TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00232 – N° Portalis DBW5-W-B7K-JWPY

Minute : 2026/
Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 08 Octobre 2026

[S] [D]
[H] [G] épouse EPOUSE [D]

C/

[F] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Amélie AUBERT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Me Amélie AUBERT – 6
Me Anne-laure BOILEAU – 12

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 08 Octobre 2026

Nous Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection
Assistée de Marie MBIH, Greffier,
En présence de [E] [C], greffière stagiaire, et de [N] [I], auditeur de justice
Tenant audience publique de référé.

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [D]
né le 10 Février 1983 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Amélie AUBERT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 6

Madame [H] [G] épouse EPOUSE [D]
née le 31 Juillet 1982 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Amélie AUBERT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 6

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [M]
né le 27 Octobre 1984 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 4]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2026-012434 du 05/10/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)
représenté par Me Anne-laure BOILEAU, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 12

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Juin 2026
Après débats à l’audience publique du 08 Septembre 2026, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;
EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 8 avril 2024, Monsieur [S] [D] et Mme [H] [G] épouse [D] ont donné à bail à Monsieur [F] [M] un logement à usage d’habitation, avec cave, garage à vélo et grenier, l’ensemble situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 947 euros, outre de provisions mensuelles pour charges d’un montant total de 100 euros.

Par acte extrajudiciaire du 14 novembre 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 17 novembre 2025, les époux [D] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3.320 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice signifié en date du 1er avril 2026, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 2 avril 2026, les époux [D] ont fait assigner Monsieur [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen statuant en référé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :
Renvoyer les parties à se pourvoir au fond mais, dès à présent ;Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties ;Ordonner son expulsion ainsi que de toutes personnes introduites par lui dans les lieux ;Le ondamner au paiement de :la somme provisionnelle de 6.556,57 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 mars 2026, sauf à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ;une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux et de tout occupant de son chef, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
À l’audience du 8 septembre 2026 au cours de laquelle l’affaire a été retenue, les bailleurs, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme provisionnelle de 9.129,14 euros, selon décompte arrêté au 4 septembre 2026 et s’opposent à la suspension de la clause résolutoire ainsi qu’à l’octroi de délais de paiement en faveur du locataire.

Ils expliquent que le locataire a repris le paiement des loyers courants augmentés de la somme de 250 euros.

Monsieur [M], représenté par son conseil, sollicite :
le rejet de l’ensemble des demandes formulées par les bailleurs à son encontre ;des délais de paiement sur deux ans, avec des mensualités à hauteur de 250 euros par mois en sus du loyer ;la condamnation des bailleurs aux entiers dépens ;la condamnation des bailleurs au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles directement à son conseil conformément à l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Au soutien de sa demande, il explique qu’il vit avec sa compagne dans le logement. Il ajoute qu’il perçoit la somme de 814 euros mensuels au titre du RSA, outre les aides au logement à hauteur de 426 euros et que, sa compagne perçoit 2.796 euros mensuels au titre de l’aide au retour à l’emploi, augmenté de la somme de 800 euros en tant qu’auto-entrepreneur. Il précise que le couple n’a pas d’enfants à charge.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés :

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande est fondée sur l’article 835 du code de procédure civile et il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les époux [D], au soutien de leur demande en paiement provisionnelle de la somme de 9.129,14 euros, produisent aux débats :
Le contrat de bail du 8 avril 2024 ;Le commandement de payer du 14 novembre 2025 et portant sur la somme en principal de 3.320 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus ;Un décompte locatif depuis l’origine du bail, arrêté au terme de mars 2026 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 6.556,57 euros ;Un décompte de régularisation des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;Un décompte locatif actualisé au 4 septembre 2026 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 9 129,14 euros, terme de septembre 2026 inclus.
Il s’infère de ces éléments que, Monsieur [M] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnité d’occupation.

Toutefois, il ressort des décomptes locatifs que, la somme de 166,24 euros correspondant à « frais de commandement de payer du 14 novembre 2025 » a été mise au débit du compte le 1er novembre 2025 alors qu’il convient de rappeler que, le coût des actes de procédure est inclus dans les dépens si ces actes sont justifiés.
Dès lors, la somme de 166,24 euros doit être déduite du solde locatif.

Par ailleurs, il apparaît à la lecture des décomptes produits que, les deux règlements dont Monsieur [M] justifie, en date des 5 août et 3 septembre 2026, portant chacun sur la somme de 895,80 euros ont bien été déduits du solde locatif, en venant en compensation du solde des termes de novembre et décembre 2025 ainsi que janvier 2026 pour partie.

De sorte qu’il est rapporté aux débats que, Monsieur [M] est débiteur d’une somme de 8.962,90 euros (9.129,14 euros – 166,24 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 septembre 2026, terme de septembre 2026 inclus.

Par conséquent, Monsieur [M] sera condamné à payer aux bailleurs la somme provisionnelle de 8.962,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 septembre 2026, terme de septembre 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6.556,57 euros à compter du présent jugement.

Sur la demande en résolution du bail :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Monsieur [M] par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2025 et portant sur la somme en principal de 3.320 euros au titre des loyers et charges impayés au 7 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 6 semaines.

En effet, il ressort des débats que, dans ce délai, seul un règlement pour le compte du locataire au titre de l’aide au logement du terme courant a été effectué ; de sorte qu’il ne permet pas d’apurer l’entièreté des causes du commandement de payer, augmentées des échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de 6 semaines, été saisie par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 27 décembre 2025.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Monsieur [M] sollicite des délais de paiement sur deux années afin de se libérer de sa dette et propose le versement de la somme mensuelle de 250 euros en sus des échéances courantes.

Il s’infère des débats que, Monsieur [M] a repris le règlement du reste à charge des échéances courantes d’août et septembre 2026 (correspondant au loyer et charges après déduction de l’aide pour le logement d’un montant de 426 euros versée directement au bailleur par la caisse d’allocations familiales), augmentés de la somme de 250 euros.

Par ailleurs, Monsieur [M] justifie de ses ressources ainsi que, de celles de sa compagne.

Dès lors, Monsieur [M] apparaît en situation d’apurer sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

Par conséquent, il convient de lui accorder un aménagement du paiement de sa dette locative, selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 1343-5 du code civil.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, comme vu précédemment, Monsieur [M] est en situation de régler sa dette locative et il a repris le paiement des échéances courantes de loyer et charges en intégralité ; de sorte que, des délais de paiement lui ont été octroyés.

En conséquence, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si le locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance des loyers et des charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Monsieur [M] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Cependant, force est de constater que la demande de condamnation des bailleurs au paiement de cette indemnité est formulée à titre définitif et non provisionnel ; dès lors, elle excède les pouvoirs du juge des référés, lequel ne peut accorder que des provisions, et est, par conséquent, irrecevable.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2025.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sandrine Enge, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] à payer à Monsieur [S] [D] et Madame [H] [G] épouse [D] la somme provisionnelle de 8.962,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 septembre 2026, terme de septembre 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6.556,57 euros à compter du 1er avril 2026 ;

ACCORDONS à Monsieur [F] [M] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 250 euros chacune, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et une 24e du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELONS que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONSTATONS la résolution du bail conclu en date du 8 avril 2024 entre d’une part, Monsieur [S] [D] et Madame [H] [G] épouse [D] et d’autre part, Monsieur [F] [M], portant sur un logement à usage d’habitation, avec cave, garage à vélo et grenier, l’ensemble situé [Adresse 4], à la date du 27 décembre 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELONS qu’en tout état de cause, Monsieur [F] [M] reste tenu du paiement des loyers et charges courants ;

DISONS qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provisions pour charges et recouvrement de la dette), le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DISONS que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Monsieur [F] [M] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [F] [M] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

DÉclarons irrecevable la demande en paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2025 ;

DÉBOUTONS Monsieur [S] [D] et Madame [H] [G] épouse [D] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

la greffière, la juge des contentieux de la protection,