Cour d’appel, Chambre 1-7, 1 octobre 2026, RG n° 26/00435

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 01 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 384

N° RG 26/00435

N° Portalis DBVB-V-B7K-BPPNG

[L] [D]

C/

S.C.I. SCI SARKIS

Syndic. de copro. [Adresse 13] REPRESENTE PAR SON SYNDIC SASU CABINET LAMORTE

S.A.S. SAG

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Didier BERGAMINI

Me Tina COLOMBANI-BATAILLARD

Me Armand ANAVE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de NICE en date du 12 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04727.

APPELANT

Monsieur [L] [D]

né le 05 Février 1943 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 8]

représenté par Me Didier BERGAMINI, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

S.C.I. SCI SARKIS

dont le siège est sis [Adresse 3]

représentée par Me Tina COLOMBANI-BATAILLARD, avocat au barreau de NICE

Syndic. de copro. [Adresse 13]

Représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LAMORTE, dont le siège est [Adresse 5], elle-même représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 13]

S.A.S. SAG

Représentée par son représentalt en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 7]

tous deux représentées par Me Armand ANAVE membre de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Juin 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Octobre 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] est domicilié au [Adresse 8] à [Localité 3] dans l’immeuble du [Adresse 13] dont il est l’un des copropriétaires.

La SCI SARKIS, sise [Adresse 10] à [Localité 5], représentée par son gérant en exercice Monsieur [I], a acquis par adjudication le 07 novembre 2013 le lot n°31 situé au rez-de-chaussée du [Adresse 11] de ladite copropriété.

Ce lot est composé d’une courette située sur l’arrière du bâtiment du [Adresse 11] mitoyenne du passage sous le porche du bâtiment permettant d’accéder à la cour intérieure.

L’assemblée générale annuelle de la copropriété tenue le 20 novembre 2014 a autorisé la SCI SARKIS à élever une cloison à l’intérieur de sa courette pour cacher les toilettes existantes de la vue du voisinage et à changer à l’identique une descente d’eau de pluie et des tuiles.

Après divers échanges de lettres recommandées entre Monsieur [D], la SCI SARKIS et le syndic de copropriété la SARL S.A.G, Monsieur [D] a demandé à l’assemblée générale de la copropriété réunie le 06 novembre 2017 que les lieux soient remis dans leur état d’origine par la SCI SARKIS et que, à défaut de s’exécuter dans le délai imparti par voie de commissaire de justice, l’assemblée générale donne pouvoir au syndic d’ester en justice contre celle-ci.

La résolution en question était rejetée par l’assemblée générale de la copropriété.

Par actes introductifs d’instance des 27 septembre et 4 octobre 2018, Monsieur [D] a assigné la SCI SARKIS, prise en la personne de son gérant, Monsieur [I], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la SARL S.A.G, et cette dernière à titre personnel devant tribunal judiciaire de Nice, pour voir :

-rejeter les demandes financières formulées par les défendeurs à l’encontre du requérant,

-condamner la SCI SARKIS à démolir le portail à deux vantaux donnant accès au passage du porche et à la cour indivise intérieure et à la remise en état conforme au règlement de copropriété et à l’harmonie de l’immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à dater de la signification de la décision à intervenir,

-condamner la SCI SARKIS à verser à Monsieur [D] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour avoir porté atteinte aux droits de Monsieur [D] ès qualités de copropriétaire en créant à son seul profit et en violation du règlement de copropriété une ouverture de son lot privatif n°31 sur le passage du porche et la cour indivise intérieure,

-condamner la SARL S.A.G. à verser à Monsieur [D] ès qualités de copropriétaire la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’abstention volontaire du syndic de copropriété de sanctionner tout comportement infractionnel de l’un des copropriétaires à l’égard des autres par la création d’ouvertures sur lots privatifs et servitudes sur parties non privatives à son seul usage,

-condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à verser à Monsieur [D] ès qualités de copropriétaire la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour avoir refusé délibérément de poursuivre la SCI SARKIS, copropriétaire fautif d’avoir violé le règlement de copropriété et de s’être arrogé des droits de passage de son lot privatif n°31 sur des parties de l’immeuble non privatives au détriment des droits des autres copropriétaires et notamment de Monsieur [D],

-condamner les parties défenderesses à verser, chacune en ce qui la concerne, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur [D] pour les frais irrépétibles engagés dans l’instance, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement rendu le 12 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

*déclaré irrecevable car prescrite la demande de Monsieur [D] visant à voir condamner la SCI SARKIS à faire enlever son portail à deux vantaux donnant sur la cour intérieure de l’immeuble ;

*débouté Monsieur [D] de l’ensemble de ses autres demandes ;

*condamné Monsieur [D] à verser une somme de 500 euros au Trésor public et une somme de 1.000 euros à la SCI SARKIS sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile;

*débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

*condamné Monsieur [D] à verser une somme de 1.500 euros à la SCI SARKIS et une somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 23 juin 2021, Monsieur [D] interjetait appel de ladite décision.

Par arrêt contradictoire rendu le 25 octobre 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

*confirmé en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

Y ajoutant,

*condamné Monsieur [D] à régler à la SCI SARKIS et au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière du [Adresse 13] à [Localité 3] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL SAG, à chacun la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*condamné Monsieur [D] aux entiers dépens de l’appel.

Un pourvoi en cassation contre l’arrêt rendu le 25 octobre 2023 par la chambre 1-8 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence était formé par Monsieur [D].

Par arrêt en date du 2 octobre 2025, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a :

*cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il déclare irrecevable car prescrite la demande de Monsieur [D] visant à voir condamner la SCI SARKIS à faire enlever son portail à deux vantaux donnant sur la cour intérieure de l’immeuble, en ce qu’il le condamne à payer une somme de 500 euros au Trésor public et une somme de 1.000 euros à la SCI SARKIS sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 25 octobre 2023 entre les parties par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

*remis sur ces points l’affaire et les parties dans l’état ou elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée ;

*condamné la SCI SARKIS, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] à [Localité 3] et la société SAG aux dépens ;

*rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] à [Localité 3] et la société SAG au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la SCI SARKIS à payer à Monsieur [D] la somme de 3.000 euros.

Par déclaration au greffe du 13 janvier 2026, Monsieur [D] a saisi la cour sur renvoi de l’arrêt prononcé le 02 octobre 2025 par la Cour de cassation.

Aux termes des conclusions signifiées par voie électronique le 07 mai 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI SARKIS demande à la cour de :

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

-déclaré irrecevable car prescrite la demande de Monsieur [D] visant à voir condamner la SCI SARKIS à faire enlever son portail à deux vantaux donnant sur la cour intérieure de l’immeuble ;

-débouté Monsieur [D] de l’ensemble de ses autres demandes à l’encontre de la SCI SARKIS;

-condamné Monsieur [D] à verser une somme de 1.000 euros à la SCI SARKIS sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile;

-condamné Monsieur [D] à verser une somme de 1.500 euros à la SCI SARKIS ainsi qu’aux entiers dépens.

*débouter Monsieur [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions en cause d’appel

*déclarer irrecevable la demande nouvelle en appel de Monsieur [D] aux fins de condamnation solidaire des intimés à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts

*condamner Monsieur [D] à payer à la SCI SARKIS la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SCI SARKIS soutient que lors de l’acquisition de son lot n°31 le 07 novembre 2013, un portail permettant l’accès de son lot à la cour intérieure existait déjà, comme cela résulte du constat de commissaire de justice du 27 novembre 2012, du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 janvier 2006 et de l’attestation de Madame [K].

Ainsi elle maintient que l’assignation étant des 27 septembre et 4 octobre 2018, l’action est prescrite, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle indique qu’elle ne s’est jamais appropriée un bien appartenant à autrui, ou aux parties communes, se contentant simplement de remettre en état une ouverture existante et dont elle n’était pas à l’origine.

La SCI SARKIS relève que l’appelant ne justifie toujours pas de sa qualité à agir, l’action de Monsieur [D] ne pouvant être qu’une action personnelle, visant à faire supprimer une ouverture réalisée depuis bien plus de 10 ans et une remise en l’état, alors qu’il ne justifie d’aucune part ou de millièmes de copropriété dans l’immeuble et sa cour, ni d’ailleurs d’une qualité de coindivisaire.

Elle considère que l’appelant doit dés lors être condamné pour procédure abusive.

Aux termes des conclusions signifiées par voie électronique le 04 juin 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Monsieur [D] demande à la cour de :

*voir déclarer recevable et bien fondé l’appel en réformation du jugement rendu le 12 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Nice;

*voir déclarer comme irrecevable et infondée l’argumentation soulevée par les intimés ;

*débouter les intimés de leurs demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

*voir condamner la SCI SARKIS représentée par son gérant à devoir supprimer l’ouverture de la courette partie commune, en l’espèce le portail à deux vantaux, noir en fer forgé, donnant accès au passage du porche de la copropriété et à la cour indivise intérieure, et à la remise en état conforme aux dispositions du règlement de copropriété, au plan de l’immeuble certifié conforme par notaire ainsi que pour veiller au respect de l’harmonie de l’immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à dater de la signification de la décision à intervenir ;

*voir condamner la SCI SARKIS représentée par son gérant à verser à Monsieur [D] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour avoir porté une atteinte intolérable aux droits de Monsieur [D] ès qualité de copropriétaire, dans la création à son seul profit et en violation totale du règlement de copropriété d’une ouverture de son lot privatif n°31 sur le passage du porche et la cour indivise intérieure ;

*voir condamner la SARL S.A.G. représentée par son gérant ès qualité de syndic de copropriété de la communauté immobilière du [Adresse 13], à verser à Monsieur [D] ès qualité de copropriétaire, la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’abstention volontaire du syndic de copropriété de sanctionner tout comportement infractionnel de l’un des copropriétaires à l’égard des autres, en l’espèce, la SCI SARKIS par la création d’une ouverture de la courette à jouissance privative sur une partie commune de la copropriété à son seul usage, et la création d’une servitude de fait à l’égard des copropriétaires dont l’appelant ;

*voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] à [Localité 3] représenté par son syndic la SARL S.A.G prise en la personne de son gérant, à verser Monsieur [D] ès qualité de copropriétaire, la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour avoir refusé délibérément de poursuivre la SCI SARKIS copropriétaire fautif d’avoir violé le règlement de copropriété et s’être arrogé des droits de passage de son lot privatif n°31 sur des parties de l’immeuble non privatives, au détriment des droits des autres copropriétaires et notamment de Monsieur [D] ;

*voir condamner de manière solidaire et conjointe les parties intimées à verser à Monsieur [D] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour avoir contraint ce dernier à subir sept années de procédure judiciaire jusqu’à la Cour de cassation qui a notamment reconnu son action comme étant une action réelle donc non prescrite, en réparation du préjudice subi de ce chef ;

*voir condamner les parties intimées à devoir verser chacune en ce qui les concerne, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur [D] pour les frais irrépétibles engagés dans la présente instance ;

*voir condamner les parties intimées aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [D] fait valoir qu’il a qualité pour agir en tant que copropriétaire pour faire respecter le règlement de copropriété, mais également en qualité de coindivisaire.

Il considère que les critères requis pour opposer une prescription à son droit d’agir ne sont pas réunis et que sa demande, ayant pour but de restituer aux parties communes le muret que la SCI SARKIS s’est illégalement approprié, s’analyse en une action réelle soumise à la prescription trentenaire non acquise du fait de l’inoccupation du bien et de l’absence d’une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

Il indique que la SCI SARKIS a falsifié les plans originaux et que cette dernière aussitôt après avoir acquis le lot n°31 avec sa courette a agrandi sans aval de l’assemblée des copropriétaires la présence d’une porte créée illégalement sur les parties communes par le précédent copropriétaire en la remplaçant par un portail de fer à deux vantaux en septembre 2015.

