Cour d’appel, 2ème CH – Section 1, 29 septembre 2026, RG n° 25/00047

PhD/PM

Numéro 26/02609

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 29 septembre 2026

Dossier : N° RG 25/00047

N° Portalis DBVV-V-B7J-JBYJ

Nature affaire :

Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux

Affaire :

[H] [Z]

C/

[Y] [U], épouse [O]

[B], [I] [O]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 02 Juin 2026, devant :

Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Mme BRUNET, Greffier présent à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Jeanne PELLEFIGUES et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur DARRACQ, Conseiller

Madame BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [H] [Z]

né le 03 Janvier 1984 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Marc AZAVANT, avocat au barreau de PAU

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-64445-2025-01803 du 30/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉS :

Madame [Y] [U], épouse [O]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [B], [I] [O]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par Me Cécile BERQUE, avocat au barreau de PAU

Assistés de Me Sophie BIENENSTOCK du Cabinet BSM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

sur appel de la décision

en date du 03 DÉCEMBRE 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4]

FAITS-PROCÉDURE – PRÉTENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2020, prenant effet le 1er août 2020 pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, Mme [Y] [U] épouse [O] et M. [G] [O] (les époux [O]) ont donné à bail meublé un logement T2 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte du 8 février 2023, les époux [O] ont délivré un congé pour motifs sérieux et légitimes fondés sur la réalisation de travaux importants, à effet au 31 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2023, M. [Z] a fait assigner les époux [O] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins notamment d’obtenir la requalification du contrat de bail meublé en bail d’habitation non meublé, l’annulation du congé et la reconduction du bail pour une durée de 3 ans.

Par jugement contradictoire du 3 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne a’:

– débouté M. [Z] de l’ensemble de ses demandes,

– jugé que le contrat de bail liant les parties est un bail meublé,

– constaté la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes signifié le 8 février 2023 à M. [Z],

– prononcé la résiliation du bail au 31 juillet 2023,

– dit que M. [Z] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er août 2023 du logement meublé et le cas échéant de ses annexes énoncées au contrat de bail meublé qu’il occupe [Adresse 1] à [Localité 5],

– ordonné l’expulsion de M. [Z] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

– rappelé que le sort des meubles susceptibles d’être trouvés abandonnés dans les lieux loués sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution,

– condamné M. [Z] à payer aux époux [O] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 615 euros à compter du 1er août 2023 jusqu’à libération effective du logement,

– condamné M. [Z] au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [Z] aux entiers dépens, en ce compris le cout du procès-verbal de difficultés du 31 juillet 2023,

– débouté les époux [O] de leurs autres demandes,

– ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 8 janvier 2025, M. [Z] a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 mai 2026.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 4 avril 2025 par M. [Z] qui a demandé à la cour d’infirmer le jugement entrepris [en toutes ses dispositions], et, statuant à nouveau, de’:

À titre principal’:

– qualifier le bail liant les parties de bail d’habitation non meublé,

– prononcer la nullité du congé qui lui a été signifié le 08/02/2023,

– condamner solidairement les époux [O] à payer 3 000 euros de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral,

– condamner solidairement les époux [O] à 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance outre les entiers dépens de première instance.

Y ajoutant’:

– condamner solidairement les époux [O] à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC pour les frais irrépétibles d’appel outre les entiers dépens d’appel.

À titre subsidiaire :

– dire que le congé ne présente pas de caractère légitime et sérieux,

– prononcer la nullité du congé qui lui a été signifié le 08/02/2023,

– condamner solidairement les époux [O] à payer 3 000 euros de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral,

– condamner solidairement les époux [O] à 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance outre les entiers dépens de première instance.

Y ajoutant’:

– condamner solidairement les époux [O] à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC pour les frais irrépétibles d’appel outre les entiers dépens d’appel.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 1er juillet 2025 par les époux [O] qui ont demandé à la cour de’:

– confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

– par conséquent, débouter M. [Z] de l’intégralité de ses prétentions,

– condamner M. [Z] au paiement d’une amende civile de 1 000 euros pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

– condamner M. [Z] au paiement d’une somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi par les intimés du fait de cette procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile,

– condamner M. [Z] au paiement d’une somme de 9.425 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

***

MOTIFS

Sur la requalification du bail de logement meublé en bail de logement non meublé

L’appelant ne conteste pas que le bail initial est un contrat de location de logement meublé, soumis aux dispositions des articles 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, mais soutient que les parties sont convenues de le nover en contrat de location de logement non meublé consenti par les bailleurs qui ont accepté de reprendre des éléments mobiliers restitués par le locataire transformant le logement meublé en logement non meublé. L’appelant en déduit que le congé a été délivré en violation du préavis légal applicable à la location non meublée.

Mais, d’une part, il est constant que, à la date de la conclusion du contrat placé sous le régime de la location de logement meublé, le logement T2 loué par M. [Z] était équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, comme cela résulte de l’inventaire contradictoire annexé au bail, conformément aux articles 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret 2015-981.

D’autre part, il résulte de l’article 1329 du code civil que la novation est un contrat qui a pour objet de substituer à une obligation, qu’elle éteint, une obligation nouvelle qu’elle crée.

Et, l’article 1330 du code civil énonce que la novation ne se présume pas’; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte.

En l’espèce, le simple fait pour bailleurs d’avoir accepté que leur locataire leur restitue, pour des raisons personnelles à celui-ci, certains éléments d’équipement du logement dont couette, protége-matelas, divers ustensiles de cuisine et petit électroménager tels que grille pain et aspirateur, ne caractérise par la volonté des bailleurs d’accepter une transformation matérielle de leur logement opérant une novation juridique du contrat de location de logement meublé en location de logement non meublé.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a dit que les parties étaient liées par un contrat de location meublée et rejeté le moyen de nullité du congé tiré du non respect du préavis légal prévu en matière de bail non meublé.

Sur la validité du congé

L’appelant soutient que le congé pour reprise du logement ne repose pas sur un motif légitime et sérieux démontré dès lors que ni le rapport d’expertise judiciaire en date du 10 mars 2022 sur les désordres, ni l’assignation en responsabilité contre les constructeurs délivrée en novembre 2022 ne garantissent que les travaux sont indispensables et qu’ils seront réalisés par les bailleurs. L’ appelant en déduit que le congé a été, à tout le moins, délivré prématurément, et doit être annulé en application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Mais, d’une part, le congé pour reprise du logement est motivé par les faits suivants’: «’l’appartement que vous occupez fait l’objet d’une procédure judiciaire pendante en raison des malfaçons présentes dans le logement. A l’issue de la procédure judiciaire, et comme le préconise l’expert judiciaire, vos propriétaires entendent réaliser d’importants travaux, savoir’:

– démolition et rénovation de la salle d’eau, le placoplâtre posé dans cette pièce n’est pas hydrofuge

– reprise du système de ventilation

– reprise du système de ventilation

– reprise du sol en raison d’une malfaçon du ragréage

– dépose et replacement de la baie vitrée existante

– reprise du plafond bombé.

Ils transformeront l’appartement type T2 en studio.’».

Il est établi que les époux [O], qui ont divisé leur maison en trois logements, dont deux logements en rez-de-jardin à destination locative, ont recherché la responsabilité des constructeurs pour de très nombreux désordres affectant l’ensemble immobilier ayant fait l’objet d’une expertise judiciaire confiée à M. [V] qui a clôturé son rapport décrivant les travaux de reprise des désordres affectant chacun des trois lots, dans le cadre d’une maîtrise d »uvre globale.

Les travaux préconisés sont très importants et à la mesure des nombreux désordres constructifs générateurs notamment d’humidité rendant impropre le logement loué à sa destination.

Il est certain que leur réalisation nécessitera une coordination des intervenants sur le chantier touchant le gros ’uvre général et les lots dont les sols et plafonds du logement loué par M. [Z], ainsi qu’un libre accès des entreprises au chantier.

La réalisation des travaux n’est pas sérieusement compatible avec la présence du locataire dans les lieux.

Par conséquent, les époux [O] rapportent la preuve que, à la date du congé, ils avaient l’intention de reprendre le logement pour entreprendre les travaux préconisés par l’expert judiciaire et que le congé n’était pas prématuré afin d’anticiper le planning des travaux au terme du congé, alors même que l’instance en responsabilité était pendante depuis novembre 2022.

Au demeurant, suivant procès-verbal de reprise du 16 janvier 2025, M. [Z] a restitué les clés du logement en exécution du jugement entrepris assorti de l’exécution provisoire.

Et, les époux [O] ont pu entreprendre la réalisation des travaux comme cela résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 juin 2025.

Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a jugé que le congé était motivé par un motif légitime et sérieux et, par voie de conséquence, que M. [Z] était occupant sans droit ni titre depuis le 1er août 2023, débiteur d’une indemnité d’occupation mensuelle de 615 euros, et l’a débouté de ses demandes.

Le jugement entrepris sera émendé en ce qu’il a «’prononcé’» au lieu de «’constaté’», la résiliation du contrat de location auquel a mis fin le congé.

M. [Z] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, les époux [O] ayant légitimement poursuivi la validité du congé et l’expulsion de leur locataire en vertu d’un titre exécutoire confirmé par le présent arrêt.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Les époux [O] ne sont pas recevables à demander le prononcé d’une amende civile sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, cette sanction ressortissant du monopole du juge civil.

Par ailleurs, les époux [O] ont également fondé une demande de dommages et intérêts pour le stress engendré par les procédures et le temps perdu, sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Mais, il résulte de l’article 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice peut dégénérer en un abus du droit d’ester en justice qui suppose la démonstration d’une faute.

En l’espèce, la contestation de la validité du congé pour reprise du logement en vue de réaliser des travaux ne revêt pas les caractères d’une faute de M. [Z] dans l’exercice de son droit d’agir en justice.

Par conséquent, les époux [O] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [Z] sera condamné aux dépens d’appel et à payer aux époux [O] une indemnité complémentaire de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à l’émender en ce qu’il a «’prononcé’» la résiliation du bail meublé au 31 juillet 2023, la résiliation étant «’constatée’» à cette date par l’effet du congé,

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. [Z] de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE les époux [O] de leur demande d’amende civile et de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [Z] aux dépens d’appel,

CONDAMNE M. [Z] à payer aux époux [O] une indemnité complémentaire de

4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Mme GABAIX-HIALE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,