TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 Septembre 2026

N° RG 26/00131 – N° Portalis DBYV-W-B7K-HQUU

DEMANDERESSE :

S.C.I. L’AVENIR
Loueur d’immeubles, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 326 923 943, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Helene CHOLLET, avocat au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSES :

E.U.R.L. G.M.K
Exerçant sous l’enseigne ADAPIZZ
Restaurateur, immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 941 529 257, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Madame [I] [X] [D]
née le 11 Septembre 1974 à [Localité 2]
Profession : Commerçante
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SELARL WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 12 Juin 2026 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2025, la société civile immobilière L’AVENIR a donné à bail à L'[K] [A] des locaux à usage commercial, situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Madame [I] [X] [D] épouse [Q], gérante de l'[K] [A] s’est portée caution des engagements de ladite société pour un montant maximum de 11 000 euros.

Le 1er août 2025, le local loué a fait l’objet d’un incendie. Le 27 novembre 2025, la commission de sécurité d'[Localité 1] a mis un avis défavorable quant à la poursuite de l’exploitation du local, et a demandé la fermeture immédiate  » pour mise en danger de la vie d’autrui « .

Par arrêté du 1er décembre 2025, le maire d'[Localité 1] a ordonné la fermeture du local commercial.

Dès lors, des loyers n’ont plus été réglés.

La société [K] [A] a été mis en demeure par la SCI l’AVENIR de procéder au paiement.

Le 13 février 2026, la SCI L’AVENIR a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société [K] [A], pour un montant de 6 972, 42 euros.

Par acte de commissaire de justice, en date du 16 mars 2026, la SCI L’AVENIR a fait assigner la société [K] [A] devant le juge des référés afin de :
– CONSTATER l’inexécution des obligations de l'[K] [A] à savoir l’obligation de payer le loyer et les charges ;
– CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail à compter du 13 février 2026 ;
– PRONONCER la résiliation du bail commercial signé le 1er mars 2025 entre la SCI L’AVENIR ET L'[K] [A] pour les locaux [Adresse 4] à ORLEANS (45000) à compter du 13 février 2026 ;

Subsidiairement,
– PRONONCER la résiliation du bail commercial signé le 1er mars 2025 entre la SCI L’AVENIR et L'[K] [A] pour les locaux [Adresse 4] à ORLEANS (45000) à compter de la décision à intervenir ;
À compter du 13 février 2026,
– CONDAMNER L'[K] [A] et Madame [I] [X] [D] épouse [Q] à payer à la SCI L’AVENIR une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges prévus par le bail soit 1 692,34 euros pour le loyer et 147,75 euros pour les charges ;
À compter d’un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance à
intervenir,
– CONDAMNER l'[K] [A] et Madame [I] [X] [D] épouse [Q] à payer une majoration de l’indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer majoré d’un montant de 10 % soit 169,23 euros par mois ;
– CONDAMNER L'[K] [A] et Madame [I] [X] [D] épouse [Q] à payer à la SCI L’AVENIR la somme de 6972,42 euros au titre des loyers impayés à la date du 13 janvier 2026 ;
– CONDAMNER L'[K] [A] et Madame [I] [X] [D] épouse [Q] à payer à la SCI L’AVENIR la somme de 854,28 euros au titre des loyers impayés entre le 1er février 2026 et le 13 février 2026 ;
– ORDONNER que la somme due soit productive d’intérêt fixé à 1 % par mois de retard, tout mois commencé étant considéré comme entier à compter du 13 février 2026 ;
– ORDONNER que la somme due sera productive d’intérêt fixé à 1 % par mois de retard, tout mois commencé étant considéré comme entier à compter de la décision à intervenir ;
– CONDAMNER L'[K] [A] et Madame [I] [X] [D] épouse [Q] à payer à la SCI L’AVENIR la somme de 3 48 euros à titre de clause pénale ;