Il estime que la mission première d’un syndic de copropriété est de gérer, administrer et faire respecter le règlement de copropriété et qu’un syndic diligent et soucieux de faire respecter le règlement de copropriété n’a pas besoin de recueillir l’autorisation d’une assemblée générale pour mettre fin à l’atteinte aux parties communes de l’immeuble par l’un des copropriétaires.

Aux termes des conclusions signifiées par voie électronique le 05 juin 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] à [Localité 3] , pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET LAMORTE et la société SAG demandent à la cour de :

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable car prescrite la demande de Monsieur [D] visant à voir condamner la SCI SARKIS à faire enlever son portail à deux vantaux donnant sur la cour intérieure de l’immeuble ;

*le confirmer en ce qu’il l’ a débouté de l’ensemble de ses demandes, tant à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] à [Localité 3] , pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET LAMORTE que de la société SAG ;

Vu l’art. 564 du code de procédure civile,

*déclarer irrecevable la demande nouvelle en appel de Monsieur [D] visant à voir condamner solidairement notamment la SAS SAG et le syndicat du [Adresse 13] à [Localité 3] à la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts ;

*condamner Monsieur [D] aux entiers dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] à [Localité 3] et à la SAS SAG la somme de 4.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] à [Localité 3] , pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET LAMORTE et la société SAG font valoir que lors de l’assemblée générale du 19 janvier 2006 avait été votée à la demande de l’appelant la mise en demeure de l’indivision [M] (auteur de la SCI SARKIS) de condamner la porte permettant l’accès au proche et à la cour intérieure ce qui démontre qu’en janvier 2006 une ouverture dans le muret avait déjà été créée.

Ils rappellent que la SCI SARKIS n’est devenue propriétaire du lot n°31 que le 07 novembre 2013 suite à une adjudication, que l’assignation est du 27 septembre 2018, et qu’il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions personnelles nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par 10 ans (étant rappelé que la loi ELAN a réduit ce délai à 5 ans) si bien que l’action de l’appelant qui vise à faire supprimer une ouverture réalisée depuis plus de 10 ans est prescrite.

Ils soutiennent que le fait que la SCI SARKIS ait remplacé la porte métallique de récupération installée par son auteur par un portail métallique à deux vantaux est sans effet sur la prescription, d’autant que l’appelant ne prouve pas que la SCI soit à l’origine de ce changement.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] à [Localité 3] , pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET LAMORTE et la société SAG considèrent qu’il n’est nullement question de la prescription acquisitive trentenaire en l’espèce, la SCI SARKIS ou plutôt ses auteurs ne s’étant nullement appropriés le bien d’autrui mais s’étant contentés de pratiquer une ouverture dans un muret qui donne accès à un porche et à une cour intérieure, de telle sorte qu’il s’agit d’une action personnelle et non réelle.

Ils soutiennent que ce soit en qualité de copropriétaire ou de coindivisaire si tant est que cette qualité soit établie, la prescription de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique.

Enfin ils demandent à la Cour de débouter l’appelant de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts pour prétendue négligence à sanctionner le comportement de la SCI SARKIS.

Par ailleurs ils relèvent que la demande de condamnation solidaire des trois parties intimées à verser à Monsieur [D] la somme de 10.000 à titre de dommages-intérêts est nouvelle en appel.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le jour de l’audience du 17 juin 2026.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 17 juin 2026 et mise en délibéré au 1er octobre 2026

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1°) Sur le droit d’agir de Monsieur [D]

Attendu que la SCI SARKIS maintient que Monsieur [D] n’a aucune qualité à agir dans la mesure où seule Madame [W] [C], ses ayants droits ou acquéreurs successifs auraient eu qualité pour agir rappelant que la cour intérieure ne lui appartient pas et n’appartient plus à la copropriété.

Qu’elle ajoute que ce dernier ne justifie d’aucune part ou de millièmes de copropriété dans l’immeuble C et sa cour , ni d’ailleurs d’une qualité de coïndivisaire

Attendu que l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot. »

Attendu qu’il résulte de l’attestation de Maître [H], notaire à [Localité 3] en date du 22 novembre 2012 que Monsieur [D] est propriétaire :

-dans l’immeuble B , du lot n°24 soit un appartement composé de deux pièces, cuisine, débarras, water-closet et des 59/1290èmes des parties communes générales

-dans l’immeuble C du lot n° 51 consistant en une cave ayant sa porte d’entrée la quatrième à droite en regardant la façade de ladite maison et d’une quote-part indéterminée des parties communes générales

Que le lot n°51 a été acquis par Monsieur [D] de son auteur Madame veuve [Q] elle-même l’ayant acquis des propriétaires antérieurs remontant jusqu’à Madame [W]

Qu’il s’en suit que Monsieur [D] a qualité à agir

Qu’il convient par conséquent de rejeter cette fin de non recevoir.

2°) Sur la prescription de l’action de Monsieur [D] concernant l’ouverture

Attendu que Monsieur [D] a mis en demeure le gérant de la SCI SARKIS , par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 janvier 2015, de respecter le règlement de copropriété et par conséquent de supprimer l’ouverture donnant directement accès au porche et à la cour indivise.

Que par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 août 2015 ce dernier mettait à nouveau en demeure le gérant de la SCI SARKIS d’avoir à respecter le règlement de copropriété et la limite de propriété entre les voisins de la cour intérieure en supprimant immédiatement le portail métallique à deux vantaux donnant accès au porche et à la cour intérieure depuis sa courette et de remettre les lieux dans leur état d’origine conformément au plan joint au règlement de copropriété déposé à la conservation des hypothèques de [Localité 3] le 20 mars 1946.

Que Monsieur [D] fait ainsi grief à la SCI SARKIS d’avoir créé un passage sur la propriété d’autrui ce qui est reconnu par la loi qu’en cas d’enclave , ce qui est nullement le cas d’espèce

Qu’il rappelle avoir transmis au syndic de copropriété par courriel les courriers adressés à la SCI SARKIS en lui demandant d’inviter son gérant à retirer le portail métallique à deux vantaux et à reconstruire le muret plein surmonté de poteaux avec un grillage identique au muret du lot voisin ( lot n°22 appartenant à Monsieur [V]) pour une harmonie de l’immeuble, en vain

Attendu que la SCI SARKIS conteste les faits indiquant ne s’être jamais arrogée une ouverture directe sur le passage du porche et la cour intérieure par l’installation d’un portail et encore moins s’être appropriée une partie commune.

Qu’elle indique avoir acquis par adjudication le 07 novembre 2013 le lot n°31 situé au rez-de-chaussée du [Adresse 11] à [Localité 3], lequel lot était composé d’une courette située sur l’arrière du bâtiment du [Adresse 11] mitoyenne du passage sous le porche du bâtiment permettant d’accéder à la cour intérieure.

Qu’elle soutient que lors de son acquisition en 2013 un portail permettant l’accès de son lot à la cour intérieure existait déjà et que contrairement à ce que prétend Monsieur [D] , il n’existait pas de muret.

Qu’elle maintient n’avoir jamais démoli quoi que ce soit et encore moins un muret existant pour y installer un portail ou une barrière.

Que dès lors la SCI SARKIS soutient que les juges de première instance ont considéré à juste titre que Monsieur [D] ne pouvait exercer au mieux qu’une action personnelle ou mobilière de remise en état et non pas une action réelle qui viendrait sanctionner l’appropriation d’un bien d’autrui

Attendu que le procès verbal de l’assemblée générale de la copropriété du 19 janvier 2006 mentionne la résolution 25 intitulée -Demandes de Monsieur [D]- libellée comme suit :

« Après avoir entendu les explications, l’assemblée générale décide de :

1/Reproduire la page 2 du règlement de copropriété (voir le courrier de Monsieur [D]) :

Propriété du sol du porche et de la cour :

La porte cochère et le terrain qui sert de passage pour accéder à la cour et aux bâtiments et dépendances s’y trouvant restant la propriété de Mlle [W] ( droit cédé en même temps que ses biens). Les copropriétaires des magasins et des appartements de l’immeuble sur l’avenue n’auront aucun droit de passage sur le terrain ; ils n’auront non plus le droit d’ouvrir des ouvertures sur ce passage ainsi que des ouvertures du côté des courettes donnant sur la cour

2/Mettre en demeure le copropriétaire du local sur cour qui a ouvert une porte de la refermer.

3/Interdire tout changement de destination du lot 21 au n°7sans l’accord de l’assemblée générale.

4/Rechercher si un contrat ou une convention a été signée avec NC NUMERIQUE pour l’occupation du local au rez-de-chaussée au n°7.

5/Autoriser le syndic après présentation d’un devis à acquérir une échelle avec des crochets pour accéder dans les combles en toiture.

Que cette résolution été adoptée par 898/957 »

Qu’il résulte de cet élément qu’une ouverture dans le muret avait déjà été créée en 2006 puisque Monsieur [D] demandait de condamner la porte permettant l’accès au porche et à la cour intérieure

Qu’il est indéniable que cette ouverture était préexistante à l’acquisition du lot n°31 par la SCI SARKIS suite à une adjudication du 7 novembre 2013.

Que l’assignation devant le tribunal de grande instance ayant été délivrée par Monsieur [D] le 27 septembre 2018, il appartient dés lors à la Cour de qualifier cette action avant de statuer sur la prescription ou non de celle-ci

Attendu qu’il convient de rappeler que lorsque l’action vise à faire respecter le droit de propriété, l’action est réelle alors qu’elle est personnelle lorsqu’elle vise à la réparation d’un préjudice personnel au demandeur

Que pour pouvoir qualifier son action, d’action réelle et donc soumise à la prescription trentenaire, il appartient à Monsieur [D] de démontrer que la construction d’un portail dans le muret, partie commune séparant la courette affectée à la jouissance privative de la SCI SARKIS et le porche, partie commune , constitue une appropriation des parties communes

Attendu que la doctrine a proposé un critère de distinction entre action réelle et action personnelle considérant qu’il y a appropriation d’une partie commune et l’action tendant à faire cesser a un caractère réel dans tous les cas où la prolongation de la situation serait de nature si elle durait pendant plus de 30 ans, à permettre au copropriétaire qui en est l’auteur, de devenir propriétaire de ladite partie commune concernée par la prescription acquisitive.

Qu’il résulte de différents arrêts de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation qu’est considérée comme appropriation des parties communes, le fait de s’approprier un espace commun par l’installation d’équipements pérennes et de plantations pouvant difficilement être déplacées , le fait d’édifier une cloison empiétant sur une commune , le fait de s’approprier un palier en l’englobant dans les parties privatives ou encore le fait de procéder à la fermeture d’un soupirail d’accès à une cave

Qu’en l’état Monsieur [D] ne démontre pas qu’il y aurait eu une appropriation des parties communes de la part de la SCI SARKIS puisqu’il lui fait grief d’avoir pratiqué une ouverture dans un muret commun clôturant sa courette donnant sur une cour intérieure et d’avoir clôturé cette ouverture par un portail à deux vantaux

Qu’il n’y a aucune construction sur les parties communes , ni d’empiètement sur les parties communes pas plus de privatisation de parties communes

Qu’il ne s’agit nullement d’une action en revendication, Monsieur [D] demandant d’ailleurs la condamnation de la SCI SARKIS représentée par son gérant à supprimer l’ouverture de la courette partie commune, en l’espèce le portail à deux vantaux, noir en fer forgé, donnant accès au passage du porche de la copropriété et à la cour indivise intérieure, et à la remise en état conforme aux dispositions du règlement de copropriété, au plan de l’immeuble certifié conforme par notaire ainsi que pour veiller au respect de l’harmonie de l’immeuble

Que celui-ci reproche à la SCI SARKIS la création à son seul profit et en violation totale du règlement de copropriété d’une ouverture de son lot privatif n°31 sur le passage du porche et la cour indivise intérieure en violation du règlement de copropriété

Que dès lors le premier juge a, à bon droit considéré que l’action de Monsieur [D] ne saurait en aucun cas être considérée comme une action réelle mais bien comme une action personnelle visant à faire supprimer une ouverture réalisée depuis plus de 10 ans et une remise en état.

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur au cas d’espèce que « sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. Sauf en cas d’urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.

En cas de modification par l’assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d’une contestation relative à cette modification, pourra, si l’action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.

Le montant de l’amende civile dont est redevable, en application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d’une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au n de l’article 25. »

Attendu que la loi ELAN du 23 novembre 2018 a modifié l’article susvisé en réduisant le délai de prescription à 5 ans.

Que l’article 2222 du code civil dispose qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

Qu’en conséquence , le fait générateur de l’action diligentée par Monsieur [D] trouvant son origine antérieurement à la loi ELAN continuera de se prescrire par 10 ans, à condition d’introduire l’action dans un délai de 5 ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi, et sans que cela conduise à proroger le délai de 10 ans antérieurement applicable.

Qu’or le portail dont Monsieur [D] demande la démolition dans la cour intérieure existait manifestement depuis au moins le 19 janvier 2006.

Que dès lors l’action de Monsieur [D] est prescrite , plus de 10 ans s’étant écoulé entre le 19 janvier 2006 et l’assignation délivrée le 27 septembre 2018.

Qu’il importe peu que la SCI SARKIS ait remplacé la porte métallique de récupération par un portail métallique deux vantaux, l’ouverture existant depuis au moins 12 ans

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit l’action visant à supprimer l’ouverture contestée prescrite , un délai de plus de cinq ans s’étant écoulé entre la date inconnue, mais antérieure à 2006, de son percement et de la date d’assignation de Monsieur [D]

3°) Sur les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [D]

Attendu que Monsieur [D] demande à la Cour de condamner la SARL S.A.G. représentée par son gérant ès qualité de syndic de copropriété de la communauté immobilière du [Adresse 13], à lui verser ès qualité de copropriétaire, la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l’abstention volontaire du syndic de copropriété de sanctionner tout comportement infractionnel de l’un des copropriétaires à l’égard des autres, en l’espèce, la SCI SARKIS par la création d’une ouverture de la courette à jouissance privative sur une partie commune de la copropriété à son seul usage, et la création d’une servitude de fait à l’égard des copropriétaires dont l’appelant ;

Qu’il sera débouté de cette demande tendant à voir condamner la SARL S.A.G à lui verser des dommages-intérêts pour sa prétendue négligence à sanctionner le comportement de la SCI SARKIS et ce d’autant plus que la SARL SAG , dans un courrier du 2 octobre 2015 avait alerté Monsieur [D] sur la prescription et ses conséquences

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point

Attendu que Monsieur [D] demande à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] à [Localité 3] représenté par son syndic la SARL S.A.G prise en la personne de son gérant, à lui verser ès qualité de copropriétaire, la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour avoir refusé délibérément de poursuivre la SCI SARKIS copropriétaire fautif d’avoir violé le règlement de copropriété et s’être arrogé des droits de passage de son lot privatif n°31 sur des parties de l’immeuble non privatives, au détriment des droits des autres copropriétaires et notamment de Monsieur [D]

Qu’il invoque une résolution de l’assemblée générale du 6 novembre 2017 qu’il avait soumise et qui a été rejetée.

Que ce dernier avait dés lors la possibilité de contester cette résolution, ce qu’il n’a pas fait.

Qu’il ne saurait par conséquent solliciter des dommages et intérêts .

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Monsieur [D] de sa demande de dommages-intérêts.

Attendu que Monsieur [D] demande à la Cour de condamner la SCI SARKIS représentée par son gérant à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour avoir porté une atteinte intolérable aux droits de Monsieur [D] ès qualité de copropriétaire, dans la création à son seul profit et en violation totale du règlement de copropriété d’une ouverture de son lot privatif n°31 sur le passage du porche et la cour indivise intérieure ;

Qu’il résulte des pièces produites aux débats que l’appelant dans un courrier du 17 octobre 2016 adressé au syndic de l’immeuble se plaignait notamment de l’existence d’un procès-verbal d’assemblée générale annuelle du 19 janvier 2006 de mise en demeure du propriétaire antérieur du lot n° 31 de condamner la porte permettant l’accès au porche et à la cour litigieuse.

Que ce dernier non seulement ne démontre pas que la SCI SARKIS aurait été à l’origine de l’ouverture litigieuse mais surtout ne justifie d’aucune atteinte, ni préjudice.

Qu’il sera par conséquent débouté de sa demande et le jugement déféré confirmé sur ce point

Attendu que Monsieur [D] demande à la Cour de condamner de manière solidaire et conjointe les parties intimées à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour l’avoir contraint à subir sept années de procédure judiciaire jusqu’à la Cour de cassation qui a notamment reconnu son action comme étant une action réelle donc non prescrite, en réparation du préjudice subi de ce chef ;

Que les parties intimées soutiennent qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel laquelle devra être déclarée irrecevable

Attendu que l’article 564 du code de procédure civile pose le principe qu’ « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Que l’article 565 du Code de procédure civile énonce que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. »

Et l’article 566 du Code de procédure civile que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. »

Qu’en l’état, il convient de relever que cette demande de dommages et intérêts n’est nullement une demande accessoire de la prétention formulée devant le premier juge

Qu’il s’ensuit qu’elle sera déclarée irrecevable

4°) Sur les demandes de la SCI SARKIS et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] à [Localité 3] représenté par son syndic de dommages et intérêts pour procédure abusive

Attendu comme l’a très justement souligné le premier juge, Monsieur [D] n’a pas hésité à introduire une action contre la SCI SARKIS au motif que cette dernière avait percé une ouverture entre la courette attachée au lot de celle-ci et la cour intérieure des immeubles tout en expliquant que cette ouverture était préexistante à l’arrivée de la SCI SARKIS dans la copropriété.

Qu’une telle affirmation démontre sa mauvaise foi ouvrant droit à des dommages et intérêts pour la SCI SARKIS .

Qu’en effet l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l’appréciation erronée qu’une partie peut faire de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus et l’action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu’en l’état de la mauvaise foi caractérisée de Monsieur [D] à l’endroit de la SCI SARKIS, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a été condamné à payer à cette dernière la somme de 1.000 euros et sur le fondement de l’article 32- 1 du code de procédure civile à payer au trésor public la somme de 500 €

Que par contre l’action dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] à [Localité 3] reflète une erreur de droit et non un abus de droit.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] à [Localité 3] de sa demande de dommages et intérêts

5°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que ’la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.’

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [D] aux entiers dépens en cause d’appel

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point, de condamner Monsieur [D] à payer à la SCI SARKIS la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel , de condamner Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] à [Localité 3] et à la SAS S.A.G la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de débouter Monsieur [D] de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel .

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Vu l’arrêt en date du 2 octobre 2025, de le 3ème chambre civile de la Cour de cassation

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Nice

STATUANT A NOUVEAU

DECLARE irrecevable la demande de Monsieur [D] tendant à voir condamner de manière solidaire et conjointe les parties intimées à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts

Y AJOUTANT

CONDAMNE Monsieur [D] à payer à la SCI SARKIS la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel

CONDAMNE Monsieur [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] à [Localité 3] et à la SAS S.A.G la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

DEBOUTE Monsieur [D] de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel

CONDAMNE Monsieur [D] aux entiers dépens en cause d’appel

LE GREFFIER LE PRESIDENT