RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 29 SEPTEMBRE 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03114 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI5OP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/06115

APPELANTE

Madame [M] [P] née [B]

née le 25 Août 1967 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Valérie FEDER, avocat au barreau de PARIS, toque : D2137

INTIMÉE

S.A.E.M.L REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (R.I.V.P)

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 552 032 708

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 08 septembre 2026 puis prorogé au 29 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2011, la Sarl Laffitte Victoire, aux droits de laquelle vient la société anonyme d’économie mixte la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP), a loué à Mme [M] [P] un appartement de 4 pièces principales de 91 m² situé [Adresse 3] (5ème étage, porte G).

Le 28 décembre 2011, l’immeuble a fait l’objet d’une convention signée entre l’Etat et la RIVP dont l’objet était l’acquisition-amélioration de 2 logements Pla-I et 7 logements Plus, entraînant ainsi changement de propriétaire.

Mme [M] [P] qui n’a pas signé le nouveau contrat de bail à effet du 1er avril 2012 proposé par la RIVP en mai 2012 et prévoyant une clause particulière impliquant la fixation d’un supplément de loyer de solidarité, a libéré les lieux le 13 mai 2022 après congé donné le 12 avril 2022.

Faute de règlement d’une dette locative, la RIVP a fait assigner Mme [M] [P] par acte d’huissier de justice du 28 juillet 2022 remis à l’étude, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], lequel par jugement du 18 décembre 2023, a :

– condamné Mme [M] [P] à payer à la société anonyme d’économie mixte la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] la somme de 47 281,68 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 22 juillet 2022 ;

– débouté Mme [M] [P] de ses demandes ;

– condamné Mme [M] [P] aux dépens de l’instance ;

– condamné Mme [M] [P] à verser à la société anonyme d’économie mixte la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 12 décembre 2023, Madame [M] [P] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 08 mai 2026 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Madame [M] [P] demande à la cour :

– d’infirmer le jugement rendu le 18 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 22/06115) en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Sur l’annulation intégrale du SLS réclamé en 2019,

à titre principal, juger que le SLS réclamé par elle pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2019 est intégralement inopposable, faute de mise en demeure valablement envoyée au sens de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation et d’information préalable conforme de la locataire ;

– juger que les sommes réclamées au titre du SLS excèdent, en tout état de cause, le double plafonnement d’ordre public institué par l’article L. 441-4 du code de la construction et de l’habitation, à savoir :

– le plafonnement à 30 % des ressources du ménage (article L. 441-4, al. 2 CCH, en vigueur depuis le 1er janvier 2018), les revenus 2018 de Madame [P] (34 650 euros) fixant le loyer maximal toutes majorations comprises à 866,25 euros par mois ;

– le plafonnement par mètre carré (article L. 441-4, al. 3 CCH, issu de l’ordonnance n° 2019-454 du 15 mai 2019 et du décret n° 2020-103 du 7 février 2020), fixé à 24,60 euros/m² à [Localité 3], soit pour un logement de 90,60 m² un plafond de 2 228,76 euros par mois, alors que la R.I.V.P a réclamé jusqu’à 5 880,38 euros par mois ;

En conséquence,

– annuler l’intégralité du SLS qui lui est réclamé pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2019, soit la somme totale de 33 289,56 euros (3 698,84 euros × 9 mois) ;

– ordonner à la R.I.V.P de régulariser le compte locataire de Madame [M] [P] en portant à son crédit la somme complémentaire de 21 543,12 euros (33 289,56 – 11 746,44 euros) correspondant au solde du SLS indûment appelé du 1er janvier au 30 septembre 2019, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Sur le loyer de base, le trop-perçu, le dépôt de garantie et l’assurance,

– condamner la R.I.V.P à régulariser le compte de Madame [M] [P] en mentionnant un loyer de 863,53 euros charges comprises à compter du 1er juin 2018, et en faisant apparaître un solde final créditeur de 6 164,03 euros à la date du 15 mai 2022, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

– ordonner à la R.I.V.P de régulariser le compte de Madame [M] [P] en portant à son crédit la somme de 13 862,09 euros au titre des loyers hors SLS indûment appelés, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

– condamner la R.I.V.P à payer à Madame [M] [P] la somme de 6 164,03 euros au titre du trop-perçu de loyer et du remboursement du dépôt de garantie ;

– condamner la R.I.V.P à rembourser à Madame [M] [P] la somme de 65,04 euros au titre de l’assurance indûment appelée jusqu’au mois de septembre 2020 ;

Sur les dommages et intérêts,

– condamner la R.I.V.P à payer à Madame [M] [P] la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts tous préjudices confondus, notamment au titre du comportement fautif dans la gestion du SLS, des troubles de jouissance subis du fait de l’inaction de la bailleresse et du préjudice exceptionnel causé par la vente de la maison familiale ;

À titre subsidiaire, si par impossible la cour estimait que le SLS est exigible,

– condamner la R.I.V.P à plafonner le SLS à hauteur du plafond légal applicable, soit à un montant tel que le cumul loyer principal + SLS n’excède pas 30 % des ressources du ménage conformément à l’article L. 441-4, al. 2 du code de la construction et de l’habitation ;

– ordonner à la R.I.V.P de recalculer le SLS sur la base des revenus 2018 de Madame [P] et de lui restituer toute somme perçue au-delà du plafond légal ;

À titre infiniment subsidiaire,

– condamner la R.I.V.P à rembourser à Madame [M] [P] toutes les sommes imputées au titre du SLS, soit la somme de 33 289,56 euros ;

En toute hypothèse,

– débouter la R.I.V.P de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– condamner la R.I.V.P à payer à Madame [M] [P] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la R.I.V.P en tous les dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Valérie Feder, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 mai 2026 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (RIVP) demande à la cour de :

– débouter Madame [M] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner Madame [M] [P] au paiement de la somme de 47 303,36 euros au titre de l’arriéré locatif ;

– condamner Madame [M] [P] à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Madame [M] [P] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est observé que le règlement, en cours d’instance d’appel, de l’intégralité des condamnations prononcées en première instance, obtenu pour partie par voie de saisies-attribution, n’emporte par lui-même ni acquiescement au jugement ni perte d’objet du litige, l’exécution – fût-elle intégrale – d’une décision assortie de l’exécution provisoire ne privant pas l’appelante du droit de voir statuer sur son recours ; il conviendra en conséquence d’examiner l’ensemble des demandes formées par les parties.

I. Sur le supplément de loyer de solidarité réclamé au titre de la période du 1er janvier au 30 septembre 2019,

Madame [P] soutient, à titre principal, que le SLS qui lui a été réclamé pour la période litigieuse est intégralement inopposable pour défaut de mise en demeure régulière, subsidiairement qu’il excède le double plafonnement d’ordre public de l’article L. 441-4 du CCH, et invoque enfin une atteinte disproportionnée à ses biens au sens de l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme. Ces moyens seront examinés successivement.

Sur la preuve de l’envoi de la mise en demeure prévue par l’article L. 441-9 du CCH

Aux termes de l’article L. 441-9 du CCH, à défaut de communication par le locataire des renseignements nécessaires à la fixation du supplément de loyer de solidarité, l’organisme bailleur peut, après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de quinze jours, procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité en appliquant le coefficient de dépassement maximal.

Cette exigence de mise en demeure préalable a pour finalité de mettre le locataire en mesure de connaître la teneur de l’obligation qui pèse sur lui et de justifier utilement de sa situation avant que ne lui soit appliqué le coefficient forfaitaire le plus défavorable. Il s’agit d’une garantie substantielle, mais dont l’inobservation ne saurait être sanctionnée dans l’abstrait, indépendamment de toute recherche des effets concrets qu’elle a produits sur la situation du locataire concerné.

