Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N°2026/

N° RG 25/06609 – N° Portalis DBVL-V-B7J-WHKG

(Réf 1ère instance : 24/00105)

Mme [T] [C] épouse [J]

M. [Q] [C]

E.A.R.L. UNIVERS PONIES

C/

M. [D] [X]

M. [G] [X]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Océane MALLARD, lors des débats, et Mme Eléa DESPRETZ, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juin 2026 devant Monsieur Philippe BRICOGNE et Madame Caroline BRISSIAUD, tenant seuls l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 01 Octobre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [T] [C] épouse [J]

née le 22 Septembre 1974 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [Q] [C]

né le 02 Octobre 1951 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

L’E.A.R.L. UNIVERS PONIES

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentés par Me David LE BLANC de la SELARL KOVALEX, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉS :

Monsieur [D] [X]

né le 16 Mai 1932 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Monsieur [G] [X]

né le 29 Mars 1969 à [Localité 3]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentés par Me Julien DERVILLERS de la SELARL PROXIMA, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Feu [D] [X], usufruitier, et M. [G] [X], nu-propriétaire, (les consorts [X]) étaient ensemble propriétaires des parcelles cadastrées commune de [Localité 6], section ZM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], portant sur une contenance totale de 1 ha 45 a 86 ca.

2. Ces parcelles, exception faite de la maison édifiée sur la parcelle ZM n° [Cadastre 1], avaient été données à bail rural verbal à M. [Q] [C], exploitant agricole.

3. M. [Q] [C] a fait valoir ses droits à retraite le 1er mars 2012 et il a manifesté l’intention de céder son exploitation à sa fille, Mme [T] [L], laquelle a finalement repris l’exploitation en devenant notamment associée exploitante de l’EARL Univers Ponies, cette dernière gérant un centre équestre sur une partie des terres louées.

4. Par acte du 19 octobre 2015, M. [Q] [C] a souhaité céder un bail rural à sa fille Mme [T] [C] portant sur les biens sis [Adresse 6] (5,50 ha) et [Adresse 4] (1,50 ha) à [Localité 6]. Cet acte a été signé par le bailleur [D] [X].

5. Par courrier du 20 octobre 2015, [D] [X] a déclaré notamment vouloir annuler cet acte de cession du 19 octobre 2015 en contestant d’ailleurs la date de celui-ci et en prétendant avoir signé trop rapidement.

6. Les consorts [X] ont estimé que le consentement d'[D] [X] était vicié par les abus de faiblesse commis par les preneurs, ce qui a donné lieu à des dépôts de plaintes de la part du bailleur.

7. Les relations entre les parties se sont dégradées au fil du temps.

8. En octobre 2019, l’EARL Univers Ponies a rédigé un chèque correspondant au fermage qui devait revenir à M. [D] [X].

9. En 2022, c’est Mme [T] [C] qui a rédigé un nouveau chèque au bailleur au titre du fermage dû.

10. Par requête enregistrée le 11 janvier 2024, les consorts [X] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Brieuc aux fins notamment de prononcer la résiliation du bail rural portant sur les parcelles ZM n° [Cadastre 1] et ZM n°[Cadastre 2] et voir juger que M. [Q] [C] était privé de la faculté de céder le bail rural en question.

11. Par jugement du 23 octobre 2025, le tribunal a :

– déclaré recevables les demandes dirigées à l’encontre de M. [Q] [C],

– déclaré irrecevables les demandes des consorts [X] relatives à la nullité de l’acte de cession du bail pour violences ainsi que les demandes associées à celles-ci,

– dit que l’acte de cession de bail en date du 19 octobre 2015 n’a pas produit d’effet sur les parcelles ZM n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2],

– débouté M. [Q] [C] et Mme [T] [C] de leur demande visant à reconnaître que cette dernière est bien titulaire d’un bail rural sur les parcelles ZM n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2],

– prononcé la résiliation judiciaire du bail rural consenti à M. [Q] [C] portant sur les parcelles ZM n° [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2],

– ordonné l’expulsion de M. [Q] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant une période de trois mois,

– dit que les consorts [X] sont autorisés à solliciter, si besoin est, le concours de la force publique afin d’exécuter la mesure,

