TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 09 Octobre 2026
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 03 Juillet 2026

N° RG 23/00475 – N° Portalis DBW3-W-B7H-27IU
Grosse délivrée le
À
-Me Benjamin NAUDIN
-Me Benjamin AYOUN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. “[Adresse 1], domiciliée : chez COULANGE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic

représentée par Me Benjamin NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. EMOUNA, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal

représentée par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI EMOUNA est propriétaire des lots n°60 et 108 (local n°4 et n°5) situés au rez-de-chaussée, au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 4] » sis [Adresse 5] et [Adresse 6].

Le syndic en exercice de la copropriété est le Cabinet COULANGE IMMOBILIER.

La SCI EMOUNA a fait procéder à des travaux de percement d’un trou dans la dalle de l’un de ses locaux communiquant avec les caves en sous-sol du côté [Adresse 5], puis a fait procéder à une ouverture du côté [Adresse 7], et enfin au travers de la voûte des caves [Adresse 7].

Il n’est pas contesté que ces travaux ont été entrepris sans solliciter d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

*

Par un jugement au fond du 04.04.2024 (RG 19/10282), ce tribunal a :
DEBOUTE la SCI EMOUNA et la SNC LES MOULINS DU PRADO de leur demande d’autorisation de la ratification des travaux exécutés sur la mezzanine ;
AUTORISE la SCI EMOUNA, copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier nommé [Adresse 4], sis [Adresse 8] [Adresse 9], à réaliser les travaux suivants dans les lots à usage commercial lui appartenant, situés au rez-de-chaussée des bâtiments B et C, portant, respectivement les numéros 60, pour le lot du Bâtiment B, au [Adresse 10] et [Adresse 11], pour celui du Bâtiment C, au [Adresse 12] :
– Supprimer les soubassements en façade, consistant en la partie non porteuse du bâtiment située entre le trottoir et l’allège, d’une hauteur de 31 à 39 centimètres ;
– Transformer la partie vitrée fixe située à droite du bâtiment C (celle du milieu) en porte d’entrée sur rue,
– Transformer la partie vitrée fixe de gauche du bâtiment C et celle de droit du bâtiment B en alignant la surface vitrée sur la surface de la porte nouvellement créée.
REPUTE comme non-écrits les termes suivants contenus au sein de l’article 23 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier nommé [Adresse 4], sis [Adresse 8] [Adresse 9], publié le 17 août 1960 :
« En ce qui concerne les décisions relatives au gros-œuvre des immeubles, que si l’Assemblée le décide à la majorité des quatre vingt/pour cent des dix millièmes présents ou non. »
DEBOUTE la SCI EMOUNA de sa demande d’expertise concernant son préjudice financier ;
DEBOUTE la SCI EMOUNA de sa demande de provision ;
DEBOUTE la SNC LES MOULINS DU [Adresse 13] de sa demande de dommages-et-intérêts ;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier nommé [Adresse 4], sis [Adresse 8] [Adresse 9], aux dépens de la présente instance ;
AUTORISE la distraction des dépens au profit de Me ROSENFELD et de Me CAUSSE, avocats ;
ORDONNE l’exécution provisoire.
*

Par assignation du 24.01.2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », sis [Adresse 14] et [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, a assigné la SCI EMOUNA, en référé au visa des articles 696 et 700 du code de procédure civile, L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application, du règlement de copropriété, aux fins de voir :
« Déclarer recevables et fondés le requérant en son action et en conséquence :
Ordonner à la SCI EMOUNA de faire cesser les travaux illégaux initiés par ses soins immédiatement à compter de la décision à intervenir et ce, sous astreinte, à raison de 1000 € par jour de retard.
Condamner la SCI EMOUNA à remettre en état les parties communes affectées par les travaux entrepris illégalement dans le mois à compter de la décision à intervenir et ce, sous astreinte, à raison de 1000 € par jour de retard. Cette remise en état devra intervenir sous le contrôle du syndic et de l’architecte de la copropriété.
Condamner la SCI EMOUNA à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC.
Condamner la SCI EMOUNA aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Benjamin NAUDIN, avocat aux offres de droit en application de l’article 696 du CPC.
Ordonner l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance à intervenir. »

A l’audience du 06.12.2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », sis [Adresse 14] et [Adresse 15], représenté par son Syndic en exercice, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 835, 696 et 700 du code de procédure civile, L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et ses décrets d’application, du le règlement de copropriété, demande de :
« Débouter la SCI EMOUNA de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.
Ordonner à la SCI EMOUNA de faire cesser toute atteinte aux parties communes initiés par ses soins immédiatement à compter de la décision à intervenir et ce, sous astreinte, à raison de 1000 € par jour de retard.
Condamner la SCI EMOUNA à remettre en état les parties communes affectées par les travaux entrepris illégalement et constatés dans les procès-verbaux de commissaire de justice dans le mois à compter de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 1000 € par jour de retard. Cette remise en état devra intervenir sous le contrôle du syndic et de l’architecte de la copropriété.
Condamner sous astreinte de 1000 euros par jour de retard la société EMOUNA à la dépose des blocs de climatisation, des canalisations afférentes et à la remise en état de la façade de l’immeuble sis [Adresse 16] ainsi que de toutes les parties communes affectées par les travaux réalisés illégalement par la SCI EMOUNA.
Condamner la SCI EMOUNA à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme provisionnelle de 4.000€ à valoir sur le préjudice subi.
Condamner la SCI EMOUNA à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC.
Condamner la SCI EMOUNA aux entiers dépens y compris les constats de commissaire de
justice de la SCP [P]-[X]
Ordonner l’exécution provisoire de droit de l’ordonnance à intervenir. »

La SCI EMOUNA, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, sollicite, au visa des articles 1221 du Code Civil, de la Loi du 10 juillet 1965, des articles 8 et 9 de la Loi du 10 juillet 1965 ; du règlement de copropriété qui donne la définition des parties privatives et des parties communes, du jugement du 4 avril 2024, de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, de :
« Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions comme infondées et injustifiées.
En tout état de cause et à titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions au visa des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, les demandes se heurtant à une contestation sérieuse et ne pouvant être tranchées par voie de référé.
Condamner reconventionnellement le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’artic1e 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, ces derniers distraits au profit de la SCP CABINET ROSENFELD et ASSOCIES sur ses offres de droit. »

Par ordonnance de référé en date du 18.04.2025, les parties ont été enjointes à participer à une réunion d’information sur la médiation.

A l’audience du 03.07.2026, les parties se sont référées à leurs précédentes conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 03.07.2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Il résulte de l’examen des conclusions et pièces des parties, que courant 2022/2023, alors que le rez-de-chaussée de cet immeuble présente de nombreux commerces et donc de nombreuses vitrines, manifestement à l’esthétique très différente les unes des autres, les demandes de travaux pouvant affecter les parties communes adressées par la SCI EMOUNA, ou la société l’ayant précédée, ont été rejetées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Ce tribunal, statuant au fond, a rappelé que les travaux déjà réalisés ne pouvaient être judiciairement autorisés a posteriori, a validé un certain nombre de travaux rejetés à tort par l’assemblée générale des copropriétaires et a même réputée non écrite une clause du règlement de copropriété.

Il apparait que l’autorisation de réaliser les travaux en cause n’a pas été demandée à l’assemblée générale des copropriétaires et que ces travaux sont distincts de ceux autorisés judiciairement.
Ils sont désormais achevés.

Il apparaît également que plusieurs procédures ont concerné, ou concernent encore, ces mêmes parties, ou l’auteur de la défenderesse.

Ces procédures semblent démesurément longues et coûteuses, et bien vaines au regard des enjeux en présence, à plus forte raison alors qu’il est question :
de raccordements de canalisations et que la défenderesse justifie, par la production d’attestations de la Société SOCOTEC, ingénieur béton, et de [U] [K], ingénieur structure de RBS Méditerranée, de l’absence d’atteinte à la solidité de la structure de l’immeuble, d’une part,
et de mise en œuvre de climatisations, alors qu’il apparaît plusieurs autres installations de même nature sur l’immeuble, d’autre part.

Dès lors, les demandes de condamnation se heurtant à des contestations sérieuses, il n’y a pas lieu d’y faire droit.

La demande provisionnelle étant elle aussi sérieusement contestée, elle sera rejetée.

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande en l’état de laisser leurs frais irrépétibles à la charge respective des parties.

le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », sis [Adresse 14] et [Adresse 15], représenté par son Syndic en exercice, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Rejetons toutes les demandes ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », sis [Adresse 14] et [Adresse 15], représenté par son Syndic en exercice.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 1] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 2] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.