AFFAIRE : N° RG 25/02689 – N° Portalis DBVC-V-B7J-HXHI

ARRÊT N°

SP

ORIGINE : DECISION du Tribunal de proximité de Flers en date du 20 Mai 2025

RG n° 1124000152

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2026

APPELANT :

Monsieur [O] [N]

né le 12 Janvier 1958 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté et assisté de Me David LEGRAIN, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2025-04817 du 19/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMEE :

Madame [U] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Me Lori HELLOCO, avocat au barreau d’ARGENTAN

DEBATS : A l’audience publique du 08 juin 2026, sans opposition du ou des avocats, Mme LOUGUET, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : Mme LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme MEURANT, Présidente de chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

Mme LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 01 octobre 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1er février 1993, Mme [V] [K] a donné à bail à M. [O] [N] un logement sis [Adresse 1], [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 1.625 francs hors charges.

A la suite d’incidents de paiement, M. [N] a établi, le 1er juin 2017, une reconnaissance de dette à hauteur de 2.110,02 euros envers Mme [V] [K].

A la suite du décès de Mme [V] [K] survenu le 6 octobre 2019 puis de celui de son fils, M. [D] [K], survenu le 19 janvier 2020, Mme [U] [K] (ci-après Mme [K]), son épouse, est venue aux droits de ce dernier.

Un plan d’apurement de la dette locative de M. [N] mis en place en 2023 par l’intermédiaire de la CAF s’est soldé par un échec.

Le 22 février 2024, Mme [K] a fait signifier à M. [N] un commandement de payer les loyers et charges échus pour la somme totale de 5.698,69 euros en principal, arrêtée au 31 janvier 2024.

Ce commandement étant resté vain, Mme [K], suivant acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, a fait assigner M. [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Flers, aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, prononcer l’expulsion de M. [N] et de le voir condamner au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 20 mai 2025, le magistrat a :

– débouté M. [N] de ses demandes d’expertise judiciaire et de sursis à statuer,

– déclaré recevable l’assignation délivrée par Mme [K],

– constaté la résiliation du bail conclu entre les parties le 1er février 1993, à compter du 22 avril 2024,

– autorisé Mme [K] à faire procéder à l’expulsion de M. [N], ou tout occupant de son chef, faute pour lui d’avoir volontairement quitté les lieux, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et à transporter les meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

– fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail,

– condamné M. [N] à payer à Mme [K] la somme de 9.240,39 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

– condamné M. [N] à payer à Mme [K] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

– dit que l’indemnité d’occupation est due au prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 5 du mois suivant,

– dit que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié,

– débouté M. [N] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement,

– condamné M. [N] à verser à Mme [K] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté M. [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– débouté la partie demanderesse du surplus de ses demandes,

– condamné M. [N] au paiement des dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification CCAPEX.

Par déclaration du 25 novembre 2025, M. [N] a interjeté appel de cette décision, la critiquant en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 16 décembre 2025, M. [N] demande à la cour de :

– infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– ordonner une mesure d’expertise du logement loué afin de vérifier le respect des normes de salubrité de celui-ci conformément aux dispositions du décret n° 87-149,

– surseoir à statuer sur les demandes de Mme [K],

A titre subsidiaire,

– accorder à M. [N] des délais de paiement sur trois ans pour régler sa dette locative,

– dire que les effets de la clause résolutoire du bail seront suspendus pendant ce délai,

En toutes hypothèses,

– débouter Mme [K] de toute autre demande fin ou conclusions,

– condamner Mme [K] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 4 mai 2026, Mme [K] demande à la cour de :

– dire M. [N] mal fondé en son appel,

– l’en débouter,

– confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de proximité de Flers du 20 mai 2025 entrepris,

Y ajoutant,

– condamner M. [N] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– le condamner aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 juin 2026.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre préliminaire, la cour relève que dans ses dernières écritures, Mme [K] précise que M. [N] aurait finalement quitté les lieux loués le 18 mars 2026 et qu’un état des lieux de sortie aurait été réalisé le 1er avril 2026. Aucune pièce n’est cependant fournie à l’appui d’une telle affirmation, qui n’est pas confirmée par M. [N].

En conséquence, la cour statuera sur les demandes des parties, sans considération du départ allégué mais non démontré de M. [N] au printemps 2026.

Sur les demandes d’expertise judiciaire et de sursis à statuer

M. [N] fait valoir que le logement donné à bail par Mme [K] est non conforme aux normes d’habitabilité prévues par le décret n°87-149 du 6 mars 1987.

Il précise lui avoir dénoncé, par courrier recommandé du 31 août 2023, différents désordres correspondant à des problèmes d’isolation (fenêtres en bois et isolation datant de 40 ans), d’isolation phonique, de surconsommation d’eau, de mauvaises odeurs et à la présence d’un casse-tête rendant l’accès au logement dangereux, sans qu’il n’ait été donné suite à ce courrier.

Il s’estime en conséquence fondé à solliciter une mesure d’expertise afin d’établir la réalité et l’étendue de ces désordres, précisant que le logement qu’il habite depuis plus de trente ans, n’a jamais fait l’objet de travaux d’amélioration par la propriétaire.

Il estime que la réparation de son préjudice de jouissance compensera largement la créance de sa bailleresse à son égard.

Mme [K] dément la réalité de ces prétendus désordres. Elle indique que son avocat a répondu par courrier confidentiel, à celui que lui a adressé le conseil de M. [N].

S’agissant des problèmes de fuites d’eau et de mauvaises odeurs, elle énonce que son locataire ne peut se prévaloir de sa propre turpitude alors qu’il a refusé que Veolia accède à son logement. Elle précise que les fenêtres ne sont pas vétustes et sont obligatoirement en bois compte tenu de la proximité du château de [Localité 6].

Elle souligne le caractère opportuniste des revendications formulées par M. [N] alors qu’il vit dans le logement depuis plus de 30 ans sans avoir signalé de telles difficultés auparavant.

Selon elle, M. [N] ne justifie d’aucun intérêt légitime pour obtenir une expertise judiciaire et reprend les motifs retenus par le premier juge pour ne pas y faire droit.

Sur ce, la cour rappelle que :

– en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462, ’le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en ’uvre échelonnée. (…).

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…)’;

– conformément à l’article 143 du code de procédure civile, ’les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible’ ;

– selon l’article 146 du même code, ’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve’.

Pour débouter M. [N] de sa demande d’expertise, le premier juge, après avoir rappelé qu’une mesure d’instruction ne pouvait être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, a relevé que :

– le locataire ne versait strictement aucune pièce pour démontrer les désordres allégués de son logement, à l’instar de photographies circonstanciées, d’attestations de témoins, d’un constat établi par un commissaire de justice ou encore d’un signalement auprès de la CAF permettant la réalisation d’un diagnostic de l’état du logement ;

– M. [N] ne saurait reprocher à Mme [K] la vétusté qu’il invoque, dès lors qu’il ressort du courrier de Veolia du 18 septembre 2023 qu’il a refusé de donner accès à son logement, afin de permettre le contrôle de conformité des raccordements des installations d’eaux usées au réseau public d’assainissement.

Or la cour constate, qu’en dépit de cette motivation rappelant à M. [N] l’importance de fournir des éléments de preuve pour démontrer, si ce n’est l’origine et l’étendue des désordres qu’il invoque, à tout le moins leur réalité, ce dernier ne communique en cause d’appel aucune nouvelle pièce à cet effet.

M. [N] persiste ainsi à procéder par voie de simples affirmations, sans produire le moindre commencement de preuve pour établir que son logement ne serait pas conforme aux normes d’habitabilité en vigueur.

Il apparaît en conséquence que c’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a débouté M. [N] de ses demandes visant à voir ordonner une mesure d’expertise de son logement et à surseoir à statuer sur les demandes de M. [K].

Partant, le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Dans l’hypothèse où ses demandes d’expertise et de sursis à statuer seraient rejetées, M. [N] demande à la cour de lui accorder des délais de paiement de sa dette sur trois ans ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce temps, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pris en ses points V et VII.

Mme [K] s’y oppose aux motifs que M. [N] ne justifie pas de ses ressources, qu’il n’a jamais respecté les plans d’apurement élaborés par l’intermédiaire de la CAF et qu’il n’a pas versé le moindre centime depuis des années.

Selon les termes de l’article 24 V de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

’Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…)’.

Le point VII de ce même article dispose que :

’Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.’

En l’espèce, la cour constate que M. [N] ne justifie pas de la reprise du paiement intégral de son loyer courant.

De plus, il ne fournit aucune pièce relative à sa situation financière afin de vérifier s’il est en situation de régler sa dette locative.

Il apparaît ainsi que les conditions préalables à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire posées par les dispositions précitées ne sont pas remplies.

Partant, le jugement mérite confirmation en ce qu’il a débouté M. [N] de ces demandes.

Sur les demandes accessoires

Au vu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles, justement appréciées, sont confirmées.

M. [N] est en outre condamné à supporter les entiers dépens de l’appel et à régler la somme de 2.000 euros à Mme [K] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [O] [N] aux dépens d’appel,

Condamne M. [O] [N] à régler à Mme [U] [K] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT