Référé commercial : obligation de reprise des défauts d’étanchéité évolutifs sous astreinte

Sur le fondement des articles 872 et 873 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent, même en présence d’une contestation sérieuse. Des infiltrations évolutives, ayant déjà provoqué l’effondrement partiel d’un plafond, caractérisent ce dommage imminent.

La qualité à agir des coliquidateurs est reconnue dès lors qu’un lot non commercialisé demeure un actif de la liquidation judiciaire et que les désordres affectent les parties privatives correspondantes. L’expertise amiable établissant plusieurs défauts d’étanchéité non apparents à la réception justifie une intervention de l’entreprise chargée du lot étanchéité, malgré l’imputation parallèle de certains désordres à la toiture.

La juridiction ordonne la reprise des travaux sous astreinte et autorise, à défaut d’exécution dans le délai fixé, le recours à une entreprise tierce. L’entreprise condamnée supporte les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700 du même code.

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Des infiltrations ont affecté un ensemble immobilier vendu en l’état futur d’achèvement après la liquidation du constructeur. Une expertise avait relevé des défauts d’étanchéité et préconisé des réparations. Saisie en référé par les coliquidateurs, la cour d’appel a reconnu leur qualité à agir et ordonné, sous astreinte, la finalisation de la toiture ainsi que la reprise des travaux d’étanchéité.

Une société de construction et de promotion immobilière a entrepris un ensemble immobilier vendu en l’état futur d’achèvement. Le lot charpente-couverture a été confié à une entreprise, qui a elle-même confié le lot étanchéité à une autre entreprise. Les travaux ont été réceptionnés sans réserve.

Après la liquidation judiciaire du constructeur, des infiltrations ont affecté un immeuble, provoquant notamment l’effondrement d’un plafond dans un logement demeuré invendu et des dégradations dans un logement inférieur ainsi que dans des parties communes. Une expertise amiable a relevé plusieurs défauts d’étanchéité et préconisé des réparations.

Les coliquidateurs ont demandé en référé la réalisation de travaux urgents contre les entreprises concernées. Le premier juge avait ordonné la finalisation de la toiture par l’entreprise de couverture, mais rejeté les demandes dirigées contre l’entreprise d’étanchéité. La cour d’appel reconnaît la qualité à agir des coliquidateurs et ordonne également la reprise des travaux d’étanchéité sous astreinte.

• Existence d’infiltrations évolutives susceptibles d’aggraver les dommages.
• Établissement d’un effondrement ou de dégradations déjà constatés.
• Qualité à agir attachée à la propriété d’un lot non commercialisé.
• Identification technique de défauts ou absences d’étanchéité.
• Caractère non apparent des désordres lors de la réception.
• Défaut de coordination des sous-traitants relevant du lot étanchéité.
• Nécessité de coordonner les travaux de toiture et d’étanchéité.

• Rapport d’expertise amiable réalisé par la société Saretec.
• Constat d’effondrement du plafond du logement B103.
• Constat d’infiltrations et de coulures actives dans plusieurs logements.
• Identification des défauts aux joints de dilatation et sur la coursive.
• Préconisation de réparation chiffrée par l’expertise amiable.

Les coliquidateurs obtiennent la reprise des travaux d’étanchéité nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. L’entreprise d’étanchéité doit intervenir dans le délai fixé, à défaut de quoi une entreprise tierce pourra être mandatée, tandis qu’elle supportera les dépens.n

• Condamnation de l’entreprise d’étanchéité à reprendre les désordres.
• Application d’une astreinte de 150 euros par jour.
• Délai d’exécution fixé à trois mois après signification.
• Mandat possible d’une entreprise tierce en cas d’inexécution.
• Prise en charge des dépens de première instance et d’appel.

À faire

• Documenter précisément chaque infiltration et aggravation.
• Faire établir une expertise technique contradictoire.
• Identifier les lots de travaux concernés.
• Notifier une mise en demeure circonstanciée.
• Coordonner les travaux de toiture et d’étanchéité.

À éviter

• Confondre défaut de toiture et défaut d’étanchéité.
• Négliger la preuve du caractère non apparent.
• Agir sans établir la qualité à agir.
• Mandater un tiers avant l’expiration du délai.
• Omettre de chiffrer les travaux nécessaires.

La qualité à agir des coliquidateurs judiciaires

nLa qualité à agir est reconnue lorsque le logement affecté demeure un actif de la liquidation judiciaire parce qu’il n’a pas été commercialisé. Les coliquidateurs peuvent ainsi faire cesser les dommages affectant ses parties privatives, même si des parties communes sont également atteintes. La circonstance que le syndic ait reçu livraison des parties communes ne lui confère pas la qualité de propriétaire.n

Le dommage imminent en référé commercial

nEn application des articles 872 et 873 du Code de procédure civile, les mesures conservatoires ou de remise en état peuvent prévenir un dommage imminent, même en présence d’une contestation sérieuse. Des infiltrations en toiture, par nature évolutives et susceptibles de s’aggraver sous l’effet des intempéries ou du pourrissement des matériaux, suffisent. L’effondrement déjà constaté établit l’urgence.n

La preuve des défauts d’étanchéité non apparents

nL’expertise amiable a identifié plusieurs défauts d’étanchéité, notamment au joint de dilatation et sur une coursive, ainsi que leurs causes techniques. Ces désordres ne pouvaient être apparents lors de la réception puisqu’ils se révélaient lors d’intempéries. Le défaut de coordination des sous-traitants et le devoir de conseil de l’entreprise d’étanchéité justifient sa condamnation à reprendre les désordres.

Article 805 du Code de procédure civile, Article 872 du Code de procédure civile, Article 873 du Code de procédure civile, Article 906 du Code de procédure civile, Article 906-2 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article L.641-1 du Code de commerce, Article L.641-4 du Code de commerce, Article L.641-9 du Code de commerce, Article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.131-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L.131-3 du Code des procédures civiles d’exécution