– CONDAMNER [K] [A] et Madame [I] [X] [D] [Q] à payer à la SCI l’AVENIR la somme de 330 euros en remboursement des frais de commandement de payer ;
– ORDONNER l’expulsion de l'[K] [A] ainsi que celle de toutes les personnes introduites par le locataire dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution
– ORDONNER que faute pour l'[K] [A] de libérer les lieux, ainsi que celle de toutes les personnes introduites par elle, dans les huit jours de la décision à intervenir, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police ou de la force publique ;
– ORDONNER que cette décision soit assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision jusqu’à la complète libération des lieux ;
– CONDAMNER l'[K] [A] à payer à la SCI L’AVENIR la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;
– DIRE que, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier, dites émoluments de recouvrement, par application de l’article A.444-32 du code de commerce devra être supporté par l'[K] [A] et Madame [I] [X] [D] épouse [Q] en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– CONDAMNER l'[K] [A] et Madame [I] [X] [D] épouse [Q] aux dépens ;
– RAPPELER que l’engagement de Madame [I] [X] [D] épouse [Q] est limité à 11 000 euros par l’acte de cautionnement ;
– RAPPLER que l’ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Suivant les conclusions responsives n°1, signifiées par voie électronique en date du 11 juin 2026, la SCI L’AVENIR a actualisé ses demandes et demande au juge des référés de :
– CONSTATER l’inexécution des obligations de l'[K] [A] à savoir l’obligation de payer le loyer et les charges ;
– CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail à compter du 13 février 2026 ;
Subsidiairement,
– PRONONCER la résiliation du bail commercial signé le 1er mars 2025 entre la SCI L’AVENIR et L'[K] [A] pour les locaux sis [Adresse 4] à ORLEANS (45000) à compter de la décision à intervenir ;
À compter du 13 février 2026,
– CONDAMNER L'[K] [A] et Madame [I] [X] [D] épouse [Q] à payer à la SCI L’AVENIR une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges prévus par le bail soit 1 692,34 euros pour le loyer et 147,75 euros pour les charges ;
À compter d’un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir,
– CONDAMNER l'[K] [A] et Madame [I] [X] [D] épouse [Q] à payer une majoration de l’indemnité d’occupation correspondant au montant du dernier loyer majoré d’un montant de 10 % soit 169,23 euros par mois ;
– CONDAMNER L'[K] [A] et Madame [I] [X] [D] épouse [Q] à payer à la SCI L’AVENIR la somme de 6972,42 euros au titre des loyers impayés à la date du 13 janvier 2026 ;

– CONDAMNER L'[K] [A] et Madame [I] [X] [D] épouse [Q] à payer à la SCI L’AVENIR la somme de 854,28 euros au titre des loyers impayés entre le 1er février 2026 et le 13 février 2026 ;
– ORDONNER que la somme due sera productive d’intérêt fixé à 1 % par mois de retard, tout mois commencé étant considéré comme entier à compter du 13 février 2026 ;
Subsidiairement,
– ORDONNER que la somme due sera productive d’intérêt fixé à 1 % par mois de retard, tout mois commencé étant considéré comme entier à compter de la décision à intervenir ;
– CONDAMNER l'[K] [A] et Madame [I] [X] [D] épouse [Q] à payer à la SCI L’AVENIR la somme de 348 euros à titre de clause pénale ;
– CONDAMNER l’[K] [A] et Madame [I] [X] [D] [Q] à payer à la SCI l’AVENIR la somme de 330 euros en remboursement des frais de commandement de payer
– ORDONNER l’expulsion de l'[K] [A] ainsi que celle de toutes les personnes introduites par le locataire dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
– ORDONNER que faute pour l'[K] [A] de libérer les lieux, ainsi que celle de toutes les personnes introduites par elle, dans les huit jours de la décision à intervenir, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance du commissaire de police ou de la force publique ;
– ORDONNER que cette décision sera assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision jusqu’à la complète libération des lieux ;
– CONDAMNER l'[K] [A] à payer à la SCI L’AVENIR la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;
– DIRE que, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier de justice, le montant des sommes retenues par l’huissier, dites émoluments de recouvrement, par application de l’article A444-32 du code de commerce devra être supporté par l'[K] [A] et Madame [I] [X] [D] épouse [Q] en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner l'[K] [A] et Madame [I] [X] [D] épouse [Q] aux dépens ;
– Rappeler que l’engagement de Madame [I] [X] [D] épouse [Q] est limité à 11 000 euros par l’acte de cautionnement ;
– Rejeter toutes les demandes de Madame [I] [X] [D] épouse [Q] et de l'[K] [A] ;
– Rappeler que l’ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Par conclusions en défense n°2, signifiées par voie électronique le 12 juin 2026, l'[K] [A] sollicite du juge des référés de :
– DIRE n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses ;
En conséquence,
– DEBOUTER la SCI L’AVENIR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
– CONDAMNER la SCI L’AVENIR à payer à l'[K] [A] et à Madame [I] [X] [D] épouse [Q] la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– CONDAMNER la SCI L’AVENIR aux entiers dépens.

Pour un exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il est renvoyé à leurs écritures en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’audience du 12 juin 2026, les deux parties étaient représentées par leurs conseils, qui ont déposé leurs dossiers de plaidoirie.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2026, pour y être prononcée la présente ordonnance par sa mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

1/ Sur l’existence d’une instance au fond

Les défendeurs indiquent à la juridiction qu’une procédure au fond est actuellement pendante devant le Tribunal judiciaire d’ORLÉANS à l’initiative de la SARL ADALYA (RG 25/06436), laquelle soutient être toujours la véritable locataire des mêmes locaux et demande la nullité du bail conclu avec l'[K] [A], en le qualifiant de bail frauduleux, obtenu au moyen d’un congé falsifié.

Bien qu’une procédure au fond soit pendante, concernant le même local commercial, force est de constater qu’il ne s’agit pas du même défendeur dans la présente instance, que celle au fond, et qu’elle ne porte pas sur des demandes identiques.

Dès lors ce moyen sera rejeté.

2/ Sur la non-exploitation du local

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant et non contesté que le local commercial situé [Adresse 4], objet du bail, a été atteint par un incendie le 1er août 2025 déclenché par la défaillance d’un lave-vaisselle.

Le procès-verbal de visite de la Commission de sécurité d'[Localité 1] du 6 novembre 2025, versé aux débats, fait état des conséquences directes de l’incendie du 1er août 2025, en ce que le local est inutilisable en raison du sinistre, fait imputable à un événement indépendant de la volonté du preneur.

Dès lors, il est constaté la non exploitation du local commercial en raison de l’incendie.

3/ Sur la demande de résiliation du contrat

Le demandeur verse aux débats un commandement de payer, en date du 13 janvier 2026, faisant état de loyers impayés depuis le mois d’octobre 2025. Or, il est constant que les loyers sont impayés en raison de l’incendie du 1er août 2025.

Le défendeur allègue la mauvaise foi du demandeur, en ce que ce dernier aurait parfaitement connaissance que le non versement des loyers résulte du sinistre du 1er août 2025.

La SCI L’AVENIR soutient dans un second temps, que sa demande de résiliation repose sur le non-respect de la destination des locaux loués. Sur ce point, la SCI L’AVENIR verse aux débats, un procès-verbal de commissaire de justice en date du 13 janvier 2026, mettant en lumière que l’étage du local commercial [Adresse 4], a été aménagé en lieux d’habitation contrairement à sa destination initiale, prévu au contrat de bail.

Sur ce point, l'[K] [A] indique le changement de destination procède du comportement du gérant de la SARL ADALYA (litige relevant de l’instance au fond).

Toutefois, force est de constater qu’il existe des contestations sérieuses, ainsi l’évidence requise pour l’office du juge des référés n’est pas remplie.

Cette demande sera rejetée, ainsi que toutes les autres demandes en découlant.

3 / Sur les autres demandes

Au regard de l’état du litige, il sera laissé à chacune des parties, la charge des dépens et les frais avancés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, prononcée en premier ressort,

REJETTE les demandes formulées par la SCI L’AVENIR ;

DIT n’y avoir lieu à référé;

LAISSE la charge des dépens et des frais relevant de l’article 700 du code de procédure civile à chacune des parties.

REJETTE toutes les autres demandes.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT SIX et signée par Julien SIMON-DELCROS, président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.