COUR D’APPEL DE RENNES

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

Minute N°

JUGEMENT

du : 8 octobre 2026

N° : RG 26/00002 – N° Portalis DBYS-W-B7K-OJBW

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[H] [Z]

C/

Société [Localité 2] ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA
COMMUNE D’[Localité 3]

—————————————————–

[Adresse 1] sur la commune d’[Localité 4]

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Demande de constatation d’absence de base légale du transfert de propriété et sur ses conséquences

1 copie exécutoire + 1 CCC à :
Me Rémy DEMARET
[H] [Z]
[A] [Z]
[N] [Z]

1 CCC à :
CG
Me CARADEUX, CP 217

délivrées le 08/10/2026
MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 2]-Atlantique)

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JUGEMENT
Constatation de défaut de base légale
et de restitution
___________________________________________________________

Nous, Pierre GRAMAIZE, premier vice-président du Tribunal judiciaire de NANTES, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en qualité de juge titulaire de l’expropriation pour le département de la Loire-Atlantique pour trois ans à compter du 1er janvier 2024, en conformité des dispositions des articles L211-1 et L211-2, R211-1 et R211-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Assisté de Sandrine GASNIER, Greffier ;

Prononcé du jugement fixé au 8 octobre 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

ENTRE :

M. [H] [Z], demeurant [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Rémy DEMARET, avocat au barreau de PARIS

M. [A] [Z], demeurant [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Rémy DEMARET, avocat au barreau de PARIS

M. [N] [Z], demeurant [Adresse 5]
Rep/assistant : Me Rémy DEMARET, avocat au barreau de PARIS

EN QUALITE D’EXPROPRIES ET DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Société [Localité 2] ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA, dont le siège social est sis [Adresse 6]
Rep/assistant : Me Pierrick CARADEUX, avocat au barreau de NANTES

COMMUNE D’[Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 7]

DÉFENDERESSES
D’AUTRE PART

en présence de M. [V] [Q], inspecteur des Finances Publiques, suppléant M. le Directeur Régional des Finances Publiques dans ses fonctions de Commissaire du Gouvernement.

* * *
Contexte :
Par ordonnance du 11 octobre 2022, le juge de l’expropriation de [Localité 2] ATLANTIQUE a déclarés expropriés pour cause d’utilité publique au profit de la S.A.E.M. [Localité 2]-ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA les immeubles portions et droits d’immeubles et droits réels immobiliers afférents à des parcelles situées commune d'[Localité 4] cadastrées section AK n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] appartenant à M. [H] [Z], M. [A] [Z] et M. [N] [Z].
Suite à un mémoire du 11 octobre 2022 notifié par lettres recommandées dont les avis de réception ont été signés les 10, 18 octobre et 2 novembre 2022, par lequel la S.A.E.M. [Localité 2]-ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA a offert des indemnités à M. [H] [Z], M. [A] [Z] et M. [N] [Z] à propos de l’expropriation de ces biens, elle a saisi le juge de l’expropriation d’une requête aux fins de réclamer la fixation des indemnités dues par courrier daté du 3 février 2023 réceptionné le 17 février 2023.
Le transport sur les lieux s’est tenu le 23 mai 2023 selon une ordonnance du 28 mars 2023 et l’audience s’est tenue dans la continuité du transport à la mairie d'[Localité 4].
Suivant jugement du 20 juin 2023, le juge de l’expropriation a :
– fixé à :
– la somme de 283 056,00 € le montant de l’indemnité principale,
– celle de 29 305,60 € l’indemnité de remploi,
allouées à M. [H] [Z], M. [A] [Z] et M. [N] [Z],
– condamné la S.A.E.M. [Localité 2]-ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA à payer à M. [H] [Z], M. [A] [Z] et M. [N] [Z] la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
La S.A.E.M. [Localité 2]-ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA a procédé à la consignation de la somme de 312 361,60 € le 25/09/23 selon récepissé de la Caisse des dépôts et consignations.
Selon un arrêt du 11 octobre 2024, la cour d’appel de RENNES a infirmé le jugement du 20 juin 2023 sur le montant des indemnités et, statuant à nouveau, a fixé l’indemnité principale à 345 010 € et l’indemnité de remploi à 35 501 € en allouant une somme supplémentaire de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Un pourvoi a été formé contre cet arrêt, qui est pendant devant la cour de cassation.
Entre-temps, l’arrêté préfectoral du 22 mai 2019 portant déclaration d’utilité publique du projet d’aménagement sur la commune d'[Localité 4] a été contesté par recours gracieux du 18 juillet 2019, qui a fait l’objet d’une décision de rejet du 25 juillet 2019, et d’un recours contentieux ayant donné lieu à :
– un jugement du tribunal administratif de Nantes du 9 février 2023 rejetant le recours,
– un arrêt avant dire droit du 13 septembre 2024 de la cour administrative d’appel de [Localité 1] ordonnant un sursis à statuer dans l’attente d’un avis de l’autorité environnementale,
– des décisions du Conseil d’Etat de non-admission des pourvois des 14 avril 2025 et 23 juin 2025 formés contre cet arrêt,
– un arrêt du 14 novembre 2025 de la cour administrative d’appel de [Localité 1] annulant la déclaration d’utilité publique.

La présente procédure :
Selon une requête du 12 janvier 2026, réceptionnée au greffe le 15 janvier 2026, M. [H] [Z], M. [A] [Z] et M. [N] [Z] ont saisi le juge de l’expropriation au visa des articles L 223-2, R 223-1 et suivants du code de l’expropriation afin de faire constater que l’ordonnance d’expropriation du 11 octobre 2022 est désormais dépourvue de base légale et en conséquence de :
– ordonner à la S.A.E.M. [Localité 2]-ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA et à défaut la commune d'[Localité 4] de leur restituer les parcelles cadastrées AK n° [Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9],
– condamner in solidum la S.A.E.M. [Localité 2]-ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA et la commune d'[Localité 4] à leur payer des dommages et intérêts à hauteur de 511 466,49 € à parfaire au titre du préjudice lié à l’irrégularité de la procédure d’expropriation,
– à titre subsidiaire, ordonner le sursis à statuer jusqu’à ce que la cour de cassation se prononce sur l’arrêt rendu par la cour d’appel fixant les indemnités d’expropriation.
Par ordonnance du 29 avril 2026, le transport sur les lieux a été fixé au 29 juin 2026.
La visite des lieux a été effectuée à la date prévue et l’audience a été reportée, à la suite de cette visite, à la date du 27 août 2026 pour garantir l’effectivité du principe du contradictoire, notamment au regard de la communication récente des conclusions du commissaire du gouvernement.
Prétentions et moyens des demandeurs :
A l’audience des plaidoiries, l’avocat des consorts [Z] s’est référé à son mémoire en quadruplique et récapitulatif et a notamment fait valoir que :
– il appartient au juge de constater la perte de base légale de l’ordonnance d’expropriation conformément aux articles L 223-2 et R 223-1 du code de l’expropriation suite à l’annulation de la déclaration d’utilité publique du 22 mai 2019 par l’arrêt de la cour administrative d’appel de [Localité 1] du 14 novembre 2025 ;
– les parcelles expropriées sont en état d’être restituées, du fait que la S.A.E.M. [Localité 2]-ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA en est toujours propriétaire et qu’aucun aménagement ni construction ne sont intervenus, même si la concession d’aménagement a fait l’objet d’une résiliation anticipée à la date du 31/12/25 par délibération municipale du 7 juillet 2025 et que l’acquisition des parcelles a été actée par délibération municipale du 6 octobre 2025 ;
– la seule perte de disponibilité entre la date de l’ordonnance d’expropriation et la date de constatation de la perte de base légale ouvre droit à indemnisation et en l’espèce la consignation confirme l’entrée en possession des parcelles expropriées ;
– ils n’ont pu jouir de leur bien et celui-ci, qui a fait l’objet de fouilles archéologiques et forages, n’a pas été entretenu, de sorte qu’ils ont perdu une chance de disposer des revenus locatifs correspondants et de rénover le bien pour le valoriser ;
– pour les parcelles non bâties représentant une surface de 7 966 m² valorisées en terrain à bâtir à raison de 250 € le m² soit 1 991 500 €, la perte de disponibilité est réclamée sous la forme de l’intérêt au taux légal avec capitalisation, soit un total de 461 466,49 € au 14/01/26 ;
– pour la parcelle bâtie, la perte de disponibilité est évaluée à 50 000 € ;
– un promoteur, AETHICA, avait manifesté son intérêt pour leur propriété alors qu’elle était entretenue, notamment les espaces verts ainsi qu’en témoigne M. [L] ;
– au cas où la restitution ne pourrait être prononcée, il est demandé de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la cour de cassation ;

– si la commune soutient que seul l’Etat devrait répondre des conséquences dommageables des irrégularités commises lors de la procédure, ici la demande porte sur les préjudices liés à l’irrégularité en raison de la perte de base légale de l’ordonnance d’expropriation et non sur les préjudices consécutifs à l’illégalité fautive de la déclaration d’utilité publique ;
– ils n’ont pu procéder qu’à un entretien limité de leur bien, qui n’aurait été réalisé qu’à perte au regard du risque de requalification en amélioration au sens de l’article L 322-1 du code de l’expropriation ;
– la remise en état des espaces verts a été chiffrée à 20 236,14 € et celle de la parcelle bâtie à 335 192,72 €, étant rappelé que l’état du bâti avait été qualifié de « bien conservé », de même que celui de la toiture d’ardoise, dans le jugement du 22 juin 2023 ;
– ils ont effectué plusieurs déplacements à indemniser au barème kilométrique ;
– si la qualification de terrain à bâtir n’a été retenue que pour les parcelles AK n° [Cadastre 9] et [Cadastre 8] par la cour d’appel de RENNES dans son arrêt du 11 octobre 2024, la cour de cassation a estimé dans un arrêt récent qu’il appartenait à l’expropriant de démontrer que les réseaux sont insuffisants et le prix de 250 € le m² constitue la valeur moyenne des terrains vendus au sein de la ZAC ;
– l’assiette de calcul du préjudice d’indisponibilité est proposée sur une base de 60 € le m² pour les terrains à bâtir, soit 477 960 €, ce qui porte le total de l’évaluation à 633 560 € ;
– le taux de 1 % proposé par le commissaire du gouvernement est insuffisant et celui de 4 % serait plus juste au regard de l’évolution du taux légal et il est concédé que le point de départ de l’indisponibilité est fixé à la prise de possession effective en application de l’article L 213-1 du code de l’expropriation, soit le 25 octobre 2023 ;
– pour huit années, le préjudice d’indisponibilité est donc de 202 739,20 € ;
– le juge de l’expropriation peut également allouer des indemnités au titre du préjudice moral, qui est ici évalué à 3 000,00 € ;
– la perte de plus-value générée par le bien depuis son acquisition constitue également un préjudice reconnu comme indemnisable de manière distincte et son montant sera précisé en cours d’instance ;
– des pièces disponibles depuis plusieurs semaines et de nouvelles conclusions ont été commniquées tardivement par la commune, comme d’habitude ;
– l’arrêt de la cour d’appel n’a pas d’autorité de chose jugée dans la présente instance ;
– les nouvelles pièces communiquées justifient la qualification de terrain à bâtir, en écartant les réeaux de gaz et de télécommunication et en retenant l’ensemble de l’unité foncière ;
– les allégations d’entretien des espaces verts ne sont pas étayées et c’est le manque d’entretien de la toiture qui a permis sa dégradation, ce dont la commune a pris conscience en faisant réaliser des devis mais concernant de mesures simples conservatoires après la visite des lieux et sans aucune mise en concurrence.
Les consorts [Z] maintiennent leurs prétentions initiales, sauf à porter la demande de condamnation in solidum de la S.A.E.M. [Localité 2]-ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA et de la commune d'[Localité 4] à leur payer des dommages et intérêts à la somme de 530 657,90 € à parfaire outre une indemnité de perte de plus-value à préciser en cours d’instance, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2022 et la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, outre une somme de 4 000,00 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Ils demandent que le mémoire adverse n° 3 de la commune et les pièces communiquées sous les numéros 3 à 10 soient écartées de débats au titre de leur communication tardive.
