COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 24 SEPTEMBRE 2026

N° RG 23/03091 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NKPO

S.C. [N]

c/

[A], [X], [M] [Y] épouse [E]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 mai 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 21/08913) suivant déclaration d’appel du 29 juin 2023

APPELANTE :

S.C.I. [N]

Société Civile Immobilière, au capital social de 1.500 euros, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 879 739 324, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège

Représentée par Me Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

[A], [X], [M] [Y] épouse [E]

née le 10 Octobre 1952 à [Localité 3]

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Christelle CAZENAVE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été examinée le 16 juin 2026 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Le rapport oral de l’affaire a été fait à l’audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [V] [B], attachée de justice, de M. [T] [Z], élève avocat et de Mme [H] [K], M. [I] [O], Mme [F] [S] et Mme [U] [R], étudiants en droit.

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1- Par acte authentique du 12 décembre 2019, Mme [A] [Y] épouse [E] a vendu à la sc [N] une maison à usage d’habitation avec jardin et piscine, située à [Localité 2], [Adresse 3], moyennant le prix de 498 000 euros.

Se plaignant de désordres, la sc [N] a sollicité en référé l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, qui a été ordonnée le 7 décembre 2020.

L’expert a déposé son rapport le 6 octobre 2021.

2- Par acte d’huissier du 19 novembre 2021, la sc [N] a fait assigner Mme [E] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir l’indemnisation de ses préjudices, dans le cadre d’une action estimatoire, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 2 mai 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

– condamné Mme [E] à payer à la Sc [N] la somme de 16 811,77 euros actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 à compter du 6 octobre 2021 et jusqu’au jugement, au titre des travaux de remise en état liés à la présence d’humidité dans la maison vendue le 12 décembre 2019 ;

– condamné Mme [E] à payer à la Sc [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– débouté la Sc [N] pour le surplus ;

– rejeté l’intégralité des demandes de Mme [E] ;

– condamné Mme [E] aux dépens ;

– rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 29 juin 2023, la Sc [N] a interjeté appel de cette décision.

3-Dans ses dernières conclusions du 29 février 2024, la sc [N] demande à la cour de :

– la déclarer recevable et bien fondée dans toutes ses demandes, fins et prétentions.

En conséquence,

– confirmer le jugement en ce qu’il a reconnu Mme [E] responsable sur le fondement de sa garantie des vices cachés concernant les désordres d’humidité affectant le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;

– réformer le jugement en ce qu’il l’a déboutée du surplus de ses demandes tant en ce qui concerne les désordres d’humidité, que les désordres affectant le réseau d’évacuation des eaux usées et de la piscine affectant le bien immobilier.

Statuant à nouveau, y ajoutant,

– dire et juger que Mme [E] avait connaissance avant la vente des vices qu’elle allègue concernant le réseau d’évacuation des eaux usées et de la piscine et qu’à ce titre, elle doit être condamnée à la garantir sur le fondement de l’article 1641 du code civil sans pouvoir opposer la clause d’exonération stipulée dans l’acte de vente ;

– dire et juger que, de ce fait, elle doit être condamnée à prendre à sa charge le montant de l’intégralité des travaux réparatoires et de remise en état du bien ainsi que les préjudices annexes qu’elle subit.

En conséquence,

– condamner Mme [E] à lui verser la somme de :

– 35 856 euros indexée sur l’indice BT01 à compter du 6 octobre 2021, date du dépôt du rapport d’expertise au titre du coût des travaux réparatoires affectant l’isolation de la maison, à parfaire en fonction de l’évolution du coût des travaux et de la suffisance de la solution préconisée par l’expert ;

– 1 548 euros indexée sur l’indice BT01 à compter du 6 octobre 2021 au titre du coût des travaux de remise en état du jardin ;

– 1 299,60 euros TTC indexée sur l’indice BT01 à compter du 6 octobre 2021 au titre du coût des travaux réparatoires et de remise en état des désordres affectant le réseau d’évacuation des eaux usées, à parfaire en fonction de l’évolution du coût des travaux et de la suffisance de la solution préconisée par l’expert ;

– 870 euros au titre du coût des travaux réparatoires de la piscine ;

– 15 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

– 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

En tout état de cause,

– débouter Mme [E] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;

– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

4- Dans ses dernières conclusions du 26 décembre 2023, Mme [E] demande à la cour de :

– réformer le jugement entrepris en intégralité.

Statuant à nouveau,

Avant dire droit,

– ordonner à la Sc [N] de produire :

– le contrat d’entretien de la chaudière et les rapports d’intervention correspondant postérieurs à celui de juillet 2020, produit sous le n°15,

– toute facture afférente à la chaudière,

et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

– juger que la cause des désordres allégués n’est pas déterminée par le rapport d’expertise de M. [P].

En conséquence,

– désigner M. [P] ou tel expert qu’il plaira avec mission complémentaire de :

– déterminer la cause des désordres d’humidité et de perte de pression du vase d’expansion de la chaudière, à cette fin :

* vérifier la hauteur du niveau intérieur de l’immeuble par rapport au dallage, à la terrasse bois et au niveau du sol et vérifier l’existence d’une barrière anti-capillarité,

* procéder à une vérification des réseaux de chauffage, d’eau chaude et d’eau froide, en vue d’une recherche de fuite conformément aux règles de l’art,

– chiffrer les éventuels travaux réparatoires au vu de la configuration des lieux, en définissant les quantités précises.

Sur le fond,

– juger que la société [N] ne rapporte pas la preuve de l’existence de vices cachés antérieurs à la vente et connus d’elle ;

– en conséquence, débouter la Sc [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement,

– juger que les travaux réparatoires des désordres d’humidité ne peuvent excéder 4 774,56 euros ;

– juger que les travaux d’évacuation des eaux usées ne peuvent excéder 1 056 euros TTC ;

– juger que s’agissant de la piscine, les travaux réparatoires préconisées par l’expert sont sans lien avec le désordre allégué.

En conséquence,

– débouter la société Sc [N] de sa demande formulé à ce titre ;

– débouter la société Sc [N] de ses demandes formulées au titre des embellissements et des travayx paysagers, faute de démonstration de la nécessité desdits travaux ;

– débouter la société Sc [N] de toute demande formulée au titre du préjudice de jouissance.

À titre infiniment subsidiaire,

– juger que les travaux réparatoires ne pourraient excéder les sommes de :

– 17 506,72 euros au titre des travaux réparatoires des désordres d’humidité,

– 1 056 euros TTC au titre des travaux sur l’évacuation des eaux usées,

– 340,80 euros au titre des travaux sur le filtre à sable de la piscine,

– débouter la société Sc [N] de ses demandes formulées au titre des embellissements et des travaux paysagers, faute de démonstration de la nécessité desdits travaux ;

– débouter la société Sc [N] de toute demande formulée au titre du préjudice de jouissance.

En toute hypothèse,

– condamner la société Sc [N] aux entiers dépens de la présente instance, ainsi qu’à une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2026.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés.

5- Dans le cadre de son appel, la sc [N] sollicite la réformation du jugement en ce qu’elle a été déboutée de sa demande tendant à ce que la venderesse soit jugée responsable sur le fondement de la garantie des vices cachés, des désordres relatifs au réseau d’eau usées et à la piscine, mais sa confirmation, en ce que le tribunal a retenu la responsabilité de cette dernière s’agissant des désordres relatifs à l’humidité présente dans le logement.

Elle soutient que la clause élusive des vices cachés, contenue dans l’acte de vente, ne peut recevoir application, eu égard à la connaissance des vices par Mme [E] au jour de la vente.

Elle fait valoir que les trois vices allégués rendent le bien impropre à sa destination.

Enfin, elle s’oppose à la demande de complément d’expertise réclamée par Mme [E].

6- Mme [E] conclut quant à elle à la réformation du jugement entrepris dans son intégralité.

Elle demande tout d’abord que soit ordonné un complément d’expertise, en faisant valoir que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, l’expert n’a nullement défini la cause des désodres d’humidité, et s’est livré à une dénaturation des conclusions de son sapiteur.

Elle allègue, que si la présence d’humidité est avérée, son origine n’est toujours pas déterminée, et qu’elle n’en avait pas connaissance au jour de la vente, de sorte que la clause exonératoire des vices cachés a vocation à s’appliquer.

Elle ajoute que le défaut d’écoulement des eaux usées n’est pas démontré, qu’il existe seulement une difficulté d’entretien du réseau, qui était mentionnée dans le rapport du service public d’assainissement non collectif (SPANC), communiqué aux acquéreurs le jour de la vente.

Enfin, elle prétend que le dysfonctionnement du filtre à sable de la piscine n’est pas établi, ni davantage qu’il s’agirait d’un vice suffisamment grave pour justifier la mobilisation de la garantie des vices cachés, ni surtout qu’elle en avait connaissance au moment de la vente litigieuse.

Sur ce,

7- Selon les dispositions de l’article 1641 du code civil ’le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus’.

Aux termes de l’article 1642 du même code,’ le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même’, l’article 1643 précisant quant à lui que ’le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie’.

8- En l’espèce, l’acte de vente en date du 12 décembre 2019 versé aux débats (pièce 1 sc [N]) prévoit une clause d’exclusion des vices cachés, ce qui signifie que les acquéreurs sont privés de tout recours sur ce fondement, sauf à démontrer que leur vendeur a agi de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il a vendu le bien immobilier en pleine connaissance du vice qui l’affecte.

9- Il appartient donc à la sc [N] de rapporter la preuve d’un ou de plusieurs vices affectant le bien litigieux, de l’antériorité de ceux-ci à la vente, et de l’impropriété à destination du bien, et, le cas échéant, de la connaissance par la venderesse des vices antérieurement à la vente.

10- Pour accueillir l’action en garantie des vices cachés, s’agissant des désordres relatifs à l’humidité, engagée par la sc [N] à l’égard de Mme [E], le tribunal a considéré que la présence de traces d’humidité très importantes moins de quatre mois après la vente, démontrait la connaissance par la venderesse du vice.

Il a en revanche estimé que le mauvais écoulement des eaux usées, et la fissure du filtre à sable de la piscine, ne constituaient pas des vices cachés.

11- Il convient d’examiner successivement les trois types de désordres allégués par la sc [N].

* Sur les désordres relatifs à l’humidité présente dans le bien vendu.

12- Aux termes de son rapport, M.[P] indique avoir constaté lors de sa visite des lieux du 9 mars 2021, ’ la présence d’humidité à saturation sur une hauteur d’environ 0,80 mètre en pied des murs périphériques de l’entrée, de la salle à manger et du cabinet d’aisance’.

13- L’expert attribue l’origine de ces désordres ’au non-respect et à l’absence de coupure anti-capillarité générés par la mise en oeuvre du dallage extérieur à une hauteur inférieure à 15 centimètres par rapport au niveau intérieur du rez-de-chaussée d’une part, et d’autre part à une absence de drainage périphérique du bâti sur un côté de la maison, et à l’absence d’entretien du drain existant’.

14- La présence d’humidité dans le bien vendu n’est pas contestée par Mme [E], qui discute cependant de sa cause, et de sa connaissance le jour de la vente.

15- L’intimée développe un premier moyen selon lequel l’expert n’a pas déterminé l’origine des désordres d’humidité, dès lors qu’il se serait livré à des postulats erronés, et au soutien de sa demande d’expertise, fait valoir que le réseau de chauffage pourrait présenter une fuite, laquelle serait la cause de l’humidité constatée sur les murs de la maison, mais également sur les réseaux d’alimentation et d’évacuation de la chaudière, qui présentent des traces de vert de gris.

16- La lecture du rapport d’expertise sur ce point révèle que l’expert a certes constaté le 9 mars 2021, la présence de vert de gris sur les réseaux d’alimentation et d’évacuation de la chaudière, mais a indiqué que celle-ci traduisait ’l’oxydation du cuivre’, (page 25 du rapport d’expertise), cette explication n’étant remise en cause par aucun élément technique qui aurait pu être produit par Mme [E].

17- L’expert explique ensuit s’être adjoint les services d’un sapiteur en recherche de fuite, la société AFD, avec pour mission de réaliser la mise sous pression du réseau et la recherche de fuite sur le réseau.

18- M.[P] décrit, photographies à l’appui, la méthode utilisée par le sapiteur, qui a procédé à la mise sous pression du système de chauffage à 5 bars, ce qui lui a permis de constater l’absence de fuite dans le réseau de chauffage et l’installation sanitaire, puis qui a ensuite réalisé un nouveau contrôle au moyen d’un matériel acoustique sur les réseaux d’eau chaude et d’eau froide, l’ayant conduit aux mêmes conclusions, à savoir l’absence de fuite sur les réseaux de distribution et d’alimentation en eau (pages 27 et 28 du rapport d’expertise).

19- Par conséquent, le moyen selon lequel le réseau de chauffage, et les réseaux d’eau froide et d’eau chaude auraient été mal contrôlés, ne résiste pas aux constatations étayées de l’expert et de son sapiteur décrites supra, qui établissent bien au contraire, et alors qu’aucune pièce technique ne vient les contredire, qu’il n’existe pas de fuite sur les réseaux litigieux.

20- Mme [E] développe ensuite un deuxième moyen aux termes duquel elle reproche à l’expert de ne pas avoir mesuré la hauteur du dallage extérieur par rapport au niveau intérieur du rez-de-chaussée, et de ne pas avoir constaté l’existence d’une coupure anti-capillarité.

21- A l’appui de ses allégations, elle verse aux débats trois clichés photographiques, sur lesquels la cour d’appel peut observer la présence de traces d’humidité sur le mur extérieur, mais qui ne permet absolument pas de constater que le dallage extérieur serait d’une hauteur manifestement supérieure à quinze centimètres, ou encore qu’il existerait une coupure anti-capillarité, contrairement aux constatations de l’expert, lequel a clairement mentionné qu’il avait constaté l’absence de celle-ci lors de ses deux visites. Dès lors, ces photographies sont dénuées de force probante, et ne sont pas de nature à remettre en cause les observations de l’expert sur ce point.

22- Enfin, Mme [E] fait grief à l’expert d’avoir constaté l’absence de drain périphérique, alors que la facture émanant de la société Demeures de Gascogne du 6 mars 1985, qu’elle produit elle-même, mentionne justement la ’ fourniture et pose de drains sur trois côtés’ seulement (pièce 10 intimée), ce qui corrobore les constatations de l’expert, qui a conclu à l’absence d’un drain sur le quatrième côté, et à l’absence de regards permettant un entretien du drainage sur les trois autres côtés de la maison.

23- L’expert a également ajouté que le choix de mise en oeuvre d’un soubassement en blocs d’agglomérés nécessitait l’installation d’un drainage en pied de soubassement sur les quatre côtés de la maison, l’argument développé par Mme [E] à cet égard, selon lequel l’expert ne caractériserait pas le non-respect de normes DTU étant inopérant en l’espèce, le fondement juridique de l’action engagée par la sc [N] étant celui de la garantie des vices cachés, et non celui d’une action en responsabilité contre les constructeurs.

24- La cour d’appel relève d’ailleurs que dans le cadre d’une action en garantie des vices cachés, la cause des désordres importe peu pour engager la responsabilité du vendeur, et a seulement éventuellement un intérêt pour déterminer les travaux réparatoires à effectuer.

25- En tout état de cause, et en considération de ces éléments, qui sont probants pour établir l’origine des désordres liés à l’humidité présente dans le logement, et en l’absence de tout élément technique au soutien des allégations de Mme [E] quant à l’existence d’une fuite, le jugement qui a rejeté la demande d’expertise complémentaire sollicitée par cette dernière, aux fins de procéder aux mesures du dallage, et de rechercher les fuites sur les réseaux d’alimentation en eau, sera confirmé.

26- La sc [N] verse ensuite aux débats le courrier et des photographies des lieux, adressés le 6 avril 2020 à Mme [E], soit moins de quatre mois après la vente, clichés sur lesquels peuvent être observées des traces importantes d’humidité sur les murs intérieurs du bien vendu, et qui établissent dès lors suffisamment l’antériorité du vice à la vente, laquelle n’est au demeurant pas contestée.

27- Il en résulte que la sc [N] rapporte bien la preuve d’un vice caché préexistant à la vente.

28- La présence d’humidité importante dans le bien vendu, en ce qu’elle entraîne notamment un risque pour la santé de ses occupants, constitue bien un vice d’une gravité qui diminue tellement l’usage de la chose, que la sc [N] ne l’aurait pas acquise si elle en avait eu connaissance, ou en aurait donné un moindre prix.

29- Il incombe cependant à l’appelante, eu égard à la clause d’exclusion des vices cachés rappelée supra, de rapporter en outre la preuve que la venderesse avait connaissance lors de la vente du vice affectant l’immeuble vendu.

30- A l’appui de ses allégations, la sc [N] fait état du rapport d’expertise de M.[P] lequel écrit ’qu’il est indéniable que ces remontées par capillarité, se traduisant par de la présence d’humidité en partie périphérique, et sur le mur de refend intérieur, existaient avant la vente du bien par Mme [E]’ (page 17 du rapport d’experrtise).

31- Si les déclarations de l’expert seraient insuffisantes pour établir la connaissance du vice par Mme [E] le jour de la vente, elles sont cependant corroborées par les constatations qu’il a effectuées, et les clichés photographiques versés aux débats par la sc [N], et évoqués ci-dessus, datant de moins de quatre mois après la vente, et qui révèlent de multiples zones d’humidité dans le logement.

32- Pour s’exonérer de sa responsabilité, Mme [E] produit des photograhies de la maison d’habitation en date du 11 décembre 2019, lesquelles montrent une peinture en excellent état sur les murs intérieurs de l’habitation, ce qui, à l’inverse d’établir qu’elle n’avait pas connaissance de la présence d’humidité dans le bien vendu, tend plutôt à démontrer le contraire, dès lors, qu’à l’instar du tribunal , la cour relève qu’il lui était loisible d’en masquer l’état par l’application d’une couche de peinture avant la vente.

33- Au regard de l’ampleur de l’humidité affectant les pièces de vie du logement moins de quatre mois après la vente, la sc [N] établit que Mme [E] avait connaissance du vice au moment de la vente, de sorte que la clause d’exclusion des vices cachés doit être écartée, et le jugement qui a accueilli son action fondée sur la garantie des vices cachés, au titre de ce désordre, sera confirmé.

* Sur les désordres relatifs au réseau d’évacuation des eaux usées.

34- M. [P] a constaté sur le réseau d’évacuation des eaux usées, la présence d’une demi-coquille en PVC traduisant une intervention de débouchage du réseau par le précédent propriétaire, un défaut d’évacuation des eaux usées sur une longueur d’environ 2 mètres linéaires, et la présence de racines dans le réseau.

35- Il indique que le passage caméra réalisé par son sapiteur le 9 juin 2021, a révélé que le réseau était quasi-bouché par un amalgame de matières fécales retenu par des racines.

36- L’expert conclut que l’origine des désordres se trouvait dans l’absence totale d’entretien du réseau d’évacuation et des végétaux environnants par Mme [E], et que l’état du réseau et les difficultés d’évacuation existaient avant la vente du bien, et étaient connus de la venderesse.

37- Si Mme [E] ne conteste pas les difficultés d’évacuation des eaux usées, elle fait valoir que celles-ci étaient connues de l’acquéreur, pour en avoir été informé lors de la vente par la remise du rapport du service d’assainissement non collectif de [Localité 1]-métropole du 16 septembre 2019, que la sc [N] ne conteste pas avoir reçu, dont il résulte que l’installation présente ’des défauts d’entretien et d’usure’ (pièce 7 [E]).

38- Par conséquent, et en considération de cet élément, la sc [N] échoue à démontrer le caractère caché du vice allégué, et le jugement qui l’a déboutée de sa demande de garantie des vices cachés à ce titre sera confirmé.

* Sur la fissure du filtre à sable de la piscine.

39- L’expert a constaté lors de sa visite du 9 mars 2021 la présence d’un ancien filtre à sable ne comportant plus la vanne six voies, et la présence d’une fissure dans l’épaisseur du polyéthylène.

40- Il précise que le nouveau propriétaire a procédé au changement du filtre à sable de la piscine.

41- Si l’expert a bien constaté la présence d’une fissure dans l’ancien filtre de la piscine, dans la mesure où celui-ci avait été changé en amont des opérations d’expertise, aucun élément ne démontre que cette fissure avait d’une part empêché le remplissage de la piscine, et présenterait de ce fait un caractère rédhibitoire d’une part, ni que Mme [E] en avait connaissance avant la vente d’autre part.

42- Par conséquent le jugement qui a débouté la sc [N] de sa demande de garantie des vices cachés au titre du désordre relatif au filtre à sable de la piscine, sera confirmé.

Sur les demandes indemnitaires.

43- La sc [N] sollicite la réformation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [E] à lui verser la somme de 16 811, 77 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au coût des travaux réparatoires pour remédier à la présence d’humidité dans le logement.

Elle sollicite la condamnation de la venderesse à lui payer la somme de 35 856 euros, correspondant au coût des travaux réparatoires, outre celle de 1548 euros au titre de la remise en état du jardin.

La sc [N] réclame en outre la condamnation de Mme [E] à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance.

44- A titre subsidiaire, Mme [E] réclame la réduction du montant des dommages et intérêts alloués aux acquéreurs.

Elle rappelle que l’expert a chiffré le coût des travaux réparatoires à la somme de 17 506, 72 euros ttc, mais qu’il convient d’en limiter le montant à la somme de 4774, 56 euros, correspondant à la pose d’un seul drain sur 12 mètres linéaires.

Sur ce,

45- Selon les dispositions des articles 1645 et 1646 du code civil, ’si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur’.

* Sur le préjudice matériel.

46- Aux termes de son rapport, l’expert propose pour remédier aux désordres, la découpe partielle des dallages extérieurs en périphérie du bâti, la mise en oeuvre dans la hauteur du soubassement d’une étanchéité par résine, d’un caniveau en périphérie du bâti, et d’une tranchée drainante au droit des dallages extérieurs en périphérie du bâti, y compris un regard aux changements de direction, et la reprise des espaces verts.

47- L’expert indique ensuite, qu’en l’absence de production de devis par les parties, il estime le coût des travaux réparatoires à la somme de 17506, 72 euros se décomposant comme suit:

– caniveaux extérieurs: 4840 euros

– étanchéité soubassement: 7920 euros

– drainage: 4224 euros

– assurance dommage-ouvrage: 522, 72 euros.

L’appelante conteste l’évaluation du coût des travaux telle que réalisée par l’expert, et produit un devis établi par l’entreprise SFMTP le 5 octobre 2021 chiffrant le coût des travaux réparatoires à la somme de 35 856 euros TTC, relatif à la découpe des dallages extérieurs en périphérie du bâti, la mise en oeuvre dans la hauteur du soubassement d’une étanchéité par résine, la mise en oeuvre d’un caniveau en périphérie du bâti, la mise en oeuvre d’une tranchée drainante au droit des dallages extérieurs, et la reprise des espaces verts.

48- Il convient de constater que les travaux prévus dans le devis versé aux débats par la sc [N] sont conformes à ceux préconisés par l’expert, hormis la découpe des dallages extérieurs et l’enlèvement des végétaux, que l’expert a omis d’intégrer.

49- De plus, la cour d’appel considère, contrairement au tribunal, qu’il n’y a pas lieu de réduire le coût des travaux de drainage à un seul drain sur 12 mètres linéaires, mais bien sur la totalité des côtés de la maison, l’expert ayant constaté l’absence d’entretien des drains existants, ce qui induit de les reprendre dans leur intégralité.

50- En considération de ces éléments, et en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, le jugement qui a condamné Mme [E] à verser à la sc [N] la somme de 16 811, 77 euros au titre des travaux de remise en état liés à la présence d’humidité dans la maison sera infirmé, et Mme [E] sera condamnée à lui verser la somme de 35 856 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au coût des travaux de remise en état des désordres liés à la présence d’humidité, et la somme de 1548 euros TTC au titre de la remise en état du jardin.

51- Ces sommes seront inxexées sur l’indice BT 01 à compter du 6 octobre 2021, et ce jusqu’au présent arrêt.

* Sur le préjudice de jouissance.

52- La sc [N] forme une demande tendant à la condamnation de Mme [E] à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, qui n’avait pas été présentée dans le dispositif de ses conclusions en première instance, et qui sera dès lors déclarée irrecevable en cause d’appel, par application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur les mesures accessoires.

53- Le jugement est confirmé sur les dépens et l’indemnité due par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

54- Mme [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, et à verser à la sc [N] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Dans les limites de l’appel,

Déclare irrecevable la demande formée par la sc [N] tendant à la condamnation de Mme [A] [Y] épouse [E] à lui verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice de jouissance,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [A] [Y] épouse [E] à verser à la sc [N] la somme de 16 811, 77 euros, au titre des travaux de remise en état liés à la présence d’humidité dans la maison,

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamne Mme [A] [Y] épouse [E] à verser à la sc [N] les sommes de:

* 35 856 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au coût des travaux de remise en état des désordres liés à la présence d’humidité,

* 1548 euros TTC au titre de la remise en état du jardin.

Dit que ces sommes seront indexées sur l’indice BT 01 à compter du 6 octobre 2021, et jusqu’au présent arrêt,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne Mme [A] [Y] épouse [E] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne Mme [A] [Y] épouse [E] à verser à la sc [N] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.