5ème Chambre

ARRÊT N° 2026/217

N° RG 23/04474 – N° Portalis DBVL-V-B7H-T62G

(Réf 1ère instance : 20/01719)

M. [R] [J]

C/

M. [P] [F]

Mme [K] [B] épouse [F]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [Localité 1]

Me Miosga

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller, rapporteur

GREFFIER :

Mme OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Mai 2026

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 30 septembre 2026 sur prorogation du 01 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [R] [J]

né le 02 Février 1955 à [Localité 2], de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me David LE BLANC de la SELARL KOVALEX, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉS :

Monsieur [P] [F]

né le 25 Août 1964 à [Localité 4], de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [K] [B] épouse [F]

née le 01 Mars 1966 à [Localité 6], de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par Me Klaudia MIOSGA, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Dans le cadre d’un bail du 6 janvier 1999, portant sur un immeuble sis [Adresse 3], consenti pour une durée de neuf années à compter du 2 janvier 1999 et pour un loyer annuel de 8 232,25 euros (dont 5 945,51 euros pour la partie commerciale et 2 286,73 euros pour la partie habitation), M. [R] [J] est venu aux droits du précédent bailleur pour avoir acquis l’immeuble par acte du 31 juillet 2002 et les époux [F] sont venus aux droits des précédents locataires par suite d’une cession du fonds de commerce intervenue par acte des 30 juin et 12 juillet 2001.

Par avenant au bail commercial des 29 mars, 31 mars et 8 avril 2003, le contrat a été étendu à deux emplacements de parkings, un emplacement de chaudière et une porte de secours.

Le loyer annuel a alors été fixé à compter du 2 janvier 2003 à la somme totale de 10 878,64 euros, dont 8 364,96 euros au titre de la partie commerciale et 2 513,68 euros au titre de la partie habitation, outre la taxe sur la valeur ajoutée applicable à la partie commerciale.

Par acte du 27 mars 2006, les époux [F] ont fait constater un dégât des eaux.

A compter du mois d’octobre 2017, un conflit est né entre les époux [F] et M. [J], les locataires sollicitant de ce dernier qu’il leur rembourse une facture de remplacement de volet roulant, outre des travaux de remplacement de chaudière.

Les époux [F] ayant décidé de suspendre le paiement des loyers, M. [J] leur a fait délivrer le 22 février 2018 un commandement de payer la somme en principal de 6 073,55 euros au titre des arriérés de loyers, de charges et de taxes.

Par courrier en date du 1er mars 2018, les époux [F] répondent à M. [J] que les loyers sont bloqués dans l’attente des travaux qu’il doit entreprendre et notamment la réparation de la chaudière.

Par lettre du 13 mars 2018, M. [J] indique ne pas être opposé au remplacement du réchauffeur sur la chaudière mais que du fait du non paiement des loyers, il en fait une affaire de principe et que dès lors, il ne fera pas les réparations sollicitées.

Par ordonnance du 11 octobre 2018, le juge des référés, saisi par M. [J], a :

– dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation des époux [F] au paiement des arrières de loyers ;

– ordonné une expertise.

L’expert a rendu son rapport le 14 octobre 2019.

Par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2020, M. [J] a attrait les époux [F] devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, qui par jugement du 9 mai 2023 a :

– dit que les demandes de M. [J] antérieures au 24 mai 2013 au titre des arrières de loyers étaient prescrites ;

– déclaré la clause résolutoire opposable aux époux [F] ;

– débouté M. [J] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

– déclaré irrecevable la demande des époux [F] tendant à voir diminuer le montant du loyer ;

– condamné solidairement les époux [F] à verser à M. [J] la somme de 45 781,79 euros au titre des arrières de loyer, somme arrêtée au mois d’octobre 2020, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer conformément à l’article 1231-6 du code civil ;

– débouté les époux [F] de leur demande de délais de paiement ;

– débouté les époux [F] de leur demande de remboursement de l’excédent de facture d’électricité ;

– rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

– débouté M. [J] ainsi que les époux [F] de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

– rappelé que la décision était exécutoire de droit à titre provisoire.

