COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06/10/2026

N° RG 26/00264 – N° Portalis DB2O-W-B7K-C6OC

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [H] [Q] et Madame [O] [Z] épouse [Q]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentés par Me Sarah PEREIRA substituant Me Stéphane MILLIAND de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Hassan KAIS , avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

DÉFENDEUR(S) :

S.A.R.L. GOELIA GESTION
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Julien CAPDEVILLE de la SCP LOUCHET CAPDEVILLE, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et Me Jérôme WIEHN de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat plaidant au barreau de NANTES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente, juge des référés : […]
assistée lors des débats de […] et de la mise à disposition au greffe de […], greffiers

Débats : en audience publique le : 18 Août 2026

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 06 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2001 Mme [O] [Z] épouse [Q] et M. [H] [Q] ont consenti à la société Goelia Saint François un bail commercial pour une durée de neuf années ayant pris effet le 31 décembre 2001, portant sur le lot n°42 leur appartenant situé dans la Résidence “[Etablissement 1]” à [Localité 4] et moyennant un loyer annuel TTC de 5 546, 12 euros en vue de l’exploitation dudit lot en résidence de tourisme classée. Le bail s’est tacitement renouvelé.

Par acte du 26 février 2025, les époux [Q] ont fait signifier à la société Goelia Saint François leur refus de renouvellement dudit bail, avec une proposition de versement d’une indemnité d’éviction.

La société Goelia Gestion est venue aux droits de la société Goelia Saint François.

Par acte du 18 mai 2026 Mme [O] [Z] épouse [Q] et M. [H] [Q] ont fait assigner la société Goelia Gestion devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire visant à désigner un expert qui aura pour mission de donner au tribunal tous les éléments permettant de déterminer conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, le montant de l’indemnité d’éviction due par les requérants et l’indemnité d’occupation due par la société défenderesse.

En l’absence d’accord avec le preneur sur les montants des indemnités d’éviction et d’occupation, ils s’estiment bien fondés à solliciter la mise en place d’une expertise judiciaire avant tout procès éventuel au fond.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 09 juillet 2026, la société Goelia Gestion formule protestations et réserves à la demande d’expertise aux frais avancés des bailleurs et demande à ce que chacune des parties conserve la charge de ses frais de procédure et que les dépens soient à la charge des bailleurs.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 août 2026 et mise en délibéré au 06 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande d’expertise judiciaire

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il résulte de l’article 145 du code de procédure civile que, pour apprécier l’existence d’un motif
légitime, pour une partie, de conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur
les conditions de mise en œuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager (Cass. 2e civ., 19 janv. 2023, n° 21-21 265, Publié au bulletin).

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d’éviction dont le principe n’est pas discuté en l’espèce, et d’autre part, selon l’article L.145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des locaux.

Aucun texte relatif au bail commercial ne s’oppose à l’exercice par le juge des référés des pouvoirs que lui confère l’article 145 du code de procédure civile. Dès lors qu’aucun juge du fond n’est saisi de demandes concernant l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation au jour de la saisine du juge des référés, et que ces évaluations impliquent de nombreux paramètres, le bailleur dispose d’un motif légitime à solliciter une expertise devant le juge des référés.

En l’espèce, Mme [O] [Z] épouse [Q] et M. [H] [Q] justifient avoir fait délivrer à la société Goelia Gestion leur refus de renouveler le bail commercial, avec proposition de versement d’une indemnité d’éviction suivant acte de commissaire de justice du 26 février 2025, ce qui n’est pas contesté par la société défenderesse (Pièce n°2 demandeurs).

Il est admis aux débats que la société preneuse et les bailleurs n’ont pas pu s’entendre quant au montant de l’indemnité d’éviction et à celui de l’indemnité d’occupation.

Ainsi, et en l’absence d’opposition, il apparaît que Mme [O] [Z] épouse [Q] et M. [H] [Q] justifient d’un motif légitime, avant tout procès éventuel au fond, à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin que soient évalués le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation qui seraient dues à la société Goelia Gestion et par celle-ci.

En conséquence, l’expertise judiciaire sera ordonnée aux frais avancés des demandeurs ayant sollicité la mesure d’expertise, et selon mission reprise au dispositif.

2 – Sur les frais de procédure

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code (Cass. 2e civ., 10 févr. 2011, n° 10-11 774).

Ainsi, les dépens doivent demeurer à la charge des demandeurs, Mme [O] [Q] née [Z] et M. [H] [Q].

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire prononcée en premier ressort par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de Mme [O] [Z] épouse [Q], M. [H] [Q] et de la société Goelia Gestion,

COMMETTONS pour y procéder,
Mme [W] [C], experte près la cour d’appel de Chambéry, demeurant [Adresse 6]
Tél. portable : [XXXXXXXX01]
E-mail : [Courriel 1]

Avec mission pour lui de :

1/ sur l’indemnité d’éviction due en application de l’article L.145-14 du code de commerce :
1.1 : établir de façon motivée si la privation du bail expiré entraînera en tout ou partie la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux qui en sont l’objet ou si ce dernier peut être transféré sans perte conséquente de clientèle dans des locaux et selon des conditions équivalentes, en déterminant le cas échéant tous correctifs exigés par les différences constatées ;

1.2 : en cas de perte du fonds non transférable sans perte importante de clientèle :
§ décrire les éventuels usages de la profession applicables à la détermination de la valeur marchande du fonds de commerce exploité à l’usage de résidence de tourisme dans les biens objets du bail commercial expiré ;
§ estimer de façon circonstanciée la valeur marchande du fonds en cause selon ces usages appliqués à ses particularités propres ;
§ à défaut d’usage professionnel propre à l’activité considérée ou en cas d’imprécision importante résultant de son application au bail considéré, estimer de façon circonstancée la valeur marchande du fonds selon les usages appliqués à des activités comparables, dont la méthode hôtelière selon le chiffre d’affaires et celle selon la perte de marge brute en fonction de toutes adaptations au fonds considéré, et, en cas d’imprécision ou de différence significatives persistantes, par comparaison avec le prix des ventes, réalisées sur une période proche de celle prise en compte pour ces méthodes, de fonds de commerce exploitant une activité dans des conditions juridiques et économiques de nature et d’importance équivalente, le cas échéant, selon tous correctifs exigés par les différences constatées et les évolutions prévisibles ;
§ déterminer dans les mêmes conditions la valeur du droit au bail dans le cas où le preneur invoquerait qu’elle dépasserait la valeur marchande ;
§ déterminer de façon circonstanciée, les indemnités accessoires dues au titre des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais, impôts et droits de mutation afférents à l’acquisition d’un fonds d’importance identique, de l’éventuel trouble commercial et de tous préjudices accessoires, en déterminant le cas échéant l’existence et le montant d’un moindre préjudice notamment en cas d’impossibilité d’acquisition d’un fonds similaire dans la zone d’exploitation ;

1.3 : en cas de possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle dans des locaux de qualité équivalente, déterminer les dépenses et pertes de gains consécutives à un tel transfert dont notamment le coût d’acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’actuel, les frais, droits de mutation et autres taxes correspondants, les frais de déménagement et de réinstallation, les travaux d’aménagement et de réparation éventuellement nécessaires, les dépenses de commercialisation éventuelles, l’éventuel trouble commercial subi et tous autres préjudices accessoires, sauf à déterminer l’existence et le montant d’un moindre préjudice ;

2/ sur l’indemnité d’occupation due en application de l’article L 145-28 du code de commerce
2.1 : estimer le montant du loyer qui serait applicable selon la valeur locative du bien objet du bail expiré à la date d’effet du maintien dans les lieux, telle que déterminée par les articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce et, le cas échéant, si l’une des parties invoque l’existence de locaux à caractère monovalent et à charge pour l’expert de donner son avis sur l’existence ou non de ce caractère et des usages applicables, selon la valeur déterminée par les articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce ;

2.2 : estimer le montant de l’indemnité due par le locataire pour son maintien dans les lieux à compter de la date d’effet du maintien dans les lieux jusqu’à libération effective, selon le loyer ainsi évalué et selon toutes circonstances nécessitant d’en corriger la valeur compte tenu des différences existantes entre le régime juridique d’un bail déterminant ce loyer et celui applicable au maintien dans les lieux, telles que les conditions usuelles de variation de loyer qui auraient pu être fixées, le maintien de clauses prévoyant des charges exorbitantes de droit commun au profit d’une partie de nature à influer sur la valeur déterminée sans ces clauses, ou les pertes ou surcoûts d’exploitation effectivement causées au preneur par la précarité du droit au maintien dans les lieux, appréciée selon la durée prévisible tirée de ses critères légaux et des diligences respectives et délais de procédure usuels en dépendant, par rapport aux conditions d’exploitation qui auraient normalement été offertes en contrepartie d’un loyer déterminé selon la durée légale d’un bail commercial,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :
– convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,
– se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,
– si nécessaire, se rendre sur les lieux mentionnés dans chaque bail commercial situés dans la résidence de tourisme “[Etablissement 1]” à [Localité 4], en présence des parties et de leurs éventuels conseils, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,
– à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
° en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
° en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,
° en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent,
° en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,
– au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile,

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DISONS que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal avant le 06 octobre 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS la provision concernant les frais d’expertise à la somme globale de 2.500 euros qui devra être consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Albertville, par Mme [O] [Z] épouse [Q] et M. [H] [Q] avant le 10 novembre 2026, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque,

DISONS que cette consignation devra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX01] – BIC : [XXXXXXXXXX01], en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme,

DISONS que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l’expert et qu’en cas de défaillance des parties, le juge du service du contrôle des mesures d’instruction pourra être saisi en vue de la fixation d’une astreinte,

DISONS l’expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport,

DISONS qu’en l’absence de réponse de l’expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

DISONS que conformément aux dispositions de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,

DISONS que les dépens resteront à la charge de Mme [O] [Q] née [Z] et M. [H] [Q],

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

RAPPELONS que la société Compagnie de Gestion Hotelière a droit au maintien au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré et ce, jusqu’au paiement effectif et intégral de l’indemnité d’éviction par le bailleur et après expiration d’un délai de 3 mois conformément aux dispositions des articles L.145-8 du code de commerce. L.145-29 du code de commerce,

En foi de quoi la présente décision a été signée par […], juge des référés, et […], greffière.

La greffière, Le juge des référés,

EN CONSEQUENCE,
La République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
POUR COPIE EXECUTOIRE certifiée conforme.