Tribunal judiciaire, Chambre 3 cab 03 C, 24 septembre 2026, RG n° 23/05268

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 23/05268 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YBXH

Jugement du 24 Septembre 2026

Notifié à :
la SELARL BENOIT – LALLIARD – ROUANET – 505
la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP – 692
la SELARL DREZET – PELET – 485
la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA – 709

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 24 Septembre 2026 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 12 Janvier 2026, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 11 Juin 2026 devant :

Adrien MALIVEL, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté(e) de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier, présent lors des débats
Julie MAMI, Greffier présent lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [Q] [I]
né le 08 Janvier 1966 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Gérard BENOIT de la SELARL BENOIT – LALLIARD – ROUANET, avocats au barreau de LYON

Madame [S] [V] [R] [L]
née le 01 Août 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Gérard BENOIT de la SELARL BENOIT – LALLIARD – ROUANET, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la régie [P], domicilié : chez REGIE [P], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la REGIE DE L’OPERA, domicilié : chez LES REGIES DE L’OPERA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON

S.A. [P], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON

Syndic. de copro. LES REGIES DE L’OPERA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Hugues DUCROT de la SELARL DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Q] [I] et Mme [S] [L] sont propriétaires d’un appartement au sein de la copropriété située [Adresse 7] à [Localité 4], dont le syndic est la société REGIES DE L’OPERA.

En novembre 2011 puis en septembre 2013, M. [I] et Mme [L] ont constaté des fuites au niveau du bureau, salle de bain et cuisine.

Malgré divers diagnostics et interventions impliquant notamment la régie de la copropriété située au [Adresse 8] de la même rue, la société [P], les infiltrations ont persisté.

Saisi en ce sens par M. [I] et Mme [L], la juge des référés a ordonné une expertise judiciaire en date du 18 décembre 2018 et l’expert a déposé son rapport le 30 septembre 2022.

Par exploits des 21 et 22 juin 2023, M. [I] et Mme [L] ont assigné les syndicats de copropriétaires des [Adresse 9] et leur syndic respectif, les sociétés REGIES DE L’OPERA et [P] en réparation de leurs préjudices.

L’assureur des demandeurs, la MAIF, est intervenue volontairement à l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 janvier 2026.

L’affaire a été fixée à l’audience du 11 juin 2026 puis mise en délibéré au 24 septembre 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions du 12 novembre 2024, M. [Q] [I], Mme [S] [L] et la MAIF demandent au tribunal de :

Au visa des articles :
– 3, 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
– L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– R.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– 1242 du code civil,

— JUGER que les syndicats des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 10], la société LES REGIES DE L’OPERA (syndic) et la Régie [P] (syndic) sont responsables des dommages subis par Monsieur [Q] [I] et Madame [S] [L] provenant des parties communes des immeubles situés [Adresse 11] ;

— JUGER que la MAIF est subrogée dans les droits de Monsieur [Q] [I] et Madame [S] [L] à hauteur de 3 573,23 euros au titre du coût des travaux de reprise des désordres n°3 concernant la cuisine ;

— DONNER ACTE à la MAIF de son intervention volontaire à la présente procédure ;

En conséquence ;

— CONDAMNER solidairement/in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 10], la société LES REGIES DE L’OPERA (syndic) et la Régie [P] (syndic) à payer la somme de 2 384,96 euros à Monsieur [Q] [I] et Madame [S] [L] au titre du coût des travaux de reprise des désordres n°1 et n°2 concernant le bureau et la salle de bain ;

— CONDAMNER solidairement/in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 10] , la société LES REGIES DE L’OPERA (syndic) et la Régie [P] (syndic) à payer la somme de 3 573,23 euros à la MAIF au titre du coût des travaux de reprise des désordres n°3 concernant la cuisine ;

— CONDAMNER solidairement/in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10], la société LES REGIES DE L’OPERA (syndic) et la Régie [P] (syndic) à payer la somme de 24 362 euros à Monsieur [Q] [I] et Madame [S] [L] au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance et esthétique ;

— CONDAMNER solidairement/in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 10], la société LES REGIES DE L’OPERA (syndic) et la Régie [P] (syndic) à payer la somme de 4 000 euros à Monsieur [Q] [I] et Madame [S] [L] au titre de la réparation de leur préjudice moral ;

— CONDAMNER solidairement/in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 10], la société LES REGIES DE L’OPERA (syndic) et la Régie [P] (syndic) à payer la somme de 5 000 euros à Monsieur [Q] [I] et Madame [S] [L] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER solidairement/in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 10], la société LES REGIES DE L’OPERA (syndic) et la Régie [P] (syndic) aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

— DÉBOUTER les syndicats des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 10], la société LES REGIES DE L’OPERA (syndic) et la Régie [P] (syndic) de l’intégralité de leurs prétentions, fins et moyens plus amples et/ou contraires.

Par dernières conclusions du juillet 2025, le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 7] à Lyon 1er demande au tribunal de :

Au visa de la loi du 10 juillet 1965,

A titre principal,

— DÉBOUTER Monsieur [Q] [I] et Madame [S] [L] et la société MAIF de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] ;

— DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] et son Syndic, la Régie [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] ;

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] et la Régie [P] à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 15] de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

— REJETER les demandes de condamnation solidaire et in solidum ET LIMITER les sommes imputées au syndicat du [Adresse 7] au seul problème qui le concerne qui a impacté la cuisine en 2014 et qui a été réparé dès 2015 ;

— REJETER toutes demandes au titre du préjudice de jouissance, esthétique, matériel et moral dont le syndicat du 13 n’est pas responsable pour avoir résolu le problème sur ses parties communes dès 2015 ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [Q] [I] et Madame [S] [L] ou solidairement le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14] [Localité 5] [Adresse 16] et son Syndic, la Régie [P], à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions du 7 mai 2024, le syndicat de copropriétaires situé [Adresse 17] et son syndic la SA [P], demandent au tribunal de :

Au visa des articles :
– 653 et 655 du code civil,
– 700 du code de procédure civile,

A titre principal,

— DÉBOUTER Monsieur [F] [I], Madame [S] [L] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à [Localité 4] ;

— DÉBOUTER Monsieur [F] [I], Madame [S] [L] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la régie [P] ;

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 17] à [Localité 4] de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son endroit dès lors qu’elles auront trait au désordre n°3 concernant la cuisine ;

— LIMITER le montant des condamnations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 17] à [Localité 4] prononcées au titre des désordres n°1 et 2 à la somme de 1 192,48 euros ;

A titre très subsidiaire,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 17] à [Localité 4] de la moitié des condamnations qui seraient prononcées au titre des préjudices matériels pour le désordre n°3, soit 1 192,48 euros ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4] à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 17] à [Localité 4] la moitié du coût des travaux de réfection de la colonne de chute en litige pour 7 169,80 euros TTC, à parfaire ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [I] et Madame [S] [L], ou qui mieux le devra, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 4] et à la régie [P] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [I] et Madame [S] [L], ou qui mieux le devra, aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions du 3 mai 2025, la société LES REGIES DE l’OPERA demande au tribunal de :

Au visa des articles :
– 1240 du code civil,
– 9 du code de procédure civile,

A titre principal,

— DÉBOUTER les consorts [D] et tout autre concluant de toute demande, fin et prétention dirigée à l’encontre de la SAS LES REGIES DE L’OPERA ;

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] à [Localité 4] et la SA [P] à relever et garantir la SAS LES REGIES DE l’OPERA de toute condamnation qui serait mise à sa charge ;

En toutes hypothèses,

— CONDAMNER in solidum les consorts [D] à payer à la SAS LES REGIES DE L’OPERA la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’incertitude et le doute subsistant à la suite de la production d’une preuve doivent être nécessairement retenus au détriment de celui qui avait la charge de cette preuve.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1358 du même code, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

I. Sur les demandes en réparation de M. [I] et Mme [L]

A. La reprise du bureau et de la salle de bain (désordres n°1 et 2)

Moyens des parties :

Les demandeurs se fondent sur les articles 1242 du code civil, 14 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour soutenir que, s’agissant des désordres n°1 et 2 afférents au bureau et à la salle de bain :
– dès le mois de juillet 2014, la société HYDROTECH a fait des préconisations concernant notamment la colonne de chute du 15 (cf. rapport en pièce n°1) ignorées par le syndicat et son syndic, pourtant partie commune (cf. règlement de copropriété, p13, en pièce n°11) ;
– la même situation s’est reproduite après de nouvelles infiltrations et un nouveau rapport de cette même société réitérant les préconisations concernant les corrosions de la colonne de chute précitée (cf. rapport en pièce n°10) ;
– ils reprennent le chiffrage de l’expert quant au coût de la reprise ;
– ils reprochent au syndic du 15 de n’avoir pas fait les démarches nécessaires pour trouver l’origine des fuites, et n’avoir pas pris les mesures pour y mettre fin alors que le rapport de juillet 2014 et le rapport du 5 février 2021 mettait en cause la colonne de chute.

