COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. JKR c/ S.A.R.L. SARL CABINET PORT LYMPIA

MINUTE N° 26/
Du 30 Septembre 2026

3ème Chambre civile
N° RG 24/04555 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QDJN

Grosse délivrée à

la SELARL DSP AVOCATS
, Me Roger FERRARI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du trente Septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à double rapporteurs sans opposition des avocats conformément aux articles 806 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 juin 2026 en audience publique , devant :

Président : Madame GILIS
Assesseur : Madame SEUVE
Greffier : Madame KACIOUI présente uniquement aux débats

Les rapporteurs ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS
Assesseur : Anne VINCENT
Assesseur : Dominique SEUVE,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 30 septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 30 Septembre 2026 signé par Madame GILIS, Président et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. JKR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par Me Roger FERRARI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

S.A.R.L. SARL CABINET PORT LYMPIA prise en le personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Maître Claire DELMASSE-SIMONI de la SELARL DSP AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Le 11 octobre 2024, la société JKR, marchand de biens, a effectué la visite d’un appartement situé à [Adresse 7] pour lequel un mandat de vente avait été signé par Mme [K] au bénéfice de l’agence CABINET PORT LYMPIA le 24 septembre 2024 pour un prix net vendeur de 785.000 euros outre une commission d’agence de 37.500 euros à charge de l’acquéreur.

Le jour même, par courriel, le gérant de JKR faisait une offre avec commission d’agence aux montants sollicités sans condition suspensive de prêt. L’offre était communiquée par l’agence à la venderesse dans l’attente de son retour. L’agence immobilière indiquait avoir pris attache avec le notaire candidat acquéreur et être dans l’attente des éléments justificatifs de cette acquisition afin de pouvoir effectuer le compromis de vente.

Par courriel du 15 octobre 2024, l’agence immobilière confimait la réception des documents de la société.

Apprenant que l’agence CABINET PORT LYMPIA continuait à faire visiter le bien, la société JKR lui a fait délivrer une sommation de cesser les visites au regard de l’offre d’achat qu’elle avait formulée et de lui transmettre la proposition d’achat acceptée par la propriétaire.

Le 16 octobre 2024, reprochant à l’agence immobilière de s’être comportée à son égard comme si elle avait reçu l’accord de la venderesse sur l’offre d’achat, la société a mis en demeure l’agence CABINET PORT LYMPIA de lui adresser le compromis à signer.

Par courriel en réponse du 17 octobre 2024, le conseil de l’agence PORT LYMPIA lui a répondu que le mandataire n’avait pas le droit d’accepter une offre pour le compte de sa cliente et qu’elle n’avait pas été destinataire de l’acceptation de Mme [K].

C’est dans ce contexte que par acte délivré par commissaire de justice le 12 décembre 2024, la SARL JKR a assigné la SARL CABINET PORT LYMPIA devant le Tribunal Judiciaire de Nice aux fins de :

CONDAMNER la société CABINET PORT LYMPIA à payer à la société JKR la somme de 78 750 € à titre de dommages-intérêts.
CONDAMNER la société CABINET PORT LYMPIA à payer à la société JKR la somme de 5 000 € au titre de I’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens distraits au profit de Maître Roger FERRARI.

Sur cette assignation, la SARL CABINET PORT LYMPIA a constitué avocat.

Dans le dernier état de la procédure, les prétentions des parties sont les suivantes :

La SARL JKR est en état de son assignation.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, la SARL CABINET PORT LYMPIA sollicite du Tribunal de :

A titre principal,
DECLARER les demandes de SARL JKR à l’encontre de la SARL CABINET PORT LYMPIA mal fondées,
DEBOUTER la SARL JKR de l’ensemble de leurs prétentions formulées à l’encontre de la SARL
CABINET PORT LYMPIA,

CONDAMNER en conséquence la société SARL JKR à verser à la société CABINET PORT LYMPIA
la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

A titre subsidiaire, si par impossible, la responsabilité de l’agence immobilière CABINET PORT
LYMPIA venait à être engagée :

REDUIRE les demandes de la SARL JKR a de plus justes proportions.
ECARTER l’exécution provisoire de plein droit,

A titre plus subsidiaire, pour le cas où l’exécution provisoire ne serait pas écartée :
ORDONNER en application de l’article 521 du CPC, la consignation des sommes dues sur un compte séquestre jusqu’à la fin de la procédure et l’épuisement des voies de recours, le tiers dépositaire pouvant être le compte CARPA de l’avocat soussigné.

A titre infiniment subsidiaire,
ORDONNER, à la charge de la demanderesse, la constitution d’une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations, sur le fondement de l’article 514-5 du CPC.