– condamné M. [Q] [C] à payer aux consorts [X] une indemnité d’occupation équivalente au dernier fermage pratiqué jusqu’à la parfaite libération des lieux,

– condamné M. [Q] [C] à payer aux consorts [X] la somme de 887,50 € correspondant aux fermages 2022, 2023 et 2024,

– débouté les consorts [X] de leur demande titre des frais de remise en état des terres louées,

– débouté M. [Q] [C] et Mme [T] [C] de leur demande titre de l’amende civile,

– débouté les consorts [X] de leur demande au titre de leur préjudice moral,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– condamné in solidum M. [Q] [C] et Mme [T] [C] à payer aux consorts [X] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum M. [Q] [C] et Mme [T] [C] aux entiers dépens,

– rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

12. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la prescription était acquise au moment de la saisine des consorts [X] en contestation de la validité de l’acte de cession du bail rural. Toutefois, au regard des différences de contenance des biens objet de la cession, il est impossible de s’assurer que la cession du bail projetée le 19 octobre 2015, concernait les parcelles en question, de sorte que Mme [T] [C] ne peut pas prétendre avoir bénéficié d’une cession régulière sur les parcelles ZM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Dans ces conditions, la cession irrégulière doit conduire à la résiliation du bail. Si des fermages demeurent impayés, ce qui justifie la demande en paiement, en revanche, il n’est pas établi la nécessité des dépenses de remise en culture des terres affermées. Enfin, les consorts [X] ne rapportent pas la preuve du préjudice moral qu’ils allèguent.

13. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes le 04 décembre 2025, M. [Q] [C], Mme [T] [C] et l’EARL Univers Ponies ont interjeté appel de cette décision.

14. M. [D] [X] est décédé le 17 janvier 2026.

15. Après un passage de l’affaire à la mise en état, les parties ont été convoquées à l’audience du 04 juin 2026 par courrier du 05 mars 2026.

16. L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 04 juin 2026 et mise en délibéré au 03 septembre 2026, prorogé au 1er octobre 2026.

* * * * *

17. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 05 mars 2026 et soutenues à l’audience, M. [Q] [C], Mme [T] [C] et l’EARL Univers Ponies demandent à la cour de :

– infirmer jugement entrepris,

– juger que l’acte de cession de bail rural du 19 octobre 2025 est opposable à M. [G] [X],

– juger que Mme [T] [C] est titulaire d’un bail rural verbal portant sur les parcelles ZM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées à [Localité 7] sur la commune de [Localité 6],

– juger irrecevables du fait de la prescription, les demandes formées par M. [G] [X] relatives à la nullité de l’acte de cession conclu le 19 octobre 2015,

– en tout état de cause,

– débouter M. [G] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables et en tout état de cause mal fondées,

– condamner M. [G] [X] à restituer la somme de 887,50 € indûment recouvrée auprès de M. [Q] [C], outre les frais d’huissier y afférents,

– condamner M. [G] [X] sous astreinte de 50 € par jour de retard à restituer la jouissance paisible des parcelles ZM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées à [Localité 7] sur la commune de [Localité 6] à Mme [T] [C] et l’EARL Univers Ponies,

– condamner M. [G] [X] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner le même aux entiers dépens.

* * * * *

17. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 30 janvier 2026 et soutenues à l’audience, M. [G] [X] demande à la cour de :

– à titre principal,

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

* dit que l’acte sous seing privé en date du 19 octobre 2015 n’a (pas) emporté cession du bail rural sur les parcelles cadastrées ZM [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 2],

* débouté M. [Q] [C] et Mme [T] [C] de leur demande tendant à voir reconnaître cette dernière comme titulaire d’un bail rural sur lesdites parcelles,

* prononcé la résiliation judiciaire du bail rural consenti au profit de M. [Q] [C] portant sur les parcelles cadastrées ZM [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 2],

* ordonné l’expulsion de M. [Q] [C] ainsi que tout occupant de son chef, des parcelles litigieuses, sous-astreintes, avec faculté de recourir au concours de la force publique,

* assorti cette mesure d’une astreinte,

* condamné M. [Q] [C] au paiement des arriérés de fermage au titre des années 2022,2023 et 2024,

* condamné M. [Q] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au dernier fermage pratiqué à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* condamné in solidum M. [Q] [C] et Mme [T] [C] à payer aux consorts [X] la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de première instance,

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

– sur l’appel incident des consorts [X],

– infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [X] de leur demande au titre de la remise en état des parcelles et du préjudice moral,

– statuant à nouveau de ces chefs,

– condamner M. [Q] [C], ou à supposer que le bail a été valablement cédé, Mme [T] [C] à lui payer la somme de 594,60 € au titre des frais de remise en état des parcelles ZM [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 2],

– condamner solidairement M. [Q] [C] et Mme [T] [C] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

– y ajoutant,

– condamner M. [Q] [C] (ou Mme [T] [C] à supposer qu’elle soit preneuse) au paiement du fermage dû au titre de l’année 2025,

– condamner M. [Q] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au dernier fermage pratiqué jusqu’à la libération effective des lieux,

– condamner solidairement M. [Q] [C] et Mme [T] [C] à payer aux consorts [X] la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel, outre les entiers dépens d’appel.

* * * * *

18. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la cession faite par le preneur au profit de sa fille

19. Les appelants soutiennent qu'[D] [X] a accepté sans équivoque la cession du bail au profit de Mme [T] [C], comme étant partie à l’acte de 2015 dont il ne fait aucun doute qu’il concerne bien la parcelle litigieuse. D’ailleurs, les fermages ont ensuite été réglés soit par Mme [T] [C], soit par l’EARL Univers Ponies.

20. Ils considèrent en outre prescrit le moyen tiré de la prétendue violence affectant l’acte de cession du 19 octobre 2015 comme n’ayant été invoqué pour la première fois que le 11 janvier 2024. La preuve de la violence alléguée n’est au demeurant pas établie, le placement d'[D] [X] sous régime de protection en 2023 n’étant pas significatif.

* * * * *

21. M. [G] [X], bien que ne faisant pas appel sur le chef du jugement ayant déclaré ce moyen irrecevable comme prescrit, invoque, à titre de contexte, l’état de vulnérabilité du bailleur au moment de l’acte de cession, signé en son absence alors qu’il aidait déjà son père à s’occuper de ses affaires, ce que les appelants n’ignoraient pas. D’ailleurs, l’acte a été immédiatement dénoncé par [D] [X] qui avait été abusé par les pressions constantes de son preneur.

22. C’est surtout l’imprécision de l’acte relativement aux références cadastrales qui a été justement retenu par le tribunal comme ne permettant pas de considérer qu’il a valablement opéré cession du bail rural au profit de Mme [T] [C]. Or, la cession est interdite sans l’agrément du bailleur et cette interdiction est d’ordre public. Les comportements ultérieurs, comme les tentatives de paiement du fermage par la prétendue cessionnaire, ne suffisent pas à réparer l’irrégularité originelle, d’autant moins que ces tentatives ont toujours donné lieu à contestation.

Réponse de la cour

23. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose en son 1er alinéa que, ’nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire’.

24. En l’espèce, feu [D] [X], usufruitier, et M. [G] [X], nu-propriétaire, étaient ensemble propriétaires des parcelles cadastrées commune de [Localité 6], section ZM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], portant sur une contenance totale de 1 ha 45 a 86 ca, dont il n’est pas contesté qu’elles ont été verbalement données à bail rural verbal à M. [Q] [C], exploitant agricole.

25. M. [Q] [C] a fait valoir ses droits à la retraite le 1er mars 2012 et il a manifesté l’intention de céder son exploitation à sa fille, Mme [T] [C], laquelle a finalement repris l’exploitation en devenant notamment associée exploitante de l’EARL Univers Ponies, cette dernière gérant un centre équestre sur une partie des terres louées.

26. Par acte du 19 octobre 2015, M. [Q] [C] a souhaité céder un bail rural à sa fille, Mme [T] [C], portant sur les biens sis [Adresse 6] (5,50 ha) et [Adresse 4] (1,50 ha) à [Localité 6]. Cet acte a été signé par le bailleur, [D] [X] qui, par courrier du 20 octobre 2015, a déclaré notamment vouloir l’annuler en contestant d’ailleurs la date de celui-ci et en prétendant avoir signé trop rapidement.

27. La cour observe que la prescription, retenue par le tribunal, de la demande de nullité de l’acte litigieux pour vice du consentement ne fait pas l’objet d’un appel incident de la part de M. [G] [X].

28. L’acte de cession du 19 octobre 2015 est signé du bailleur, [D] [X], du preneur, M. [Q] [C], et de la cessionnaire, Mme [T] [C]. Il rappelle l’existence d’un bail verbal à effet durant l’année 1994 (sans autre précision) dont il est prévu la cession à compter du jour de la signature. La seule description faite des biens est la suivante :

– ’[Adresse 6] 5,50 ha

– [Adresse 4] 1,50 ha’.

29. Le courrier de protestation adressé par [D] [X] à M. [Q] [C] le 20 octobre 2015 n’est pas plus éclairant sur la désignation des parcelles.

30. Mais le fait que l’acte de cession ne comporte aucune indication cadastrale n’est pas suffisant à écarter la validité de cette cession s’il n’existe aucun doute sur les terres en cause, identifiables par ailleurs.

31. D’abord, cette désignation est conforme à l’appel de fermage qu'[D] [X] faisait lui-même auprès de l’EARL Univers Ponies, ainsi qu’en témoignent des courriers de sa part du 17 octobre 2015, du 15 octobre 2016, du 15 octobre 2017, du 10 octobre 2018, du13 octobre 2020 et du 2 novembre 2021 indiquant, avec constance:

– ’[Adresse 6] : 5,50 ha

– [Adresse 4] : 1,50 ha

Calcul 7 ha (…)’.

32. Dans ses conclusions, M. [G] [X] reconnaît lui-même que ’les parcelles cadastrée commune de [Localité 6], section ZM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], (…) ont été données à bail rural verbal à M. [Q] [C], exploitant agricole’.

33. D’ailleurs, Mme [R] atteste donner son cheval en pension à M. [Q] [C] depuis plusieurs années et qu’il allait régulièrement pâturer notamment sur les ’parcelles ZM [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] situées au lieu-dit [Localité 7]’. Mme [H] et Mme [B] témoignent dans les mêmes termes.

34. Dans ces conditions, il n’est pas douteux que ces parcelles ZM [Cadastre 1] et n° [Cadastre 2] à [Localité 8] correspondent à la partie cédée à [Localité 7], qui est un lieu-dit de [Localité 6], pour 1,50 hectare, ces parcelles étant les seules, dans ces proportions, données à bail par [D] [X] à M. [Q] [C].

35. La cession sur les parcelles ZM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à [Localité 6], lieu-dit [Localité 7], signée par toutes les parties concernées, est donc parfaitement valable.

36. Le jugement sera infirmé de ce chef.

37. Statuant à nouveau, la cour dira :

– que l’acte de cession de bail rural du 19 octobre 2025 est opposable à M. [G] [X],

– que Mme [T] [C] est titulaire d’un bail rural verbal portant sur les parcelles ZM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 6].

Sur la résiliation du bail

38. Dès lors que le bail a été valablement cédé à Mme [T] [C], les appelants considèrent que l’exploitation personnelle du fonds par M. [Q] [C] importe peu. Le tribunal s’est hasardé à considérer que Mme [T] [C] avait, de façon illicite, opéré une nouvelle mise à disposition sur la foi d’articles de presse. Or, si elle a cédé certaines activités de l’EARL Univers Ponies, elle continue bien à exploiter la parcelle en cause, sur laquelle elle poursuit son activité de pension, facturant même des prestations à la société Les [Localité 9] de [Localité 10]. Aucun élément probant n’est par ailleurs produit par M. [G] [X] sur la compromission de la bonne exploitation du fonds qu’il allègue.

* * * * *

39. M. [G] [X] réplique que l’exploitation de la parcelle a été assurée par des structures tierces, au premier rang desquelles l’EARL Univers Ponies, puis, la société Les [Localité 9] de [Localité 10], laquelle a repris l’activité économique liée à l’exploitation des terres sans l’agrément des bailleurs. Cette situation traduit un abandon de jouissance, consacrée par la vente du centre équestre (murs et fonds de commerce) sans la moindre information ni concertation avec les bailleurs, alors même que l’exploitation des terres louées en constituait le support évident. Les terres ont été traitées en simple accessoire d’une activité commerciale. M. [G] [X] estime rapporter la preuve de cet état de fait par bien d’autres pièces que les seules coupures de presse, sans qu’il ait besoin au demeurant de justifier d’un préjudice.

Réponse de la cour

40. Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, ’le bailleur peut (…) demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 (…).

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur’.

41. L’article L. 411-35 du même code dispose que ’toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés’ et que ’toute sous-location est interdite’.

42. La notion de cession au sens de l’article L. 411-35 englobe toutes les opérations, quelle que soit leur qualification, conduisant à ce que le preneur abandonne et transfère la jouissance de tout ou partie des terres louées à un tiers.. Il importe peu que l’opération revête un caractère gratuit ou onéreux.

43. La Cour de cassation a directement relié l’interdiction des cessions et sous-locations à l’obligation pesant sur le preneur d’exploiter le bien loué activement et personnellement, la qualifiant d’ ’essentielle’, bien qu’aucun texte ne l’énonce ainsi (Civ. 3ème, 4 juillet 2019, n° 18-15.247). C’est la substitution d’un nouvel exploitant au preneur initial qui est prohibée et que le juge cherche à détecter.

44. La preuve de la cession prohibée du bail incombe à celui qui s’en prévaut et peut être faite par tous moyens.

45. La sous-location se définit quant à elle comme la mise à la disposition d’un tiers de tout ou partie du fonds loué moyennant une contrepartie onéreuse.

46. L’article L. 411-37 prévoit :

’I.-Sous réserve des dispositions de l’article L. 411-39-1, à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.

L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu’il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation.

Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur.

II.-Avec l’accord préalable du bailleur, le preneur peut mettre à la disposition de toute personne morale autre que celles mentionnées au I, à vocation principalement agricole, dont il est membre, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts.

La demande d’accord préalable doit être adressée au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au plus tard deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition. A peine de nullité, la demande d’accord mentionne le nom de la personne morale, en fournit les statuts et précise les références des parcelles que le preneur met à sa disposition. Si le bailleur ne fait pas connaître son opposition dans les deux mois, l’accord est réputé acquis. Le preneur informe le bailleur du fait qu’il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la personne morale et lui fait part de tout changement intervenu. Cet avis doit être adressé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans le délai de deux mois consécutif au changement de situation.

III.-En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation.

Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail’.

47. La faculté de mettre les biens loués à la disposition d’une société à objet principalement agricole impose, en cas de pluralité de preneurs, que ceux-ci en soient tous associés et qu’à défaut, le preneur non associé manque à son obligation de se consacrer personnellement à la mise en valeur de ces biens et procède à une cession prohibée, la circonstance que l’autre preneur soit effectivement associé étant sans incidence du fait du caractère indivisible du bail rural (Civ. 3ème, 21 janvier 2021, n° 19-24.520).

48. La Cour de cassation a d’ailleurs fait évoluer sa position, estimant désormais que le défaut de la qualité d’associé ne constitue pas une cession prohibée dès lors qu’il ne s’accompagne pas d’une cessation de participation aux travaux et que la preuve n’est pas rapportée du préjudice subi par les bailleurs (Civ. 3ème, 16 novembre 2023, n° 22-14.383).

49. Cette tendance est confirmée lorsqu’elle décide que le preneur qui met les biens loués à la disposition d’une société dont il n’est pas associé mais qui continue à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonne pas la jouissance du bien loué à cette société et ne procède donc pas à une cession prohibée du bail, de sorte que le bailleur ne peut solliciter la résiliation du bail que sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 3° et est donc tenu de démontrer que le manquement est de nature à lui porter préjudice (Civ. 3ème, 26 septembre 2024, n° 23-13.89).

50. Il s’en évince que toute autre infraction au régime de la mise à disposition qui ne confinerait pas à une cession ou une sous-location, le preneur conservant la jouissance des biens loués, n’emporte résiliation qu’à charge de démontrer le préjudice subi par le bailleur. Tel n’est pas le cas lorsque le preneur, sans cesser de participer à l’exploitation, n’est pas associé ou s’est retiré de la société bénéficiaire de la mise à disposition.

51. En l’espèce, M. [G] [X] fait valoir que M. [Q] [C] n’exploite plus les terres qui ont été abandonnées à une entité commerciale tierce qui a bénéficié d’une véritable cession illicite.

52. Or, il vient d’être dit que M. [Q] [C] avait valablement cédé son bail à sa fille, Mme [T] [C]. Le motif retenu par le tribunal, celui d’une cession illicite entre le preneur originel et sa fille, ne peut plus prospérer.

53. Nonobstant, M. [G] [X] indique aussi que Mme [T] [C] a pareillement laissé la jouissance effective de la parcelle litigieuse à la société Les [Localité 9] de [Localité 10].

54. Tout d’abord, [D] [X] a reconnu avoir reçu en main propre le 23 mai 2008 une information relative à la mise à disposition des terres louées par M. [Q] [C], et notamment les parcelles litigieuses, le preneur indiquant continuer à se consacrer à l’exploitation des terres dans les mêmes conditions.

55. Certes, ce document comporte des références différentes (ZM [Cadastre 3] et ZP 7), mais les appels de fermage (supra § 31) établis par [D] [X] à compter de 2015 au nom de ’Univers Ponies’, avec la mention ’M. [Q] [C] et Mme [T] [C]’, reprenant ’[Adresse 4] : 1.50 hectare’ ne laissent aucun doute sur le fait que les parcelles litigieuses avaient été mises à disposition de l’EARL Univers Ponies avec une information donnée en ce sens au bailleur.

56. L’EARL Univers Ponies a été créée le 1er avril 2008 entre M. [Q] [C] et Mme [T] [C], chacun étant propriétaire de la moitié des parts sociales et co-gérant. Le 24 mai 2012, M. [Q] [C] a cédé à sa fille une de ses parts dans la société, de sorte qu’elle en devenait associée majoritaire, mais aussi unique gérante aux termes des statuts mis à jour le 30 avril 2012. Dans le cadre de la préparation de son départ à la retraite, M. [Q] [C] est devenu salarié de l’EARL Univers Ponies sans jamais cesser d’exploiter le fonds et en conservant le statut d’associé. La mise à disposition au profit de l’EARL Univers Ponies a continué avec Mme [T] [C] qui a en a toujours été associée.

57. M. [G] [X] produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 23 janvier 2025 décrivant le contenu d’un compte Facebook appartenant aux [Localité 9] de [Localité 10], notamment plusieurs publications dans lesquelles il est proposé un stage d’endurance avec Mme [T] [C] ainsi qu’une publication dans laquelle il est proposé une randonnée avec M. [Q] [C].

58. Ce procès-verbal relate également un article de Ouest France indiquant que ’le centre équestre de [Localité 6], dirigé par [Q] et [T] [C], a une nouvelle propriétaire à sa tête : [U] [E]. Renommé les écuries de l’Ancre, il propose de nombreuses activités, dès deux ans’.

59. Le procès-verbal indique ensuite se rendre sur le compte Facebook Univers Ponies qui publie le 29 octobre 2023 l’information suivante : ’Les écuries de l’ancre organisent une petite fête pour Halloween le mercredi 1er novembre. Nous serons présents [Q] et moi pour vous présenter officiellement [U] et [K], nos successeurs au centre équestre. Mais aussi pour dire un grand merci à toutes les générations de petits et grands cavaliers, parents, grands-parents, amis… qui se sont succédées, merci à tous ceux et celles qui nous ont fait confiance pendant ces trente belles années. (…) PS : nous continuons l’activité pension de chevaux, élevage et valorisation’.

60. Le compte Facebook Univers Ponies effectue la même publication de stage endurance avec Mme [T] [C] que celle proposée par Les [Localité 9] de [Localité 10].

61. Il ressort d’une attestation établie le 22 septembre 2023 par Me [P], notaire à [Localité 11], que, après la vente intervenue entre l’EARL Univers Ponies et la SARL Centre Équestre de Rutel (devenue la société Les [Localité 9] de [Localité 10]), portant sur un fonds de centre équestre dont les activités cédées sont limitées aux leçons d’équitation et aux promenades, le cédant a conservé les activités d’élevage équin, de pension équestre avec les cours en lien et de valorisation des chevaux.

62. Mme [E], gérante de la société Les [Localité 9] de [Localité 10], a fait l’objet d’une sommation interpellative de la part de M. [G] [X] le 02 octobre 2024. À la question de savoir si le centre équestre [Adresse 7] a repris le centre équestre Univers Ponies, elle répond : ’Non, j’ai racheté deux hectares et le fonds de commerce mais je n’ai pas racheté le nom Univers Ponies’. À la question sur les lieux dans lesquels pâturent les chevaux des Écuries de [Localité 10], elle a répondu : ’Ils sont sur mes terres et j’en mets en pension chez Univers Ponies car je n’ai pas assez de place. D’ailleurs, j’aimerais louer les terres à proximité de mon écurie’.

63. L’EARL Univers Ponies verse aux débats des factures de pension équestre adressées à la société Les [Localité 9] de [Localité 10] entre 2023 et 2025, la facturation de ces prestations tendant à infirmer la thèse d’un abandon de jouissance. Elle produit également des factures de travaux agricoles entre 2019 et 2025, preuve qu’elle a conservé la maîtrise de l’ensemble du fonds puisque leur analyse permet de constater que la surface fourragère exploitée après 2023 n’a eu aucune incidence sur l’activité de pension de chevaux.

64. Mme [H], qui donne son cheval en pension auprès de l’EARL Univers Ponies depuis plusieurs années, après avoir rappelé que la parcelle litigieuse était utilisée en pâtures après la coupe du foin récolté par cette dernière, témoigne de ce que, ’la vente du club équestre aux [Etablissement 1] n’a strictement rien changé ni pour moi, ni pour mon cheval. Les parcelles ont continué à être exploitées par Univers Ponies (je n’ai jamais constaté aucune exploitation par le personnel des Écuries de l'[Localité 12]) et mon cheval a continué à occuper les mêmes parcelles’.

65. Mme [B], qui donne deux chevaux en pension auprès de l’EARL Univers Ponies depuis plusieurs années, indique que ceux-ci pâturent sur la parcelle litigieuse ’en troupeau avec d’autres chevaux d’Univers Ponies durant l’été après les coupes de foin effectuées par Univers Ponies’. Elle ajoute que, ’depuis l’arrivée des Écuries de [Localité 10] en septembre 2023, mes chevaux ont toujours tourné entre autres sur les parcelles et cela n’a rien changé pour moi. Enfin, je n’ai pas constaté l’exploitation de ces parcelles par les Écuries de [Localité 10]’.

66. Mme [R], qui met son cheval en pension auprès de l’EARL Univers Ponies depuis 2016, atteste de ce que celui-ci a ’régulièrement pâturé dans l’ensemble des parcelles appartenant à [F], [G] et [D] [X] et ce depuis plusieurs années’, notamment la parcelle ZP n° [Cadastre 4], ’exploitée pour le foin par Univers Ponies (qui) a souvent accueilli mon cheval après les coupes de foin pour qu’il y pâture’, ainsi que les parcelles ZM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2]. Elle certifie en outre que, ’suite à la vente d’une partie de l’activité de Mme [T] [C] et de M. [Q] [C] en septembre 2023 et à l’arrivée des [Localité 9] [Adresse 8][Localité 12], aucun changement n’est intervenu dans l’exploitation de ces parcelles, mon cheval y ayant continué à pâturer dans les mêmes conditions qu’auparavant’.

67. Il est donc établi que l’EARL Univers Ponies, dont Mme [T] [C] est la gérante, continue à exploiter les terres mises à disposition et que M. [Q] [C] avait louées à l’origine à [D] [X] avant de les céder à sa fille.

68. Le seul fait que, de façon occasionnelle, M. [Q] [C] et Mme [T] [C] aient pu effectuer des activités de sortie équestre, semble-t-il pour le compte de la société Les [Localité 9] de [Localité 10], sans nécessairement constituer un mélange des genres préjudiciable au bailleur, ne change rien à ce constat.

69. Il s’évince de l’ensemble que l’EARL Univers Ponies, gérée par Mme [T] [C], continue d’exploiter l’activité de pension et que, dans ce cadre, elle utilise les parcelles litigieuses en coupe de foin et pâturage, du moins M. [G] [X] n’en rapporte-t-il pas la preuve contraire.

