N° RG 26/00851 – N° Portalis DBYS-W-B7K-OXJF

Minute N° 2026/ 803

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 01 Octobre 2026

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S.A.S. GLORIA

C/

S.A.R.L. LAMO
S.A.R.L. TOBAGOE GROUP
Société INDIVISION TABAGOE LAMO

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copie exécutoire délivrée le 01/10/2026 à :

la SELARL CARCREFF CONTENTIEUXla SELARL CORNET VINCENT SEGUREL – 22

copie certifiée conforme délivrée le 01/10/2026 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Céline CHARBONNIER lors des débats

Marie NOEL-RACINE lors du délibéré

DÉBATS à l’audience publique du 10 Septembre 2026

PRONONCÉ fixé au 01 Octobre 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.S. GLORIA (RCS 106799083), dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, avocats au barreau de RENNES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. LAMO (RCS 421565128), dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES

S.A.R.L. TOBAGOE GROUP (RCS 433051158), dont le siège social est sis [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES

Société INDIVISION TABAGOE LAMO (SIREN 820021020), dont le siège social est sis [Adresse 4]
Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 16 juin 2017 par Me [E] [F], notaire associé à [Localité 2], les époux [N] [H] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. ISIS des locaux formant le lot n° 2 d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2016 à destination de café bar restaurant avec possibilité d’adjoindre l’activité de pizzeria accordée à M. [C] [Q], Mme [Y] [Q] et Mme [K] [J] tant qu’ils seront associés, moyennant un loyer annuel hors charges de 58 500 € payable trimestriellement d’avance.

Suivant acte dressé le 7 septembre 2017 par Me [A] [U], notaire associée à [Localité 4], la S.C.I. PAVILLON ROSE a consenti au renouvellement d’un bail commercial au profit de la S.A.R.L. ISIS concernant des locaux dans un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2017 moyennant un loyer annuel de 35 400 € hors taxes payable mensuellement d’avance à destination de tous commerces sauf activités bruyantes et malodorantes (dont piste de danse).

Dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire ouverte à l’égard de la S.A.R.L. ISIS ayant donné lieu à l’adoption d’un plan d’apurement du passif le 11 décembre 2024, le tribunal de commerce de SAINT NAZAIRE a prononcé la résolution du plan et ouvert une procédure de liquidation judiciaire par jugement du 3 décembre 2025. Selon ordonnance du 3 avril 2026, le juge commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de la S.A.R.L. ISIS au profit de la S.A.S. GLORIA en formation au prix de 153 000 €.

