Expertise sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation après droit d’option du bailleur commercial

L’article 145 du Code de procédure civile permet d’ordonner, avant tout procès, une mesure d’instruction légalement admissible lorsque le demandeur établit un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits susceptibles d’influer sur un litige éventuel. La probabilité de tels faits suffit à caractériser ce motif.

Le refus de renouvellement exercé par le bailleur au titre de l’article L. 145-57 du Code de commerce ouvre au locataire un droit à indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-14. Le maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité résulte de l’article L. 145-28, lequel fonde également l’indemnité d’occupation due au propriétaire à compter du renouvellement jusqu’à la libération effective.

Le principe des indemnités réciproques n’étant pas contesté, le juge des référés ordonne une expertise destinée à déterminer si l’éviction entraîne la perte du fonds ou son transfert, puis à évaluer l’indemnité correspondante et l’indemnité d’occupation. La demanderesse doit consigner une provision de 4 000 euros, à défaut de quoi la désignation de l’expert devient caduque conformément à l’article 271 du Code de procédure civile. Les dépens sont mis à sa charge.

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Après avoir exercé son droit d’option et refusé le renouvellement du bail commercial avec offre d’indemnité d’éviction, la bailleresse a sollicité une expertise. Le juge des référés a ordonné une mesure destinée à évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, fixé une provision et désigné un expert.

La société bailleresse a donné à bail commercial des locaux destinés à l’exploitation d’une activité vétérinaire avec clinique, pharmacie et infirmerie. Après plusieurs renouvellements, elle a délivré un congé avec offre de renouvellement prenant effet le 31 mars 2023. Faute d’accord sur le loyer renouvelé, une procédure de fixation judiciaire a été engagée et une expertise ordonnée sur le déplafonnement et la valeur locative.

Le loyer n’ayant pas été définitivement fixé, la bailleresse a exercé son droit d’option en remplaçant son offre de renouvellement par un refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction. Le locataire étant resté dans les lieux, la bailleresse a saisi le juge des référés afin d’obtenir une expertise destinée à évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation. Le juge a accueilli cette demande, fixé une provision et désigné un expert.

• Probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel
• Existence d’un différend sur l’évaluation des indemnités commerciales
• Refus de renouvellement exercé au titre du droit d’option
• Maintien du locataire dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité
• Nécessité de déterminer la perte ou le transfert du fonds
• Consignation de la provision dans le délai impératif

• Bail commercial et actes successifs de renouvellement
• Congé avec offre de renouvellement prenant effet au 31 mars 2023
• Acte d’exercice du droit d’option avec offre d’indemnité d’éviction
• Procédure antérieure de fixation judiciaire du loyer
• Maintien dans les lieux depuis le renouvellement

La bailleresse doit financer l’expertise, consigner 4 000 euros dans le délai fixé et produire les documents nécessaires à l’évaluation des indemnités. Le locataire bénéficie du maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction et reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à sa libération effective.

• Expertise judiciaire sur la perte ou le transfert du fonds
• Évaluation de l’indemnité d’éviction selon l’activité autorisée
• Fixation de l’indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2023
• Consignation de 4 000 euros avant le 9 décembre 2026
• Support des dépens par la bailleresse

À faire

• Consigner la provision de 4 000 euros dans le délai imparti
• Transmettre la décision à la régie avec le règlement
• Communiquer à l’expert les pièces utiles à sa mission
• Préparer la visite des locaux et les documents comptables
• Utiliser la plateforme OPALEXE pour les échanges d’expertise

À éviter

• Omettre la demande de prorogation avant l’expiration du délai
• Négliger la preuve de la valeur et de l’exploitation du fonds
• Empêcher ou retarder la visite des locaux
• Confondre indemnité d’éviction et indemnité d’occupation
• Déposer tardivement les observations ou pièces à l’expert

Le motif légitime de l’article 145 du Code de procédure civile

La mesure d’instruction avant procès suppose que le demandeur démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Le juge retient ici l’existence d’un différend à évaluer concernant l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, ce qui justifie l’expertise.

Les droits du locataire après le refus de renouvellement

Selon les articles L. 145-14 et L. 145-57 du Code de commerce, le refus de renouvellement exercé par le bailleur ouvre droit à une indemnité d’éviction. L’article L. 145-28 garantit le maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et fonde corrélativement l’indemnité d’occupation due au propriétaire.

La mission d’expertise sur les indemnités commerciales

L’expertise doit déterminer si l’éviction entraîne la perte du fonds ou son transfert, puis évaluer l’indemnité d’éviction selon l’hypothèse retenue. Elle doit également fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2023 jusqu’à la libération effective des locaux.

Article 145 du Code de procédure civile, Articles L. 145-14, L. 145-28 et L. 145-57 du Code de commerce, Article 271 du Code de procédure civile, Articles 232 à 248 du Code de procédure civile, Articles 263 à 284-1 du Code de procédure civile, Articles 155 et 155-1 du Code de procédure civile, Article 748-1 du Code de procédure civile