En tout état de cause
CONDAMNER SARL JKR à verser à la SARL CABINET PORT LYMPIA la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du C.P.C, et en tous les frais et dépens de la présente procédure.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 septembre 2025 avec clôture le jour même et l’affaire fixée à plaider en formation collgiale le 16 juin 2026. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire. Vu les articles 34 et suivants du Code de procédure civile, l’article R211-3-24 du Code de l’organisation judiciaire, l’intérêt du litige excède 5 000 € et le jugement est susceptible d’appel.

Sur l’action en responsabilité

En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société JKR reproche à l’agence immobilière de s’être comportée à son égard et à l’égard de son notaire comme si elle avait reçu l’accord de sa mandante sur l’offre, au vu des mails des 11 octobre 2024 dans lequel l’agence PORT LYMPIA indiquait qu’elle allait procéder à la rédaction du compromis dans les plus brefs délais.
Elle lui reproche de s’être servie de son offre en poursuivant les visites du bien pour se livrer à une surenchère immobilière.

La société PORT LYMPIA lui oppose qu’elle n’a à aucun moment prétendu détenir l’acceptation de sa mandante, usant de formulations rappelant que son acceptation était la condition suspensive de formation du compromis. Elle rappelle que la société JKR a une activité de marchand de biens et connaît parfaitement les rôles respectifs des parties et de l’agence immobilière dans une opération d’acquisition.

Elle fait valoir qu’elle a poursuivi l’exécution de son mandat simple de vente, que rien dans les textes légaux et réglementaires n’interdit à un agent immobilier ainsi saisi de poursuivre les visites et de recueillir d’autres offres tant qu’aucun compromis n’a été signé, qu’en l’espèce le bien avait été mis en vente récemment et que l’offre d’achat formulée était sans date d’expiration. Elle ajoute que le vendeur pouvait en outre choisir son cocontractant jusqu’à son acceptation.

Il ne peut être reproché à l’agence immobilière vu l’exécution de son mandat de vente d’avoir poursuivi les visites du bien confié à la vente après la réception de l’offre de la société JKR tant qu’elle n’avait pas été destinataire de l’accord de la propriétaire sur une offre.
En l’espèce, la venderesse de l’appartement n’a aucunement donné son accord sur l’offre formulée par la société JKR le 11 octobre 2024 comme cela a été rappelé par courrier du 17 octobre 2024 par le conseil de l’agence immobilière.

Le manquement reproché de s’être comporté comme si l’agence immobilière avait été destinataire de l’acceptation de la venderesse sur l’offre faite par la société JKR ne peut pas plus être retenu.

Suite à la réception de l’offre faite par la société, l’agence immobilière n’a jamais mentionné être en possession de l’acceptation de sa mandante.

Au contraire, son courriel du 11 octobre 2024 à 18h04, indique expressément l’attente du retour de la propriétaire. Le gérant de la société JKR, marchand de biens expérimenté, sollicite le 15 octobre 2024 à 11h33 d’être destinataire de l’acceptation de la propriétaire. Par courriel daté du 15 octobre à 18h04 l’agence immobilière a mentionné qu’il avait été formulé d’autres offres plus élevées et que la propriétaire étudiait donc celles-ci et reviendrait vers lui en indiquant sa volonté.

En conséquence, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre du CABINET PORT LYMPIA et l’action en responsabilité à son encontre sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

La société JKR marchand de biens depuis 2002 selon son KBIS, professionnel rompu aux processus de négociation et d’acquisition de biens immobiliers et aux processus de rencontre de l’offre et de la demande porté par l’intermédiaire d’un agent immobilier , a initié la présente procédure sans caractériser de faute après lui avoir fait sommation à un agent immobilier muni d’un mandat de vente de faire cesser les visites du bien, après l’avoir mis en demeure de lui adresser un compromis, en étant dépourvu de l’acceptation de son offre.

L’agence immobilière exposée à une procédure contentieuse fondée sur une prétendue faute fictive est bien fondée à demander réparation et à obtenir la somme de 4.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.
***

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL JKR partie succombante sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Ni l’équité, ni les circonstances de l’espèce ne commandent de faire exception aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. En conséquence, la SARL JKR sera condamnée à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la SARL CABINET PORT LYMPIA la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SARL JKR de son action en responsabilité à l’encontre de la SARL CABINET PORT LYMPIA,

Condamne la SARL JKR à payer à la SARL CABINET PORT LYMPIA la somme de 4.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Condamne la SARL JKR à payer à la SARL CABINET PORT LYMPIA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SARL JKR aux entiers dépens de l’instance.

Et la Présidente a signé avec le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE