COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET du 30 Septembre 2026

N° RG 25/00731 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GLLG

AG

Arrêt rendu le trente Septembre deux mille vingt six

Sur appel d’un jugement du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand, décision attaquée en date du 17 mars 2025, enregistrée sous le n° 24/04819

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : Mme Marlène BERTHET, Greffier, lors de l’appel des causes et Mme Valérie SOUILLAT, greffier lors du prononcé

ENTRE :

Société POTDEFER

SAS immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 392 855 433

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Carole VIGIER de la SCP SAGON – VIGNOLLE – VIGIER – PRADES – ROCHE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTE

ET :

Société IMMOSIRIS

SAS immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 814 312 096

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Charles-Philippe GROS de la SELARL AVK ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND – et Me Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, à l’audience publique du 09 Juin 2026, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame GAYTON, magistrat chargé du rapport, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. L’affaire est mise en délibéré au 30 Septembre 2026.

ARRET :

Prononcé publiquement le 30 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 novembre 1998, la société Casino-Guichard [V], aux droits de laquelle est venue la SAS Immosiris, a donné à bail commercial à la SAS Potdefer un local n°2 et 2002 dépendant du centre commercial ’Nacarat’ à [Localité 2] (63) pour l’exercice d’une activité de salon de coiffure mixte et parfumerie sous l’enseigne Kenzen.

Ledit bail a été consenti pour une durée de douze années entières et consécutives commençant à courir à compter du 1er novembre 1998, renouvelé depuis lors moyennant un loyer annuel de 127 800 [Localité 6] HT, TVA en sus, à indexer sur l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’I.N.S.E.E., payable le premier de chaque trimestre civil.

Par courrier recommandé du 5 mai 2023, la société Sudeco property management, gestionnaire agissant pour le compte de la société Immosiris, a informé la société Potdefer que la boucle d’eau commune qui dessert les locaux n’était plus opérationnelle et qu’elle allait être supprimée. Dans le cadre du démontage, il était précisé à la SAS Potdefer que sa quote-part des frais de démontage des groupes et branchements lui serait communiquée et qu’en sus de ces coûts, elle devait supporter la mise en place d’un système de chauffage/climatisation.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 mai 2024, la SAS Potdefer a contesté tant le paiement des frais de démontage que la prise en charge du coût de l’installation d’une climatisation réversible et a demandé à son bailleur de lui régler la somme de 17 731 euros HT.

Puis, par acte en date du 16 décembre 2024, la SAS Potdefer a assigné la SAS Immosiris devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des frais d’installation d’un système individuel de chauffage/climatisation et en indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 17 mars 2025, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant contradictoirement et en premier ressort a notamment :

– rejeté les demandes de la SAS Potdefer formées à l’encontre de la SAS Immosiris ;

– rejeter les demandes reconventionnelles de la SAS Immosiris ;

– dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la SAS Potdefer aux dépens.

La SAS Potdefer a interjeté appel de cette décision le 22 avril 2025, en limitant son appel aux dispositions qui rejettent ses demandes, disent n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnent aux dépens.

Par conclusions déposées au greffe par voie électronique le 7 juillet 2025, l’appelante demande à la cour, au visa des dispositions de l’article1719 du code civil, du bail du 30 novembre 1998 et du cahier des charges joint, de :

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SAS Immosiris de ses demandes à titre reconventionnel et en ce qu’il a jugé que l’article « renonciation un recours » ne vise pas l’action du preneur contre le bailleur pour manquement à ses obligations de délivrance et d’entretien,

– infirmer le jugement déféré pour le surplus, et statuant à nouveau de :

*condamner la SAS Immosiris à lui payer la somme de 21 277,20 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2024 ;

* condamner la SAS Immosiris à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

* débouter la SAS Immosiris de ses demandes ;

* condamner la SAS Immosiris à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner la SAS Immosiris aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

– en application de l’article 5.7 du cahier des charges annexé au bail, le chauffage être obligatoirement branché sur la boucle d’eau chaude au niveau de la toiture, de même qu’au réseau d’eau glacée pour la climatisation ;

– que le bail prévoit, en sa page 2, article IV, que le centre commercial est livré « terminé, éclairé, climatisé, sonorisé, sanitaires du centre aménagés » ;