Se plaignant du refus des sociétés venant aux droits des bailleurs de régulariser l’agrément à la cession du droit au bail alors qu’elles ont donné leur accord à l’exécution de travaux d’aménagement et encaissé les loyers de mai à juillet 2026 au prétexte du non-paiement des loyers dus par la société ISIS, la S.A.S. GLORIA a fait assigner en référé la société créée de fait INDIVISION TABAGOE LAMO, la S.A.R.L. LAMO et la S.A.R.L. TABAGOE GROUP par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2026 afin de solliciter, au visa des articles 872 et 873 du code de procédure civile, la condamnation des défenderesses à :
– lui remettre un document confirmant expressément et sans réserve leur agrément à la cession du fonds de commerce dans les 8 jours de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500 € par jour de retard,
– lui payer une somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions, la S.A.S. GLORIA maintient ses prétentions, sauf à réclamer la condamnation solidaire des défenderesses sur le fondement rectifié des articles 834 et 835 du code de procédure civile et à ajouter au visa de l’article 1240 du code civil une demande de condamnation solidaire des défenderesses au paiement d’une somme de 15 000,00 € au titre de l’abus de droit, en faisant notamment valoir que :
– les bailleurs ont donné leur accord aux travaux d’aménagement par autorisation du 22 mai 2026 et ont approuvé les plans par leur signature,
– les loyers ont été payés et les travaux ont commencé alors que les relations étaient amicales,
– l’acte de réitération de la cession est nécessaire à la finalisation du financement des travaux et à l’ouverture de l’établissement,
– l’agrément prévu par les clauses des deux baux a été remis en cause alors qu’il avait été confirmé par SMS,
– aucune des clauses ne prévoit la solidarité du cessionnaire du bail avec les dettes du cédant et c’est seulement la classique solidarité du preneur avec ses propres cessionnaires qui est prévue par les contrats, solidarité neutralisée par l’article L 641-12 du code de commerce,
– le refus d’agrément est abusif alors que les défenderesses ont déjà reconnu la société GLORIA comme leur locataire,
– les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’aucune solidarité du cessionnaire avec les dettes du cédant pour refuser leur agrément,
– le refus d’agrément est constitutif d’un trouble manifestement illicite et génère un dommage imminent en ce qu’il ne permet pas de procéder à la réitération de la cession, étant souligné qu’elle a engagé des travaux de rénovation pour une somme supérieure à 160 000 € qui serait perdue, et qu’elle a recruté une quinzaine de salariés en vue d’une ouverture programmée fin septembre,
– la clause obligeant le cédant à être à jour de ses loyers n’impose pas de solidarité et les bailleurs n’ont pas formé tierce-opposition à l’ordonnance autorisant la cession,
– la demande amiable d’agrément qui avait été envisagée avec une possibilité d’extension à l’activité de pizzeria et de dispense de régularisation par acte authentique et de respect du formalisme de l’article 1690 du code civil est abandonnée dans la présente instance au profit d’un simple agrément en vue d’une cession par acte authentique avec respect du formalisme,
– l’abus de droit et la volonté de nuire des bailleurs sont manifestes et justifient leur condamnation à des dommages et intérêts.

La société créée de fait INDIVISION TABAGOE LAMO, la S.A.R.L. LAMO et la S.A.R.L. TABAGOE GROUP concluent au débouté de la demanderesse et à sa condamnation à leur payer une somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en objectant que :
– la demande reste mal fondée même après rectification des articles du code de procédure civile applicables devant le tribunal judiciaire,
– ni l’encaissement de la contrepartie de l’occupation des lieux autorisée par l’ordonnance du juge commissaire, ni l’autorisation d’exécuter des travaux ne valent agrément, faute de quoi la demanderesse n’aurait pas saisi le juge,
– l’agrément préalable et écrit est exigé par les termes du bail du 16 juin 2017 et reste obligatoire lorsque la cession intervient dans le cadre d’une liquidation judiciaire, alors que le juge de l’évidence ne peut apprécier l’existence d’un agrément tacite,
– la présence de clause de solidarité entre les cessionnaires successifs au titre du paiement des loyers et charges oblige le cessionnaire à régler les loyers dus, y compris antérieurement au jugement d’ouverture,
– si les clauses ne sont pas opposables au cessionnaire dans le cadre d’une cession ordonnée dans le cadre d’un redressement judiciaire, tel n’est pas le cas dans celui d’une liquidation judiciaire,
– elles sont légitimes à imposer à la société GLORIA qu’elle l’admette avant de donner leur agrément et il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la portée de la clause litigieuse,
– le bail initial stipule que préalablement à toute cession, le cédant doit être à jour du paiement des loyers et charges et même si les loyers antérieurs au jugement d’ouverture ne sont pas dus, ceux qui sont postérieurs le sont et conditionnent leur agrément,
– les clauses restrictives à la cession du droit au bail sont opposables lorsque la cession est ordonnée dans le cadre d’une liquidation judiciaire,
– l’absence de tierce opposition à l’ordonnance autorisant la cession ne les prive pas du droit de s’opposer à l’agrément,
– les autres conditions prévues par le bail du 16 juin 2017 ne sont pas remplies, dès lors que le projet ne leur a pas notifié pour faire courir le délai de deux mois afin d’arrêter les comptes de charges et que les associés de la société GLORIA ne se sont pas portés cautions solidaires de cette dernière,
– la demande d’agrément visait à permettre un élargissement des activités autorisées qui n’a jamais été convenu et il est donné acte à la société GLORIA de ce qu’elle renonce à cette extension et s’engage à notifier un exemplaire de la cession dans les formes de l’article 1690 du code civil,
– leur refus ne peut en aucun cas être considéré comme abusif ni justifier l’octroi de dommages et intérêts et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’agrément :

Si la S.A.S. GLORIA a été autorisée à faire l’acquisition du fonds de commerce de la S.A.R.L. ISIS aux termes de l’ordonnance du juge commissaire de la liquidation judiciaire du 3 avril 2026, les bailleurs sont en droit d’exiger le respect des clauses contractuelles d’agrément stipulées dans les contrats respectivement page 16 de l’acte du 16 juin 2017 et page 5 de celui du 7 septembre 2017.

Les deux clauses soumettant la cession du droit au bail au « consentement exprès et par écrit du bailleur », la S.A.S. GLORIA tente vainement de démontrer qu’elle a tacitement été agréée par l’acceptation de son projet de travaux et l’encaissement des loyers, puisque ce serait dénaturer le sens de la clause que de contrevenir à l’exigence d’un consentement exprès.

Cependant, les bailleurs ne sauraient refuser leur agrément sans motif légitime si les conditions fixées par la clause de cession sont respectées.

Dans la présente instance, la S.A.S. GLORIA a expressément renoncé à solliciter la modification de la destination des baux et à réclamer la dispense des formes prévues pour la cession (acte authentique et notification). Les bailleurs ne peuvent donc tirer aucun argument du projet d’agrément qui réclamait ces conditions pour s’opposer à la demande.

De même, les bailleurs ne sauraient se prévaloir de la clause de solidarité du preneur à l’égard du cédant, ni même de la clause particulière conditionnant la cession à l’absence de dette de loyer et charges du cédant, pour refuser l’agrément au prétexte de l’existence de loyers impayés postérieurs au jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, alors que les clauses d’agrément n’imposent pas de réciprocité de la solidarité, de sorte que le cessionnaire ne peut se voir imposer de régler les loyers dus par le cédant. D’ailleurs, l’un des deux actes, celui du 16 juin 2017, rappelle que la clause de garantie solidaire du preneur est réputée non écrite en cas de cession du bail dans le cadre d’une liquidation judiciaire.

La clause de l’acte du 16 juin 2017 qui retarde la signature de l’acte de cession passé un délai de deux mois à compter de la notification par huissier pour pouvoir effectuer un calcul des charges locatives n’est pas un obstacle à l’agrément par écrit et exprès, mais seulement à la régularisation la cession.

Cependant l’acte du 16 juin 2017 pose également comme condition possible à l’agrément, lorsque le cessionnaire est une personne morale, l’exigence que les associés, personnes physiques qui la composent, se portent caution solidaire de la société.

La S.A.S. GLORIA ne justifie pas avoir satisfait à cette exigence rappelée dans les conclusions des défenderesses et n’a pas répondu à ce sujet.

Il n’y a donc ni trouble manifestement illicite ni dommage imminent, alors que le refus d’agrément est légitime au vu de cette condition non remplie.

Il convient donc de rejeter la demande en l’état.

Sur la demande de dommages et intérêts :

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, il est bien évident que si le refus d’agrément est pour l’instant légitime, il ne saurait être question d’accorder des dommages et intérêts, au surplus non présentés sous forme provisionnelle, mais il y a lieu de souligner que les bailleurs ne sauraient ultérieurement revenir sur leur accord de principe en refusant l’agrément si les dirigeants de la société GLORIA régularisent des engagements de caution nécessaires, sauf à causer un grave préjudice à cette société et à se priver eux-même d’un repreneur sérieux en ces temps de crise dans le secteur de la restauration.

Sur les frais :

Etant déboutée en l’état, la demanderesse doit être condamnée à supporter les dépens.

Il est néanmoins équitable de la dispenser du paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, dès lors que le chantage illicite pour faire payer les loyers du failli par le repreneur, qui constituait l’essentiel de l’argumentation du refus d’agrément, n’est pas fondé.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la S.A.S. GLORIA de sa demande,

La dispensons du paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la S.A.S. GLORIA aux dépens.

Le greffier, Le président,

Marie NOEL-RACINE Pierre GRAMAIZE