Trouble anormal du voisinage : accès forcé à un appartement infesté de punaises de lit

Le syndicat des copropriétaires dispose, en vertu des articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de la qualité et de l’intérêt à agir pour faire cesser un trouble affectant l’immeuble, sans autorisation préalable de l’assemblée générale. L’article 1240 du Code civil fonde la réparation du dommage causé par un fait fautif.

Sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article 1253 du Code civil, le juge des référés peut ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires en présence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, même en cas de contestation sérieuse. Le trouble anormal du voisinage engage la responsabilité de plein droit de son auteur.

Les photographies, rapports de désinsectisation, attestations, factures et procès-verbal de commissaire de justice ont établi l’infestation du logement, sa propagation aux parties communes et le risque sanitaire. Le propriétaire a donc été enjoint de laisser accéder le syndic et les entreprises mandatées, avec possibilité d’ouverture des lieux et de déplacement des meubles sous contrôle d’un commissaire de justice. Les astreintes ont toutefois été rejetées.

L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose par ailleurs au copropriétaire de justifier d’une assurance de responsabilité civile. Une provision de 2 500 euros a été accordée au syndicat, outre 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

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Une infestation de punaises de lit, localisée dans l’appartement d’un copropriétaire, s’était propagée aux parties communes et provoquait des nuisances. Après une mise en demeure infructueuse, le syndicat a sollicité l’accès au logement pour permettre le diagnostic, la désinsectisation et le nettoyage. Au vu des rapports, photographies, attestations, factures et constats, le juge a autorisé l’accès, l’ouverture des lieux et le déplacement des effets personnels, et accordé une provision.

Un propriétaire occupait un appartement situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a constaté une infestation importante de punaises de lit, dont le foyer était localisé dans ce logement, avec propagation aux parties communes et nuisances olfactives.

Après une mise en demeure restée sans effet, le syndicat a sollicité en référé l’accès au logement afin de permettre son diagnostic, sa désinsectisation et son nettoyage. Le propriétaire n’a pas comparu.

Les pièces produites comprenaient des rapports et photographies de désinsectisation, des attestations d’occupants, des factures, ainsi qu’un procès-verbal de commissaire de justice constatant des nids de punaises et l’insalubrité du logement. Le juge a ordonné l’accès aux lieux, autorisé l’ouverture et le déplacement des effets personnels, et accordé une provision au syndicat.

• Établir une infestation importante affectant le logement et les parties communes.
• Démontrer un trouble anormal du voisinage et un risque sanitaire.
• Produire des éléments concordants sur l’origine du trouble.
• Justifier l’urgence et la nécessité d’une intervention dans le logement.
• Constater l’absence de réponse effective aux mises en demeure.
• Limiter les opérations aux mesures strictement nécessaires à l’éradication.

• Rapport et attestation complémentaire de la société de désinsectisation.
• Photographies de parasites sur le seuil et dans les parties communes.
• Attestations d’occupants relatives aux odeurs et à la propagation.
• Factures des traitements réalisés dans l’immeuble et les logements voisins.
• Procès-verbal constatant les nids de punaises et l’insalubrité du logement.

Le syndicat des copropriétaires peut faire intervenir une entreprise spécialisée dans le logement, sous le contrôle d’un commissaire de justice, et obtenir une provision pour les frais exposés. Le propriétaire doit laisser l’accès, communiquer son assurance et supporter les conséquences financières de la procédure.

• Accès au logement dans les huit jours suivant la signification.
• Ouverture forcée possible en cas d’absence ou de refus.
• Déplacement et entreposage des meubles après inventaire.
• Communication de l’assurance responsabilité civile sous huit jours.
• Paiement de la provision, de l’article 700 et des dépens.

À faire

• Signifier rapidement l’ordonnance au propriétaire.
• Mandater le commissaire de justice dans le délai d’un mois.
• Notifier la date d’intervention huit jours à l’avance.
• Faire établir l’inventaire des meubles déplacés.
• Conserver rapports, photographies, factures et procès-verbal.

À éviter

• Intervenir dans le logement sans commissaire de justice.
• Dépasser les opérations strictement nécessaires au traitement.
• Oublier les consignes de préparation transmises au propriétaire.
• Maintenir une demande d’astreinte non retenue par le juge.
• Négliger la vérification de l’assurance responsabilité civile.

La qualité à agir du syndicat des copropriétaires

nLe syndicat dispose, au titre des articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de la qualité et de l’intérêt à agir pour préserver l’immeuble et faire cesser un trouble affectant les parties communes. En référé, cette action peut être engagée sans autorisation préalable de l’assemblée générale.n

Les conditions du trouble manifestement illicite

nL’article 835 du Code de procédure civile permet d’ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires, même en présence d’une contestation sérieuse. Le requérant doit démontrer une illicéité manifeste et actuelle. Les rapports, photographies, attestations et constatations ont établi l’infestation, sa propagation et le risque sanitaire.n

La responsabilité de plein droit pour trouble anormal

nSelon l’article 1253 du Code civil, le propriétaire à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage est responsable de plein droit. L’infestation persistante, les nuisances et l’absence d’accès au logement justifiaient la désinsectisation, le nettoyage, l’ouverture des lieux et l’octroi d’une provision.

Article 1240 du Code civil, Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 835 du Code de procédure civile, Article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1253 du Code civil, Article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 834 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 446-1 du Code de procédure civile