Prétentions et moyens de la commune :
La commune d'[Localité 4] a répliqué, par l’intermédiaire de son avocat, sur la base de son mémoire en défense n° 3 du 26 août 2026, que :
– l’utilité publique étant déclarée par le préfet du département après un arrêté de cessibilité et une enquête publique qu’il a ordonnés, c’est à l’Etat de répondre de l’ensemble des conséquences dommageables des irrégularités commises lors de la procédure et la jurisprudence retient que les demandes contre toute autre personne que l’Etat sont mal dirigées ;
– en l’espèce, la déclaration d’utilité publique a été annulée en raison de l’irrégularité affectant l’avis de l’autorité environnementale du fait d’une insuffisance d’indépendance entre les services de la DREAL et le préfet ;
– dans le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes cité en jurisprudence, les juges ont écarté la demande indemnitaire au titre de la location d’un autre bien, dès lors qu’il ressortait du dossier que le bien exproprié n’était pas habitable, et la demande au titre du défaut d’entretien du bien, faute de preuve de l’origine des dégradations alléguées et leur date ;
– si néanmoins la demande indemnitaire devait être considérée comme recevable, l’Etat lui doit sa garantie, alors qu’elle ne peut être condamnée pour un acte qu’elle n’a pas édicté ;
– les préjudices allégués ne sont pas avérés étant souligné qu’aucune pièce ne vient justifier d’une intention de vendre, valoriser ou louer le bien, de préjudices liés aux fouilles archéologiques et forages et que l’entretien des bâtiments n’était plus assuré de longue date ;
– il n’est pas contesté que les biens se trouvaient dans l’état dans lequel ils sont aujourd’hui et la preuve n’est pas rapportée de l’entretien des espaces verts avant le transfert de propriété, sachant que les demandeurs exposaient nécessairement des frais pour cet entretien qu’ils n’ont pas assumé pendant la période de transfert de propriété ;
– s’agissant du bâtiment anciennement à usage d’habitation, si les consorts [Z] avaient cessé d’entretenir le bien en raison de la procédure administrative en cours, il en résulte bien que ce défaut d’entretien est la conséquence de cette procédure administrative et non du transfert de propriété ;
– les consorts [Z] ont refusé de percevoir la somme fixée par le juge au titre des indemnités d’expropriation qui a dû être consignée, si bien qu’ils ne sont pas fondés à se prévaloir d’une perte de disponibilité, étant donné qu’ils auraient pu faire fructifier le montant alloué ;
– la valeur actuelle du bien est contestable, alors que la qualification de terrain à bâtir n’a pas été retenue par le jugement et l’arrêt de la cour d’appel, que les expropriés eux-mêmes concluaient à une valeur de 50 € le m² qui n’a pu être multipliée par 5 en l’espace de 3 ans et qu’il a été constaté l’absence d’exécution de travaux lors du transport sur les lieux ;
– elle s’en remet à la valorisation retenue par la cour par rapport à des termes de comparaison récents soit 189 410 € pour les terrains ;
– l’ordonnance d’expropriation est du 11 octobre 2022 et non du 11 février 2008 et la prise de possession n’est intervenue qu’à la consignation de l’indemnité d’expropriation passée d’un mois soit le 25 octobre 2023 conformément à l’article L 231-1 du code de l’expropriation, de sorte que la perte de disponibilité ne peut être indemnisée qu’à compter de cette date ;
– le ratio généralement retenu n’est pas le taux légal mais plutôt 1 %, soit ici tout au plus 3 977 € pour 2,1 années en fonction de la valeur de 189 410 € et en tenant compte de la procédure en cours pour 3 années soit 5 682,30 € ;

– le calcul d’une durée de 8 années proposé par le commissaire du gouvernement se fondant sur la date de l’enquête publique conduirait à indemniser l’indisponibilité du bien pour une autre raison que le transfert de propriété ;
– l’indemnité réclamée au titre du bien bâti est injustifiée ;
– elle a fait procéder à deux coupes par an d’entretien et elle justifie d’un dernier passage le 16 juillet 2026 pour un coût de 3 240 € TTC ;
– aucune preuve de l’exploitation antérieure pour le foin n’est rapportée et le devis présenté est excessif et désormais inutile ;
– les devis de réfection du bien bâti ne peuvent être retenus, alors qu’il doit être restitué dans l’état antérieur, qui était déjà dégradé,
– des tests ont été effectués au droit des infiltrations dans la maison et aucune mérule n’a été détectée, si bien qu’au vu de devis de traitement curatif des champignons lignivores et insectes xylophages et de réparation de la couverture, elle estime qu’une indemnité de 20 000 € couvrirait les travaux à réaliser ;
– les frais de déplacement, qui ne sont pas la conséquence du transfert irrégulier de propriété, ne sont pas chiffrés et voués au rejet ;
– la clarification apportée par la cour de cassation est indifférente dans le cadre de la procédure de rétrocession et elle ne répond que face à l’insistance de la partie adverse ;
– l’insuffisance des réseaux sur la zone nord de la ZAC a été démontrée, plans à l’appui, si bien que la qualification de terrain à bâtir ne peut être retenue ;
– le prix de 17 € le m² doit être retenu conformément à l’arrêt de la cour d’appel de RENNES, sachant que le prix revendiqué de 250 € ne repose sur aucun terme de référence si ce n’est le prix de LAD SELA en sortie d’aménagement, alors que le prix de terrains à bâtir non aménagés a été retenus pour deux parcelles à hauteur de 50 € le m² ;
– le préjudice moral résulte de l’existence même de la procédure d’expropriation et incombe à l’Etat ;
– la perte de plus-value n’a été indemnisée que dans des cas où la restitution était impossible, ce qui n’est pas le cas en l’espèce où le préjudice s’éteindra avec la restitution.
Elle conclut en demandant de prendre acte du défaut de base légale de l’ordonnance d’expropriation et d’ordonner la restitution des parcelles aux consorts [Z] avec :
– irrecevabilité et rejet des autres prétentions adverses,
– condamnation de l’Etat à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
– en tout état de cause, limitation de l’indemnisation du préjudice résultant de l’indisponibilité du bien à 5 682,30 € en retenant comme point de départ du délai des indemnités de retard le 25 octobre 2023, du préjudice résultant des travaux de réparation du bien à 20 000 € et condamnation des requérants à lui payer une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article L 761-1 du code de la justice administrative. A l’audience, elle a réclamé que soit écarté le dernier mémoire communiqué par les consorts [Z].
Opinion du commissaire du gouvernement :
M. le Commissaire du gouvernement a repris ses conclusions datées du 19 juin 2026 qui proposent d’ordonner la restitution des parcelles litigieuses aux consorts [Z] et de rejeter les prétentions de ces derniers et à titre subsidiaire la fixation des indemnités pour préjudice des consorts [Z] à 27 600,80 € en exposant que :
– l’ensemble des parcelles expropriées forment une unité foncière non enclavée avec un accès [Adresse 8] comprenant des parcelles de prés avec des taillis et quelques arbres jouxtant le [Adresse 9] et le rond point, ainsi la AK n° [Cadastre 9] comportant une ancienne ferme de 1780, une maison et ses dépendances, inhabitées depuis de nombreuses années ;
– le bien est classé en zone 1AUb1 au titre du règlement du plan local d’urbanisme actualisé approuvé le 9 juin 2023, zone non ou insuffisamment équipée destinée à l’habitat de densité variable accompagné de commerces services équipements publics et activités urbaines conformément à l’orientation d’aménagement ;
– la restitution des parcelles résulte de l’application des articles L 223-2 et R 223-6 du code de l’expropriation après constat de l’absence de base légale de l’ordonnance portant transfert de propriété ;
– la restitution du bien n’interdit pas aux propriétaires de réclamer au bénéficiaire de l’expropriation l’indemnisation d’un préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle, à condition de démontrer l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par la restitution du bien, la seule rétention de celui-ci ne suffisant pas à justifier l’allocation de dommages et intérêts ;
– deux décisions de la cour d’appel de Paris et du tribunal judiciaire de Nîmes ont retenu une base de 1 % de la valeur du bien par année d’indisponibilité du bien à compter de l’ouverture de l’enquête publique et si la demande d’indemnisation est validée, elle pourrait être calculée de la même manière ;
– la cour d’appel ayant arrêté les indemnités à 345 010 € par décision du 11 octobre 2024, il est proposé de retenir 8 années d’indemnisation à raison de 1 % de ce montant soit 27 600,80 €.
La S.A.E.M. [Localité 2]-ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les incidents de procédure :
Les parties ont échangé des mémoires et pièces jusqu’à l’ouverture des débats à l’audience du 27 août 2026, comme elles étaient autorisées à le faire afin de garantir la meilleure expression de leurs prétentions dans le cadre d’un débat contradictoire.
Il ne saurait être question d’écarter des débats le dernier mémoire la commune et des pièces annexées, qui répondent à de nouvelles demandes formulées par les consorts [Z] et présentent de nouveaux devis dans le but d’éclairer la juridiction, alors que les consorts [Z] ont pu y répondre avant l’audience en apportant une nouvelle argumentation au soutien de leurs propres demandes.
Il ne saurait être question non plus d’écarter des débats le tout dernier mémoire des consorts [Z], qui n’apporte que des rectifications matérielles de pure forme et aucun élément nouveau.
Sur la demande de restitution du bien :
Les parties s’accordent pour demander le constat de la perte de base légale de l’ordonnance portant transfert de propriété du 11 octobre 2022 en application de l’article L 223-2 du code de l’expropriation par suite de l’annulation de la déclaration d’utilité publique prononcée par la cour administrative d’appel de [Localité 1] dans un arrêt du 14 novembre 2025 ainsi que pour que soit ordonnée la restitution en nature par application de l’article R 223-6 du même code des biens dépendant des parcelles expropriées situées commune d'[Localité 4] cadastrées section AK n° [Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9].
Il convient donc de faire droit à cette demande.
Sur la demande d’indemnisation des préjudices :
La restitution du bien n’interdit pas aux propriétaires du bien de réclamer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle de droit commun, la réparation des préjudices causés par l’opération irrégulière.
La commune d'[Localité 6] et la S.A.E.M. [Localité 2]-ATLANTIQUE DEVELOPPEMENT – SELA ayant acté la résiliation anticipée de la concession d’aménagement à effet du 31 décembre 2025 et l’acquisition des parcelles litigieuses par la commune, approuvées selon des délibérations du conseil municipal du 7 juillet 2025 et du 6 octobre 2025, la commune est seule débitrice des préjudices causés à raison de l’opération irrégulière, même s’il n’a pas été justifié d’une régularisation du transfert de propriété, dès lors que les actes intervenus ont fait perdre à l’aménageur toute qualité pour agir.
La commune d'[Localité 4] ne peut prétendre à l’irrecevabilité des demandes en soutenant qu’elles relèvent de la responsabilité de l’Etat ni réclamer la garantie de l’Etat, alors que le débat sur la responsabilité de la puissance publique relève de la juridiction administrative et qu’en tout état de cause le principe des préjudices allégués a déjà été reconnu par les juridictions judiciaires dans d’autres affaires.
Les demandes non chiffrées, comme les frais de déplacements et la perte de plus-value, sont irrecevables de ce seul fait, sans même qu’il soit nécessaire de se prononcer sur leur caractère de préjudice indemnisable.
Il convient donc d’examiner les préjudices suivants qui sont recevables, concernant la remise en état, l’indisponibilité temporaire des biens et le préjudice moral :
Sur l’indemnisation de la remise en état des biens :
La comparaison des deux procès-verbaux de visite des lieux et photographies qui y figurent permet de constater que pendant la période de transfert de la propriété :
– les parcelles non bâties, qui étaient en état d’entretien satisfaisant pour servir à une vocation agricole sous la forme de prairies délimitées par des haies, ont été manifestement abandonnées, de sorte que la végétation a proliféré de manière anarchique, les rendant inexploitables à la date du dernier transport sur les lieux,
– les parcelles bâties, qui portaient les traces visibles du passage de squatters, bénéficiaient néanmoins du clos et du couvert permettant de garantir l’étanchéité du bien lors de la première visite, ce qui n’était plus le cas lors de la deuxième visite où un trou dans la toiture laissait pénétrer les intempéries et dégradait le plancher de l’étage.
Afin de replacer les expropriés dans la même situation qu’à la date où ils ont été dépossédés, il est donc nécessaire de les indemniser des travaux nécessaires à la remise en état à la date de la première visite des lieux, très proche de la date de dépossession effective.
L’évaluation des travaux de remise en état des parcelles de terre sera retenue sur la base du devis du 18/06/26 de la société [Localité 2] AMENAGEMENT en supprimant tout ce qui concerne le dégagement de la parcelle bâtie (lots 1 et 2), qui n’était déjà pas correctement entretenue et qui a fait l’objet d’une opération de débroussaillage par l’ESATCO dont il est justifié. Les postes restauration des haies de 960 €, broyage des rémanents de 1 520 € et de chargement et évaluation des excédents de 1 250 € sont indiscutables. Dans les postes optionnels de remise en prairie rustique, seul le poste de préparation du terrain de 1 850 € est à prendre en considération et non la fourniture de semis, dans la mesure où la preuve n’est pas rapportée de semis annuels de prairie avant la dépossession, de sorte que seule la préparation pour une prairie naturelle est fondée pour lui rendre sa vocation antérieure. Le total de ces travaux de remise en état est donc de 5 580 € hors taxes, soit 6 696 € TTC.

S’agissant des travaux concernant le bâti, les devis présentés par les demandeurs sont inexploitables, car ils consistent en une remise en état complète, alors que la plupart des travaux étaient déjà nécessaires pour rendre le bien habitable. Les devis de la commune ne permettent qu’un traitement conservatoire des dégâts constatés lors de la dernière visite des lieux et non la réparation de leurs conséquences. L’offre d’évaluer à 20 000 € la dégradation intervenue est en revanche parfaitement adaptée à la situation consistant à réparer la toiture et le plancher sur les zones d’infiltrations.
La remise en état du bien justifie donc une indemnisation totale de 6 696,00 + 20 000,00 = 26 696,00 € TTC.
Sur le préjudice d’indisponibilité temporaire du bien :
Il n’est pas nécessaire d’entrer dans le débat sur la qualification du bien de terrain à bâtir ou non, qui n’est imposée formellement que pour la fixation des indemnités de dépossession définitive dans le cadre de l’expropriation et non dans celui de la restitution.
Le préjudice d’indisponibilité est en général calculé à raison d’un pourcentage de la valeur du bien par année de dépossession.
L’évaluation du bien dépend de sa valeur sur le marché immobilier et les demandeurs ne présentent aucune expertise, aucun avis de valeur d’agent immobilier au soutien de leur argumentation tendant à démontrer que la valeur serait très différente de l’indemnité principale de dépossession censée indemniser les expropriés pour leur permettre d’acquérir un bien équivalent sauf l’évolution du marché immobilier depuis la date de l’évaluation.
Or en l’espèce, chacun sait que la période qui s’est écoulée depuis l’évaluation du bien dans la cadre de la précédente instance a été contrastée et plutôt globablement stable pour les biens qui ne sont pas soumis à une pression foncière particulière due à leur localisation dans un secteur très demandé.
Le fait que les demandeurs n’aient pas perçu l’indemnité principale les autorise à réclamer le préjudice d’indisponibilité du bien, puisqu’ils n’ont pas perçu la rémunération du capital qui sera remboursée au consignataire et que rien ne permet de considérer que ce refus d’encaisser les fonds résultant d’une procédure qui était contestée soit fautif.
Le taux de 1 % par an proposé par la commune à titre subsidiaire et par le commissaire du gouvernement sur la base de la jurisprudence habituelle en la matière est préférable à un équivalent du taux légal, dans la mesure où le rendement d’un bien immobilier est plus faible que la moyenne des biens, et notamment des capitaux placés.
Le calcul de la durée d’indisponibilité du bien ne peut faire remonter le préjudice à la date de l’ouverture de l’enquête publique, qui n’interdit pas au propriétaire de céder le bien. Il n’y a pas lieu non plus de le reporter à la date fixée par l’article L 231-1 du code de l’expropriation qui fixe la date de prise de possession effective du bien. En effet, c’est la date de l’ordonnance d’expropriation qui transfère la propriété et qui rend le bien indisponible à la vente pour l’exproprié et fait naître son préjudice.
Il s’ensuit que l’indemnité d’indisponibilité est due à raison de 1 % de la valeur du bien, telle qu’évaluée par la cour d’appel et non remise sérieusement en cause, soit 345 010 € entre le 11 octobre 2022 et la présente décision, soit pour 4 ans la somme de 13 800,40 €.
Sur le préjudice moral :
Le seul fait pour les demandeurs d’avoir été dépossédés irrégulièrement et temporairement de leur bien leur cause un préjudice moral, dans la mesure où ils sont attachés affectivement à cette maison qui fût la dernière habitée par leur mère, dans laquelle ils ont de nombreux souvenirs, qui constitue le point de référence géographique familial de ces trois frères qui résident à distance plus ou moins élevée, et qu’ils n’ont plus entretenue à l’annonce du projet d’expropriation pour ne pas y investir des fonds en pure perte.

La somme de 3 000,00 €, qui ne représente que le montant symbolique de 1 000,00 € chacun, est pleinement justifiée.
Sur les intérêts de retard :
Les préjudices subis par les demandeurs étant évalués à la date du présent jugement, rien ne justifie de leur accorder des intérêts de retard et leur capitalisation.
Sur les frais
Etant la partie perdante, la COMMUNE d'[Localité 4] supportera les dépens selon le principe de l’article 696 du code de procédure civile.
Il est équitable de fixer à 3 000,00 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la COMMUNE d'[Localité 4] devra verser en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION :

PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Constate la perte de base légale de l’ordonnance du 11 octobre 2022 et ordonne la restitution de la propriété des parcelles situées commune d'[Localité 4] cadastrées section AK n° [Cadastre 10], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] à M. [H] [Z], M. [A] [Z] et M. [N] [Z],
Condamne la COMMUNE d'[Localité 4] à payer à M. [H] [Z], M. [A] [Z] et M. [N] [Z] à titre d’indemnisation de leurs préjudices les sommes de :
– 26 696,00 € TTC au titre des travaux de remise en état du bien,
– 13 800,40 € de préjudice d’indisponibilité temporaire du bien,
– 3 000,00 € de préjudice moral,
– 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres prétentions plus amples ou contraires,
Condamne la COMMUNE d'[Localité 4] aux dépens.

Le Greffier, Le Juge de l’Expropriation,

Sandrine GASNIER Pierre GRAMAIZE