COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 01 OCTOBRE 2026

N°2026/374

N° RG 23/11304

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL26G

S.A. AXA FRANCE IARD

C/

[P] [K]

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE SAINT GEORGES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Alain DE ANGELIS

Me Pierre-Olivier KOUBI-FLOTTE

Me Guillaume BORDET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité de [Localité 2] en date du 24 août 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22-04352.

APPELANTE

S.A. AXA FRANCE IARD,

prise en la personne de son Directeur Général en exercice domicilié audit siège ès qualités, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Alain DE ANGELIS membre de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-

SEGOND-DESMURE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Robin HANCY, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [P] [K]

né le 31 janvier 1963 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Pierre-Olivier KOUBI-FLOTTE – SELEURL KOUBI-FLOTTE AVOCATS – Avocat au barreau de Marseille

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE SAINT GEORGES

Le Syndicat des Copropriétaires LE SAINT GEORGES, dont le siège social est [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet D4 IMMOBILIER SARL, au capital de 25.000 €, dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Guillaume BORDET membre de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 juin 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseillère rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M. Pierre LAROQUE, Président de chambre

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 octobre 2026.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

M.[K] est propriétaire d’un appartement situé dans un immeuble dit Le Saint Georges, organisé en copropriété.

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2015 à effet à la même date, il a donné ce bien à bail d’habitation à M.[T] moyennant un loyer mensuel de 450 euros majoré d’une provision sur charges de 50 euros.

Le 05 septembre 2018, la ville de [Localité 2] a pris un arrêté de péril et interdit à toute occupation et utilisation certains lieux de l’immeuble Le Saint Georges (cour d’école maternelle et balcons des bâtiments D, E, F des façades ouest et sud-ouest).

Le 10 mai 2019, l’arrêté de péril a fait l’objet d’une mainlevée partielle, la cour de l’école maternelle pouvant être à nouveau être occupée et utilisée.

Par ordonnance du 09 juillet 2020, le juge des référés a ordonné à M.[T] de payer à M.[K] la somme de 4865, 33 euros selon décompte arrêté au 05 mars 2020, suspendu les effets de la clause résolutoire et statué sur les conséquences d’une violation de l’échéancier mis en place.

Par lettre recommandée du 17 décembre 2020, le conseil de M.[T] a mis en demeure M.[K] de restituer à son locataire les loyers indûment perçus à la suite de l’arrêté de péril.

Le 07 janvier 2021, M.[K] a fait délivrer à son locataire un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Par acte du 25 mars 2021, M.[T] a fait assigner M.[K] aux fins de le voir condamner à lui restituer les loyers qu’il estimait indus.

Le 26 août 2021, un arrêté de mainlevée de péril a été rendu.

Par jugement du 09 décembre 2021, le juge des contentieux de Marseille a statué ainsi :

– condamné M. [P] [K] à verser à M.[W] [T] la somme de 8907, 67 euros au titre des loyers hors charges au titre des loyers indus pour la période du premier octobre 2018 au mois de novembre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-débouté M. [W] [T] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance,

-condamné M. [P] [K] à verser à M. [W] [T] la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice moral lié à la procédure d’expulsion,

-ordonné la réintégration de M. [W] [T] dans les lieux sous astreinte de 15 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours à compter de la notification de la décision,

– débouté M. [P] [K] de sa demande en paiement des loyers,

– débouté M. [P] [K] demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Saint Georges, prise en la personne de son syndic, à relever et garantir M. [P] [K] de sa condamnation au titre de la restitution de loyers uniquement, soit 6906, 67 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

-condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Saint Georges, prise en la personne de son syndic, à payer à M.[P] [K] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral,

-condamné M.[P] [K] à payer à M.[W] [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Saint Georges, prise en la personne de son syndic, à relever M.[P] [K] de ses condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

-laissé à chacune des autres parties la charge de ses propres frais et dépens.

Par acte du 08 juin 2022, M.[P] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint Georges aux fins principalement de le voir condamner à lui verser des dommages et intérêts au titre de son préjudice économique sur la période du 05 septembre 2018 au 26 août 2021.

Par acte du 10 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint Georges a essentiellement appelé en garantie son assureur, la SA AXA FRANCE IARD.

Par jugement contradictoire du 24 août 2023, le juge des contentieux de la protection de Marseille a :

-ordonné la jonction des affaires enrôlées sous les numéros RG 22-04 352 et RG 23-00 455 sous le numéro de RG 22-04 352,

-déclaré l’action de M.[P] [K], recevable,

-condamné le Syndicat des copropriétaires de la copropriété le Saint Georges, sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal, à payer à M.[P] [K] la somme de quatre mille cinquante euros (4050 euros) au titre des loyers, hors charges, non perçus pour la période allant du mois de décembre 2020 au mois d’août 2021 inclus, avec intérêts à taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;

-condamné la Société AXA France lARD, prise en la personne de son représentant légal, à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de la copropriété le Saint Georges, sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal, de toute condamnation prononcée à son encontre,

-laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens,

– débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

-rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Le premier juge a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires en notant qu’aucun travaux d’entretien pour les balcons, propres à éviter l’arrêté de péril, n’avaient été entrepris, Il a condamné le syndicat des copropriétaires, jugé responsable de la situation de péril.

Concernant le préjudice économique subi par M.[K], il a relevé que le jugement du 09 décembre 2021 avait indemnisé M.[K] pour la perte de ses loyers concernant la période d’octobre 2018 à novembre 2020. Il l’a indemnisé pour la période de décembre 2020 à août 2021 (date de mainlevée de l’arrêté de péril), à hauteur du montant du loyer non perçu (450 euros) hors charges.

Il a estimé recevable l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD. Il a condamné l’assureur à le garantir des sommes à verser à M.[K], au visa des conditions générales du contrat d’assurances souscrit le 12 février 1997. Il a exposé que le syndicat des copropriétaires était assuré des conséquences pécuniaires qu’il encourait du fait de ses biens immobiliers, lorsqu’ils causaient des dommages aux tiers. Il a estimé qu’étaient considérés comme dommages aux tiers tout dommage confondu et que M.[K] revêtait la qualité de tiers.

Par déclaration du premier septembre 2023, la SA AXA FRANCE IARD a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M [K] a constitué avocat et formé un appel incident.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint Georges a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées le 08 avril 2024 auxquelles il convient de se référer, la SA AXA FRANCE IARD demande à la cour :

-d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

-de juger que les garanties souscrites ne peuvent être mobilisées,

-de juger que les conditions de l’autorité de la chose jugée ne sont pas réunies,

Statuant à nouveau :

-de juger que les garanties souscrites par le Syndicat des copropriétaires LE SAINT GEORGES au titre du contrat n°[Numéro identifiant 1] auprès de la société AXA France IARD ne sont pas mobilisables,

-de débouter le syndicat des copropriétaires LE SAINT GEORGES ou tout concluant de l’ensemble de leurs demandes de condamnation, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société AXA France IARD, en principal, intérêts et frais,

-de prononcer la mise hors de cause de la société AXA France IARD,

A titre subsidiaire :

-de juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas rapportée par M. [K],

-de débouter M.[K] de ses demandes dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES,

-de prononcer la mise hors de cause de la société AXA France IARD, l’appel en garantie formulée à son encontre devenant sans objet,

A titre infiniment subsidiaire :

-de juger que les charges récupérables sont dues par le locataire, nonobstant la suspension du paiement des loyers autorisée par les dispositions de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation,

-de réduire le montant des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires LE SAINT GEORGES, qui ne saurait être supérieur à la somme de 4.050 euros,

-de débouter M.[K] de son appel incident et plus largement de toute demande dirigée à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES,

-de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité le montant des condamnations qui

pourraient être prononcées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE SAINT

GEORGES aux montants des loyers, déduction faite des charges locatives, et ce uniquement pour

la période de décembre 2020 à août 2021, soit 4.050 euros,

En tout état de cause,

-de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, outre les entiers dépens, tant au titre de la procédure de première instance qu’en cause d’appel,

-de condamner tout succombant à verser à la société AXA FRANCE IARD la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, outre les entiers dépens.

Elle fait état du contrat d »assurance multirisque immeubles’. Elle considère que sa police d’assurance n’est pas mobilisable.

Elle indique :

-que les désordres ayant conduit à l’arrêté de péril ont pour origine une usure due au temps et à la situation de l’immeuble, et non un événement climatique,

-que le volet ’responsabilité civile en qualité de propriétaire’ n’est pas mobilisable puisque M.[K], propriétaire, assuré au sens du contrat, n’est pas un tiers, l’assuré étant défini comme ’ le syndicat des copropriétaires ainsi que chacun des propriétaires ou copropriétaires’, le tiers étant ’toute personne autre que l’assuré responsable du sinistre’,

– que le volet ’responsabilité civile en qualité de propriétaire’ n’est pas plus mobilisable, en raison des dommages garantis.

Elle évoque également l’existence d’exclusions générales de garantie. Elle souligne :

-ne pas garantir les dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui,

-ne pas garantir les dommages ou désordres relevant des articles 1792 et 1792-6 du code civil ainsi que toutes responsabilités incombant à l’assuré en vertu de la loi 78-12 du 04 janvier 1978.

Elle considère que les réclamations trouvent leur origine, soit dans un défaut d’entretien de l’immeuble, soit dans un dommage relevant des dispositions des articles 1792 et 1792-6 du code civil.

Elle conteste violer le principe de l’estoppel. Elle conteste également toute autorité de la chose jugée puisque les décisions produites au débat ne concernent pas les mêmes parties.

A titre subsidiaire, elle demande que soit écartée la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Elle explique qu’après plusieurs procédures judiciaires impliquant des demandes d’annulations d’assemblées générales et de résolutions, les travaux nécessaires ont été effectués.

Elle conteste toute faute commise par le syndicat des copropriétaires, rappelant le coût des travaux et la difficulté pour les réaliser, s’agissant d’un immeuble de grande hauteur. Elle précise qu’une mainlevée partielle de l’arrêté de péril a été prononcée le 10 mai 2019, témoignant des diligences entreprises.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande la confirmation du jugement déféré qui a limité le montant des condamnations, relevant que les charges demeurent exigibles.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2024 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES demande à la cour :

-de réformer le jugement déféré en ce qu’il a condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES à payer à M.[P] [K] la somme de 4.050 euros au titre des loyers, hors charges, non perçus pour la période allant du mois de décembre 2020 au mois d’août 2021 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

Statuant à nouveau,

-de juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES a accompli toutes diligences afin de pourvoir à la conservation de l’immeuble et à l’entretien des parties communes depuis la notification de l’arrêté de péril imminent pris par la Mairie de [Localité 2] le 5 septembre 2018,

-de rejeter toute demande en tant que dirigée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES,

Subsidiairement,

-de juger que les charges récupérables sont dues par le locataire, nonobstant la suspension du paiement des loyers autorisée par les dispositions de l’article L.521-2 du Code de la Construction et de l’Habitation,

-de débouter M. [K] de son appel incident et, par conséquent, de toute demande dirigée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES sis 97 Avenue de la Corse 13007,

-de limiter le montant des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT aux montants des loyers, déduction faite des charges locatives,

-de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité le montant des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES aux montants des loyers, déduction faite des charges locatives, et ce uniquement pour la période de décembre 2020 à août 2021, soit 4.050 euros,

-de débouter M. [K] de ses plus amples demandes,

En tout état de cause, sur la mobilisation de la SA AXA FRANCE IARD,

-de débouter AXA FRANCE IARD de son appel en tant que dirigé à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES,

-de juger que les garanties souscrites par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES auprès de AXA FRANCE IARD sont parfaitement mobilisables, en cas de condamnation prononcée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES,

-de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société AXA FRANCE IARD à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SAINT GEORGES de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

-de rejeter comme irrecevables les demandes de la société AXA FRANCE IARD tendant à voir prononcer sa mise hors de cause, au motif que les garanties souscrites ne seraient pas mobilisables,

-de juger que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES est bien fondé à se prévaloir de la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée les jugements du 2 novembre 2021, lesquels ont retenu la mobilisation des garanties souscrites par le Syndicat des copropriétaires concluant auprès de la Société AXA FRANCE IARD, pour le même événement,

-de rejeter comme irrecevables, sur le fondement de l’autorité de la chose jugée, les demandes de la société AXA FRANCE IARD tendant à voir prononcer sa mise hors de cause,

-de juger que le principe de mobilisation des garanties de la Société AXA FRANCE IARD est incontestable du fait de l’absence de contestation concernant le même événement garanti dans des instances similaires, et qu’il y a lieu de faire application des principes de l’estoppel et de loyauté procédurale,

-de débouter AXA FRANCE IARD de sa demande de mise hors de cause au motif que les garanties souscrites ne sont pas mobilisables, comme étant irrecevable, injustifiée et infondée,

-de débouter AXA FRANCE IARD de toute demande en tant que dirigée à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES,

Sur la demande au titre des frais irrépétibles et des dépens

-de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SAINT GEORGES au titre des frais irrépétibles et des dépens,

-de condamner tout succombant in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens, pour la procédure de première instance,

Y ajoutant en cause d’appel,

-de débouter M. [K] et AXA FRANCE IARD de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens,

-de condamner la Société AXA FRANCE IARD à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens pour la procédure d’appel.

Il conteste toute responsabilité relative à la survenance de l’arrêté de péril. Il estime n’avoir pas manqué à ses obligations, notamment à celles d’entretien des balcons. Il soutient avoir effectué toutes diligences nécessaires, tout en rappelant les démarches de son syndic, les résolutions d’assemblées générales et les péripéties judiciaires, liées à des demandes d’annulation. Il indique que les travaux de mise en sécurité, complexes en raison de la configuration de l’immeuble, ont été finalement réalisés, ce qui a permis la mainlevée de l’arrêté de péril.

Il précise que la sécurité des locataires, et notamment celle de M.[T], a été préservée, ce dernier n’ayant pas subi de privation dans l’occupation de son logement, seuls l’accès et l’utilisation des balcons des bâtiments D, E et F étant interdits.

Il s’oppose à l’appel incident formé par M.[K] qui sollicite sa condamnation au titre des charges locatives. Il estime que les charges demeurent exigibles, même en présence d’un arrêté de péril.

Il relève que le jugement du 09 décembre 2021, qui a force de chose jugée, a statué sur le préjudice subi par M.[K] pour la période du 05 septembre 2018 au mois de novembre 2020 inclus.

Il sollicite, s’il devait être condamné, la garantie de la SA AXA FRANCE IARD, son assureur.

Il fait valoir que son assureur est irrecevable à contester sa garantie, sur le fondement de l’autorité de la chose jugée par deux jugements du 02 novembre 2021 et sur le fondement de l’estoppel, dans le cadre d’une autre instance portée devant la cour, concernant une affaire identique avec un autre copropriétaire. Il relève que son assureur n’avait pas contesté sa garantie, issue du même contrat et du même événement.

Il conteste toute exclusion de garantie et estime applicable son contrat d’assurance.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2026 auxquelles il convient de se référer, M.[K] demande à la cour :

-de confirmer le jugement déféré qui a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires,

-d’infirmer le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4050 euros au titre des loyers, hors charges pour la période de décembre 2020 à août 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et en ce qu’il a débouté les parties du surplus de ses demandes,

Statuant à nouveau :

-de condamner solidairement le Syndicat des copropriétaires de la copropriété le Saint Georges, sis 97 avenue de la Corse, [Localité 6] pris en la personne de son syndic en exercice, et AXA FRANCE IARD à payer à M. [P] [K] la somme complémentaire de 9.762, 66 euros,

Subsidiairement, sur la question du préjudice :

-de confirmer le jugement déféré,

-de débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Saint Georges de ses demandes, sauf de son appel en garantie de la société AXA FRANCE IARD,

’de débouter la AXA FRANCE IARD de sa demande de confirmation du jugement en date du 24 août 2023 qui limite le montant de l’indemnisation de M. [P] [K],

-d’ordonner ce que de droit sur l’obligation indemnitaire de la société AXA France IARD à l’endroit du Syndicat des copropriétaires,

-de condamner le Syndicat de copropriétaires de la copropriété Le Saint Georges aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il estime engagée la responsabilité du syndicat des copropriétaires, soit sur le fondement de l’article 1242 du code civil, en sa qualité de gardien de l’immeuble, soit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l’arrêté de péril concernant des parties communes. Il évoque une responsabilité de plein droit. Il considère que la responsabilité du syndicat des également engagée car il a commis une faute, du fait de sa négligence dans l’entretien des parties communes et de son manque de diligence pour résoudre les difficultés.

Il considère que son préjudice correspond au montant total des loyers qu’il lui a été impossible de percevoir durant la période de l’arrêté de péril, soit du 05 septembre 2018 au 26 août 2021, préjudice diminué du montant pour lequel il a déjà été indemnisé.

Il souligne que le jugement du 09 décembre 2021 ne l’a pas indemnisé de la perte de loyers pour les périodes pendant lesquelles son locataire n’avait pas assumé sa part d’obligation locative.

Il fait ainsi état d’un manque à gagner lié à l’arrêté de péril et à l’impossibilité de solliciter un loyer pour le bien. Il précise que son préjudice ne se limite pas aux seuls loyers qu’il a dû restituer. Il considère qu’il n’y a pas lieu de déduire du montant des loyers afférents à la période visée par l’arrêté le montant de la provision fixée par l’ordonnance de référé du 09 décembre 2021, qui a été annulée par le jugement du 09 décembre 2021. Il fait observer qu’il a subi un trouble dans la jouissance paisible de son bien en raison de son impossibilité de percevoir les loyers de son locataire. Il soutient que les loyers non perçus sont indemnisables.

Il ajoute que doit être prise en considération l’augmentation du loyer liée à l’indexation, qui n’a pas été prise en compte par le premier juge.

MOTIVATION

Le logement loué par M.[K] faisait partie du bien immobilier affecté par l’arrêté de péril imminent.

Selon l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, (…) Pour les locaux visés par(…) un arrêté de péril pris en application de l’article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur jusqu’au premier juin 2020, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon le même article, dans sa version en vigueur à compter du premier juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il ressort de l’arrêté de péril que le dommage causé à M.[K], copropriétaire, trouve son origine dans les parties communes de l’immeuble, s’agissant des balcons et des façades de certains bâtiments de cet ensemble immobilier. L’arrêté de péril imminent du 05 septembre 2018 évoque ’les pathologies’ affectant les façades ouest et sud-ouest des immeubles D, E et F, les filets anti-chute qui ne sont plus résistants, les scellements des garde-corps en aluminium des balcons qui sont corrodés, l’arrachement de l’arrase de la maçonnerie des garde-corps, l’existence de pans entiers de certains garde-corps maçonnés fissurés et instables, des zones d’enduit de maçonnerie redevenues ou en cours de redevenir instables en dépit d’une purge de 2014, l’enduit redevenant friable sous l’effet de la situation en front de mer. Dès le 04 avril 2013, la Ville de [Localité 2] avait alerté le syndic de désordres affectant les façades, avec l’éclatement du béton de diverses parties de ces celles-ci.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui ne démontre pas l’existence d’une faute exonératoire de la victime du dommage ni d’un cas de force majeure, est établie puisque les dommages causés au copropriétaire trouvent leur origine dans les parties communes et qu’il s’agit en partie d’un défaut d’entretien de l’immeuble, puisque le syndic était avisé dès le mois d’avril 2013 des désordres et que les actions menées n’ont pas permis de résoudre les difficultés; il est noté en outre que l’enduit de maçonnerie devenait friable sous l’effet de la situation en front de mer et de l’exposition au vent, éléments qui ne peuvent être considérés comme un cas de force majeure.

Le jugement déféré qui a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera confirmé.

Sur les demandes de M.[K]

M.[K] sollicite tant la condamnation du syndicat des copropriétaires que de l’assureur de celui-ci à l’indemniser de la perte de loyers pour la période de l’arrêté de péril.

L’arrêté de péril du 5 septembre 2018 a eu pour effet de suspendre le paiement des loyers. Cependant les charges, qui ne représentent pas la contrepartie de l’occupation du bien loué mais des services, dépenses d’entretien ou impositions, continuent d’être exigibles.

M.[K] avait un locataire durant la période de l’arrêté de péril ; c’est donc à bon droit que ce dernier sollicite du syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité est engagée, qu’il lui verse le montant des loyers qu’il n’a pu percevoir en raison de l’arrêté de péril. M.[K] ne justifie pas du jour de l’affichage de l’arrêté de péril.

En application de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Par jugement définitif du 09 décembre 2021, M.[K] a été condamné à rembourser à son locataire la somme de 6906, 67 euros (montant du loyer de 450 euros pour la période d’octobre 2018 à novembre 2020 de laquelle était déduite la somme de 4343,33 euros décidée par l’ordonnance de référé) et le syndicat des copropriétaires a été condamné à relever et garantir M.[K] de cette condamnation. Aux termes de cette décision définitive, qui a autorité de la chose jugée, M. [K] a été indemnisé par le syndicat des copropriétaires du montant des loyers pour la période du premier octobre 2018 au mois de novembre 2020.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a estimé qu’il ne pouvait désormais être indemnisé que pour la période du mois de décembre 2020 au mois d’août 2021 inclus.

Le contrat de bail liant M.[K] à M.[T] contenait une clause d’indexation. Il ressort de l’ordonnance de référé du 09 juillet 2020 que M.[K] avait appliqué l’indexation et que le montant du loyer indexé s’élevait alors à la somme de 464 euros.

Dès lors, il convient de dire que la perte locative subie par M.[K] s’élève à la somme de 4176 euros ( 464 euros x 9 mois).

Sur la demande de condamnation de l’assureur formée par M.[K]

L’article 910-4 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

M.[K] n’a formé une demande de condamnation à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD que dans ses dernières conclusions notifiées le 22 mai 2026. Cette demande, qui n’est pas destinée à répliquer aux conclusions adverses ou à faire juger les questions nées postérieurement aux premières conclusions, sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires formée par M.[K]

Compte tenu des explications précédentes, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M.[K] la somme de 4176 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la garantie de la SA AXA FRANCE IARD

Sur le principe de l’estoppel

La fin de non-recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui ne peut être retenue dès lors que n’est pas invoquée, devant le juge saisi, une contradiction au détriment d’autrui lors du débat judiciaire.

Cette fin de non-recevoir sanctionne l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

Or, le syndicat des copropriétaires ne peut estimer irrecevable la demande de son assureur tendant à voir écarter sa garantie sur le fondement de l’estoppel, puisqu’il évoque une décision qui ne concerne pas la même instance.

Sur l’autorité de la chose jugée

L’autorité de la chose jugée s’attache à toute décision relativement à la contestation qu’elle tranche.

Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Les deux décisions du 02 novembre 2021 rendues par le tribunal judiciaire de Marseille (pièces 30 et 31 du syndicat des copropriétaires) ont statué sur l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE SAINT GEORGES contre le même assureur, demande fondée sur le même contrat d’assurance (contrat n° 00006348038400000 conclu le 12 février 1997, à effet au premier octobre 1996) et relevant du même type de contentieux (demande de garantie du syndicat des copropriétaires dont la responsabilité est mise en cause par un copropriétaire qui demande des dommages et intérêts en raison d’une perte de loyers liée au même arrêté de péril). Les parties sont ainsi les mêmes (syndicat des copropriétaires et assureur) ; la demande est la même (garantie de l’assureur) ; elle est fondée sur la même cause ( perte de loyers liée au même arrêté de péril).

Ces décisions ont, dans leur dispositif, condamné la SA AXA FRANCE IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint-Georges de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre. Ainsi, le fait que l’assureur doive sa garantie au syndicat des copropriétaires, dans le cadre du même événement (arrêté de péril) a autorité de la chose jugée.

Dès lors, la SA AXA FRANCE IARD est irrecevable dans ses demandes tendant à dénier sa garantie.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la SA AXA FRANCE IARD à relever et garantir le syndicat des copropriétaires, de toute condamnation prononcée à son encontre.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[K] ne sollicite pas, aux termes de ses conclusions, l’infirmation du jugement déféré qui a mis à sa charge ses propres dépens.

La SA AXA FRANCE IARD est la partie qui succombe in fine. Elle sera condamnée à garder à sa charge ses propres dépens de première instance et d’appel et sera condamnée aux dépens de première instance exposés par le syndicat des copropriétaires et aux dépens d’appel. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M.[K] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. Le syndicat des copropriétaires qui succombe à son égard, sera condamné à verser 3000 euros au titre de des frais irrépétibles de première instance et d’appel exposés par M.[K].

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. La SA AXA FRANCE IARD, qui succombe à son égard, sera condamnée à lui verser 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Elle sera également condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de sa condamnation au titre des frais irrépétibles.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a :

-laissé à la charge de M.[K] les dépens qu’il a exposés,

-laissé à la charge de la SA AXA FRANCE IARD les dépens qu’elle a exposés,

-rejeté les demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par la SA AXA FRANCE IARD.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a :

-laissé à la charge du syndicat des copropriétaires les dépens qu’il a exposés,

-rejeté les demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par le syndicat des copropriétaires et M.[K].

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’estoppel soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint Georges, sis 97 avenue de la Corse à [Localité 6], pris en la personne de son syndic en exercice, à l’encontre des demandes de la SA AXA FRANCE IARD;

DECLARE irrecevable la demande de la SA AXA FRANCE IARD tendant à voir écarter sa garantie au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Saint Georges, sis 97 avenue de la Corse à Marseille (7ème), au titre de l’autorité de la chose par les décisions du 02 novembre 2021 rendue par le tribunal judiciaire de Marseille ;

DECLARE irrecevable la demande de M.[P] [K] tendant à voir condamner la SA AXA FRANCE à l’indemniser directement de son préjudice locatif ;

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

-fixé le préjudice de M.[P] [K] à la somme de 4050 euros,

-condamné le Syndicat des copropriétaires de la copropriété le Saint Georges, sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet D4 IMMOBILIER, pris en la personne de son représentant légal, à payer à M. [P] [K] la somme de quatre mille cinquante euros (4050 euros) au titre des loyers, hors charges, non perçus pour la période allant du mois de décembre 2020 au mois d’août 2021 inclus, avec intérêt à taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation,

-laissé à la charge du syndicat des copropriétaires les dépens qu’il a exposés,

-rejeté les demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par le syndicat des copropriétaires et M. [P] [K] ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété le Saint Georges, sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à M. [P] [K] la somme de 4176 euros au titre des loyers, hors charges, non perçus pour la période allant du mois de décembre 2020 au mois d’août 2021 inclus, avec intérêt à taux légal à compter de l’assignation de première instance, étant précisé que le jugement déféré est confirmé s’agissant de la garantie de la SA AXA FRANCE IARD ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété le Saint Georges, sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à M.[P] [K] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel exposés par ce dernier ;

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à verser au Syndicat des copropriétaires de la copropriété le Saint Georges, sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel ;

REJETTE les demandes de la SA AXA FRANCE IARD au titre de ses frais irrépétibles d’appel;

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD aux dépens de première instance (à l’exception de ceux exposés par M.[P] [K]), aux dépens d’appel qu’elle a exposés et aux dépens d’appel exposés par le Syndicat des copropriétaires de la copropriété le Saint Georges, sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice et par elle-même ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de la copropriété le Saint Georges, sis 97 avenue de la Corse, [Localité 6] pris en la personne de son syndic en exercice à prendre en charge les dépens exposés en appel par M.[P] [K] ;

DIT que la SA AXA FRANCE IARD sera condamnée à garantir le Syndicat des copropriétaires de la copropriété le Saint Georges, sis [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice de ses condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT