N° RG 22/00294 – N° Portalis DBV2-V-B7G-I7TA

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 2 OCTOBRE 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

2020002626

Tribunal de commerce de Rouen du 13 décembre 2021

APPELANTE :

SAS DU DONJON

RCS de Rouen 792 976 060

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Jean-Baptiste ROCHE, avocat au barreau de Lisieux

INTIMEE :

SA ENTREPRISE GENERALE LEON GROSSE

RCS de Chambéry 745 420 653

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Me Sandrine DARTIX-DOUILLET de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Richard ROUX, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 24 juin 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 24 juin 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 2 octobre 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 2 octobre 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’engagement du 15 septembre 2017, la Sarl 2 Id a confié à la Sa Léon Grosse, devenue depuis la Sa Entreprise générale Léon Grosse, la réalisation de plusieurs lots dans le cadre de la construction d’un hôtel quatre étoiles à l’enseigne [Etablissement 1] dans la [Adresse 3] à [Localité 2].

Il a été prévu que les travaux commencent le 15 septembre 2017 pour s’achever au plus tard le 15 mai 2019. Aux termes de plusieurs avenants, cette date a été repoussée au 1er août 2019.

Par acte du 15 septembre 2017, la Sarl 2 Id a donné à bail commercial l’immeuble à construire à la Snc du Donjon, société constituée pour exploiter le futur hôtel. Il a été convenu postérieurement que la date de livraison de l’ensemble immobilier serait repoussée au 17 juillet 2019.

La procédure d’arbitrage prévue par l’article 8.5.2 du Ccap du 13 septembre 2017 a été initiée par la Sa Entreprise générale Léon Grosse sur les retards d’exécution des travaux.

Par acte d’huissier de justice du 27 février 2020, la Snc du Donjon a fait assigner la Sa Entreprise générale Léon Grosse devant le tribunal de commerce de Rouen, aux fins d’indemnisation d’une perte d’exploitation de 1 286 000 euros sauf à parfaire et de dépenses exposées en raison du retard d’ouverture de l’hôtel de 300 000 euros sauf à parfaire sur justifications.

Aux termes de sa sentence du 30 juin 2020, le tribunal arbitral a notamment estimé les retards excusables de la Sa Entreprise générale Léon Grosse à 86,4 jours calendaires.

L’ensemble immobilier a été réceptionné le 9 décembre 2020 et l’hôtel a ouvert le 8 mars 2021.

La Sarl 2 Id a formé un recours en annulation contre la sentence arbitrale qui a été rejeté par arrêt de la cour d’appel de Rouen du 14 septembre 2022. La disposition de cet arrêt en ce que ce recours était fondé sur l’expiration du délai d’arbitrage a été cassée par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation le 19 juin 2024. Dans son arrêt du 9 décembre 2025, la cour d’appel de Paris, cour d’appel de renvoi, a rejeté le recours en annulation de la Sarl 2 Id et dit que ce rejet conférait l’exéquatur à la sentence arbitrale du 30 juin 2020.

Par jugement contradictoire du 13 décembre 2021, le tribunal de commerce :

– s’est déclaré compétent,

– a déclaré irrecevables les demandes formées par la Snc du Donjon avec toutes conséquences de droit,

– a condamné la Snc du Donjon à payer à la société Entreprise générale Léon Grosse la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– a condamné la Snc du Donjon aux entiers dépens, dont les frais de greffe liquidés à la somme de 74,54 euros.

Par déclaration du 24 janvier 2022, la Snc du Donjon a formé un appel contre ce jugement.

Par arrêt mixte et contradictoire du 14 juin 2023, notre cour a :

– confirmé le jugement en ce que le tribunal s’est déclaré compétent,

– infirmé le jugement en ce que le tribunal a déclaré les demandes irrecevables,

statuant à nouveau,

– déclaré recevables les demandes indemnitaires formées par la Snc du Donjon,

– déclaré la Sa Entreprise générale Léon Grosse responsable des dommages subis par la Snc du Donjon en raison du retard de livraison de l’ensemble immobilier pris à bail à [Localité 2],

sur l’évaluation des préjudices,

– réservé la demande relative à la perte d’exploitation,

– ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [Y] [V], expert comptable, [Adresse 4] ; [XXXXXXXX01] avec pour mission de :

. convoquer les parties et leurs conseils,

. réunir tous les documents utiles,

. examiner les éléments financiers, économiques et contextuels permettant d’analyser et d’évaluer, suivant des critères qui seront précisés, le préjudice d’exploitation allégué par la Snc du Donjon, en proposer le montant en indiquant la ou les méthodes utilisées, s’il en existe plusieurs et donner les résultats chiffrés de ces diverses méthodes,

. émettre tous avis de nature à éclairer la cour,

– chargé Mme Edwige Wittrant, présidente de chambre, du contrôle de cette expertise,

– dit que la Snc du Donjon devra verser une provision de 5 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert au régisseur d’avances et de recettes de cette cour avant le 1er août 2023,

– dit qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ne décide une prorogation ou un relevé de caducité,

– dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la 1ère chambre civile de la cour d’appel avant le 30 mars 2024 à moins qu’il ne refuse la mission et qu’il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de délai, si celui-ci se révèle insuffisant,

– dit que s’il estime insuffisante la provision initiale ainsi fixée, l’expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

– dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge, la somme globale qui lui parait nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire,

– dit que l’expert devra accomplir sa mission en présence des parties où elles seront dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à leurs dires,

– dit que l’expert organisera, à la fin de ses opérations, une réunion de synthèse puis établira un pré-rapport adressé aux parties avec un délai de 6 semaines pour présenter leurs derniers dires,

– dit que conformément à l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra adresser son rapport à la cour et à chacune des parties en mentionnant cette remise sur l’original, par lettre recommandée avec avis de réception, à défaut d’utilisation d’une application informatique agréée par le ministère de la justice,

– renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 13 décembre 2023 pour contrôle des opérations,

– réservé les demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le pourvoi formé par la Sa Entreprise générale Léon Grosse contre cet arrêt a été rejeté par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation aux termes de son arrêt du 5 juin 2025.

M. [S] [G], expert désigné en remplacement de M. [V] par ordonnance du 28 juin 2023, a établi son rapport d’expertise le 31 octobre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2026, la Sas du Donjon demande de voir en application des articles 1231 et 1240 du code civil :

– infirmer le jugement rendu le 13 décembre 2021 par le tribunal de commerce de Rouen en ce qu’il a :

. rejeté les demandes formées par la société du Donjon tendant à voir condamner la société Entreprise générale Léon Grosse à payer à la société du Donjon la somme de 1 286 000 euros sauf à parfaire au titre de la perte d’exploitation subie et la somme de 300 000 euros sauf à parfaire sur justifications au titre des dépenses supportées en raison du retard de l’ouverture de l’hôtel, ainsi qu’une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

. condamné la société du Donjon à payer à la société Entreprise générale Léon Grosse la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la société du Donjon aux dépens,

statuant à nouveau,

– débouter la société Léon Grosse de toutes ses demandes et rejeter toutes les exceptions de procédure et fins de non-recevoir de celle-ci,

– condamner la société Léon Grosse à lui payer la somme de 829 000 euros au titre de la perte d’exploitation subie, et, à titre subsidiaire, la somme de 370 000 euros à ce titre,

en tout état de cause,

– condamner la société Léon Grosse à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais et honoraires de M. [G], que la Selarl Gray Scolan, avocats associés, sera autorisée à recouvrer selon les dispositions de l’article 699 dudit code.

Elle expose que sa perte d’exploitation doit être indemnisée à compter de la date de livraison du 17 juillet 2019 ; que, si elle n’a pas réglé de loyer jusqu’à la date reportée du démarrage de l’exploitation de l’hôtel, elle a engagé différents frais et a subi un manque à gagner ; que ce retard exclusivement imputable à l’intimée a préjudicié de manière importante à la montée en régime de l’activité de l’hôtel ; qu’au lieu d’aboutir à un excédent brut d’exploitation (Ebe) positif dès 2021 à + 269 K€ et à un cumul de + 1 552 K€ en 2024, il aura fallu attendre 2022 pour aboutir à un Ebe positif à + 265 K€ et à un cumul de seulement + 442 K€ en 2024.

Elle ajoute qu’elle ne comprend pas le choix de l’expert judiciaire qui a retenu, pour déterminer le chiffre d’affaires de référence, l’année 2022 comme année de comparaison au lieu de 2020 et un taux de décote de 50 % qui, d’une part, semble très excessif surtout au vu de la concurrence très faible à l’époque sur le secteur de [Localité 2] pour ce niveau de gamme (avant l’ouverture de deux concurrents en 2024) et, d’autre part, repose sur un postulat factuellement erroné selon lequel le chiffre d’affaires de l’hôtel aurait été moindre entre juin et octobre 2020 qu’entre juin à octobre 2021 du fait des 1er et 2ème confinements en 2020 ; que pourtant le taux d’occupation de l’hôtel dès mars 2021 était de 80 % et presque de 100 % en avril 2021, soit durant le 3ème confinement.

Elle précise encore qu’à supposer qu’une telle décote de 50 % s’applique, il ressort du rapport complémentaire établi en septembre 2025 par le cabinet Rydge conseil un Ebitda (excédent d’exploitation brut annuel) ou Ebe retraité en 2020 passant de ’ 88 K€ à ’ 368 K€, et non à ’ 527 K€ comme indiqué par l’expert judiciaire ; que ce dernier n’a apporté aucune modification à son rapport sur ce point ; que, même en retenant la décote de 50 % et un Ebitda retraité fin 2023 de 586 K€ selon le cabinet Rydge conseil, sa perte d’exploitation est égale à 829 K€.

Elle indique par ailleurs que l’expert judiciaire a arrêté à tort son analyse des différentiels d’Ebitda à l’année 2023 et exclu l’année 2024, alors que les résultats réels de l’exploitation de l’hôtel en 2024 étaient nécessaires pour affiner le chiffrage de sa perte d’exploitation ; que la maturité de l’activité de l’hôtel n’était pas encore atteinte en 2023.

Elle fait enfin valoir qu’elle ne comprend pas le choix de l’expert judiciaire d’appliquer une décote supplémentaire de 25 %, ramenée à 20 % dans son rapport final, sur le calcul brut d’une perte d’Ebitda de 461 K€ ; que celle-ci fait doublon avec la décote précitée de 50 % ; qu’en outre, l’incertitude sur le terme de la période de la perte d’exploitation (soit le 8 mars 2021, soit le 9 décembre 2020) n’a aucune influence sur la méthode retenue par l’expert judiciaire.

Par dernières conclusions notifiées le 24 mars 2026, la Sa Entreprise générale Léon Grosse sollicite de voir :

– à titre principal, confirmer le jugement du tribunal de commerce de Rouen du 13 décembre 2021 en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées par la Snc du Donjon aux droits de laquelle vient la Sas du Donjon, avec toutes conséquences de droit,

– à titre subsidiaire, rejeter au fond les demandes de la Snc du Donjon aux droits de laquelle vient la Sas du Donjon avec toutes conséquences de droit,

– à titre plus subsidiaire : juger que le préjudice de la Snc du Donjon aux droits de laquelle vient la Sas du Donjon se limite à une perte d’exploitation de 370 000 euros telle qu’estimée par l’expert judiciaire avec toutes conséquences de droit et à l’exclusion de tous autres chefs de préjudice,

– en tout état de cause, condamner la Snc du Donjon aux droits de laquelle vient la Sas du Donjon à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la Sas du Donjon n’a pas subi de préjudice et que l’ouverture décalée a permis à celle-ci de ne pas perdre d’argent.

Elle avance qu’au regard du rapport d’expertise judiciaire, la période de calcul du préjudice de l’appelante s’étend du 26 octobre 2019 au 9 décembre 2020 (13 mois) ; que doit être écarté le délai écoulé entre la réception du chantier et la date choisie par la Sas du Donjon pour l’ouverture de l’hôtel ; qu’il est fort probable que, si l’hôtel avait ouvert en décembre 2019, la crise sanitaire aurait repoussé le moment où il aurait pu devenir bénéficiaire indépendamment du retard initial du chantier.

Elle ajoute que l’intégration de l’année 2023 dans la période à prendre en compte n’est pas pertinente dans le cadre de l’examen du montant de l’Ebitda sur la période de 13 ou 16 mois ; que les performances de 2023, apparaissant boostées par l’Armada en juin 2023, biaisent le calcul du préjudice lié au retard initial ; que la décote de 25 % finalement ramenée à 20 % appliquée au premier calcul brut n’est objectivement pas justifiée ; qu’il serait plus juste qu’une partie des ’management fees’ (frais de siège) soit intégrée dans le calcul de l’Ebitda afin de réfléter plus fidèlement la performance opérationnelle de l’établissement.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 10 juin 2026.

MOTIFS

Aux termes de son arrêt du 14 juin 2023, la cour d’appel a statué irrévocablement sur la recevabilité des demandes formées par la Sas du Donjon et sur la responsabilité de la Sa Entreprise générale Léon Grosse dans les dommages subis par la Sas du Donjon en raison du retard de livraison de l’ensemble immobilier pris à bail.

En conséquence, les demandes présentées à titre principal et subsidiaire sur ces points par la Sa Entreprise générale Léon Grosse sont devenues sans objet.

Sur le montant de la perte d’exploitation

L’expert judiciaire, estimant qu’il ne pouvait pas raisonnablement reconstituer tous les chiffres et comptes de la Sas du Donjon, a effectué son analyse de la situation économique de celle-ci sur la base du rapport, établi le 5 décembre 2024 par la société Kpmg missionnée par cette dernière et présentant les résultats économiques réels depuis l’ouverture jusqu’à octobre 2024 et les résultats théoriques si l’ouvertue de l’hôtel avait eu lieu en octobre 2019.

Il a souligné que cette étude reconstituait une structure d’exploitation 2019-2020, notamment pour la partie charges d’exploitation, confortée par la réalité de la structure d’exploitation réelle de la Sas du Donjon pour les années 2021, 2022, et 2023. Il a ajouté que ce document traitait d’Ebitba (résultat d’exploitation hors dotation aux amortissements et hors reprises de provisions et transfert de charges) duquel étaient retirés les management fees holding (frais de siège).

Il a estimé que ces retraitements étaient cohérents et totalement acceptables pour estimer le préjudice de la Sas du Donjon.

La Sa Entreprise générale Léon Grosse sollicite qu’une partie des frais de siège soit pris en compte dans le calcul de l’Ebitda, sans étayer cette prétention d’explication et/ou de données objectives comptables et financières.

Ce moyen sera donc rejeté.

Aux termes de notre arrêt du 14 juin 2023, il a été jugé que le préjudice d’exploitation avait débuté au terme des 86,4 jours de retard excusables de la Sa Entreprise générale Léon Grosse qui suivaient la date de livraison au maître de l’ouvrage du 1er août 2019, soit à la date du 26 octobre 2019.

L’expert judiciaire a retenu une période d’indemnisation de 13 mois du 26 octobre 2019 jusqu’au 9 décembre 2020, à laquelle s’ajoutent les conséquences pour parvenir à un niveau d’activité normative fin 2023, incluant les dix jours de l’Armada de [Localité 2] en juin 2023.

Certes, il a indiqué que l’évolution vers une maturité de l’activité d’un hôtel 4 étoiles était nécessairement lente et progressive.

Toutefois, la période de référence de quatre années, de 2019 à 2023, est satisfaisante pour déterminer la perte d’exploitation de la Sas du Donjon dans le respect du principe de sa réparation intégrale.

D’une part, le retard initial de livraison de 13 mois ne peut avoir des conséquences illimitées dans le temps comme souligné par l’expert judiciaire, lequel a ajouté que l’hôtel avait bénéficié de l’événement de l’Armada à [Localité 2] en 2023 pour se tester à 100 % d’occupation et confirmer son positionnement dans le paysage hôtelier rouennais.

D’autre part, ayant pris connaissance des résultats de l’exercice 2024, notamment sur les taux d’occupation, il a indiqué que ceux-ci le confortaient dans sa position. Il ressort ainsi des graphiques d’évolution du taux d’occupation de mars 2021 à octobre 2024 et d’évolution du taux d’occupation par année arrêté en octobre 2024, figurant dans les conclusions de la Sas du Donjon, que ce taux se situe entre 80 à 100 % d’occupation en 2023 et 2024, soit dans des valeurs similaires, montrant ainsi que l’activité de l’hôtel a atteint son niveau de plein développement.

Ensuite, l’expert judiciaire a retenu comme hypothèse la plus réaliste le chiffre d’affaires pour la période de juin à octobre 2020, et non pas 2022 comme indiqué par erreur à la page 6 de son rapport d’expertise et rectifié dans sa réponse au dire récapitulatif du 29 septembre 2025 de l’appelante. Il a privilégié ce chiffre d’affaires, se situant au plus fort de la pandémie de covid-19, à celui de juin à octobre 2021, se situant en sortie de crise et de 3ème confinement du 3 avril au 3 mai 2021.

Il a appliqué sur ce chiffre d’affaires réel, égal à 3 097 000 euros, un taux d’abattement de 50 %, donnant un résultat de 1 548 000 euros, distinct des 2 104 000 euros calculés par la société Kpmg. Il a obtenu un Ebitda retraité passant de ’ 88 K€ à ’ 527 K€, proche de l’Ebitda retraité de ’ 586 K€ (sans décalage de travaux) calculé pour fin 2023 par le cabinet Rydge conseil en septembre 2025.

Il a expliqué cette décote de 50 % par la nécessité de tenir compte des conséquences inhérentes à la période entre les deux confinements ordonnés en France du 17 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre au 15 décembre 2020 pour lutter contre la propagation du covid-19.

Il a calculé une perte d’Ebe maximale de 461 000 euros.

Ces choix d’analyse opérés par l’expert judiciaire sont fondés et adéquats. Ils justifient d’écarter la proposition d’évaluation présentée par le cabinet Rydge conseil.

Enfin, l’expert judiciaire a appliqué sur cette perte d’Ebe un abattement de 20 % au titre des inconnues liées à la complexité des estimations pendant la période de covid-19 et du flou existant sur la capacité technique de la Sas du Donjon à ouvrir l’hôtel un ou deux mois avant le 8 mars 2021.

Il a obtenu une perte d’exploitation s’élevant à la somme arrondie de 370 000 euros.

La décote de 20 % ne fait pas double emploi avec l’abattement de 50 % préalablement appliqué. Si elle est aussi partiellement justifiée par les aléas inhérents à la crise sanitaire, elle l’est également au regard des incertitudes entre la réception de l’ensemble immobilier et le début de l’exploitation de l’hôtel avec l’ouverture au public laissée à l’initiative de la Sas du Donjon. En effet, l’intimée souligne que le planning initial prévoyait un délai d’un mois entre ces deux dates. Quant à la Sas du Donjon, M. [T], son représentant lors de la réunion d’ouverture des opérations d’expertise, a précisé qu’une ouverture au printemps (mars 2021) était meilleure pour le secteur de l’hôtellerie que début décembre (décembre 2020).

Sera donc retenu le chiffrage établi par l’expert judiciaire.

En conséquence, la Sa Entreprise générale Léon Grosse sera condamnée à réparer la perte d’exploitation subie par la Sas du Donjon évaluée à 370 000 euros et résultant du non-respect de son obligation de livraison à date de l’ensemble immobilier pris à bail par cette dernière.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais irrépétibles seront infirmées.

Partie perdante au final, la Sa Entreprise générale Léon Grosse sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment les frais de l’expertise judiciaire, et avec le bénéfice du recouvrement direct des dépens à l’avocat de l’appelante.

Il est équitable de la condamner également à payer à l’appelante la somme de 15 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens que celle-ci a exposés.

La Sa Entreprise générale Léon Grosse sera déboutée de sa demande présentée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

– condamné la Snc du Donjon à payer à la société Entreprise générale Léon Grosse la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné la Snc du Donjon aux entiers dépens, dont les frais de greffe liquidés à la somme de 74,54 euros,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la Sas Entreprise générale Léon Grosse à payer à la Sas du Donjon les sommes de 370 000 euros en réparation de sa perte d’exploitation et de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne la Sas Entreprise générale Léon Grosse aux dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment les frais de l’expertise judiciaire, et avec le bénéfice du recouvrement direct des dépens au profit de la Selarl Gray Scolan, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le cadre greffier, La présidente de chambre,