Le 20 juillet 2023, M. [J] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 30 mars 2026, M. [J] demande à la cour d’appel de Rennes de :

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné les époux [F] au paiement de la somme de 45 781,79 euros ;

Y ajoutant,

– juger que le montant au titre de l’arriéré de loyers, de charges et de taxes outre intérêts au taux légal à compter du commandement, s’élève à la somme de 92 621,98 euros ;

– condamner solidairement les époux [F] au paiement de la somme de 92 621,98 euros et déduire de cette condamnation la somme déjà payée de 52 056,29 euros, soit après déduction, au montant de 40 565,69 euros outre les intérêts légaux à compter du commandement de payer ;

– condamner solidairement les époux [F] au paiement de la somme de 108 euros correspondant à la facture de la Sarl Launay du 16 octobre 2023 ;

– condamner solidairement les époux [F] au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir conformément à l’article 1231-7 du code civil ;

– condamner solidairement les époux [F] aux entiers dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, les frais d’inscription d’hypothèques et de renouvellement d’inscription, outre tous les frais d’huissiers relatifs aux mesures d’exécution.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2024, les époux [F] demandent à la cour de :

à titre principal,

– réformer la décision dont appel et en statuant à nouveau de :

* constater la prescription des demandes au titre des sommes sollicitées au titre de l’arriéré des loyers ;

* constater la vétusté des lieux loués ;

* constater le paiement du loyer d’octobre et de novembre 2017 ;

* constater le paiement du loyer sur le compte Carpa ;

* constater l’existence des contestations sérieuses tant quant au quantum de la dette invoquée que quant à l’exécution de bonne foi du contrat de bail commercial ;

* débouter M. [J] de toutes ses demandes ;

* ordonner la diminution du montant du loyer de 30 % ;

* ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

* condamner M. [J] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* le condamner aux entiers dépens ;

à titre subsidiaire :

– confirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

– condamner M. [J] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– le condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour observe un décalage de numérotation des pièces de l’appelant à partir de la n° 44, qui n’est pas une ’attestation comptable’ contrairement aux indications du bordereau de communication de pièces mais la signification d’un acte de conversion du 16 août 2023, les pièces suivantes étant dès lors affectées d’une numérotation erronnée par rapport au bordereau, lequel se poursuit jusqu’à la n° 48 alors que le dossier de plaidoirie s’arrête à la n° 47.

Sur la recevabilité des défenses des intimés.

Aux termes de l’article 963 du code de procédure civile, lorsque l’appel entre dans le champ d’application de l’article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à cet article. L’irrecevabilité est constatée d’office par le magistrat ou la formation compétents.

En application des articles 126 et 964 du même code, le défaut de paiement peut être régularisé jusqu’à ce que le juge compétent statue, après que la partie a été invitée à justifier de l’acquittement ou d’une cause d’exonération.

En l’espèce, les époux [F], intimés ayant constitué avocat, ne justifient ni du paiement du droit, malgré l’invitation adressée à leur conseil le 6 mai 2026, ni d’une demande d’aide juridictionnelle ou d’une autre cause d’exonération.

Ils seront donc déclarés irrecevables en leurs défenses, leurs conclusions et leurs pièces ne pouvant, dès lors, être prises en considération.

Il résulte néanmoins de la combinaison des articles 472 et 954 du code de procédure civile que l’intimé dont les conclusions sont irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s’être approprié les motifs du jugement.

La cour ne fait droit aux prétentions de l’appelant que dans la mesure où elle les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur l’étendue de la saisine de la cour.

Le chef du jugement ayant déclaré prescrites les demandes antérieures au 24 mai 2013 n’est pas visé par la déclaration d’appel. Il n’est donc pas dévolu à la cour.

Il résulte par ailleurs des articles 542 et 954 du code de procédure civile, dans leur rédaction applicable à la présente instance, que l’objet de l’appel doit être précisé dans le dispositif des conclusions. Toutefois, même en l’absence des termes exacts ’infirmation’ et ’annulation’, la cour doit constater qu’elle est saisie lorsqu’il se déduit nécessairement du dispositif des conclusions, éclairé au besoin par la déclaration d’appel, que l’appelant demande l’infirmation de tout ou partie du jugement.

En l’espèce, le dispositif des dernières conclusions de M. [J] demande la confirmation de la condamnation au paiement de la somme de 45 781,79 euros, puis la fixation d’une créance globale plus élevée et, subséquemment, une condamnation complémentaire.

En amont, sa déclaration d’appel critiquait expressément tant la limitation de la condamnation que le rejet des demandes plus amples.

Malgré l’emploi de la formule ’y ajoutant’ dans ses conclusions, il se déduit de l’articulation de l’acte d’appel et du dispositif des conclusions de M. [J] que les demandes soumises à la cour tendent nécessairement à l’infirmation du chef de jugement ayant rejeté le surplus de la créance locative invoquée, surplus dont la cour est ainsi saisie et sur lequel elle devra donc ’juger à nouveau’.

