TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Emilie DUMEZ-HAMELIN

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11033 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOKW

N° MINUTE :
2

JUGEMENT
rendu le 29 septembre 2026

DEMANDERESSES
S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922
S.A. CNP CAUTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de la SELEURL MARION LACOME D’ESTALENX AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDERESSE
Madame [M] [U] [F], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Emilie DUMEZ-HAMELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2173 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562026007949 du 10/04/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 juin 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 septembre 2026 par Delphine THOUILLON, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 29 septembre 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 25/11033 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOKW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé du 9 janvier 2024, la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Madame [M] [F] un appartement meublé situé [Adresse 4], chambre PRS02A0402 à [Localité 2] moyennant une redevance mensuelle révisable de 815 euros.

Par acte séparé du même jour, la société CNP CAUTION s’est portée caution .

Des redevances étant demeurées impayées, la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier le 19 septembre 2025 à la locataire, par acte de commissaire de justice, un commandement de payer la somme de 3289,68 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation le 22 septembre 2025.
Le 24 octobre 2025, la société CNP CAUTION a versé la somme de 829,84 euros et le 21 novembre 2025, la somme de 829,84 euros.
Par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2025, la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION et la société CNP CAUTION ont fait assigner Madame [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisionne :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et prononcer la résiliation du bail liant les parties,
ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [M] [F] et de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,
-dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
la condamner à payer la somme de 3449,36 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation et frais dus au terme de novembre 2025, avec actualisation des redevances et indemnités au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :
-1789,68 euros à la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION,
-1659,68 euros à la société CNP CAUTION,

condamner Madame [M] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s’était poursuivi,
condamner Madame [M] [F] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 23 mars 2026, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 juin 2026, la défenderesse ayant sollicité l’aide juridicitionnelle.

A l’audience du 19 juin 2026, la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 8128,40 euros, échéance de mai 2026 inclus, se répartissant à hauteur de 1659,68 euros pour la société CNP CAUTION et à 6468,72 euros pour la bailleresse.

Madame [M] [F] reconnaît la créance. Elle souhaite quitter les lieux et sollicite des délais de paiement sur 36 mois. Elle expose qu’elle était en alternance mais n’a pas obtenu son BTS et elle s’est ainsi retrouvée sans revenu. Elle indique avoir retrouvé un travail depuis peu.

La juridiction a donné lecture du diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Madame [M] [F] est soumis à la législation résultant des articles L.632-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation qui dispose que « Lorsque la location d’un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, celle-ci est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2, 3-3, 18, 24-1, 25-4 et 25-11 de la même loi ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes du II de l’article 24, les bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, ne peuvent faire délivrer, à peine d’irrecevabilité, une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, laquelle s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Aux termes du III du même article et de l’article L.632-1, I du code de la construction et de l’habitation, l’assignation doit en outre être notifiée au représentant de l’État dans le département avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent aux fins de diagnostic social et financier.
En l’espèce, la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION, bailleur personne morale exploitant un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, a saisi la CCAPEX par voie électronique le 22 septembre 2025 et fait délivrer l’assignation le 26 novembre 2025, soit au-delà du délai minimal de deux mois prévu à l’article 24, II. Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par voie électronique le 27 novembre 2025, soit plus de trois mois avant l’audience du 23 mars 2026.
L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, le bail conclu le 9 janvier 2024 contient une clause résolutoire à l’article 7 du contrat prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de la redevance aux termes convenus produisant effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2025 , pour la somme en principal de 3289,68 euros.

Le 1er octobre 2025, la locataire a payé la somme de 1000 euros puis 200 euros le 8 octobre 2025 et enfin 300 euros le 6 novembre 2025. Toutefois le commandement n’a pas été totalement réglé dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2025 à minuit.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Madame [M] [F] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION à faire procéder à son expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [M] [F] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION que Madame [M] [F] reste devoir la somme de 8128,40 euros à la date du 1er mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse.

Madame [M] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

La société RÉSIDENCES SERVICES GESTION produit les quittances subrogatives signées les 24 octobre 2025 et 21 novembre 2025 démontrant le règlement des loyers et charges des mois d’octobre et novembre 2025 par [X] délégataire de CNP CAUTION en lieu et place de Madame [M] [F]. Il est ainsi justifié d’une prise en charge de la somme totale de 1659, 68 euros pour le compte de la locataire défaillante.

Il convient en conséquence de condamner Madame [M] [F] au paiement de la somme de 1659, 68 euros à la société CNP CAUTION, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
En outre, Madame [M] [F] sera condamnée à régler à la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION la somme de 6468,72 euros au titre des redevances, charges et indemnités échues dues jusqu’au 1er mai 2026, terme de mai 2026 inclus, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Madame [M] [F] sera également condamnée au paiement à compter du 1er juin 2026 d’une indemnité mensuelle d’occupation qu ’il convient de fixer au montant de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais

Aux termes du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au bail litigieux ainsi qu’il a été dit, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.
En l’espèce, la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant. Le délai dérogatoire de trente-six mois prévu à l’article 24, V ne peut donc lui être accordé, faute de satisfaire à cette condition légale. Seul le délai de droit commun de l’article 1343-5 du code civil, plafonné à deux années, est susceptible de lui être accordé.
Madame [M] [F] justifie de ressources mensuelles de 1 684 euros (1 445 euros de salaire et 239 euros d’aide de la CAF) .
Compte tenu de la situation de Madame [M] [F], qui justifie avoir réglé régulièrement son loyer tant qu’elle bénéficiait des revenus liés à son contrat en alternance, et de ressources actuelles de 1 684 euros mensuels, il sera fait droit à sa demande de délai dans les limites suivantes : la locataire réglera sa dette locative de 8 128,40 euros par vingt-trois mensualités de 300 euros, la vingt-quatrième et dernière mensualité étant égale au solde restant dû, soit 1 228,40 euros, augmenté des intérêts.

Il convient de rappeler que faute pour Madame [M] [F] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible .

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [F], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 janvier 2024 entre la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION et Madame [M] [F] concernant un appartement meublé situé [Adresse 4], chambre PRS02A0402 à [Localité 1] ([Localité 3]) sont réunies à la date du 19 novembre 2025 à minuit ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux après la signification de la présente décision, la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [F], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sous réserve des dispositions de l’article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer la somme de 1659,68 euros à la société CNP CAUTION , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer à la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION la somme de 6468,72 euros au titre des redevances, charges et indemnités échues dues jusqu’au 1er mai 2026, terme de mai 2026 inclus,

AUTORISE Madame [M] [F] à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités d’un montant d’au moins 300 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, dépens et frais irrépétibles sauf meilleur accord des parties ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement de la redevance et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer à la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [M] [F] aux dépens de la procédure,

DEBOUTE la société RÉSIDENCES SERVICES GESTION et la SA CNP CAUTION de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.