– que les dispositions de la loi Pinel sont applicables, même aux baux conclus avant son entrée en vigueur s’agissant de dispositions d’ordre public, de sorte que les dispositions du bail violant cette loi ne peuvent trouver à s’appliquer, et que notamment certains frais ne peuvent être mis à la charge des locataires ;

– que les travaux ne concernent pas un équipement à la charge du locataire à l’intérieur de son local mais les installations collectives permettant leur raccordement ;

– qu’aux termes du bail le locataire devait se raccorder aux installations collectives situées en roof top alors que le bailleur lui demande désormais de s’équiper de manière autonome d’un système de chauffage.

Dans ces conditions la SAS Potdefer estime que le bailleur doit supporter le coût des travaux.

Elle sollicite des dommages et intérêts en faisant valoir qu’elle n’a plus de chauffage ni de climatisation depuis 2023, qu’elle est victime de discrimination dans la mesure où certains locaux ont été équipés aux frais du bailleur, et que ses employés travaillent dans des conditions climatiques difficiles. Elle verse à ce sujet un constat dressé par un commissaire de justice.

Par conclusions déposées au greffe par voie électronique le 6 octobre 2025, l’intimée demande à la cour, de la dire recevable et bien fondée en son appel incident et de :

– confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes de la SAS Potdefer et l’a condamnée aux dépens ;

– infirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté ses demandes reconventionnelles et dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau de :

*débouter la société Potdefer de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

* condamner la société Potdefer à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement contractuel ;

* condamner la société Potdefer à lui payer la somme de 4 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner la société Potdefer aux entiers dépens d’instance en cause d’appel.

A l’appui de ses prétentions, la SAS Immosiris rappelle que la suppression du système répondait à des préconisations gouvernementales et environnementales tendant à supprimer les systèmes de climatisation aux performances limitées. Elle considère que, dès lors, il appartenait à sa locataire de faire son affaire personnelle de son raccordement aux fluides et de son installation de chauffage, conformément au bail.

Elle s’oppose à l’application des dispositions de la loi Pinel, expliquant que l’origine du désordre est antérieure au renouvellement du bail et que dès lors, seules les dispositions contractuelles trouvent à s’appliquer et que celles-ci sont claires sur la mise à la charge du locataire du chauffage et de la climatisation.

Au contraire, et rappelant les dispositions de l’article 7 du bail, elle estime que le preneur s’est engagé à renoncer à tout recours à l’encontre du bailleur, et que dès lors la procédure s’est faite en violation des stipulations contractuelles. Elle considère que la SAS Potdefer fait preuve d’un acharnement judiciaire.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2026.

Motivation

Sur la demande en paiement de la SAS Potdefer

Aux termes de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1720 du même code précise que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

S’agissant des baux commerciaux, les parties peuvent aménager contractuellement la répartition des travaux visés aux articles précités, sous réserve cependant des dispositions introduites par la loin°2014-626 du 18 juin 2014.

L’article L145-40-2 du code de commerce notamment prévoit ainsi que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

Conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 ».

L’article R145-35 du même code, introduit pat le Décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, précise que « ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil (’) (soit les murs, voûtes, poutres et couvertures entières) ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; (’) »

Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, soit le 5 novembre 2014 (3ème Civ., 17 juin 2021, 20-12.844).

En l’espèce, suivant acte sous seing privé du 30 novembre 1998, la société Casino-Guichard [V], aux droits de laquelle est venue la SAS Immosiris, a donné à bail commercial à la SAS Potdefer un local n°2 et 2002 dépendant du centre commercial ’[Adresse 3]’ à [Localité 2] (63) pour l’exercice d’une activité de salon de coiffure mixte et parfumerie sous l’enseigne Kenzen.

Ledit bail a été consenti pour une durée de douze années commençant à courir à compter du 1er novembre 1998 (pièce 1 de l’appelante) et il n’est pas contesté qu’il a fait l’objet d’un renouvellement à compter du 1er juillet 2011 puis à compter du 1er octobre 2024 pour une nouvelle durée de 10 ans (pièces 2 de l’intimée).

Il est également établi que le représentant du bailleur a écrit à la SAS Potdefer par courrier du 5 mai 2023 que « Comme nous vous l’avions indiqué lors de nos passages en boutiques, nous souhaitons vous rappeler que la boucle CVC qui dessert votre cellule, n’est plus opérationnelle. Dans un contexte de sobriété énergétique, et suite à l’étude lancée, le montant des sommes nécessaires à sa réparation et de fonctionnement nous amène à devoir supprimer cette installation dont les performances énergétiques sont, de surcroit, limitées. Suite à la décision de votre propriétaire, nous allons procéder au démontage des groupes et branchements pour un montant prévisionnel de 20 150 € HT, dont votre quote-part sera calculée conformément aux tantièmes afférents à votre cellule. En sus de ces couts, et pour pouvoir faire face aux besoins de chauffage/climatisation de votre cellule nous vous proposons de bénéficier de tarifs négociés auprès du professionnel qui sera retenu lors du retrait de l’ancien équipement, pour la pose d’une climatisation privative réversible en toiture pour un montant prévisionnel de 26 784 € HT. Cette dernière, dimensionnée selon l’étude réalisée dans votre cellule, vous permettra de piloter vos températures boutiques en totale autonomie et selon votre typologie d’activité (’).

Nous vous prions d’ores et déjà de bien vouloir nous renvoyer votre réponse, par retour de courrier, si vous souhaitez ou non le déploiement d’une climatisation réversible selon le montant indiqué et refacturation, ou si vous préférez vous appuyer sur un professionnel de votre choix, étant précisé que le dispositif déployé par nos soins, une fois livré, vous incombera en maintenance et vérifications diverses (..). Sans retour de votre part d’ici le 23 mai courant, nous considérerons que vous n’êtes pas intéressé par cette proposition d’équipement et que vous faites votre affaire de la mise en place d’un groupe privatif de climatisation réversible (’) ».

Ainsi que l’ont relevé les premiers juges, le désordre allégué est donc apparu dans le courant de l’année 2023, en tout état de cause avant le dernier renouvellement du bail, de sorte que les dispositions de la Loi Pinel susvisée ne sont pas applicables.

S’agissant des dispositions contractuelles, auxquelles il convient de se référer, il résulte des dispositions « IV. Charges et conditions » (page 2 du bail) que le « mall est livré terminé, éclairé, climatisé, sonorisé, sanitaires du centre aménagé ». De telles dispositions concernent les parties communes du centre commercial et non les parties privatives.

S’agissant plus spécialement du chauffage et de la climatisation, il convient de se référer au « cahier des charges » annexé au contrat de bail et signé entre les parties, et notamment à son paragraphe 5 « Travaux et devoirs incombant à l’exploitant » (page 2) aux termes duquel « l’exploitant (ou preneur) a la charge de l’ensemble des travaux de finition et d’agencement de ses locaux d’usage privatif au-delà du stage « brut de décoffrage » en fonction des prestations livrées par le Maître d’Ouvrage du Centre commercial, telles que détaillés dans le descriptifs des prestations (’) ».

L’article 5.7 « Chauffage, ventilation, climatisation, eau » (page 3) précise : « il est fait obligation à chaque exploitant de chauffer sa cellule. Ce chauffage devra être obligatoirement branché sur la boucle d’eau chaud en attente au niveau de la toiture (’). Chaque preneur devra faire son affaire de la climatisation propre à son local. Celle-ci sera raccordée au réseau d’eau glacée fournie par le Centre ».

L’intimée produit le cahier des prescriptions techniques (pièce 3 de l’intimée) qui reprend les mêmes dispositions et confirme que le preneur a à sa charge le rafraîchissement de sa surface par un système avec batterie à eau glacée et batterie eau chaud et met à la charge du bailleur le chauffage et la climatisation des parties communes. Ce document est opposable à la SAS Potdefer puisqu’il est visé aux conditions contractuelles.

Or, la SAS Potdefer demande, par la production d’un devis, que la SAS Immosiris soit condamnée à payer la somme de 21 277, 20 euros qui correspond aux travaux de « mise en place d’un système de rafraîchissement à détente directe pour un usage privatif ».

Ces travaux sont donc nécessairement sur ses parties privatives puisqu’ils ont pour but de mettre en place un système de climatisation réversible exclusivement à destination de ses locaux.

La SAS Potdefer semble en réalité considérer que la SAS Immosiris manque à son obligation de délivrance en ne lui permettant plus de se raccorder, comme indiqué au contrat de bail, à un réseau collectif (en l’espèce la boucle d’eau située en roof-top).

Or, s’il est établi que la boucle d’eau n’est plus opérationnelle, les dispositions du contrat de bail sont claires et mettent à la charge du seul preneur les frais de mise en place du système de chauffage et de climatisation de son local.

En déposant la boucle d’eau, le bailleur a ainsi libéré son preneur de l’obligation contractuelle qui lui était faite, dans le cadre de la mise en place de son système de chauffage et de rafraichissement, de se raccorder en roof top et lui laisse désormais le choix de s’équiper comme bon lui semble. Le preneur ne saurait dès lors tirer argument de la suppression de la boucle d’eau pour en déduire qu’il avait un droit acquis à un raccordement de réseau collectif et que le bailleur manque à son obligation de délivrance en l’absence d’une telle possibilité de raccordement.

En tout état de cause, le bail comme le cahier des charges et le cahier des prescriptions techniques sont sans équivoques et mettent à la charge du seul preneur le système de chauffage et de climatisation individuel.

Dès lors la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté la SAS Potdefer de sa demande en condamnation en paiement de la somme de 21 877,20 euros (devenue 21 277,20 euros à hauteur de cour).

Elle sera également confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande en dommages et intérêts de la SAS Potdefer, fondée sur le même manquement du bailleur, non démontré, selon des motifs que la cour adopte.

Sur la demande en dommages et intérêts de la SAS Immosiris

La SAS Immosiris considère que la SAS Potdefer a manqué à ses obligations contractuelles en engageant une action alors même qu’elle a renoncé, par application de l’article 7 du bail, à tout recours à l’encontre du bailleur.

En l’espèce, l’article IV – 7 du contrat de bail (page 6) intitulé « Responsabilité, recours » prévoit que « le preneur renonce à tous recours en responsabilité contre le bailleur en cas de vol ou autre acte délictueux, d’interruption dans le service de l’eau, du gaz ou de l’électricité, de dégâts causés aux lieux loués ou aux objets ou marchandises s’y trouvant, par suite de fuites, d’infiltrations, d’humidité ou autres circonstances, ainsi qu’en cas d’agissements générateurs de responsabilité des autres commerçants du centre, de leur personnel, fournisseurs ou clients ».

Cette clause exclusive ou limitative de responsabilité ne vise aucunement l’hypothèse d’une action du preneur contre le bailleur pour manquement à son obligation de délivrance ou d’entretien du bien loué. Au contraire, cette clause, d’interprétation stricte, a pour objet une gestion des risques, principalement en cas de sinistre et d’indemnisation.

Enfin, l’acharnement judiciaire dénoncé par la SAS Immosiris n’est pas plus démontré étant rappelé que le droit d’agir en justice ne dégénère en abus de droit qu’en cas de mauvaise foi du demandeur à l’instance. Seule une faute caractérisée peut faire dégénérer en abus l’exercice du droit d’agir en justice et l’existence de cette faute ne saurait résulter du seul échec d’une procédure ou du caractère infondé des prétentions.

Dès lors, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté la SAS Immosiris de sa demande.

Sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

La décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a mis à la charge de la SAS Potdefer, succombant principalement en ses demandes, la charge des dépens de première instance.

Les mêmes raisons conduisent à mettre à sa charge les dépens d’appel.

L’équité commande de laisser à chacune des parties les frais exposés dans le cadre de la procédure et non compris dans les dépens.

Par conséquent, la décision déférée sera confirmée et les demandes des parties également rejetées en cause d’appel.

Enfin, la cour fait sienne la motivation des premiers juges rejetant la demande de la SAS Immosiris en application des dispositions de l’article IX du contrat de bail, dans la mesure où cette disposition prévoit que « les frais d’établissements des présentes, les droits de timbre et d’enregistrement et tous les frais qui découlent du présent bail et qui en seront la suite ou la conséquences sont à la charge du preneur » et qu’elle est donc sans aucun lien avec les frais engagés dans le cadre de la présente procédure.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe, par arrêt contradictoire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la SAS Potdefer au paiement des dépens d’appel.

Le greffier La présidente