TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00446
N° RG 25/01550 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F43U
Le 28 SEPTEMBRE 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur [S], chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

En présence de Madame [P], auditrice de justice

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE

DÉBATS : à l’audience publique du 22 Juin 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 28 SEPTEMBRE 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt huit Septembre deux mil vingt six

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT,
Dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Monsieur [G] [B], muni d’un pouvoir de représentation,

ET :

Monsieur [I] [D],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 2]
Comparant en personne,

-1-
EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte sous seing privé en date du 16 novembre 2018 avec effet rétroactif fixé au 25 mars 2014, TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H a donné en location à M. [I] [D] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer d’origine d’un montant de 274,96 euros par mois, outre une provision sur charges de 128,40 euros.

TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H a mis en demeure M. [I] [D] par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 février 2024, pour demander le paiement de la somme en principal de 1 413,44 euros. (Pli retiré le 16 février 2024).

Un commandement de payer la somme de 1 826,84 euros en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, a été délivré à M. [I] [D] le 15 avril 2024 par acte de commissaire de justice. (Acte déposé à l’étude).

Par acte du 09 juillet 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H a fait assigner M. [I] [D] (acte déposé à l’étude) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal Judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

-Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail à compter du 16.06.2024 par le jeu de la clause résolutoire, insérée au bail du 16.11.2018.
-A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations du locataire, et notamment à l’obligation de payer les loyers.
-Ordonner l’expulsion de M. [I] [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement en cause passé le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier,
-Condamner M. [I] [D] au paiement à TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H de la somme de 2 531,32 euros dette locative (loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtée au 05.06.2025.
-Condamner M. [I] [D] au paiement à TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 16.06.2024, jusqu’à libération effective des lieux,
-Condamner M. [I] [D] au paiement à TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner M. [I] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de la présente assignation,
-Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée les 27 octobre 2025, 26 janvier 2026 et retenue à l’audience du 22 juin 2026.

À cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H représentée par M. [G] [B], suivant pouvoir écrit du 02 juin 2026 a maintenu l’ensemble de ses demandes contenues dans l’assignation. Il a exposé que la dette d’un montant réactualisé est de 311,52 euros en principal (mai 2026 compris) et hors frais de procédure.
Le bailleur n’est pas opposé à consentir des délais de paiement.

M. [I] [D] est présent à l’audience.
Il déclare s’être mis dans cette situation d’impayé du fait d’un accident du travail. Il déclare touché le RSA soit 630 euros par mois et pouvoir régler la somme totale de 175 euros par mois afin d’apurer sa dette.
Il précise avoir payé la somme de 175 euros en juin 2026 directement à l’agence du centre-ville, mais il ne dispose pas du reçu.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction.
Il fait état que la situation de M. [I] [D] est très fragile.

Une note en délibéré a été autorisée pour que le bailleur communique avant le 04 septembre 2026 le solde des sommes dues et actualisées.

EXPOSE DES MOTIFS:

Sur la recevabilité de l’action:

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au bail, que les bailleurs personnes morales autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et allées jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).

En outre, en application du même article, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

S’agissant d’un délai de procédure, ce délai de six semaines avant l’audience pour adresser la copie de l’assignation au préfet s’applique aux assignations délivrées à compter du 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

L’O.P.H TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisi les services de la CAF sur l’impayé par courrier en date du 08 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 juillet 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 27 octobre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer:

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 15 avril 2024, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de ce commandement de payer.

M. [I] [D], présent à l’audience, ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 16 juin 2024.

Sur les loyers et charges:

À la date de l’audience, l’arriéré locatif était d’un montant de 311,52 euros (échéance de mai 2026 comprise) en principal et hors frais de procédure qui seront inclus dans les dépens.
M. [I] [D] ne conteste pas devoir cette somme.

La note en délibéré étant parvenue dans les temps imparti au greffe de la juridiction, il en ressort que M. [D] est redevable de la somme de 437,39 euros au 31 août 2026.

M. [I] [D] sera donc condamné à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H la somme de 437,39 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1345-5 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ».

L’article 24 précité dispose également que « pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail sont suspendus; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent cependant affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des charges ».

Aux termes de la note en délibéré parvenue le 1er septembre 2026 au greffe, M. [I] [D] a repris le paiement du loyer courant (loyer à échéance du 31 mai 2026) soit la somme de 175 euros payée seulement deux jours après l’audience, marquant sa volonté de poursuivre son effort, des perspectives de régularisations sont ainsi envisageables.

M. [D] a demandé des délais de paiement, auxquels TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H ne s’est pas opposé.

Compte tenu des démarches effectuées par M. [D] et de l’accord du bailleur, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l’article 24 susvisées.

M. [I] [D] pourra s’acquitter de la somme de 437,39 euros par le versement mensuel de 12 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois ([Immatriculation 1] euros= 420 euros), et le solde restant (17,39) à la 36ème et dernière échéance.

Sur l’expulsion:

En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, M.[I] [D] devra libérer les lieux tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par lui de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu’à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l’indemnité d’occupation:

En cas de non-respect des délais de paiement et d’expulsion, M.[I] [D], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 429,27 euros par mois à compter de septembre 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les dépens:

La partie qui succombe supporte les dépens.
Ceux-ci seront mis à la charge de M. [I] [D], comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles :

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de TERRES D’ARMOR HABITAT le montant de ses frais exposés sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire:

L’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS:

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,
Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 16 juin 2024 ;

CONDAMNE M. [I] [D] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H la somme de 437,39 euros au titre de l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 31 août 2026 (échéance août 2026 comprise) avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

ACCORDE à M. [I] [D] un délai de paiement pendant 36 mois au cours duquel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que M. [I] [D] pourra s’acquitter de la somme de 437,39 euros par versement mensuel de 12 euros en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, pendant 35 mois ([Immatriculation 1]= 420 euros), et le solde (17,79 euros) à la 36ème et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée, l’intégralité de la dette sera exigible et la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu’en ce cas, M. [I] [D] devra libérer les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 6], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’à défaut il sera expulsé des lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

CONDAMNE en ce cas, M.[I] [D] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT O.P.H une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 429,27 euros par mois, à compter du mois de septembre 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [I] [D] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer en date du 15 avril 2024 et celui de l’assignation en date du 09 juillet 2025.

DEBOUTE TERRES D’ARMOR HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 28 septembre 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

– 1CE et 1CCC par dépôt en case à Organisme TERRE D’ARMOR HABITAT
– 1 CCC par LS à [I] [D]
– 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
– 1 CCC au dossier

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