout en missionnant « le conseil syndical pour arrêter le choix de l’avocat qui devra reprendre tous les dossiers et procédures en cours » (résolution n° 28 : ABSTENTION M. ou Mme [P] 99, soit un total de 99/10013EMES : VOTE CONTRE : SCI KIWI 156 – MR [I] [T] 115 – MR OU MME [I] [Q] [OP] – SCI [I] DAUMESNIL [Adresse 14] – MR [G] 1106 – MR BELONIEL 57 SOIT UN TOTAL DE : 2860/10013EMES : VOTE CONTRE tous les autres copropriétaires présentés et représentés SOIT UN TOTAL DE 6278/10013EMES),
4 – la décision prise par l’assemblée générale, à la demande de la SCI [E] [F], d’embaucher un employé d’immeuble dans l’ancienne loge de la concierge donnant sur la partie commune de la cage d’escalier, en violation des droits acquis des autres copropriétaires bénéficiant d’un droit de jouissance sur cette espace de l’ancienne loge transformé en local vélo (résolution n° 29 et résolution subséquente n° 30 portant sur l’embauche de l’employé d’immeuble visé à la résolution n° 29 : ABSTENTION M. ou Mme [P] 99, soit un total de 99/10013EMES : VOTE CONTRE : SCI KIWI 156 – MR [I] [T] 115 – MR OU MME [I] [Q] [OP] – SCI [I] DAUMESNIL [Adresse 14] – MR [Adresse 15] SOIT UN TOTAL DE : 2860/10013EMES : VOTE CONTRE tous les autres copropriétaires présentés et représentés SOIT UN TOTAL DE 6278/10013EMES).

Le nombre de voix dont devrait disposer les trois sociétés [E] [F], ADAR et CHEVAT aurait dû être réduit à la somme des voix des autres copropriétaires par application des dispositions susvisées de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui n’a pas été le cas.

L’argument selon lequel lesdites sociétés n’avaient aucune intention frauduleuse et qu’isolément chacune ne totaliserait pas la moitié des tantièmes est inopérant. De même l’autonomie alléguée des SCI se heurtent aux éléments objectifs du dossier, établissant qu’elles sont détenues et/ou gérées par une seule et même personne, tandis qu’il n’est pas nécessaire, en cas de fraude avérée, qu’une seule personne physique ou morale détienne directement les lots incriminés et les tantièmes pour que la réduction des voix doive s’appliquer (ex. : Cour d’appel d’[Localité 8], Chambre 1-7, 24 avril 2025, n° RG 21/16040).

Dès lors que la volonté de contourner les dispositions d’ordre public de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 est établie, les décisions susvisées n° 1, 10, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] en date du 30 juin 2026, qui ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, sont constitutives d’abus de majorité et devront, pour les motifs susmentionnés, être annulées.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires défendeur ne rapporte pas la preuve, aux termes de ses dernières écritures, de l’existence d’un quelconque manquement fautif commis par l’ancien syndic de l’immeuble à l’origine de l’annulation judiciaire des résolutions susvisées, se contentant d’indiquer, en page 3 desdites écritures, qu’il « est probable que l’ancien Syndic puisse voir sa responsabilité engagée et puisse avoir commis des fautes pendant la période de gestion rapprochée » sans procéder à la moindre démonstration au cas d’espèce.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] ne pourra qu’être débouté de sa demande de condamnation de la société [C] LA COPROPRIETE à le garantir de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge aux termes du présent jugement.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile. Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme globale, justifiée et acceptable, de 5.000,00 € aux époux [G], sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [G] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] au titre des frais irrépétibles ainsi que de l’intégralité de leur demande formée à l’encontre de la société [C] LA COPROPRIETE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande également, au cas d’espèce, de débouter la société [C] LA COPROPRIETE de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [G], dont les prétentions sont déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance judiciaire les opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Décision du 24 Septembre 2026
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/12256 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVHYW

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare d’office Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [G] irrecevables en leur demande principale d’annulation de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] du 30 juin 2021, en son entier,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] irrecevable en sa demande tendant à voir réputé non écrit l’article 64 du règlement de copropriété des 31 mai, 1er, 2, 3 et 10 juin 1970 comme « contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 15 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 »,

Annule les résolutions n° 1, 10, 28, 29 et 30 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] en date du 30 juin 2026,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] de sa demande de condamnation de la société [C] LA COPROPRIETE à le garantir de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge aux termes du présent jugement,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] à payer à Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [G] la somme globale de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [G] du surplus de leur demande formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 5] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de l’intégralité de leur demande formée à l’encontre de la société [C] LA COPROPRIETE sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société [C] LA COPROPRIETE de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [G] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Septembre 2026

La Greffière, Le Président,