70. L’affirmation de M. [G] [X] selon laquelle ’le bail litigieux a quitté la sphère du preneur autorisé sans que les bailleurs n’y aient jamais consenti’ (page 21 de ses conclusions) est sans emport puisqu’il n’y a eu aucunement cession illicite de la part de Mme [T] [C] au profit de la société Les [Localité 9] de [Localité 10] concernant l’exploitation de cette parcelle.

71. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a :

– ordonné l’expulsion de M. [Q] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant une période de trois mois,

– dit que les consorts [X] sont autorisés à solliciter si besoin est, le concours de la force publique afin d’exécuter la mesure,

– condamné M. [Q] [C] à payer aux consorts [X] une indemnité d’occupation équivalente au dernier fermage pratiqué jusqu’à la parfaite libération des lieux.

72. La cour, statuant à nouveau de ces chefs, déboutera M. [G] [X] de ses demandes.

73. Il n’y aura pas lieu de condamner M. [G] [X] sous astreinte de 50 € par jour de retard à restituer la jouissance paisible des parcelles ZM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 6] à Mme [T] [C] et l’EARL Univers Ponies, le présent arrêt infirmant le jugement sur ce point valant titre exécutoire.

Sur la demande de restitution des fermages

74. M. [Q] [C] demande à se voir restituer la somme saisie auprès de lui dans le cadre de voies d’exécution pratiquées en vertu du jugement de première instance.

* * * * *

75. M. [G] [X] ne conclut pas spécialement sur ce point, indiquant uniquement que le tribunal a tiré les conséquences de l’illicéité de la cession pour condamner M. [Q] [C] au paiement des fermages.

Réponse de la cour

76. Le tribunal a condamné M. [Q] [C] à payer aux consorts [X] la somme de 887,50 € correspondant aux fermages 2022, 2023 et 2024, ce qu’il ne pouvait pas faire puisque la cession au profit de sa fille est finalement validée. La cour observe que le non-paiement des fermages n’a été constaté qu’à raison du refus persistant du bailleur de recevoir le paiement effectué par Mme [T] [C].

77. Le jugement sera infirmé de ce chef.

78. Statuant à nouveau, la cour déboutera M. [G] [X] de sa demande en paiement.

79. Il n’y a pas lieu de statuer expressément sur la demande de restitution, le présent arrêt infirmant le jugement sur ce point valant titre exécutoire.

Sur l’appel incident

80. L’appel incident de M. [G] [X] porte sur les frais de remise en état de la parcelle en litige et la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral dont il a été débouté.

81. La solution retenue par la cour doit conduire à la confirmation de ces chefs.

Sur les demandes en paiement du fermage de l’année 2025 et d’une indemnité d’occupation

82. La demande de condamnation à une indemnité d’occupation est dirigée contre M. [Q] [C], de sorte qu’elle est irrecevable. La demande en paiement du fermage 2025 est effectivement dirigée à titre subsidiaire contre Mme [T] [C] mais n’a pas été liquidée, de sorte qu’elle est tout aussi irrecevable.

Sur les dépens

83. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. M. [G] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

84. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé. L’équité commande de faire bénéficier les appelants des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 € pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Brieuc du 23 octobre 2025, sauf en ce qu’il a débouté [D] [X] et M. [G] [X] de leur demande au titre des frais de remise en état des terres louées et de leur demande titre de leur préjudice moral,

Statuant à nouveau,

Dit que l’acte de cession de bail rural du 19 octobre 2025 est opposable à M. [G] [X],

Dit que Mme [T] [C] est titulaire d’un bail rural verbal portant sur les parcelles ZM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 6],

Déboute M. [G] [X] de l’ensemble de ses demandes,

Y ajoutant,

Déclare M. [G] [X] irrecevable en sa demande en paiement du fermage de l’année 2025 formée à l’encontre de Mme [T] [C] et en sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de M. [Q] [C],

Condamne M. [G] [X] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [G] [X] à payer à M. [Q] [C], Mme [T] [C] et l’EARL Univers Ponies ensemble la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT