Cour d’appel, Chambre 1-7, 8 octobre 2026, RG n° 22/04956

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 08 OCTOBRE 2026

N° 2026/ 391

N° RG 22/04956

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJFP5

[C] [L] épouse [X]

C/

S.D.C. LE TENERIFE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Emmanuel VOISIN-MONCHO

Me Claude LAUGA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 22 février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 11-21-1090.

APPELANTE

Madame [C] [L] épouse [X]

Madame [C] [X] est représentée par son tuteur, l’Association A.T.I.A.M. dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 1] [Localité 2].

née le 11 avril 1950 à [Localité 3] (Italie),

représentée par Me Emmanuel VOISIN-MONCHO membre de la SCP MONCHO – VOISIN-MONCHO, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉ

S.D.C. LE TENERIFE

représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER

[Adresse 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Claude LAUGA membre de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 juillet 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Nadia FAYALA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] est propriétaire du lot n°91 et du lot n°66 au sein de l’ensemble immobilier situé à [Localité 4], [Adresse 4] ’, soumis au statut de la copropriété.

Madame [X] ne réglant pas ses charges de copropriété à leur échéance, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » lui adressait par lettre recommandée en date du 24 juin 2021 une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 7.077,33 euros aux titre des charges impayées

Cette mise en demeure s’avérait infructueuse

Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] » assignait Madame [X] devant le tribunal de proximité de Cannes aux fins de voir condamnée cette dernière au paiement de la somme de 5.969,33 euros au titre des charges de copropriété avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, de la somme de 388 euros au titre des frais de syndic ainsi que la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts outre une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire était évoquée à l’audience du 4 janvier 2022.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » sollicitait le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Madame [X] n’était ni présente, ni représentée.

Par jugement réputé contradictoire en date du 22 février 2022, le tribunal de proximité de Cannes a :

*condamné Madame [X] payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 5.969,33 € en deniers ou quittances au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

*condamné Madame [X] payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 10 euros au titre des frais

*condamné Madame [X] payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamné Madame [X] aux dépens de la présente instance.

*rejeté les autres demandes des parties

Suivant déclaration au greffe en date du 4 avril 2022, Madame [X], représentée par son tuteur l’Association A.T.I.A.M a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

-condamne Madame [X] payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 5.969,33 € en deniers ou quittances au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

-condamne Madame [X] payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 10 euros au titre des frais

-condamne Madame [X] payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

-condamne Madame [X] aux dépens de la présente instance.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] ’, représenté par son syndic, la société FONCIA IMMOBILIER S.A.S demande à la cour de :

*déclarer le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » recevable et bien fondé en ses demandes et son appel incident.

*rejeter l’intégralité des demandes de Madame [X] comme infondées.

*confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 5.969,33 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété (’) avec intérêts au taux légal à compter de la décision

Y remplaçant «  (’) arrêtés au 1er avril 2021 » par «  (’) arrêtés au 1er janvier 2021. »

*infirmer le jugement dont appel en ce que le tribunal a fixé à 10 € au titre des frais de syndic nécessaire exposé visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Et statuant à nouveau

*condamner Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 388 € au titre des frais de syndic nécessaires exposés visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

*infirmer le jugement dont appel en ce que le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] ’.

Et statuant à nouveau.

*condamner Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice (en ce compris les frais de dossier dans l’hypothèse ou par extraordinaire la cour estimait qu’ils ne peuvent être pris en compte au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.)

*infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et statuant à nouveau.

*condamné Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

*confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Madame [X] aux entiers dépens de première instance.

En tout état de cause,

*condamner Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Madame [X] aux entiers dépens d’appel

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier ’ [Adresse 5] ’, représenté par son syndic, la société FONCIA IMMOBILIER S.A.S fait valoir qu’il y aura lieu de débouter Madame [X] de sa demande tendant à

l’annulation du jugement déféré rappelant que cette dernière, que ce soit au moment où l’assignation a été délivrée ou le jugement déféré rendu, n’était pas placée sous tutelle

Par ailleurs il maintient que cette dernière est bien débitrice de la somme de 5.969,33 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété, somme arrêtée non pas au 1er avril 2021 comme indiqué par erreur par le premier juge, mais au 1er janvier 2021.

Il ajoute être bien fondé à demander le remboursement des frais qu’il a dû avancer pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 388 € .

Il précise également que le fait pour l’appelante de ne pas payer ses charges de copropriété, a pendant de nombreuses années mis gravement en péril la trésorerie de la copropriété.

Enfin le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] ’, représenté par son syndic, la société FONCIA IMMOBILIER S.A.S s’oppose à la demande de délai formulée par Madame [X]

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, Madame [X] demande à la cour de :

A titre principal

*annuler le jugement du tribunal de proximité de Cannes du 22 février 2022.

À titre subsidiaire.

*infirmer en toutes ses dispositions ledit jugement et réformer celui-ci en ce qu’il a condamné

Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 5.969,33 € en deniers ou quittances au titre de l’arriéré de charges de copropriété, la somme de 10 euros au titre des frais, la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Et statuant à nouveau,

*accorder à Madame [X] les plus larges délais de paiement pour régler l’arriéré de charges de copropriété auprès du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] ».

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » de ses demandes au titre des frais de syndic, de l’article 700 de procédure civile et les dépens.

En tout état de cause,

* débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » de toutes demandes plus amples ou contraires et de son appel incident.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » à 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » aux dépens de première instance et d’appel distrait au profit de Maître VOISIN-MONCHO sur son offre de droit

À l’appui de ses demandes, Madame [X] fait valoir qu’il y a lieu de prononcer la nullité du jugement déféré en ce qu’elle a été privée de la représentation à laquelle elle avait droit eu égard à sa mise sous tutelle, pour pouvoir se défendre et faire valoir ses arguments devant le juge de première instance.

Par ailleurs si elle est reconnaît ne pas avoir régulièrement payé ses charges de copropriété, elle estime cependant être une débitrice de bonne foi, particulièrement vénérable de sorte qu’elle est fondée à solliciter les plus larges délais pour régler sa dette auprès de la copropriété.

Enfin elle souligne que la somme de 10 € à laquelle elle a été condamnée correspondant à des frais nécessaires en application de l’article 10-1 n’est pas justifiée

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juillet 2026 et mise en délibéré au 8 octobre 2026.

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SUR CE

1°) Sur la nullité du jugement déféré

Attendu que Madame [X] indique être une majeure protégée, placée sous tutelle depuis une décision du juge des tutelles de [Localité 4] du 3 février 2022, cette mise sous protection intervenant à la suite d’une ordonnance de sauvegarde de justice et la désignation de l’A.T.I.A.M en qualité de mandataire spécial en date du 4 novembre 2021.

Qu’elle souligne que la procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » à son encontre a été mise en ’uvre alors qu’elle était placée sous mesure de protection, cette procédure n’ayant pas été diligentée au contradictoire de son tuteur.

Qu’elle maintient que l’omission de la mise en cause du tuteur constitue une irrégularité de fond affectant la validité et la régularité de la procédure de première instance et de la décision rendue par le tribunal de proximité de Cannes dans la mesure où elle a été privée de la représentation à laquelle elle avait droit, eu égard à sa mise sous tutelle, pour pouvoir se défendre et faire valoir ses arguments devant le premier juge.

Qu’elle soutient dés lors que le jugement du tribunal de proximité de Cannes du 22 février 2022 devra être annulé

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats de l’appelante a été placée sous sauvegarde de justice le 4 novembre 2021 soit 12 jours avant la délivrance de l’assignation en main propre.

Qu’il est mentionné en effet dans l’ordonnance de placement de tutelle qu’une ordonnance de sauvegarde de justice a été prononcée le 4 novembre 2021, et l’A.T.I.A.M désigné en qualité de mandataire spécial

Qu’il convient de rappeler que le majeur sous sauvegarde de justice conserve le droit d’accomplir seul les actes de la vie civile avec des limites qui sont les suivantes :

Interdiction d’accomplir les actes qui sont confiés à un mandataire spécial lorsque le juge en nomme un

Interdiction d’engager une procédure de divorce par consentement mutuel  

Interdiction d’exercer les fonctions de juré dans un procès de cour d’assises.

Qu’en l’état, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » n’avait aucune obligation de mettre en cause le mandataire spécial de l’appelante puisque ce dernier n’avait pas au titre des actes qui lui étaient confiés celui de représenter en justice Madame [X]

Attendu que cette dernière a été placée sous tutelle suivant jugement du 3 février 2022.

Qu’il convient de rappeler que l’affaire a été plaidée à l’audience du 4 janvier 2022, mise en délibéré au 22 février 2022, date à laquelle le jugement déféré a été rendu

Que l’article 444 du code civil énonce que « les jugements portant ouverture, modification ou mainlevée de la curatelle ou de la tutelle ne sont opposables aux tiers que deux mois après que la mention en a été portée en marge de l’acte de naissance de la personne protégée selon les modalités prévues par le code de procédure civile.

Toutefois, même en l’absence de cette mention, ils sont opposables aux tiers qui en ont personnellement connaissance. »

Que l’appelante soutient que le juge des tutelles a assorti le jugement la plaçant sous tutelle de l’exécution provisoire de sorte que celui-ci était opposable au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] »

Que ce moyen ne saurait prospérer.

Qu’en effet tant que la publicité n’a pas été accomplie, le jugement produit ses effets entre ceux qu’il concerne, mais il ne les produit pas contre les autres.

Qu’ainsi le majeur est protégé, le curateur investi et les organes de la mesure en fonction.

Qu’un jugement de tutelle bénéficiant de l’exécution provisoire est opposable aux tiers à partir du moment ou il est porté au repertoire civil et mentionné en marge de l’acte de naissance.

Que l’inopposabilité n’est pas une nullité du jugement mais sa relativité, maintenue jusqu’à ce que la formalité vienne l’étendre.

Qu’il s’en suit que le jugement en date du 3 février 2022 plaçant Madame [X] sous tutelle n’était pas opposable au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » de sorte que le tribunal régulièrement saisi, a rendu un jugement exempte d’irrégularités

Qu’il convient par conséquent de débouter Madame [X] de sa demande tendant à l’annulation du jugement déféré

2°) Sur le paiement des charges

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » ;

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, énonce que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. » ;

Et l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce que « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot.

III. – Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

IV. – Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

1° La question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. » ;

Attendu qu’il résulte de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 que « le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en ’uvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires. 

Lors de la mise en copropriété d’un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d’une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties et équipements communs de l’immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n’en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu’à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée. »

Que l’article 36 de ce même décret prévoit que « sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. » ;

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Qu’en l’espèce, Madame [X] n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n’est ainsi pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ;

Attendu toutefois que l’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Qu’il appartient donc au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] », représenté par son syndic, de démontrer que Madame [X] est redevable de la somme réclamée dans sa totalité et à cette dernière de prouver s’en être acquittée

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] ’, représenté par son syndic, la société FONCIA IMMOBILIER S.A.S verse aux débats, à l’appui de ses demandes, les pièces suivantes :

-le titre de propriété de Madame [X]

– le jugement d’adjudication sur saisie immobilière en date du 21 avril 2022

– le décompte pour la période du 26 décembre 2019 arrêtée au 1er janvier 2021

– le relevé général des dépenses. Provision/opérations courantes pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020

– les charges de copropriété. Provision/opérations courantes pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020

– le contrat de syndic du 22 février 2021

-le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 22 février 2021

-le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 26 novembre 2019

-les appels de fonds du 1er février 2020 au 1er février 2020

-les appels de fonds du 1er mars 2020 au 1er mars 2020

– les appels de fonds du 1er septembre 2020 au 1er septembre 2020

– les appels de fonds du 1er avril 2020 au 30 juin 2020

– les appels de fonds du 1er juillet 2020 au 30 septembre 2020

– les appels de fonds du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2020

– les appels de fonds du 1er avril 2021 au 30 juin 2021

– les appels de fonds du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021

– la mise en demeure R.A.R du 24 juin 2021,

Attendu qu’il s’évince par ailleurs des pièces produites aux débats que Madame [W] a déjà été condamnée suivant jugement du tribunal d’instance de Cannes en date du 25 avril 2019 à régler au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] ’, représenté par son syndic, la SAS AGEFIM CONSULTANTS la somme de 8.546,50 € au titre des charges de copropriété pour la période arrêtées au 1er janvier 2019, celle de 45 € au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance outre celle de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Qu’il convient de relever que le décompte produit concerne la période du 26 décembre 2019 arrêtée au 1er janvier 2021

Qu’il y a lieu cependant de soustraire du solde, les sommes qui ne correspondent pas aux charges, tels les honoraires avocat, suivi procédure recouvrement soit la somme de 1.085 euros

et de condamner Madame [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 5.872,33 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêtés au 1er janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la décision querellée

Qu’il s’en suit que le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il  a condamné Madame [X] payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 5.969,33 € en deniers ou quittances au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision

3°) Sur l’application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire et non du syndicat des copropriétaires.

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît sur le décompte que des sommes correspondant aux frais

d’honoraires avocat et de suivi procédure recouvrement ont été inscrites au débit du compte de Madame [P]

Que cependant, aucune de ces sommes n’est justifiée, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » ne produisant aucune facture

Qu’il sera par conséquent débouté de sa demande et le jugement confirmé en ce qu’il a condamné Madame [X] payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 10 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure

4°) Sur la demande de délais de paiement

Attendu que Madame [P] demande à la cour de lui accorder un échelonnement du paiement de la créance en plusieurs mensualités afin de ne pas compromettre sa situation financière.

Qu’elle fait valoir disposer de revenus de 2.577 € par mois mais ne pas avoir d’épargne et d’autres dettes

Attendu que l’article 1343-5 du code civil énonce que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Attendu que l’appelante ne produit aucune pièce aux débats justifiant d’une situation économique difficile et des nombreuses créances alléguées dans ses écritures.

Qu’il convient d’observer que le bien appartenant à cette dernière a fait l’objet d’une saisie immobilière.

Que le prix d’adjudication permettra de régler les créanciers de cette dernière du moins en partie.

Qu’il convient par conséquent de débouter Madame [X] de cette demande

5°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] ’, représenté par son syndic, la société FONCIA IMMOBILIER S.A.S

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil énonce que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. » ;

Attendu qu’il n’est possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Que constitue un préjudice distinct, le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;

Attendu qu’en l’espèce, il est constant, tenant le jugement du tribunal d’instance de Cannes en date du 25 avril 2019, que Madame [X] commet des manquements répétés à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires depuis de nombreuses années, en omettant de régler les charges de copropriété

Qu’un tel comportement perturbe le bon fonctionnement de la trésorerie de la copropriété

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement entrepris sur ce point et de condamner Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier

«  [Adresse 5] » la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice

6°) Sur les dépens et frais irrépétibles

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [X] aux entiers dépens en cause d’appel ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris sur ce point, de condamner Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] ’, représenté par son syndic, la société FONCIA MMOBILIER S.A.S la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel et de débouter Madame [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [X] de sa demande de nullité du jugement réputé contradictoire du tribunal de proximité de Cannes en date du 22 février 2022

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement réputé contradictoire du tribunal de proximité de Cannes en date du 22 février 2022 sauf en ce qu’il a condamné Madame [X] payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » la somme de 5.969,33 € en deniers ou quittances au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] »

STATUANT À NOUVEAU

CONDAMNE Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » représenté par son syndic, la société FONCIA IMMOBILIER S.A.S la somme de 5.872,33 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêtée au 1er janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la décision querellée

DEBOUTE Madame [X] de sa demande de délai de paiement

CONDAMNE Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] » représenté par son syndic , la société FONCIA IMMOBILIER S.A.S la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice

Y AJOUTANT

CONDAMNE Madame [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier «  [Adresse 5] », représenté par son syndic, la société FONCIA IMMOBILIER S.A.S la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel

DEBOUTE Madame [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d’appel

CONDAMNE Madame [X] aux dépens en cause d’appel

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT