Chambre commerciale

ARRÊT N°

du

30 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/029

N° Portalis DBVE-V-B7J-CMGU EZ-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal de commerce de Bastia, décision attaquée du 6 décembre 2024, enregistrée sous le n° 2023F2253

[L]

C/

S.A. BANK B

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

TRENTE SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANTE :

Mme [J] [L]

née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1] (Corse)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Stephanie TISSOT-POLI, avocate au barreau de BASTIA et Me Hélène LEFÈVRE, avocate plaidante inscrite au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A. BANK B

anciennement dénommée CENTRALE KREDIETVERLENING

CKV, dont la modification des statuts a été constatée aux termes d’un acte reçu par Maître [T] [B], notaire associé à [Localité 3] (Belgique), le 17 mars 2025, publiée aux annexes du Moniteur Belge en date du 24 mars 2025, venant aux droits de la S.A. de droit belge RECORD BANK, ayant son siège social à [Localité 4] (BELGIQUE), [Adresse 2], inscrite au RPM sous le n° d’entreprise 0403.263.642, en vertu d’une convention de cession de portefeuille de crédits hypothécaires (Mortgage Loans Sale Agreement), en date du 15 janvier 2018, autorisée par le comité de direction de la Banque nationale de Belgique le 29 mars 2018, aux termes d’un avis paru dans le Moniteur belge du 30 mars 2018, prise en la personne de ses administrateurs légaux en exercice, domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Localité 5] BELGIQUE

Représentée par Me Frédérique GENISSIEUX de la S.E.L.A.R.L. CABINET RETALI & ASSOCIÉS, avocate au barreau de BASTIA et Me Caroline JEGOU-HUNTLEY, avocate plaidante inscrite au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 8 juin 2026, devant Emmanuelle ZAMO, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Valérie LEBRETON, présidente de chambre

Emmanuelle ZAMO, conseillère

Guillaume DESGENS, conseiller

En présence de [P] [N], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Andy DUBOIS

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2026

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Emmanuelle ZAMO, conseillère, Valérie LEBRETON, présidente de chambre légitimement empêchée, et Andy DUBOIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Madame [J] [L] est associée de la S.A.R.L. LCP INVEST à hauteur de 49 % et Monsieur [O] [M] de 51 % restant du capital social.

Elle a exercé les fonctions de co-gérant de cette société du 1er janvier 2016 au 18 septembre 2017 avec Monsieur [O] [M] qui à compter du 18 septembre 2017 a exercé seul ces fonctions.

Selon acte authentique reçu le 29 septembre 2016 par Maître [I] [U], notaire à [Localité 6], la société de droit belge S.A. RECORD BANK devenue S.A.CENTRALE KREDIETVERLENING société anonyme de droit belge renommée BANK B par modification des statuts constatée aux termes d’un acte reçu par Maître [T] [B], notaire associé à [Localité 3] (Belgique), le 17 mars 2025, publiée aux annexes du Moniteur Belge en date du 24 mars 2025, a consenti à la S.A.R.L. LCP INVEST la vente d’un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 7] comportant 11 lots pour un prix de 360 000 €.

Par même acte notarié, la banque a consenti à la société LCP INVEST un prêt in fine d ’un montant en principal de 460 000 €, d’une durée de cinq années, au taux d’intérêt fixe hors assurance de 3,00 % l’an, payable pendant les 59 premières mensualités, comprenant uniquement les intérêts, selon la somme de 1 150,00 €, et lors de la 60ème échéance, le 5 octobre 2021, outre la part d’intérêts, le montant du capital emprunté et utilisé, selon la somme totale de 461 150,00 €.

Par même acte notarié, ont, notamment, été régularisés :

’ Du chef de la S.A.R.L. LCP INVEST sur le bien immobilier sis à [Adresse 6], cadastré section AE n°[Cadastre 1]

– Un privilège de prêteur de deniers en premier rang à hauteur de 360 000 €,

– Une hypothèque conventionnelle en second rang à hauteur de 100 000 €.

’ Du chef de Madame [J] [L] en sa qualité de caution et garante hypothécaire et solidaire

– Une hypothèque conventionnelle en premier rang, à hauteur de 460 000 € en principal outre les intérêts, commissions et frais soit pour la somme totale de 552 000 €, portant sur deux biens immobilier sis à [Localité 8] (Haute-Corse), [Adresse 7] cadastrés section AD n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] ; ladite hypothèque a été enregistrée auprès du service de la publicité foncière de [Localité 1] le 24/10/2016 Volume 2016 V n°2302 et renouvelée le 27/10/2021, Volume 2021 V n°3162.

– une caution personnelle, solidaire et indivisible du prêt susvisé à hauteur de 598 000 € ;

’ Du chef de Monsieur [O] [X] [M], une caution personnelle, solidaire et indivisible du prêt susvisé à hauteur de 598 000 € ;

’ Du chef de Madame [Z] [D] [E] épouse de Monsieur [G] [M] en sa qualité de garante hypothécaire et solidaire ;

– Une hypothèque conventionnelle en premier rang, à hauteur de 460 000 € en principal outre les intérêts, commissions et frais soit pour la somme totale de 552 000 €, portant sur les parcelles cadastrées à [Localité 9] section A [Cadastre 4], A [Cadastre 5], A [Cadastre 6], B [Cadastre 7], B [Cadastre 8], et B [Cadastre 9].

Par convention du 15 janvier 2018, le prêt initialement consenti par la société RECORD BANK à la société LCP INVEST a fait l’objet d’une cession de portefeuille de crédits hypothécaires à la société S.A.CENTRALE KREDIETVERLENING devenue la société BANK B, cession signifiée à Madame [J] [L] le 13 octobre 2022.

