Réparations locatives et preuve des dégradations en fin de bail d’habitation

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit payer les loyers et charges aux termes convenus. La production du bail et de l’extrait du compte locatif établissant le solde débiteur a permis de retenir l’arriéré réclamé, en l’absence de contestation du locataire non comparant.

Sur les réparations locatives, l’article 1732 du Code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 imposent au locataire de répondre des dégradations survenues pendant sa jouissance, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers. L’article 1730 du Code civil impose la restitution conforme à l’état des lieux d’entrée, sous réserve de la vétusté ou de la force majeure. L’article 3-2 de la même loi encadre les états des lieux d’entrée et de sortie.

L’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice a suffisamment caractérisé des dégradations excédant l’usage normal. Le montant des travaux a été diminué du dépôt de garantie et d’un abattement de 28 % sur les peintures au titre de la durée d’occupation. Une réparation non établie comme nécessaire a été exclue. La créance de réparations a ainsi été fixée à 4 963,27 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La partie perdante supporte les dépens et doit verser 250 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

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Après le départ des locataires, un procès-verbal de sortie a relevé diverses dégradations. Le bailleur social a réclamé à l’un d’eux un arriéré locatif et le coût des réparations, l’autre ayant bénéficié d’un rétablissement personnel. En l’absence de contestation, le tribunal a retenu l’arriéré et les réparations excédant l’usage normal, après déduction du dépôt de garantie et application d’un abattement pour vétusté.

Un bailleur social a donné à bail un appartement à deux locataires en décembre 2021. Les locataires ont donné congé en mai 2024. Après leur départ, un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de commissaire de justice, en leur absence, faisant apparaître diverses dégradations dans le logement.

Le bailleur a réclamé à l’un des locataires le paiement d’un arriéré de loyers et charges ainsi que le coût des réparations locatives. Une mise en demeure et une tentative de conciliation sont demeurées infructueuses. L’autre locataire a bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel ayant effacé la dette déclarée par le bailleur.

Le locataire assigné n’a pas comparu et n’a produit aucun élément contestant les sommes réclamées. Le tribunal a retenu l’arriéré locatif, ainsi que les réparations excédant l’usage normal, après déduction du dépôt de garantie et application d’un abattement pour vétusté sur les peintures.

• Existence d’un contrat de bail signé par le locataire.
• Solde locatif établi par l’extrait du compte locatif.
• État des lieux de sortie régulièrement établi.
• Dégradations excédant l’usage normal des lieux.
• Absence de preuve d’une force majeure ou d’une faute du bailleur.
• Déduction du dépôt de garantie du coût des réparations.
• Application d’un abattement de vétusté sur les peintures.

• Contrat de bail signé par le locataire.
• Extrait du compte locatif faisant apparaître le solde débiteur.
• Procès-verbal de commissaire de justice du 11 septembre 2024.
• État des lieux de sortie détaillant les dégradations.
• Éléments justifiant le dépôt de garantie et l’abattement de 28 %.

Le bailleur social obtient le paiement de l’arriéré locatif et des réparations retenues, avec intérêts au taux légal. Le locataire supporte également les frais du procès, tandis qu’une réparation insuffisamment caractérisée est exclue et que la vétusté réduit l’indemnisation.

• Paiement de 1 273,64 euros au titre des loyers et charges.
• Paiement de 4 963,27 euros au titre des réparations locatives.
• Déduction du dépôt de garantie et de l’abattement de vétusté.
• Exclusion du remplacement de la cuvette des WC.
• Paiement de 250 euros au titre de l’article 700.
• Prise en charge des dépens et application de l’exécution provisoire.

À faire

• Conserver le bail signé et ses annexes.
• Établir contradictoirement les états des lieux.
• Détailler chaque dégradation constatée à la sortie.
• Justifier les coûts des réparations réclamées.
• Déduire le dépôt de garantie et la vétusté applicable.

À éviter

• Réclamer des réparations non constatées dans l’état des lieux.
• Confondre vétusté et dégradation imputable au locataire.
• Omettre la déduction du dépôt de garantie.
• Négliger la preuve du solde locatif.
• Ignorer les effets de la non-comparution du locataire.

Les obligations du locataire en matière de loyers impayés

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La production du contrat de bail et de l’extrait du compte locatif établissant le solde débiteur, non contesté par le locataire non comparant, a permis de retenir l’arriéré jusqu’à l’échéance de septembre 2024.

La responsabilité du locataire pour les dégradations locatives

Les articles 1730 et 1732 du Code civil ainsi que les articles 3-2 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent la restitution des lieux conformément à l’état initial, hors vétusté ou force majeure. L’état des lieux de sortie a établi des dégradations excédant l’usage normal. Le locataire n’a apporté aucune preuve exonératoire.

La fixation de l’indemnisation des réparations locatives

Le coût retenu a été diminué du dépôt de garantie et d’un abattement de 28 % sur les peintures pour tenir compte de la durée d’occupation. Une intervention concernant la cuvette des WC a été exclue, l’état des lieux mentionnant seulement son caractère sale et entartré, sans dysfonctionnement établi.

Article 659 du Code de procédure pénale, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1732 du Code civil, Article 1730 du Code civil, Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1731 du Code civil, Article 700 du Code de procédure civile