En revanche, M. [J] ne reprend dans le dispositif de ses dernières conclusions aucune prétention relative à l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion ou à la fixation d’une indemnité d’occupation. Il expose lui-même que ces demandes sont devenues sans objet après le départ des preneurs. Il est donc réputé les avoir abandonnées, de sorte que le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur le solde de la dette locative.

M. [J] soutient que les décomptes annuels, l’attestation de son expert-comptable et le grand-livre client établissent l’intégralité des loyers et charges dus ainsi que les paiements reçus. Il fait valoir que les preneurs ont cessé tout règlement après octobre 2017 et sont restés dans les lieux jusqu’au 14 septembre 2021.

Les époux [F] sont réputés s’approprier les motifs du jugement.

Le premier juge avait opposé à M. [J] l’absence de preuves suffisantes pour la période antérieure à octobre 2017, en relevant que les décomptes alors produits étaient des écrits de l’intéressé en partie dactylographiés et en partie manuscrits, dont la teneur était jugée en substance douteuse, et qui n’étaient ni corroborés par des justificatifs bancaires, ni explicités dans les calculs dont ils procédaient.

En application des articles 1103 et 1728, 2°, du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du même code, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur ce, le bail, l’avenant et les décomptes annuels permettent de déterminer le loyer contractuel, son indexation et les échéances mensuelles. En appel, M. [J] produit en outre une attestation d’expert-comptable du 31 août 2023 et un grand-livre qui détaillent, mois par mois, les débits de loyers et les paiements portés au crédit du compte. Ces éléments apportent à la cour des précisions qui faisaient défaut devant le premier juge.

Il reste toutefois à observer que le montant de la dette en octobre 2020, invoqué devant la cour à hauteur de 76 565,07 euros, ne l’était qu’à hauteur de 74 086,52 euros devant le premier juge.

L’attestation du comptable qui en août 2023, postérieurement au jugement, porte ce montant à 76 565,07 euros (pièce n° 33), soit une augmentation de 2 478,55 euros par rapport au décompte daté du 12 octobre 2020, le fait sans explication sur cette différence.

Les conclusions de M. [J] n’apportent pas non plus la moindre explication.

La cour observe que cette différence ne provient pas d’une éventuelle différence dans la date d’arrêté de comptes, dès lors que chacun comptabilise, pour l’année 2020, les dix échéances de janvier à octobre pour un montant identique de 15 285,90 euros. Il apparaît en réalité que cette augmentation de 2 478,55 euros procède de la modification rétroactive de soldes antérieurs, à savoir pour l’essentiel ceux de 2012 (majoré de 1 214,75 euros) et 2014 (majoré de 1 214,71 euros), sans justification de ces rectifications dont la cour, dès lors, ne peut se convaincre du bien-fondé.

Le décompte antérieur du 12 octobre 2020, conforté par le détail des loyers et paiements figurant au grand-livre, permet en revanche de retenir le montant de 74 086,52 euros.

Sous réserve, toutefois, de l’application de la prescription, en effet définitivement jugée et frappant toutes les demandes antérieures au 24 mai 2013 comme retenu par le premier juge.

Or, le montant ci-dessus retenu de 74 086,52 euros comprend, notamment, 7 734,15 euros de soldes afférents aux années 2007 à 2012. Il inclut également, dans le solde annuel de 2013, 1 193,40 euros correspondant aux échéances de janvier à mai 2013 (soit cinq fois la différence entre le loyer mensuel de 1 452,85 euros et le règlement mensuel de 1 214,17 euros). Ces sommes, antérieures au 24 mai 2013 et en cela frappées par la prescription, doivent dès lors être retranchées.

La dette locative non prescrite arrêtée au 31 octobre 2020 s’établit donc à :

74 086,52 – 7 734,15 – 1 193,40 = 65 158,97 euros.

Pour la période postérieure, le grand-livre porte au débit deux échéances de 1 528,59 euros en novembre et décembre 2020, huit échéances de 1 535,40 euros de janvier à août 2021 et un prorata de 716,53 euros jusqu’au 14 septembre 2021, date de départ des locataires. Ces sommes, qui ne sont assorties d’aucun paiement, atteignent un total de 16 056,91 euros.

La dette non prescrite s’élève ainsi, au départ des locataires, à la somme totale de :

65 158,97 (période arrêtée au 31 octobre 2020) + 16 056,91 (période du 1er novembre 2020 au 14 septembre 2021) = 81 215,88 euros.

La somme de 45 781,79 euros retenue par le tribunal est intégralement comprise dans cette dette locative retenue par la cour.

M. [J] indique que la condamnation prononcée en première instance a été exécutée et reconnaît que les époux [F] ont procédé à des règlements pour un total de 52 056,29 euros, qu’il impute intégralement sur la dette locative.

Le solde restant dû à hauteur d’appel est donc de :

81 215,88 – 52 056,29 = 29 159,59 euros.

Il convient en conséquence de confirmer la condamnation prononcée en première instance à hauteur de 45 781,79 euros, d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté le surplus de la demande locative et, jugeant à nouveau de ce chef infirmé, de condamner solidairement les époux [F] à payer à M. [J] la somme complémentaire de 29 159,59 euros.

Le commandement de payer du 22 février 2018 ne pouvait faire courir les intérêts sur des échéances qui n’étaient pas encore dues. Le solde complémentaire portera intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023, date des premières conclusions qui en demandaient le paiement devant la cour.

Sur la demande relative à la chaudière.

M. [J] demande le remboursement de la facture de 108 euros établie le 16 octobre 2023 par la société Launay au titre d’une recherche de panne. Il soutient que cette intervention a révélé un état dégradé de la chaudière imputable au défaut d’entretien des preneurs.

Les époux [F] étant réputés ne pas avoir conclu, la cour n’est saisie d’aucun moyen en défense contre cette prétention.

Sur ce, le bail met à la charge du preneur l’entretien des lieux et des équipements loués. Il appartient néanmoins au bailleur qui réclame le remboursement d’une dépense en raison d’un manquement à cette obligation d’établir le manquement invoqué ainsi que le lien entre celui-ci et la dépense exposée.

Les attestations de la société Launay indiquent que la chaudière et le ballon réchauffeur devaient faire l’objet d’un entretien annuel et que les époux [F] n’avaient pas donné suite au devis d’entretien qui leur avait été proposé. La facture litigieuse se rapporte toutefois à une recherche de panne effectuée le 4 août 2023, près de deux ans après leur départ des lieux le 14 septembre 2021. Elle mentionne notamment la nécessité de nettoyer la cuve à fioul, de remplacer le préfiltre et le brûleur et d’entretenir le corps de chauffe, mais ne permet pas de déterminer à quelle date les défectuosités constatées sont apparues.

En l’absence d’état des lieux de sortie ou de constatation technique contemporaine de la restitution des locaux, il n’est pas établi que l’intervention facturée ait été rendue nécessaire par un défaut d’entretien imputable aux anciens preneurs.

M. [J] sera donc débouté de cette demande.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Les époux [F], qui succombent pour l’essentiel devant la cour, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer à M. [J] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais d’inscription et de renouvellement d’hypothèques ainsi que les frais de commissaire de justice afférents aux mesures d’exécution ne constituent pas des dépens de l’instance d’appel. Il n’y a pas lieu de les inclure dans la condamnation prononcée au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel,

Déclare irrecevables les conclusions et pièces de M. [P] [F] et Mme [K] [B] épouse [F] ;

Confirme le jugement déféré en ses dispositions critiquées, sauf en ce qu’il rejette la demande plus ample de M. [R] [J] au titre de la dette locative ;

Infirme le jugement de ce seul chef ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne solidairement M. [P] [F] et Mme [K] [B] épouse [F] à payer à M. [R] [J] la somme de 29 159,59 euros au titre du solde des loyers, charges et taxes arrêté au 14 septembre 2021, après déduction des paiements effectués à hauteur de 52 056,29 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 ;

Déboute M. [R] [J] du surplus de sa demande au titre de la dette locative ;

Déboute M. [R] [J] de sa demande en paiement de 108 euros au titre de la facture de la société Launay du 16 octobre 2023 ;

Dit que les frais d’inscription et de renouvellement d’hypothèques, ainsi que les frais de commissaire de justice afférents aux mesures d’exécution, ne sont pas compris dans les dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [P] [F] et Mme [K] [B] épouse [F] aux dépens d’appel ;

Condamne in solidum M. [P] [F] et Mme [K] [B] épouse [F] à payer à M. [R] [J] 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, P/La présidente empêchée,

Mme Hauet,