Le syndic du 13 oppose que :
– aucune faute distincte n’est reproché directement au syndic en qualité propre sur le fondement de l’article 1240 du code civil, celle-ci étant d’ailleurs exempte de toute négligence dans la gestion du sinistre, aucune condamnation ne peut être mis à sa charge ;
– le syndicat n’est pas responsable de ce désordre.

Le syndicat du 13 oppose quant à lui :
– selon l’expert, les désordres n°1 et 2 trouvent leur origine dans la colonne de chute d’eau appartenant au syndicat du [Adresse 8] sans lien avec le 13 ;
– l’analyse des demandeurs est erronée sur ce point ;
– le syndicat du 13 est le seul à avoir effectué toutes les diligences pour que le dossier avance (conclusions, p12-13) et a subi l’inaction et l’immobilisme du syndicat du 15 et qu’ils doivent donc être relevés et garantis dans tous les cas.

Le syndicat du 15 et son syndic oppose quant à eux :
– la colonne de chute n’est pas la propriété exclusive du syndicat du 15, la page 13 du règlement de copropriété ne l’indique aucunement puisqu’elle ne liste que les parties privatives, et l’analyse juridique de l’expert à partir de la planche (en page 15) montrant que l’évent se situe sur la moitié du mur mitoyen côté 15, n’est pas pertinente puisque le mur mitoyen appartient au deux syndicats, et les éléments incorporés, tel que la colonne, doivent être réparés par tous ses propriétaires en vertu de l’article 655 du code civil, par moitié s’ils sont deux ;
– la motivation de la faute imputée par les demandeurs au syndic est quant à elle largement insuffisante pour justifier une quelconque responsabilité dans le cadre de plusieurs dégâts distincts, sur une période de plusieurs années, avec des origines distinctes, et alors que le syndic a diligenté le rapport hydrotech en 2014 ;
– pour le nouveau signalement en 2017, elle a mandaté deux plombiers, dont le dernier a traité directement avec les demandeurs (pièce n°6 demandeur), ce n’est pas la faute du syndic si le plombier a manqué d’identifier la colonne comme source de désordre, pas plus que la société VITA intervenue postérieurement (pièce n°8 demandeur), le dossier est par la suite devenu du ressort de l’expertise à l’issue de laquelle une 11e résolution a été adoptée concernant la colonne ;
– les demandeurs ne justifient pas de toutes les sommes reçues de leur assureur.

Réponse du tribunal :

Selon l’article 14 de la loi, n° 65-557 du 10 juillet 1965, « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Dans sa version antérieure, la responsabilité du syndicat était conditionnée à l’existence d’un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Selon l’article 18 de cette même loi, le syndic est notamment chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Selon l’article 1242, alinéa 1, du code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

De jurisprudence constante, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à la réparer en totalité, à condition qu’ils y aient contribué de façon indissociable.

Selon l’article 653 du code civil, « dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire ».

Selon l’article 655 du même code, « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ».

Réponse du tribunal :

L’expert décrit le 1er désordre comme étant parfaitement visible sur les murs à l’ange Sud-Est du bureau, avec de l’humidité présente, l’enduit qui se désagrège fortement en partie basse pour s’estomper en s’éloignant du sol jusqu’à 2m.

Le désordre n°2 est parfaitement visible à l’angle Nord-Est de la salle de bain, selon les mêmes modalités que le désordre n°1.

Quant à l’origine de ces deux désordres, l’expert indique valider le rapport ALFA (en ses pages 4 et 5), à savoir la colonne de chute, en mauvais état intérieur avec décollement, présentant de la corrosion provoquant une porosité de l’enveloppe.

La propriété de la colonne de chute litigieuse est contestée.

L’expert indique qu’elle est utilisée exclusivement par l’immeuble du [Adresse 8] et que l’immeuble du [Adresse 18] possède par ailleurs sa propre colonne.

Le règlement de copropriété du 15 stipule que les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées sont des parties communes.

Il ne mentionne aucun colonne comme étant une partie commune aux immeubles 13 et 15 dans la partie spécialement dédiée de cette même page.

Par ailleurs, il ne peut se déduire des seuls articles 653 et 655 invoqués par le syndicat du 15 que la colonne suit le sort du mur qui, au sens de l’article, ne se recoupe pas avec les tuyaux qui sont susceptibles de le traverser (à mettre possiblement en regard avec l’article 523 du code civil, non invoqué par les parties).

Cette colonne doit donc être, en l’état, considérée comme constituant une partie commune du seul immeuble situé au [Adresse 8], qui en a l’usage exclusif.

La responsabilité du syndicat du 13 ne peut donc être recherchée s’agissant des désordres ayant pour origine les défauts affectant ladite colonne.

S’agissant du syndic du [Adresse 8], il n’est pas démontré que ses éventuelles carences d’administration soient en lien causal avec la survenance des dommages affectant les murs du bureau et de la salle de bain. En effet, il n’est pas démontré qu’en l’absence de faute, le dégât des eaux ne seraient pas survenus, et il n’est pas démontré dans quelle proportion son éventuelle carence aurait aggravé les dommages quant à la salle de bain et le bureau.

En effet, il n’est pas démontré que sans les fautes imputées par les demandeurs au syndic, le dommage initial ne serait pas survenu. La question de cette faute alléguée sur la durée du préjudice de jouissance est en revanche distincte et sera abordé en partie C.

Le moyen tiré de ce que les demandeurs n’auraient pas justifié de toutes sommes qu’ils ont perçu de leur assurance est sans incidence dès lors que c’est à celui qui invoque le moyen de le démontrer, à tout le moins un commencement de preuve ou les conditions d’une présomption, ce qu’échoue à faire les défendeurs. En outre, à supposer que les demandeurs aient été indemnisés par leur assureur pour des faits relevant de la responsabilité d’un tiers, les sommes versées auraient vocation à aller vers l’assureur et non à dispenser le tiers responsable de les verser.

Il convient donc de retenir les montant de travaux de reprise de l’expertise, à savoir 1 189,45 euros pour le désordre n°1 et 1 195,51 euros pour le désordre n°2.

Le syndicat du 15 sera donc condamné à payer la somme de 2384,96 euros aux demandeurs au titre des travaux de reprise du bureau et de la salle de bain.

B. La reprise de la cuisine (désordre n°3)

Moyens des parties :

Les demandeurs soutiennent que :
– l’expertise identifie trois causes successives (la canalisation en PVC noyée dans le plancher du 5e, le défaut d’inclinaison de la tablette entre la baignoire et les toilettes, le défaut d’étanchéité du chauffe-eau de l’appartement du 5e) ;
– De par le ruissellement à travers le plancher, partie commune, le syndicat du 13 devient coresponsable ;
– les travaux relatifs à la cuisine ont excédé le montant retenu par l’expert (cf . Facture en pièces n°19 à 21) et été avancés par la MAIF (cf. quittance subrogatoire en pièce n°23), subrogée dans leurs droits, de sorte qu’il est dû la somme de 3 573,23 euros à cette dernière.

Le syndicat du 13 oppose que le syndicat n’est tout au plus responsable que de l’une des trois causes des infiltrations dans la cuisine au titre de la canalisation noyée dans le plancher du 5e, desservant un appartement du 15, et dont la qualification juridique de partie commune par l’expert n’a pas de valeur, et qu’en tout état de cause il résulte du rapport d’expertise que la MAIF est intervenu et qu’il s’agit donc d’un ancien dégât des eaux qui a déjà fait l’objet d’une indemnisation.

Le syndicat du 13 oppose que
– les demandeurs ont vraisemblablement déjà été indemnisés par les propriétaires du dessus pour le désordre n°3 ;
– il ne peut être reproché au syndicat de ne pas avoir mis en demeure le propriétaire du dessus de cesser ses infiltrations et le ruissellement à travers le plancher ne le rend aucun responsable ;
– l’expertise montre que les travaux réalisés par les demandeurs ont été réalisés dès 2014 s’agissant du plancher ;
– ils ne peuvent en aucun cas être responsable de l’aggravation du préjudice à compter de 2015.

Le syndicat du 15 et son syndic opposent quant à eux que :
– aucune partie commune du [Adresse 8] n’est à l’origine de ce désordre ;

Réponse du tribunal :

L’expert conclut en page 19 de son rapport que l’origine des dommages dans la cuisine est triple : canalisation PVC noyée dans le plancher du R+5 qui couvre le R+4, défaut d’inclinaison de la tablette entre la baignoire, défaut d’étanchéité du chauffe-eau de l’appartement au R+5.

L’expert précise que la canalisation court dans le plancher de l’immeuble. L’expert précise que l’assurance MAIF sollicitée par M. [I] est intervenu dans le cadre d’un DDE avec l’aide de son conseil. Après différents sondages, les travaux de réparation on mis fin aux désordres.

La canalisation encastrée dans un plancher, lui-même partie commune, est une partie commune (3e Civ., 1 juillet 2003, pourvoi n° 01-03.430). En l’absence de production du règlement de copropriété du 13, il y a lieu de présumer au regard des pièces du dossier et des positions de chacun, que le plancher est considéré comme une partie commune. La canalisation s’y trouvant doit donc, par conséquent, suivre cette qualification de partie commune.

Les deux autres causes sont en revanche extérieures aux parties communes du syndicat du 13. La circonstance que l’eau ruisselle par le plancher n’en fait pas pour autant une cause du dégât qui demeure bien la fuite originelle. Le plancher n’est aucunement à l’origine du dégât des eaux, et sans la cause véritable, à savoir la fuite, il n’y a pas de dégât.

La pièce 1C produite par les demandeurs démontrent qu’à l’époque, la fuite dans la cuisine a été réparée. L’expert confirme que cette cause n’est à l’origine d’un dégât que pour les années 2014/2015.

La question est donc de savoir quel était l’état du dommage au moment de la réparation de la canalisation noyée, en 2015, et son coût de reprise, dont le syndicat du 13 est susceptible d’être débiteur.

Il y a lieu de considérer que les trois causes identifiées du dommage dans la cuisine y ont contribué indissociablement en ce qui concerne la dégradation.

En tout état de cause, elles ont chacune rendu nécessaire la reprise de la cuisine.

Or, le syndicat du 13 ne démontre pas avoir déjà remboursé les demandeurs d’une quelconque reprise, peu important que l’assurance soit intervenue ou non.

Dès lors, il y a lieu de condamner le syndicat du 13 à prendre en charge la reprise de la cuisine, au titre de l’obligation in solidum à la dette.

En revanche, les sommes dues au titre de l’assèchement dans les devis produits ne seront pas dues par lui, dans la mesure où la cause ayant été réparée en 2015, elle n’a que peu vraisemblablement contribué de amnière indissociable à l’humidité qui est toujours présente plus de 8 ans plus tard.

Ainsi, la somme due est de 2579,10 euros, et ce à la MAIF subrogée dans les droits des demandeurs.

Les demandeurs ne caractérisent ni ne démontrent les manquements qui seraient imputables au syndic du 13 quant à la prise en charge de la cause affectant la canalisation inondée dans le plancher. Ils se contentent d’indiquer que le syndic a manifestement tardé à entreprendre les travaux nécessaires sans indiquer lesquels et pour quel dégât, alors que la canalisation noyée a été réparée en 2015.

C. Le préjudice de jouissance et esthétique

Moyens des parties

Les demandeurs sollicitent un préjudice esthétique et de jouissance résultant de ce que des murs sont atteints (humidité excessive), qu’ils n’ont pas pu utiliser leur cuisinière normalement (cf. rapport d’expertise, p16, 18, 21 en pièce n°15 et photos en pièces n°9) et que, contrairement à ce que l’expert affirme, la cuisine n’a pu être reprise qu’à compter de 2024 en raison de l’humidité freinant l’intervention (cf. rapport d’expertise, p 24, courriels de la société en pièces 17 et 18 et facture en pièces 19 à 21). Ils estiment à 50 % la perte de jouissance de leur salle de bain pendant 10 ans (jusqu’au 1er janvier 2024), 10 % celle de leur bureau et 20 % celle de leur salon, de manière corrélative, et 50 % de leur cuisine, à quantifier sur la base d’une valeur locative mensuelle de 17,75 euros le mètre carré (cf. rapport d’expertise, p22). Elles sollicitent enfin un préjudice moral de 4 000 euros né de l’inconfort, stress et angoisse générés par l’humidité et la gestion des sinistres.

Le syndicat du 13 explique que la cause dont il est seul susceptible d’être responsable a cessé dès 2015 et que les demandeurs ne justifient pas des sommes qui ont pu leur être versées pour ce sinistre distinct et terminé.

Réponse du tribunal :

1. Le bureau et la salle de bain

Compte tenu de la description des désordres, il y a lieu de retenir un préjudice de jouissance à hauteur de 10 % pour la période courant de 2014 à la date des dernières conclusions des demandeurs, soit la somme de 2303 euros, dont le syndicat du 15 est redevable.

Quant à la responsabilité éventuelle du syndic du 15, la question est de savoir si, comme l’allègue les demandeurs, il a tardé à mettre en œuvre les recherches de fuite et/ou les réparations relatives à la colonne de chute, cause d’infiltrations chez eux, au titre des obligations découlant de l’article 18 de la loi de 1965 précitée.

Il convient d’observer qu’aucun message communiqué avec le syndic du 13 ne sont produits antérieurement au mois d’avril 2014. Il est indiqué dans un message du 14 avril que la régie [P] contacte un copropriétaire afin que la société Peage puisse intervenir à son domicile. Le copropriétaire indique que le dossier traîne depuis un mois. Un message de février 2015 laisse voir un changement d’interlocuteur au niveau de la régie [P]. Il résulte de ces mails que plusieurs interventions ont été demandées par plusieurs plombiers, à l’initiatives des deux régies et dépendant de la présence des copropriétaires d’immeubles différents.

Il résulte du rapport de l’entreprise [A] que c’est bien la régie [P] qui a diligenté une recherche de fuite dès le 16 avril 2014. Ce rapport ne fait pas référence à la colonne de chute de l’immeuble du 15, mais celle du 13. Bien que cela se soit avéré être une erreur de l’intervenant, il ne peut en être tenu rigueur au syndic du 15.

Ensuite, en 2017, la pièce n°4 des demandeurs fait apparaître que la régie [P] a été informée de la persistance des infiltrations à minima à compter du 27 janvier 2017. Il résulte de ces mails que la société [N] aurait été mandaté début mars et qu’elle n’était toujours pas intervenue à compter du 11 avril 2017. Le 17 mai, la régie [P] indique que la société [N] refuse d’intervenir et qu’ils ont mandaté un autre plombier qui interviendra finalement le 12 juin 2017 et mettra un certain temps avant de rendre son rapport. Une autre société a alors été mandatée après une nouvelle information de M. [I] le 12 février quant à de nouvelles fuites, à savoir la société VITA, dont le rapport a été rendu le 14 février 2018, soit de manière beaucoup plus diligente que les précédents. Il sera constaté que le dégât provient du cumulus chez M. [Y]. Un autre rapport sera diligenté par la régie de l’Opéra et pointera notamment comme cause la colonne de chute litigieuse. Entre temps M. [I] avait saisi la justice. Concernant le délai de mise en œuvre des travaux depuis le rapport de l’expert et la mise à l’ordre du jour d’une résolution à l’assemblée générale du juillet 2023, il ne peut être considéré comme fautif au regard de la procédure en cours, de la contestation quant à la propriété de la colonne litigieuse, et du temps jusqu’alors écoulé.

Il résulte de la configuration du problème, à savoir de multiples dégâts des eaux, des causalités multiples, des erreurs dans les rapports, la dualité d’immeuble et donc de syndics, la nécessité d’intervenir chez d’autres copropriétaires parfois de copropriétés différentes, que si le syndic du 15 a pu manquer de diligence, celui-ci n’est pas pour autant fautive au regard d’une aggravation éventuelle des préjudices de M. [I].

Sa condamnation in solidum sera donc rejeté.

2. La cuisine

Concernant ce préjudice, il est considéré que la cause dont est responsable le syndicat du 13 a été réparé en 2015.

Par conséquent, le préjudice de jouissance résultant de l’humidité des murs, qui s’est poursuivi en raison d’autres dégâts des eaux, ne peut être imputée au syndicat du 13.

Seul la persistance de l’humidité dû au premier dégât serait susceptible de justifier une indemnisation au-delà de la réparation de la canalisation noyée.

Tel n’est pas l’hypothèse retenue par l’expert qui arrête le préjudice dû par le syndicat du 13 à 2015.

Le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 1 000 euros pour tenir compte du préjudice esthétique qui a pu perdurer et de l’humidité résiduelle post 2015 due à la canalisation noyée.

3. Le salon

L’expert estime que le pourcentage paraît très élevé compte tenu de l’impact lié aux effets collatéraux de proximité.

La consistance de ce préjudice indirecte n’est pas démontrée et il sera donc rejeté.

Et ce d’autant plus que l’expert indique que les désordres relatifs au bureau et à la salle de bain n’ont pas ou très peu d’incidence sur le salon.

Quant à la cuisine, si incidence il y a, il est rappelé qu’il est jugé que le syndicat n’est pas responsable du préjudice de jouissance pour la période postérieure à 2015.

Par conséquent, la responsabilité du syndicat du 13 et du 15 au titre d’un éventuel préjudice corrélatif dans le salon n’est pas démontrée.

D. Le préjudice moral

Quant au préjudice moral, il sera globalement retenu une somme de 1 000 euros due in solidum par les deux syndicats qui y ont contribué indissociablement.

Compte tenu toutefois des dates, par le mécanisme de la garantie, le syndicat du 13 contribuera à hauteur de 25 % et le syndicat du 15 à hauteur de 75 %.

II. Sur la demande reconventionnelle du syndicat situé [Adresse 19]

Cette demande sera rejetée dès lors qu’il est jugé que la colonne de chute appartient au syndicat du 15.

III. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

A. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Parties perdantes à l’instance, les syndicats du 13 et du 15 seront condamnés aux dépens.

Tenue des dépens, ceux-ci seront condamnés à verser la somme de 3 000 euros aux demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Seul le syndicat du 13 formulant une demande générale de garantie (celle du 15 étant limité au désordre n°3), le syndicat du 15 sera condamné à garantir le syndicat du 13 à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et des frais irrépétibles.

En équité, les demandes des deux syndics au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

B. Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, il ne ressort pas du dossier que la présente décision pourrait avoir des effets excessifs ou irréversibles sur la situation des parties en cas d’infirmation en appel, de nature à justifier l’exclusion de l’exécution provisoire de droit.

DISPOSITIF

Le tribunal statuant publiquement,à juge unique, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 20] à payer la somme de 2 384,96 euros à Monsieur [Q] [I] et Madame [S] [L] au titre du coût des travaux de reprise des désordres n°1 et n°2 concernant le bureau et la salle de bain ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 20] à payer la somme de 2 303 euros à Monsieur [Q] [I] et Madame [S] [L] au titre du préjudice de jouissance résultant des désordres précités ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 21], à payer la somme de 2579,10 euros à la société MAIF au titre du coût des travaux de reprise du désordre n°3 concernant la cuisine ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 21], à payer la somme de 1 000 euros à Monsieur [Q] [I] et Madame [S] [L] au titre du préjudice de jouissance résultant du désordre précité ;

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 10], à payer la somme de 1 000 euros à Monsieur [Q] [I] et Madame [S] [L] au titre du préjudice moral résultant de l’ensemble des désordres ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 20] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 21] de la condamnation ci-avant prononcée à son encontre au titre du préjudice moral à hauteur de 75 % ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 21] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 20] de la condamnation ci-avant prononcée à son encontre au titre du préjudice moral à hauteur de 25 % ;

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 10] aux dépens de la présente instance et ceux de l’instance de référé comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum les syndicats des copropriétaires des immeubles situés [Adresse 10] à payer à Monsieur [Q] [I] et Madame [S] [L] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 20] à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 21] des condamnations ci-avant prononcées à son encontre au titre des dépens et de l’indemnité d’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 50 % ;

REJETTE les autres demandes ;

Le greffier Le président

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.