Par jugement définitif du 9 mars 2021, le tribunal de commerce de Bastia a prononcé la liquidation judiciaire de la S.A.R.L. LCP INVEST et désigné la S.E.L.A.R.L. ÉTUDE [S] aux fonctions de mandataire liquidateur. L’état des créances a arrêté un passif à hauteur de 570 121,76 €. Par ordonnance du 9 décembre 2025, le juge commissaire a admis la créance de la société BANK B pour la somme de 503 800,91 €.

Par ordonnance du 26 mars 2021 du juge commissaire du tribunal de commerce de Bastia, Monsieur [Y] [Q] a été désigné pour estimer la valeur de l’immeuble sis [Adresse 8] à AUBAGNE(13400).

L’expert a retenu une valeur vénale de 216 280 € et une mise à prix de 216 300 €, reprise par le juge commissaire du tribunal de commerce de Bastia par ordonnance du 18 octobre 2022 confirmée s’agissant de la valeur de la mise à prix par arrêt de la cour d’appel de Bastia du 3 mai 2023.

A la barre du juge de l’exécution immobilier du tribunal judiciaire de MARSEILLE, le bien immobilier situé [Adresse 9] à AUBAGNE (13400) été adjugé aux enchères publiques le 27 novembre 2024 pour la somme de 202 000 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 19 septembre 2022 distribué le 23 septembre 2022, Madame [J] [L] a été mise en demeure par la société CENTRALE KREDIETVERLENING, en sa qualité de garante hypothécaire du prêt souscrit par la société LCP INVEST, de payer la somme de 521 127,66 €, provisoirement arrêtée au 16 septembre 2022.

Par acte du 3 novembre 2022, la banque a fait délivrer à Madame [J] [L] et à Monsieur [O] [M] un commandement de payer aux fins de saisie vente.

Par acte du 10 février 2023, la société CENTRALE KREDIETVERLENING a fait signifier à Madame [J] [L], en sa qualité de caution hypothécaire et solidaire, un commandement de payer valant saisie immobilière pour paiement de la somme de 524 243,43 € arrêtée provisoirement au 7 décembre 2022, outre intérêts et frais pour mémoire. Ledit commandement n’ayant pas reçu satisfaction, il a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 1], le 22 mars 2023, Volume 2023 S n°11.

Par acte du 12 mai 2023, la société CENTRALE KREDIETVERLENING a fait assigner Madame [J] [L] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bastia aux fins d’orientation.

Par acte du 5 septembre 2023, Madame [J] [L] a fait assigner devant le tribunal de commerce de Bastia la société CENTRALE KREDIETVERLENING aux fins de voir le tribunal se déclarer compétent, prononcer la nullité, décharge et inopposabilité de ses engagements de caution et garant hypothécaire de la société LCP INVEST, condamner la banque à lui payer la somme de 460 000 € à titre de dommages et intérêts outre 10 000 € de frais irrépétibles.

Par jugement en date du 16 mai 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de BASTIA a :

’ – Ordonné le sursis à statuer dans l’attente :

’ de l’issue de la procédure de saisie immobilière devant le tribunal judiciaire de Marseille relative à la vente forcée du bien immobilier situé à Aubagne et dépendant de la procédure de liquidation judiciaire de la société LCP INVEST, ledit bien ayant été vendu aux enchères par le liquidateur de la société LCP INVEST selon jugement d’adjudication du 27 novembre 2024.

’ de l’issue de la procédure actuellement pendante devant le juge commissaire du tribunal de commerce de Bastia relative à la contestation de la créance de la S.A. de droit belge CENTRALE KREDIETVERLENING, le juge commissaire ayant par ordonnance du 9 décembre 2025 admis la créance de la banque à l’endroit de la société LCP INVEST à hauteur de la somme de 503 800, 91 €

’ de l’issue de la procédure en nullité, décharge et inopposabilité des engagements de garant hypothécaire de Madame [L] et en responsabilité contractuelle de la S.A. de droit belge CENTRALE KREDIETVERLENING, devant le tribunal de commerce de Bastia ’.

Par jugement contradictoire du 6 décembre 2024, le tribunal de commerce de Bastia après s’être déclaré compétent a :

’ – débouté Madame [J] [L] de l’ensemble de ses demandes

– condamné Madame [J] [L] à payer à la SA de droit belge CENTRALE KREDIETVERLENING venant au droit de RECORD BANK la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamné Madame [J] [L] aux entiers dépens. Lesdits dépens afférents aux frais de jugement liquidés à la somme de 69,59 euros TTC en ceux compris les frais de signification du présent jugement et de ses suites si il y a lieu ’.

Par déclaration au greffe du 23 janvier 2025 enregistrée le 24 Janvier 2025, Madame [J] [L] a fait relever appel du jugement rendu le 6 décembre 2024 (RG n°2023F2253) par le tribunal de commerce de aux fins d’infirmation en ce qu’il a :

’ – Débouté Madame [J] [L] de l’ensemble de ses demandes.

Et plus précisément :

– Débouté Madame [J] [L] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité, la décharge et l’inopposabilité de ses engagements de caution.

– Débouté Madame [J] [L] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité, la décharge et l’inopposabilité de ses engagements de garant hypothécaire.

– Débouté Madame [J] [L] de sa demande tendant à voir condamner la S.A. de droit belge CENTRALE KREDIETVERLENING au paiement de la somme de 460.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par cette dernière,

– Débouté Madame [J] [L] de sa demande tendant à voir condamner la S.A. de droit belge CENTRALE KREDIETVERLENING au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

– Condamné Madame [J] [L] à payer à la S.A. de droit belge Centrale kredietverlening venant au droit de Record Bank la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-Condamné Madame [J] [L] aux entiers dépens. Lesdits dépens afférents aux frais de jugement liquidés à la somme de 69,59 euros TTC en ceux compris les frais de signification du présent jugement et de ses suites si il y a lieu ’.