En l’espèce, la R.I.V.P. verse aux débats le procès-verbal de constat dressé le 28 novembre 2018 par un huissier de justice dans les locaux de la société chargée du routage, établissant la réalité d’une opération d’envoi en nombre des plis d’enquête et de mise en demeure SLS 2019 à l’ensemble des locataires concernés de la R.I.V.P., dont le contenu a été vérifié par sondage. Il est exact, ainsi que le relève l’appelante, que le nom de Madame [P] ne figure pas au nombre des enveloppes individuellement ouvertes à titre de vérification, et que la Cour, statuant dans une autre instance opposant la R.I.V.P. à d’autres locataires (arrêt du 21 septembre 2023, pôle 4 chambre 3, RG 21/01040), a pu retenir qu’un contrôle par sondage ne permettait pas, à lui seul, d’établir l’envoi individuel d’un pli déterminé à l’égard d’un locataire ne figurant pas dans l’échantillon vérifié.

Cette circonstance n’est toutefois pas décisive dans la présente instance. Il ressort en effet des pièces versées aux débats, et notamment de la propre correspondance de Madame [P], que celle-ci a eu, dès le mois de février 2019, une connaissance effective et non équivoque de l’application à son compte locataire d’un supplément de loyer de solidarité. Ainsi, dans son courrier du 12 mars 2019, elle écrit expressément à la R.I.V.P. :  » vous m’imputez le supplément de loyer solidarité. Or j’ai déposé le bilan de mon entreprise le 24 mai 2018. Je suis sans ressources depuis et au RSA désormais […] je vous prie de ne pas m’assujettir au supplément de loyer solidarité que je ne peux assumer, et qui est désormais indu « . Cette même connaissance ressort de ses échanges ultérieurs des 15 avril, 28 juillet et 18 août 2019, ainsi que de son courrier du 25 mars 2019 adressé à l’huissier instrumentaire.

Il en résulte que Madame [P] a été mise en mesure, en fait, de connaître l’existence et le fondement du supplément de loyer réclamé et d’y répondre utilement en faisant valoir sa situation, ce qu’elle a effectivement fait sans délai à compter du mois de février 2019 – soit précisément l’objectif poursuivi par le formalisme de l’article L. 441-9 du CCH. Faute pour l’appelante de justifier d’un quelconque grief résultant de l’absence de preuve topique de la remise individuelle du pli du 28 novembre 2018 – puisqu’elle a, en toute connaissance de cause, exercé son droit de contestation dans des conditions et des délais qui n’ont été aucunement compromis par l’imperfection alléguée de la preuve de l’envoi -, la sanction de l’inopposabilité intégrale du SLS ne saurait être prononcée sur ce seul fondement.

Il en résulte également que la présente espèce se distingue de celle jugée le 21 septembre 2023, dans laquelle rien n’indiquait que les locataires concernés eussent disposé, par un canal quelconque, d’une connaissance effective de l’enquête et de la mise en demeure litigieuses ; la portée de cette décision, rendue au regard des circonstances de fait qui lui étaient propres, ne saurait ainsi être étendue à une situation où l’existence d’une connaissance acquise, non contestée par l’intéressée elle-même, prive le moyen tiré du défaut de preuve formelle de toute portée utile.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a écarté le moyen tiré de l’absence de mise en demeure régulière.

Sur le respect du délai prévu par l’article R. 441-23 du CCH et la date d’effet de la régularisation,

L’article R. 441-23 du CCH dispose que la modification des ressources du locataire est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources à compter du mois qui suit la survenance de l’événement, sur la base de justificatifs dûment transmis à l’organisme bailleur dans le délai de trois mois suivant cet événement ; qu’à défaut de transmission dans ce délai, la modification n’est prise en compte qu’à compter du mois qui suit la transmission effective des justificatifs.

Madame [P] soutient que la R.I.V.P. ne l’aurait pas informée de ce délai de trois mois et que celui-ci ne pourrait dès lors lui être opposé. Cette obligation d’information n’est cependant pas une condition de l’opposabilité d’une disposition réglementaire d’application générale, publiée et applicable de plein droit à l’ensemble des rapports locatifs soumis au conventionnement APL ; l’absence d’un rappel individualisé de ce délai est à cet égard sans incidence sur son applicabilité.

Il convient au surplus de relever que la sanction du non-respect du délai de l’article R. 441-23 n’est pas la déchéance du droit du locataire à voir sa situation régularisée, mais le simple report de la date d’effet de cette régularisation au mois suivant la transmission effective des pièces probantes. Or, la pièce déterminante permettant d’établir, de façon certaine, le montant des revenus perçus par Madame [P] au titre de l’année 2018 – à savoir l’avis d’imposition correspondant – n’est, par la nature même du calendrier fiscal, matériellement établi par l’administration qu’au mois de septembre de l’année suivante. Il ne pouvait donc, en toute hypothèse, être exigé de la R.I.V.P. qu’elle régularise le compte locataire de Madame [P] sur la base d’un document qui n’existait pas encore.

Les correspondances antérieures de Madame [P] (les 12 mars, 15 avril, 28 juillet et 18 août 2019), pour circonstanciées et légitimes qu’elles fussent quant à la description de sa situation de détresse économique, ne comportaient pas, avant la production de l’avis d’imposition 2019 (revenus 2018), l’élément probatoire permettant à la R.I.V.P. d’arrêter avec certitude le montant exact des ressources annuelles de la locataire au titre de l’année de référence. C’est ainsi à bon droit, et avec une diligence qui ne saurait lui être reprochée, que la R.I.V.P. a procédé à la régularisation du compte de Madame [P] dès le mois d’octobre 2019, soit le mois suivant la production du document fiscal déterminant, en portant à son crédit la somme de 11.746,44 euros et en la dispensant de tout supplément de loyer à compter du 1er octobre 2019.

Le moyen tiré d’une prétendue carence de la R.I.V.P. dans le respect du délai réglementaire, et la demande tendant à voir rétroagir les effets de la régularisation au mois de janvier 2019, voire à celui de juin 2018, seront en conséquence rejetés.

Sur l’année de référence des revenus pris en compte pour le calcul du SLS dû au titre de la période litigieuse,

Il résulte de la combinaison des articles L. 441-3 et R. 441-23 du CCH que le supplément de loyer de solidarité dû au titre d’une année N est, sauf application du mécanisme dérogatoire du second alinéa de l’article R. 441-23 sur demande justifiée du locataire, calculé sur la base des ressources de l’année N-2, telles qu’elles ressortent de l’avis d’imposition établi au titre de l’année N-1.

Pour la période litigieuse (janvier à septembre 2019), l’année de référence légalement applicable est donc l’année 2017, et non l’année 2018 comme le soutient à tort l’appelante, qui fonde l’intégralité de sa démonstration chiffrée sur ses revenus 2018 (34.650 euros). Or ce n’est que par la production, en septembre 2019, de l’avis d’imposition portant sur les revenus 2018 que la R.I.V.P. a pu, à compter du mois suivant, appliquer le mécanisme dérogatoire de prise en compte des ressources de la dernière année civile, conformément au second alinéa de l’article R. 441-23 précité – ce qu’elle a fait, ainsi qu’il a été dit, en dispensant Madame [P] de tout SLS dès le 1er octobre 2019.

Il s’ensuit que le raisonnement de l’appelante, qui postule l’application rétroactive de ses revenus 2018 à une période antérieure au mois même où ces revenus ont pu être établis avec certitude, procède d’une confusion sur l’année de référence légalement applicable et ne saurait être suivi.

Sur le premier plafonnement d’ordre public (article L. 441-4, alinéa 2, du CCH – 30 % des ressources du ménage),

L’article L. 441-4, alinéa 2, du CCH, dans sa rédaction issue de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 et du décret n° 2017-922 du 9 mai 2017, applicable depuis le 1er janvier 2018, dispose que le montant du supplément de loyer de solidarité cumulé avec le loyer principal ne peut excéder 30 % des ressources du foyer. Ce plafonnement, d’ordre public, s’impose au bailleur social et doit, le cas échéant, être relevé d’office par le juge.

Ce plafonnement doit cependant être apprécié au regard des ressources de l’année légalement prise en compte pour la période considérée, soit, ainsi qu’il vient d’être exposé, les revenus 2017 de Madame [P], arrêtés à la somme de 174.755 euros, et non ses revenus 2018 comme le soutient l’appelante en fondant son calcul sur un montant de 866,25 euros par mois.

Or l’application du plafond de 30 % aux revenus 2017 conduit au calcul suivant : 174.755 € × 30 % = 52.426,50 € par an, soit 4.368,87 € par mois. Il sera observé, à cet égard, que ce montant correspond très exactement – au centime près – à celui auquel la R.I.V.P. avait elle-même abouti dans sa régularisation du 28 octobre 2019, en fixant le cumul du loyer principal et du SLS recalculé à la somme de 4.368,87 euros par mois (1.975,19 € de loyer principal + 2.393,68 € de SLS). Cette concordance parfaite entre le montant réclamé par la R.I.V.P. et le plafond légal de 30 % calculé sur la base des ressources de référence applicables établit que la R.I.V.P. s’est spontanément conformée, dès sa régularisation d’octobre 2019, aux exigences d’ordre public de l’article L. 441-4, alinéa 2, du CCH.

Le moyen tiré du dépassement du plafond de 30 % des ressources, dès lors qu’il repose sur une année de référence erronée, doit être écarté, aucun dépassement de ce plafond n’étant établi au regard des ressources légalement applicables à la période litigieuse.

Sur le second plafonnement d’ordre public (article L. 441-4, alinéa 3, du CCH – plafond au mètre carré) et son entrée en vigueur,

L’article L. 441-4 du CCH a été complété par un troisième alinéa, issu de l’ordonnance n° 2019-454 du 15 mai 2019 portant réforme des modalités d’attribution des logements sociaux et du supplément de loyer de solidarité, publiée au Journal officiel du 16 mai 2019 et entrée en vigueur, conformément à l’article 1er du code civil, le 17 mai 2019. Cette disposition institue, au bénéfice des locataires titulaires d’un bail comportant un loyer dérogatoire consécutif au conventionnement APL de leur logement, un second plafonnement du cumul loyer principal et SLS, exprimé par mètre carré de surface habitable,  » fixé par décret en fonction des loyers moyens du secteur « .

Contrairement au plafonnement de 30 % examiné ci-dessus, qui est directement opérant dès lors qu’il rapporte le montant du loyer aux seules ressources personnelles du locataire, le mécanisme de l’alinéa 3 est, par construction, subordonné à la détermination préalable, par voie réglementaire, d’une valeur chiffrée – le plafond au mètre carré – reposant elle-même sur une appréciation administrative des loyers moyens constatés dans le secteur géographique concerné. Cette valeur ne pouvait, avant sa fixation par décret, être ni connue, ni calculée, ni même approximée par le bailleur, par le locataire ou par le juge.

Or le décret n° 2020-103 du 7 février 2020, qui a créé l’article D. 441-20-1 du CCH et fixé à 24,60 euros par mètre carré et par mois le plafond applicable aux logements situés à [Localité 3], a été publié au Journal officiel du 8 février 2020 et n’est entré en vigueur que le 9 février 2020, soit postérieurement à l’intégralité de la période litigieuse (1er janvier au 30 septembre 2019).

La jurisprudence invoquée par l’appelante (Cass. 3e civ., 23 mai 2002), relative à l’application immédiate d’une disposition légale se suffisant à elle-même indépendamment de la publication du décret annoncé pour en préciser les modalités de calcul, n’est pas transposable à la présente espèce. Dans l’affaire ayant donné lieu à cet arrêt, le seuil légal lui-même – le relèvement du plafond de ressources déclenchant le SLS – était directement fixé par le texte de loi, le décret d’application ne portant que sur des modalités accessoires de mise en ’uvre. Tel n’est pas le cas en l’espèce : l’alinéa 3 de l’article L. 441-4 du CCH ne comporte, par lui-même, aucune valeur chiffrée, celle-ci étant intégralement renvoyée à un texte réglementaire distinct, sans lequel le mécanisme demeure à l’état de principe non opérant. La notice du décret n° 2020-103 du 7 février 2020 ne dit d’ailleurs pas autre chose lorsqu’elle indique que l’ordonnance du 15 mai 2019  » a institué un deuxième plafonnement  » dont le décret  » fixe les valeurs maximales  » – formule qui confirme que l’opérabilité concrète du dispositif était, jusqu’à cette fixation, en suspens.

Il s’ensuit qu’à la date à laquelle le supplément de loyer de solidarité a été réclamé à Madame [P], pour la période allant du 1er janvier au 30 septembre 2019, le second plafonnement d’ordre public de l’article L. 441-4, alinéa 3, du CCH n’était pas encore opérant, faute de détermination réglementaire de son montant, y compris pour la fraction de la période postérieure au 17 mai 2019. Les conditions de son application n’étant ainsi pas réunies pour la période considérée, la demande subsidiaire de plafonnement du SLS sur ce fondement ne peut qu’être rejetée.

Sur le moyen tiré de l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme,

À supposer même que les droits résultant du bail privé de Madame [P], tacitement reconduit depuis 2001, puissent être regardés comme constitutifs d’un  » bien  » au sens autonome retenu par la Cour européenne des droits de l’homme pour l’application de l’article 1er du premier Protocole additionnel, toute ingérence dans la jouissance de ce bien doit s’apprécier au regard du but légitime poursuivi et du juste équilibre concrètement ménagé entre l’intérêt général et les droits de l’intéressée, et non au regard de la seule situation instantanée la plus défavorable.

Or il résulte des développements qui précèdent que la R.I.V.P. n’est pas demeurée inerte face aux justificatifs progressivement produits par Madame [P] : le supplément de loyer de solidarité initialement appliqué a été réduit dès le mois d’octobre 2019, puis supprimé à cette même date, avant que le loyer principal lui-même ne soit ramené, à compter du mois de juillet 2020, au niveau du loyer conventionné, avec effet rétroactif au 1er janvier 2020. Ces ajustements successifs, opérés avec une diligence raisonnable au regard du calendrier de production des pièces fiscales déterminantes, caractérisent la recherche d’un équilibre entre l’objectif d’intérêt général poursuivi par le mécanisme du supplément de loyer de solidarité – favoriser la mixité sociale au sein du parc de logements conventionnés en faisant contribuer les occupants dont les ressources excèdent les plafonds applicables – et la situation particulière de la locataire.

Dans ces conditions, quelle qu’ait pu être la difficulté traversée par Madame [P] durant la période considérée, l’application du mécanisme litigieux ne peut être qualifiée de disproportionnée au sens de l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme. Le moyen sera écarté.

Sur le supplément de loyer de solidarité restant dû,

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucun des moyens invoqués par Madame [P], qu’ils soient tirés d’un défaut de mise en demeure régulière, d’un non-respect des délais réglementaires, d’une méconnaissance des plafonnements d’ordre public de l’article L.441-4 du CCH, ou d’une atteinte disproportionnée à ses biens, ne permet de justifier l’annulation, même partielle, du supplément de loyer de solidarité réclamé au titre de la période du 1er janvier au 30 septembre 2019, ni son plafonnement à un montant inférieur à celui déjà retenu par la R.I.V.P. à l’issue de sa propre régularisation du mois d’octobre 2019. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit Madame [P] redevable de ce chef de créance et débouté celle-ci de ses demandes d’annulation et de plafonnement.

II. Sur la demande de révision du loyer principal antérieurement au mois de juillet 2020,

Madame [P] sollicite la fixation rétroactive de son loyer principal, hors SLS, à la somme de 863,53 euros charges comprises à compter du 1er juin 2018, par assimilation avec le loyer conventionné qui lui a finalement été appliqué à compter de juillet 2020. Cette demande ne peut prospérer : la fixation du loyer conventionné procède, comme le SLS lui-même, de la prise en compte des ressources du foyer selon le calendrier et les modalités fixés par les articles L. 441-3 et R. 441-23 du CCH, et ne saurait davantage que le SLS être rétroactivement appliquée à une date antérieure à celle à laquelle les éléments permettant de la déterminer ont été portés, par des justificatifs probants, à la connaissance du bailleur.

La demande de régularisation du compte à hauteur de 13.862,09 euros et la demande subséquente de paiement de la somme de 6.164,03 euros, en ce qu’elle porte sur un trop-perçu de loyer, seront en conséquence rejetées, par les mêmes motifs que ceux retenus au titre du SLS, la question du dépôt de garantie, également visée par cette dernière demande, étant examinée ci-après.

III. Sur le dépôt de garantie,

Madame [P] soutient avoir versé, lors de la conclusion du bail, un dépôt de garantie de 3.018,49 euros, dont seule la somme de 1.924,67 euros lui a été restituée par imputation sur son compte locataire. Elle réclame en conséquence le solde, soit 1.093,82 euros.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il résulte par ailleurs de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué au locataire dans les délais qu’il prévoit, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, le contrat de bail, signé par les deux parties, mentionne un dépôt de garantie d’un montant de 3.018,49 euros. Cet écrit, émanant du bailleur lui-même et revêtu de sa signature, fait foi de l’existence et du montant du dépôt de garantie convenu entre les parties. Il appartient dès lors au bailleur, qui entend en contester le versement effectif, de rapporter la preuve de ce que la somme ainsi stipulée ne lui a pas été remise, ou ne l’a été que partiellement, et non à la locataire de justifier, près de quinze ans après la conclusion du bail, d’un paiement dont le bailleur a lui-même pris acte dans l’acte qu’il a signé, sans émettre la moindre réserve.

Or la R.I.V.P., qui vient aux droits du bailleur originaire et se trouve de ce fait tenue de la restitution du dépôt de garantie, ne verse aux débats aucun élément de nature à établir que la somme de 3.018,49 euros n’aurait pas été perçue en totalité. Elle ne justifie pas davantage d’une quelconque retenue opérée sur ce dépôt, au titre de réparations locatives ou de toute autre cause, dans les conditions prévues par l’article 22 précité, alors au surplus qu’elle a elle-même procédé à une restitution partielle par imputation sur le compte locataire, ce qui confirme l’existence du dépôt dont elle était dépositaire.

Il s’ensuit que Madame [P] est fondée à obtenir la restitution du solde du dépôt de garantie, soit la somme de 3.018,49 – 1.924,67 = 1.093,82 euros. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il l’a déboutée de ce chef de demande, et la R.I.V.P. condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Les parties étant réciproquement créancières et débitrices de sommes d’argent certaines, liquides et exigibles, il y a lieu d’ordonner la compensation entre cette somme et la créance locative de la R.I.V.P., à due concurrence, en application des articles 1347 et suivants du code civil.

IV. Sur les sommes facturées au titre de l’assurance,

Madame [P] sollicite le remboursement de la somme de 65,04 euros facturée au titre d’une assurance du logement dont elle justifie avoir été elle-même titulaire. Cette demande, accessoire au surplus du litige et dont le sort suit celui de l’ensemble des demandes reconventionnelles rejetées par les premiers juges, ne saurait davantage prospérer en cause d’appel, l’appelante ne produisant aucun élément nouveau de nature à justifier une solution différente de celle retenue en première instance.

V. Sur les demandes de dommages et intérêts,

Madame [P] sollicite la condamnation de la R.I.V.P. à lui payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts, au titre, respectivement, du comportement qu’elle qualifie de fautif dans la gestion du dossier SLS, des troubles de jouissance qu’elle impute à l’inaction de la bailleresse face au comportement de voisins, et du préjudice résultant des mesures d’exécution engagées par la R.I.V.P. en cours d’instance d’appel.

S’agissant, en premier lieu, de la gestion du dossier SLS, il résulte de l’ensemble des motifs qui précèdent que la R.I.V.P. a, dès la production de justificatifs probants, procédé aux régularisations nécessaires dans des délais qui ne caractérisent aucune faute contractuelle de sa part ; aucune faute n’étant ainsi caractérisée, la demande indemnitaire formée de ce chef ne peut qu’être rejetée.

S’agissant, en second lieu, des troubles de voisinage allégués, s’ils ne sont pas dépourvus de toute gravité au regard des pièces produites, la Cour observe, à l’instar des premiers juges, que le lien de causalité entre le comportement des tiers en cause et un manquement de la R.I.V.P. à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués n’est pas suffisamment établi au regard des diligences dont celle-ci justifie avoir fait usage, notamment par l’organisation d’une tentative de médiation. Cette demande, qui relève au demeurant d’une appréciation factuelle sur laquelle les premiers juges ont déjà statué sans que l’appelante ne produise d’élément véritablement nouveau de nature à en modifier l’issue, sera rejetée.

S’agissant, enfin, du préjudice allégué au titre des mesures d’exécution diligentées par la R.I.V.P. en cours d’appel, celles-ci ne constituent que la mise en ’uvre normale, par un créancier, de l’exécution provisoire attachée de plein droit au jugement entrepris, et ne sauraient, en l’absence de faute distincte caractérisée, ouvrir droit à indemnisation. Cette demande sera également rejetée.

VI. Sur le montant de la créance locative,

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que, hormis la question du dépôt de garantie, aucune des contestations élevées par Madame [P] ne justifie la remise en cause du montant de l’arriéré locatif retenu par les premiers juges. La R.I.V.P. justifiant, par les décomptes versés aux débats, d’une créance actualisée de 47.303,36 euros au titre de l’arriéré locatif, SLS inclus, arrêtée à la date de la libération des lieux le 13 mai 2022, Madame [P] sera condamnée au paiement de cette somme actualisée, laquelle se compensera, à due concurrence, avec la somme supplémentaire de 1.093,82 euros due par la R.I.V.P. au titre du solde du dépôt de garantie.

VII. Sur les frais irrépétibles et les dépens,

Madame [P], qui succombe pour l’essentiel en ses demandes, supportera les dépens d’appel, en sus des dépens de première instance déjà mis à sa charge par le jugement confirmé de ce chef. L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu le 18 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (RG 22/06115) en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Madame [M] [P] de sa demande de restitution du solde du dépôt de garantie ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé,

CONDAMNE la société anonyme d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] à payer à Madame [M] [P] la somme de 1.093,82 euros (mille quatre-vingt-treize euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre du solde du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Y ajoutant,

REJETTE la demande de Madame [M] [P] tendant à l’annulation du supplément de loyer de solidarité réclamé au titre de la période du 1er janvier au 30 septembre 2019, cette demande n’étant pas justifiée ;

REJETTE la demande subsidiaire de Madame [M] [P] tendant au plafonnement du supplément de loyer de solidarité, les conditions de ce plafonnement n’étant pas réunies pour la période considérée ;

CONDAMNE Madame [M] [P] à payer à la société anonyme d’économie mixte Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] la somme actualisée de 47.303,36 euros (quarante-sept mille trois cent trois euros et trente-six centimes), supplément de loyer de solidarité inclus, au titre de l’arriéré locatif ;

ORDONNE la compensation, à due concurrence, entre les créances réciproques des parties ;

DÉBOUTE Madame [M] [P] du surplus de ses demandes ;

DIT n’y a voir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [P] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,