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées électroniquement le 31 mars 2026, Madame [J] [L] demande à la cour de bien vouloir :

’ – INFIRMER le jugement du tribunal de commerce de Bastia du 6 décembre 2024 en ce qu’il a :

– Débouté Madame [J] [L] de l’ensemble de ses demandes

Et plus précisément :

– Débouté Madame [J] [L] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité, la décharge et l’inopposabilité de ses engagements de caution

– Débouté Madame [J] [L] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité, la décharge et l’inopposabilité de ses engagements de garant hypothécaire

– Débouté Madame [J] [L] de sa demande tendant à voir condamner la Société BANK B au paiement de la somme de 460 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par cette dernière,

– Débouté Madame [J] [L] de sa demande tendant à voir condamner la Société BANK B au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– Condamné Madame [J] [L] à payer à la Société BANK B la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

– Condamné Madame [J] [L] aux entiers dépens. Lesdits dépens afférents aux frais de jugement liquidés à la somme de 69,59 euros TTC en ceux compris les frais de signification du présent jugement et de ses suites si il y a lieu.

ET STATUANT A NOUVEAU,

– PRONONCER la nullité, la décharge et l’inopposabilité des engagements de caution de Madame [L],

– PRONONCER la nullité, la décharge et l’inopposabilité des engagements de garant hypothécaire de Madame [L],

– CONDAMNER la Société BANK B à régler à Madame [L] la somme de 460 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par cette dernière,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

– DÉBOUTER la Société BANK B de l’intégralité de ses demandes.

– CONDAMNER la Société BANK B au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ’.

Aux termes des dernières écritures de son conseil notifiées électroniquement le 31 mars 2026, la société BANK B, anciennement dénommée CENTRALE KREDIETVERLENING en abrégé CKV venant aux droits de la société anonyme de droit belge RECORD BANK, demande à la cour de :

’ – CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de BASTIA le 6 décembre 2024 (RG n°2023F2253),

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

– CONDAMNER Madame [J] [L] à payer à la société BANK B, anciennement CENTRALE KREDIETVERLENING, venant aux droits de la société RECORD BANK, la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– CONDAMNER Madame [J] [L] aux entiers dépens d’instance ’.

L’ordonnance de clôture du 1er avril 2026 a fixé le dossier de l’affaire à plaider à l’audience du 8 juin 2026.

Après délibéré, le présent arrêt a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2026.

MOTIFS

I Sur la nullité, la décharge et l’inopposabilité des engagements de caution et de garant hypothécaire du fait de l’irrégularité de l’acte notarié

A titre liminaire, la cour doit constater que si la procédure de saisie immobilière dont fait l’objet Madame [J] [L] est fondée exclusivement sur son engagement de garante hypothécaire d’une créance portée par la banque contre la société LCP INVEST liquidée judiciairement, tout autant un commandement de payer aux fins de saisie vente lui a été délivré sur le fondement de son engagement de caution personnelle et solidaire.

Dès lors, il appartient à la cour de statuer sur la régularité de ces deux engagements recueillis par acte notarié du 29 septembre 2016 établi par notaire portant vente de l’immeuble d'[Localité 7], prêt in fine pour son acquisition,cautionnement personnel ainsi que garantie hypothécaire de l’appelante.

Sur l’irrégularité de l’acte notarié relatif à l’engagement de caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil en vigueur du 24 mars 2006 au 1er janvier 2022, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 2294 du code civil applicable à compter du 1er janvier 2022, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’appelante soutient que l’acte notarié conclu le 29 septembre 2016 ne mentionne pas clairement et explicitement, s’agissant de son engagement de caution personnelle, solidaire et indivisible, l’identité du débiteur principal de l’obligation de paiement du prêt consenti par la banque, se contentant de la mention suivante : l’EMPRUNTEUR de sorte que la nullité de son engagement est encourue de ce chef.

Mais la cour, comme le premier juge, remarque à l’examen de l’acte notarié du 29 septembre 2016 soumis à ses débats que cet acte authentique, qui porte à la fois vente d’un bien immobilier par la banque à un acquéreur, prêt consenti par la même banque à cet acquéreur et caution personnelle notamment de Madame [J] [L], identifie en pages 1-2-3 les parties en présence savoir, le vendeur RECORD BANK devenue BANK B, l’acquéreur la société LCP INVEST dont Madame [L] est à la date de l’acte co-gérante, les cautions personnelles et indivisibles : Madame [L] et Monsieur [O] [M], les garants hypothécaires et solidaires : Madame [L] et Madame [M] mère tandis qu’en pages 10-11-12 sont stipulées les modalités de paiement du prix de l’immeuble d'[Localité 7] au moyen d’un prêt in fine consenti par le vendeur de l’immeuble savoir BANK B à l’acquéreur la société LCP INVEST pour le paiement duquel il est noté cautionnement personnel, solidaire et indivisible à hauteur de 598 000 € incluant le principal tous intérêts, commission, frais et accessoires de Monsieur [O] [M] et Madame [L].

Dès lors alors que l’acte stipule pour le surplus en page 18 et suivantes les conditions particulières du prêt consenti à l’emprunteur rappelant les cautions et hypothèques y afférentes, la cour estime que Madame [L] ne peut valablement soutenir ignorer ou mal comprendre que l’acquéreur et l’emprunteur visés dans ledit acte authentique sont une même personne morale dont elle est la co-gérante en l’espèce la société LCP INVEST et que son engagement de caution doit s’en trouver annulé pour ce motif.

La cour rappelle de façon surabondante qu’à l’égard d’une personne ayant signé l’acte authentique d’emprunt et de cautionnement à la fois en qualité de gérante de la société emprunteuse et en qualité de caution comme cela est le cas de l’espèce, cette signature constitue un commencement de preuve par écrit, complété par l’élément extrinsèque constitué par la qualité de gérant, rendant parfaite la preuve de l’acte cautionnement (Com 18 mai 1999 n° 96-132.796).

La cour écarte donc le moyen de nullité de l’engagement de la caution pour irrégularité de l’acte et confirme la décision critiquée de ce chef.

Sur l’irrégularité de l’acte notarié relatif à l’engagement de garant hypothécaire

Aux termes de l’article 2325 du code civil, la sûreté réelle conventionnelle peut être constituée par le débiteur ou par un tiers.

Lorsqu’elle est constituée par un tiers, le créancier n’a d’action que sur le bien affecté en garantie. Les dispositions des articles 2299,2302 à 2305-1,2308 à 2312 et 2314 sont alors applicables.

La cour doit sur ce point rappeler que depuis un arrêt de la cour de cassation (chambre mixte 2 décembre 2005 n° 03-18.210), une sûreté réelle consentie pour garantir la dette d’un tiers n’implique aucun engagement personnel à satisfaire à l’obligation d’autrui et n’est pas dès lors un cautionnement lequel ne se présume pas

Aux termes de l’article 2129 ancien du code civil, la constitution d’une hypothèque conventionnelle n’est valable que si le titre authentique constitutif de la créance ou un acte authentique postérieur déclare spécialement la nature et la situation de chacun des immeubles sur lesquels l’hypothèque est consentie, ainsi qu’il est dit à l’article 2146 ci-après.

Selon l’article 2414 du code civil applicable au 1er janvier 2022, l’hypothèque peut être consentie sur des immeubles présents ou futurs.

A peine de nullité, l’acte notarié désigne spécialement la nature et la situation de chacun de ces immeubles, ainsi qu’il est dit à l’article 2421.

L’appelante soutient que l’acte notarié conclu le 29 septembre 2016 ne mentionne pas clairement et explicitement, s’agissant de son engagement de garante hypothécaire solidaire, l’identité du débiteur principal de l’obligation de paiement du prêt consenti par la banque, se contentant de la mention suivante : l’EMPRUNTEUR de sorte que la nullité de son engagement est encourue de ce chef.

Mais la cour, comme le premier juge, remarque à l’examen de l’acte notarié du 29 septembre 2016 soumis à ses débats que cet acte authentique, qui porte à la fois vente d’un bien immobilier par la banque à un acquéreur, prêt consenti par la même banque à cet acquéreur et constituant garantie hypothécaire solidaire de la part Madame [J] [L], identifie en pages 1-2-3 les parties en présence savoir, le vendeur RECORD BANK devenue BANK B, l’acquéreur la société LCP INVEST dont Madame [L] est à la date de l’acte co-gérante, les cautions personnelles et indivisibles : Madame [L] et Monsieur [O] [M], les garants hypothécaires et solidaires : Madame [L] et Madame [M] mère tandis qu’en pages 10-11-12 sont stipulées les modalités de paiement du prix de l’immeuble d'[Localité 7] au moyen d’un prêt in fine consenti par le vendeur de l’immeuble savoir BANK B à l’acquéreur la société LCP INVEST pour le paiement duquel il est noté garantie hypothécaire et solidaire de la part de Madame [L] par affectation précisément de deux biens immobiliers sis à [Adresse 10] [Adresse 11] consistant en une maison d’habitation cadastrée AD [Cadastre 2] d’une surface de 7a 73 ca et une parcelle de terre cadastrée AD [Cadastre 3] d’une surface de 1a 49ca.

Dès lors alors que l’acte stipule pour le surplus en page 18 et suivantes les conditions particulières du prêt consenti à l’emprunteur rappelant les cautions et garanties hypothécaires y afférentes, la cour estime que Madame [L] ne peut valablement soutenir ignorer ou mal comprendre que l’acquéreur et l’emprunteur visés dans ledit acte authentique sont une même personne morale dont elle est la co-gérante en l’espèce la société LCP INVEST et que son engagement de garante hypothécaire doit s’en trouver annulé pour ce motif.

La cour écarte donc le moyen de nullité de l’engagement comme garante hypothécaire pour irrégularité de l’acte et confirme la décision critiquée de ce chef

II Sur la nullité, la décharge et l’inopposabilité des engagements de caution et de garant hypothécaire du fait de l’exigence par la banque de garanties disproportionnées

Aux termes de l’article L 650-1 du code de commerce, lorsqu’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire est ouverte, les créanciers ne peuvent être tenus pour responsables des préjudices subis du fait des concours consentis, sauf les cas de fraude, d’immixtion caractérisée dans la gestion du débiteur ou si les garanties prises en contrepartie de ces concours sont disproportionnées à ceux-ci.

Pour le cas où la responsabilité d’un créancier est reconnue, les garanties prises en contrepartie de ses concours peuvent être annulées ou réduites par le juge.

Sur la recevabilité

A titre liminaire, la cour, répondant au moyen de la banque intimée selon laquelle l’article L 650-1 du code de commerce est inapplicable à la présente espèce comme portant notamment et exclusivement sur une sûreté réelle que la jurisprudence ne qualifie pas de cautionnement, doit rappeler que l’office du juge en cette matière repose aussi dans la recherche de l’existence outre d’une garantie réelle hypothécaire d’une éventuelle seconde sûreté.

Or, comme le stipule l’acte notarié du 29 septembre 2016, la cour retient que cet acte porte à la fois engagement de cautionnement personnel solidaire et indivisible de la part de Madame [L] mais aussi comme garante hypothécaire affectée à deux de ses biens immeubles.

De l’économie de cet acte notarié et des contrats ainsi stipulés, la cour déduit donc que, quand bien même la procédure de saisie immobilière diligentée parallèlement par la banque n’est fondée que sur la garantie hypothécaire fournie par Madame [L] et tandis qu’une commandement de payer valant saisie a lui aussi été délivré, l’engagement de caution personnelle et solidaire de cette dernière ajouté à la garantie hypothécaire souscrite emporte pour elle de répondre de l’intégralité des dettes du débiteur principal.

C’est pourquoi, la cour déclare recevable l’action de l’appelante contre la banque pour prise de garanties disproportionnées au visa de l’article L 650-1 précité.

Sur le bien fondé

En cette matière, il est admis que lorsqu’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation est ouverte, les créanciers ne peuvent être tenus pour responsables des préjudices subis du fait des concours consentis, sauf en cas de fraude, d’immixtion caractérisée dans la gestion du débiteur ou de disproportion des garanties prises, et que si les concours consentis sont eux mêmes fautifs.

Sur le caractère disproportionné des garanties

En la matière, il s’agit de démontrer pour l’appelante qui s’en prévaut que la banque s’est entourée de garantie excessive en tant que telle, ou a cumulé exagérément de telles garanties protégeant excessivement le créancier.

Il est admis que la disproportion doit s’apprécier au moment de la constitution des garanties c’est à dire au moment de l’octroi du crédit par la banque, et non en raison de l’évolution ultérieure de la situation du débiteur.

En l’espèce, la cour doit relever comme le soutient l’appelante, alors que le concours octroyé par BANK B est d’un montant global de 460 000 €, que le prêteur a fait constituer des garanties d’un montant tel qu’il résulte de l’acte comme suit :

– le privilège du prêteur de deniers et l’hypothèque conventionnelle inscrits sur l’immeuble d'[Localité 7] évalué à 360 000 € en 2016 ;

– l’hypothèque conventionnelle inscrite sur les biens de Madame [L] situés à [Localité 8] évalués à 240 000 € en 2016 ;

– l’hypothèque conventionnelle inscrite sur les biens de Madame [E] situé à [Localité 9] évalué à 270 000 € en 2016 :

– le cautionnement consenti par Madame [L] à hauteur de 598 000 € alors propriétaire en 2016 de biens immobiliers estimés en 2016 à 1 656 000 € ;

– le cautionnement consenti par Monsieur [M] à hauteur de 598 000 € alors propriétaire en 2016 de biens immobiliers estimés en 2016 à 10 500 000 €.

Alors que le montant total des garanties cumulées s’élèvent à plus de 2 millions d’euros et couvre 430 % du montant du prêt consenti par la banque sans que son propre usage bancaire ayant permis les calculs de la couverture du risque ne soit de nature à écarter le caractère excessif des garanties excessivement cumulées en l’espèce, la cour retient contrairement au premier juge la disproportion des garanties exigées au sens de l’article L 650-1 précité.

Sur le caractère fautif du concours de la banque

L’appelante soutient tout d’abord le caractère fautif du concours du fait de l’ acquisition par la banque de l’immeuble situé à [Localité 7] selon une précédente procédure d’adjudication qui l’a rendue propriétaire du bien pour un prix de 300 000 € ensuite revendu à la société LCP INVEST pour un prix de 360 000 € après estimation par le crédit foncier le 2 juillet 2014 compte tenu notamment d’une occupation de l’immeuble par des occupants sans droit ni titre.

Outre que les circonstances du transfert de propriété initial à la banque ne doit pas être qualifié de fautif voire frauduleux puisque opéré à la barre d’un tribunal après procédure d’adjudication judiciaire mentionnée dans l’acte du 29 septembre 2016 en page 9 et 10, le prix de vente critiqué en a été fixé après analyse du Crédit Foncier dont il résulte une valeur totale hors déduction de 629 000 € et après abattement de 45 % pour occupation sans droit ni titre de 7 des 8 appartements le constituant de 345 950 € étant aussi relevé qu’en conclusion l’organisme autonome d’estimation retient une valeur totale de réalisation de l’immeuble en l’état, en bloc, compte tenu des conditions d’occupation entre 300 000 € et 350 000 € et une valeur droits et frais inclus de 320 700 € – 374 150 €.

La cour estime donc que le prix de vente de 360 000 € accepté lors de l’acte du 29 septembre 2016 par les acquéreurs, ayant visité l’immeuble, et ayant déclaré selon lettre d’intention du 28 juin 2016 exercer 3 activités complémentaires, constructeurs, agent immobilier et aménagement d’intérieur et d’extérieur n’a aucun caractère fautif n’étant aucunement détaché de la valeur vénale retenue par le Crédit foncier.

S’agissant du prêt in fine consenti par la banque sur 60 mois ou 5 ans avec intérêts de 3 % portant ainsi le remboursement à l’échéance à la somme de 461 150 € intérêts et frais compris, la cour n’observe pas comme l’allègue l’appelante que ces modalités soient fautives en elle-mêmes, étant admis en matière de prêt bancaire notamment in fine que la banque se rémunère de l’argent prêté au moyen d’intérêts pratiqués (en l’espèce 3 % hors assurance) de sorte que la somme prêtée est nécessairement supérieure au prix de vente fixé lors que le concours apporté concerne l’intégralité du prix de l’acquisition et sans apport de l’acquéreur.

La cour écarte donc le moyen selon lequel l’opération présente un déséquilibre manifeste entre la valeur du bien et le financement consenti.

S’agissant de la solvabilité de l’emprunteur débiteur principal de l’obligation de paiement, il est constant que la société LCP INVEST a été immatriculée le 11 février 2016 et que donc l’opération en litige est survenue après 7 mois d’existence soit le 29 septembre 2016 concernant une société en devenir sans qu’il puisse être reproché un comportement fautif dans le seul fait pour la banque de lui accorder un crédit de trésorerie avant toute activité pour en permettre le démarrage afin de financer son activité ainsi que l’affirme pourtant l’appelante.

Et alors que l’appelante reproche à la banque un manque de prudence dans l’opération de crédit pour n’avoir pas procédé à l’analyse du projet financé, examiné les prévisions d’activité, apprécié la cohérence du financement sollicité et évalué les capacités de remboursement prévisionnelles, la cour remarque que le prêt consenti à la société LCP INVEST est remboursable sur 59 mensualités des seuls intérêts du prêt et donc à hauteur de 1 150 € par mois et in fine du capital emprunté majoré des intérêts restant dus tandis que les cogérants de ladite société, déjà gérants d’autres sociétés, ont déclaré fiscalement en 2015 pour l’année 2014 ainsi que la banque a pu le vérifier pour Monsieur [M] un revenu imposable annuel de 35 365 € et pour Madame [L] de 47 930 € tandis que selon tableau patrimonial ces mêmes gérants ont déclaré le 29 juin 2016 pour Monsieur [M] un patrimoine foncier estimé à la somme de 10 500 000 € et pour Madame [L] estimé à la somme de 1 656 000 €.

Dès lors, la cour ne considère pas comme fautif l’octroi d’un crédit de 460 000 € à une société LCP INVEST dont l’objet est d’investir dans l’immobilier, sa location et/ou revente et donc à vocation spéculative, ayant 7 mois d’existence et co-gérée par deux personnes physiques présentant un profil expérimenté et un patrimoine susceptible de répondre des engagements souscrits par eux au bénéfice de la société qu’ils ont souhaité créer à cet effet quelques mois auparavant.

En outre et en contemplation de ce qui précède, la cour ne retient pas non plus l’existence d’un crédit ruineux dont le montant et le coût sont incompatibles avec la situation financière de l’entreprise et ses capacités de remboursement, ainsi qu’avec sa rentabilité ou ses perspectives économiques sauf à écarter tout financement pour une société commerciale investissant dans l’immobilier.

La cour écarte donc le moyen selon lequel le crédit apporté par la banque est fautif.

Dès lors, bien que les garanties soient disproportionnées et alors que le concours lui-même n’est pas fautif, la cour confirme la décision du premier qui a débouté Madame [L] de sa demande fondée sur l’article L 650-1 du code de commerce.

III Sur la nullité, la décharge et l’inopposabilité des engagements de caution et de garant hypothécaire du fait du comportement frauduleux de la banque

En cause d’appel, Madame [L] soutient sur le fondement du principe ’ fraus omnia corrumpit ’, que la banque, tout en demeurant inactive à l’endroit de Monsieur [O] [M], a fait usage de manoeuvres frauduleuses à son endroit pour se défaire du bien immobilier d'[Localité 7] alors qu’elle est profane dans les affaires immobilières et financière ce qui doit entraîner la nullité de ses engagements de caution et de garante hypothécaire.

Sur le caractère profane de Madame [L]

L’appelante soutient qu’à la date de son engagement, elle n’a aucune compétence particulière en matière d’opérations immobilières de marchand de biens ni de financement à risque comme le prêt in fine de l’espèce dont elle est garante et caution.

A la date de ses engagements souscrits le 29 septembre 2016 qui est à la date à laquelle doit se placer la cour pour apprécier le caractère profane du contractant de l’obligation, Madame [L] est déjà la gérante de la S.A.R.L. Société de construction générale immatriculée le 10 avril 2015 dont l’objet est tous travaux de construction, rénovation, démolition du bâtiment, travaux publics ainsi que toute activité connexe ou complémentaire rentrant dans l’objet.

Selon ce qu’estime la cour, elle ne peut donc se prévaloir d’une méconnaissance du négoce immobilier ce dont elle s’est pourtant au contraire prévalue par lettre d’intention du 28 juin 2016 comme elle ne peut valablement se prévaloir d’une méconnaissance des financements à terme alors que son activité de chef d’entreprise au titre de la société SCG est largement antérieure à l’acte du 29 septembre 2016 et même à la constitution de la société LCP INVEST.

En outre, son patrimoine foncier personnel estimé en juin 2016 à 1 656 000 € acquis à ses dires par héritage est de nature à ôter la qualification de profane en matière immobilière à la contractante des engagements désormais critiqués, la gestion de son patrimoine emportant connaissance à tout le moins des engagements d’une caution.

Sur les manoeuvres frauduleuses

Constitue un acte frauduleux, au sens de l’art. L. 650-1, celui réalisé en utilisant des moyens déloyaux destinés à surprendre un consentement, à obtenir un avantage matériel ou moral indu, ou réalisé avec l’intention d’échapper à l’application d’une loi impérative ou prohibitive.

La cour considère que l’allégation de l’appelante selon laquelle la banque ne parvenait pas à se défaire du bien d’Aubagne après jugement d’adjudication du 23 décembre 2014 clairement stipulé à l’acte du 29 septembre 2016 et donc non dissimulé à l’acquéreur représenté par ses deux co-gérants est contredite par le jugement d’adjudication du 27 novembre 2024 du tribunal judiciaire de Marseille qui a permis de trouver acquéreur et par sa revente pour un prix de 390 000 € le 16 décembre 2025.

La cour remarque en outre que la valorisation effectuée par le Crédit foncier le 2 juillet 2014 est critiquée comme fallacieuse dans sa consistance et dans son montant alors que cette estimation figurant dans la discussion préalable à l’acte du 29 septembre 2016 fait état d’un immeuble occupé pour 7 appartements sur 8 sans droit ni titre d’où un abattement conséquent du prix retenu valeur à neuf et libre de toute occupation entre 680 000 € et 720 000 € tandis que sa valeur en l’état, en bloc et compte tenu de ses conditions d’occupation est retenue pour une valeur comprise entre 320 700 € et 374 150 € droits et frais inclus et donc conformément au prix de vente pratiqué à la société LCP INVEST en 2016 pour 360 000 €.

Dès lors, la cour n’estime pas frauduleux le prix ainsi accepté par l’acquéreur.

La cour rappelle enfin que si supra, elle a admis le cumul disproportionné de garanties dont s’est entourée la banque, elle n’a en revanche pas retenu l’existence d’un concours fautif au profit de la société LCP INVEST dont il est conclu qu’il s’agissait de la première opération immobilière et donc en recherche à la fois d’investissements et de crédits bancaires à cet effet.

La cour estime enfin que l’inaction à l’endroit de Monsieur [O] [M] dans la procédure de saisie immobilière diligentée par la banque à l’endroit de Madame [L] découle du fait que ce co-gérant n’a pas consenti de garantie hypothécaire à l’endroit de la banque ce que la mère de ce dernier a fait mais la cour relève également que le commandement de payer valant saisie décerné le 3 novembre 2022 le concerne tout autant que l’appelante.

De l’ensemble, la cour, comme le premier juge, ne déduit aucune manoeuvre frauduleuse de la banque et confirme la décision déférée de ce chef.

IV Sur la responsabilité de la banque

Au visa des articles 1240 et 1241 du code civil, Madame [L] entend démontrer les manquements contractuels de la banque de nature à engager sa responsabilité causes d’un préjudice chiffré à hauteur de la somme de 460 000 € dont elle demande à la cour par voie d’infirmation de le réparer par condamnation de la banque au paiement de cette somme.

Sur les manquements contractuels

– sur l’exigence par la banque de garanties disproportionnées par rapport au crédit consenti

La cour, si elle a retenu supra et tel que motivé de la part de la banque l’exigence de garanties disproportionnées, n’a retenu aucun manquement quant à l’octroi du crédit consenti.

Ce moyen inopérant est donc écarté et confirme la décision déférée de chef.

– sur le comportement frauduleux

Constitue un acte frauduleux, au sens de l’art. L. 650-1, celui réalisé en utilisant des moyens déloyaux destinés à surprendre un consentement, à obtenir un avantage matériel ou moral indu, ou réalisé avec l’intention d’échapper à l’application d’une loi impérative ou prohibitive.

La cour rappelle que si, par l’octroi d’un prêt, assorti de la constitution d’une garantie, la banque a cherché à préserver ses propres intérêts, ce seul fait ne suffit pas à caractériser la fraude en l’absence de man’uvres, de tromperie ou de contravention à la loi ou aux règlements, l’octroi d’un crédit en contrepartie d’une sûreté étant un procédé licite et la banque n’ayant pu méconnaître le principe d’égalité des créanciers qui ne s’applique qu’à compter de l’ouverture de la procédure collective.

En outre, la cour n’a retenu supra et tel que motivé aucun comportement frauduleux de la part de l’établissement bancaire.

Ce moyen inopérant est donc écarté et confirme la décision déférée de chef.

– sur la valorisation erronée du prix de vente

L’appelante fait valoir que l’expertise diligentée dans le cadre de la procédure collective a retenu une valeur de mise à prix de 216 300 € tandis que l’immeuble a été adjugé en novembre 2024 pour un prix de 202 000 € et revendu le 16 décembre 2025 au prix de 390 000 €.

Sur ce fondement, elle soutient que la valorisation ainsi gravement erronée est imputable à la banque et a contribué à ne pas diminuer le montant de la dette de l’appelante.

La cour relève que selon ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Bastia du 18 octobre 2022, la mise à prix de l’immeuble a été fixée à la somme de 216 300 € confirmée sur ce point par arrêt de la cour d’appel de Bastia du 3 mai 2023.

De sorte qu’une valorisation erronée imputable à l’établissement de crédit est dénuée de tout fondement en l’état de décisions de justice ayant autorité de la chose jugée quant aux montants de mises à prix fixées par ces décisions étant rappelé que la mise prix est nécessairement inférieure dans la pratique aux prix pratiqués dans le cadre de ventes conventionnelles et ce aux fins de permettre des enchères à la hausse ou la baisse.

La cour écarte donc ce moyen inopérant et confirme la décision déférée de ce chef.

– sur l’absence d’information annuelle de la caution et du garant hypothécaire

A titre liminaire, la cour réitère et rappelle que si une garantie hypothécaire n’est pas un cautionnement mais une sûreté réelle, la cour de cassation a admis, par arrêt de la chambre commerciale du 2 juin 2021 n° 19-20.140 au visa tant des articles 1134 dans rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 16 février 2016 et 2015 devenu 2292 du code civil que de l’article L 313-22 du code monétaire et financier, que dans l’hypothèse de la constitution au profit de l’établissement de crédit d’un cautionnement et d’une sûreté réelle, cet établissement lui doit l’information annuelle prévue par le dernier texte.

En outre, l’article 2302 du code civil entré en vigueur le 1er janvier 2022 selon ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 réitérant l’obligation d’information annuelle de la caution a vocation selon l’article 37 de cette ordonnance à s’appliquer aux cautionnements et aux sûretés réelles pour autrui constitués antérieurement.

Mais tout autant la cour de cassation par deux arrêts du 5 avril 2023 n° 21-18.531 et

n°21-14.166 a la sûreté réelle consentie pour autrui étant une sûreté réelle exclusivement régie par ses règles propres, le garant ne bénéficie pas des moyens de défense dont profite la caution.

De ces dispositions légales et jurisprudentielles ensemble, la cour déduit que l’obligation annuelle d’information incombe à l’établissement de crédit pour les personnes physiques engagées au titre d’un cautionnements et d’une sûreté réelle pour autrui comme c’est le cas de l’espèce dès la constitution de l’engagement mais que le garant ne peut se prévaloir du défaut d’information qu’à compter du 1er janvier 2022 date de l’entrée en vigueur de l’article 37 de l’ordonnance n° 2021-1192.

Retenant que la société LCP INVEST a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 9 mars 2021 ayant entraîné l’exigibilité immédiate de la créance de prêt, l’obligation annuelle dont est tenue la banque court donc en l’espèce s’agissant du seul cautionnement à compter du 29 septembre 2016 jusqu’au 9 mars 2021, la cession de portefeuille du 15 janvier 2018 ayant transféré de la société RECORDBANK à la société BANK B anciennement CENTRALE KREDIETVERLENING les droits et obligations de l’établissement ayant consenti le crédit.

En matière de preuve de l’obligation d’information, la preuve de l’envoi à la caution pèse sur le créancier et à cet égard il est admis que la banque appelée à prouver qu’elle a bien informé chaque année la caution, qui se contente de verser aux débats la copie des courriers d’information de la caution, ne prouve pas qu’elle les lui a bien envoyés sauf cet envoi à être corroboré par un autre élément de preuve.

A l’examen des copies de lettres adressées par la société CENTRALE KREDIETVERLENING à Madame [L] le 8 mars 2019, le 3 mars 2020 et le 9 mars 2021, la cour retient que l’obligation d’information annuelle par la banque a été respectée pour la seule année 2020 au regard du recommandé accusé de réception dont l’appelante a été avisée et qu’elle n’a pas réclamé.

La cour retient donc un manquement de la banque à son obligation d’information annuelle pour les années 2016, 2017, 2019.

Mais sur ce point, la cour déclare qu’il ne s’agit pas d’un manquement contractuel au sens des articles 1240 et 1241 visés par l’appelante mais du non respect d’une disposition, légale et que ce manquement se résout non pas par l’ allocation de dommages et intérêts comme le sollicite l’appelante à hauteur de 460 000 € mais en une déchéance de la banque de son droit aux intérêts et pénalités échues ce que l’appelante ne sollicite pas selon ses dernières écritures et que la banque chiffre pour ceux déchus au titre de l’année 2016 et 2017 (mais non ceux relatifs à l’année 2019 )à la somme de 16 6012,59 €.

La demande de dommages et intérêts formée à ce titre doit donc être déclarée irrecevable ainsi que la cour l’ajoute.

– sur le non respect par la banque de son devoir de mise en garde

En cette matière, la cour rappelle que s’il résulte de l’article L. 650-1 que les établissements bancaires créanciers d’une entreprise en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaires ne peuvent être tenus pour responsables des préjudices subis du fait des concours consentis, sauf les cas de fraude, d’immixtion caractérisée dans la gestion du débiteur ou si les garanties prises sont disproportionnées aux concours, ces mêmes établissements peuvent être responsables des manquements à leur obligation de mise en garde du bénéficiaire des concours lorsqu’ils y sont soumis. (Com. 20 juin 2018, no 16-27.693 P) : D. 2018.

S’agissant de la garantie hypothécaire, en cette matière, il est admis que dans la mesure où la sûreté réelle consentie pour garantir la dette d’un tiers n’est pas un cautionnement et s’agissant d’une hypothèque sur un bien où elle est limitée à ce bien et nécessairement adaptée aux capacités financières du constituant et aux risques de l’endettement né de l’octroi du crédit, la banque qui fait souscrire une telle sûreté n’est pas tenue d’un devoir de mise en garde à l’égard du constituant que celui-ci soit ou non averti (Com 24 mars 2009 n° 08-13.034 P).

L’éventuel comportement fautif de la banque relativement à son devoir de mise en garde ne doit donc s’envisager que relativement à l’engagement de Madame [L] en qualité de caution.

En outre, il est constant que la banque n’est tenue d’un devoir de mise en garde qu’à l’égard de l’emprunteur ou de la caution non avertie.

Si l’appelante considère qu’elle ne doit pas être considérée comme avertie à la date de la souscription de son engagement de caution le 29 septembre 2016, date à laquelle la cour doit se placer pour apprécier cette qualification, la cour remarque qu’à cette date, Madame [L] est associée de la société emprunteuse et co-gérante de ladite société.

Elle est aussi déjà la gérante de la S.A.R.L. Société de construction générale immatriculée le 10 avril 2015 dont l’objet est tous travaux de construction, rénovation, démolition du bâtiment, travaux publics ainsi que toute activité connexe ou complémentaire rentrant dans l’objet et selon ce qu’estime la cour, elle ne peut donc se prévaloir d’une méconnaissance du négoce immobilier non plus que des financements à terme que sa qualité de chef d’entreprise lui permet de maîtriser.

En outre, son patrimoine foncier personnel estimé en juin 2016 à 1 656 000 € acquis à ses dires par héritage est de nature à ôter la qualification de profane en matière immobilière à la contractante des engagements désormais critiqués, la gestion de son patrimoine emportant connaissance à tout le moins des engagements d’une caution recueillie selon certaines formes dans les baux qu’elle est amenée à gérer ainsi que cela résulte des pièces versées aux débats.

Enfin, la cour trouve à ses débats une lettre d’intention adressée à la banque RECORD devenue BANK B établie à la date du 28 juin 2016 soit préalable à l’acte notarié du 29 septembre 2016 et signée de la main notamment de Madame [J] [L] [A] en sa qualité de co-gérant de la S.A.R.L. LCP INVEST et en sa qualité de caution personnelle et solidaire et en sa qualité de garant hypothécaire par laquelle les 3 signataires dont Monsieur [O] [M] et sa mère Madame [F] [E] rappellent :

’ vous nous avez donné toutes les clauses et conditions du contrat Record ( durée-mode de remboursement ); nous avons bien compris et noté toutes les clauses dudit contrat concernant le prêt in fine avec intérêts mensuels et remboursement du capital au terme. Nous avons la ferme intention de respecter nos engagements concernant l’accord de votre part d

[…texte tronqué, 4550 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]