TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

N° RG : N° RG 26/00518 – N° Portalis DBW5-W-B7K-JT5B
Minute N°

jugement rendu sur procédure accélérée au fond
du 08 Octobre 2026

Nous, Claire ACHARIAN Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de CAEN

Assistée de Véronique ACCARD, Greffier

Tenant audience publique de RÉFÉRÉ

ENTRE
DEMANDEUR(S)

[Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Mylène CASSAZ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 69

Communauté de Communes [Localité 3] INTERCOM
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Mylène CASSAZ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 69

ET
DÉFENDEUR(S)

S.C.I. [Adresse 5]
dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Jean-jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

LE

COPIE EXÉCUTOIRE et EXPÉDITION à

Me Mylène CASSAZ – 69, Me Jean-jacques SALMON – 70

EXPÉDITIONS à
EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 23 septembre 2021, le conseil communautaire de [Localité 3] intercom a approuvé le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage des locaux d’habitation en meublés de tourisme de courte durée.

De même, suivant délibération du 29 septembre 2021, la commune de [Localité 3] a institué la procédure d’enregistrement préalable des locaux meublés de tourisme dont elle détermine les modalités par télédéclaration.

Le 2 mai 2022, la SCI [Adresse 5] a effectué une déclaration préalable pour un logement meublé de cinq pièces accueillant dix personnes sis [Adresse 7] à Bayeux.

A la suite de cette demande, la communauté de communes Bayeux intercom a rappelé à la SCI [Adresse 5] son obligation de déclarer également un changement d’usage de cet immeuble.

Estimant que cette déclaration n’avait pas été faite et que la désignation du logement en location avait été déclarée de façon erronée puisqu’elle portait en réalité sur cinq logements, la commune de Bayeux et la communauté de communes Bayeux intercom, par acte du 28 août 2025, ont fait assigner la SCI [Adresse 5] devant le président du tribunal judiciaire de Caen statuant la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :
– condamner la SCI [Adresse 5] à verser à la commune de Bayeux une amende civile de 500 000 euros,
– ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation , sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement,
– condamner la SCI [Adresse 5] à verser à la commune de Bayeux et à la communauté de communes Bayeux intercom la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– de condamner la SCI [Adresse 5] aux dépens en ce compris les constats établis par M. [Y], commissaire de justice.

La procédure a été enregistrée sous le n° RG 25/3206 devant la chambre civile de procédure écrite puis orientée par le juge de la mise en état à l’audience du président du tribunal judiciaire de Caen statuant selon la procédure accélérée au fond et enregistrée sous le n° RG 26/518.

Suivant dernières écritures notifiées par RPVA le10 juin 2026, soutenues oralement à l’audience par leur conseil, la ville de Bayeux et la communauté de communes Bayeux intercom demandent au président du tribunal judiciaire de Caen :
– déclarer recevable et bien fondée l’action de la commune de [Localité 3],
– condamner la SCI [Adresse 5] à verser à la commune de Bayeux une amende civile de 500 000 euros,
– ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation du bien situé [Adresse 7] à [Localité 3], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement,
– dire n’y avoir lieu à sursis à statuer pour constater la vente de l’immeuble,
– condamner la SCI [Adresse 5] à verser à la commune de Bayeux et à la communauté de communes Bayeux intercom la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– de condamner la SCI [Adresse 5] aux dépens en ce compris les constats établis par M. [Y], commissaire de justice.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 juin 2026, la SCI [Adresse 5] demande au président du tribunal judiciaire de Caen :
– de déclarer la commune de [Localité 3] irrecevable et en tout cas mal fondée en sa demande et de l’en débouter,
Subsidiairement, en raison de la vente de l’immeuble :
– de surseoir à statuer pour constater la vente,
En toute hypothèse :
– de dire que, pour les périodes antérieures au 21 novembre 2024, les dispositions de la loi du 19 novembre 2024 ne sont pas applicables,
– de dire que la loi du 189 novembre 2024, plus sévère, ne peut s’appliquer rétroactivement aux faits antérieurs à son entrée en vigueur,
Subsidiairement :
– de constater la bonne foi de la SCI [Adresse 5],
en conséquence :
– de réduire très sensiblement le montant de l’amende civile sollicitée,
– d’ordonner le retour à l’usage d’habitation des locaux litigieux dans un délai raisonnable d’un an, compatible avec la vente ou la relocation à usage d’habitation,
– de fixer, le cas échéant, une astreinte limitée et proportionnée ou en différer l’exécution à défaut de respect du délai accordé,
– de rejeter toute autre demande,
– de condamner la commune de [Localité 3] au paiement de la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– de “réduire à de plus justes proportions les réclamations présentées,
– de dire n’y avoir lieu à ordonner le retour à l’habitation,
– de condamner la ville de [Localité 3] au paiement de la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– de la condamner aux dépens”.

Il sera renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont soutenus.

Le 5 octobre 2026, la SCI [Adresse 5] a déposé au tribunal l’acte de vente signé le 1er juillet 2026 relativement à l’immeuble litigieux.

MOTIFS DE LA DECISION :

I- Sur l’irrecevabilité des demandes de la ville de [Localité 3] et de la communauté de communes [Localité 3] intercom :

La SCI [Adresse 5], dans le dispositif de ses conclusions, sollicite que soit prononcée l’irrecevabilité des prétentions des collectivités locales demanderesses en soulignant que l’action n’a pas été portée devant la juridiction compétente.

Or, d’une part, la compétence est une exception de procédure qui tend à voir déclarer celle-ci irrégulière et non une fin de non-recevoir destinée à voir déclarer les demandes irrecevables et, d’autre part, l’assignation délivrée le 28 août 2025 saisissait le président du tribunal judiciaire de Caen statuant suivant la procédure accélérée au fond et non la chambre civile de procédure écrite, devant laquelle le dossier a été orienté par erreur avant renvoi devant le juge compétent.

La procédure initiée par les demanderesses est donc parfaitement régulière et ne saurait être déclarée irrecevable.

II- Sur la demande de condamnation de la SCI [Adresse 5] à une amende civile :

A- Sur la loi applicable :

La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 a modifié les dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, invoqués dans la présente espèce, en modifiant les conditions d’application de l’article L. 631-7 et en portant de 50 000 à 100 0000 euros le montant de l’amende civile encourue en cas de changement d’usage de locaux non autorisé.
Elle est entrée en vigueur le 21 novembre 2024.

L’article L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation, en sa version applicable au litige, dispose que, dans les communes autres que celles mentionnées au premier alinéa de l’article L. 631-7, les dispositions dudit article peuvent être rendues applicables par décision de l’autorité administrative sur proposition du maire ou, pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts, par une délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal.

Il est admis que l’amende civile prévue à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation constitue une sanction ayant le caractère d’une punition (3e Civ. 11 juillet 2024, pourvoi n° 23-10.467).

Par ailleurs, le Conseil constitutionnel décide que le principe de non-rétroactivité de la loi répressive plus dure qui découle de l’article 8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, selon lequel nul ne peut être puni qu’en vertu d’une loi établie et promulguée antérieurement au délit, s’applique à toute sanction ayant le caractère d’une punition (décision n° 82-155 DC du 30 décembre 1982).

Dans un avis du 10 avril 2025, la troisième chambre civile de la cour de cassation a précisé que, lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne.

La loi du 19 novembre 2024, qui ajoute au texte antérieur des catégories de logements qui n’en relevaient pas antérieurement, est considérée comme plus sévère et ne peut donc faire l’objet d’une application rétroactive.

En l’espèce, la demande d’amende civile est fondée sur un changement d’usage illicite intervenu en 2022.

En conséquence, les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, sont applicables en leur seule version antérieure au 21 novembre 2024.

B- Sur le changement d’usage de l’immeuble litigieux :

Il s’agit de déterminer si la transformation d’un immeuble à usage d’habitation en plusieurs logements destinés à la location de courte durée ou de tourisme constitue en l’espèce un changement d’usage illicite.

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, pris en sa version antérieure au 21 novembre 2024, applicable au litige :
“Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.”

Il incombe en l’espèce à la ville de [Localité 3] d’établir, cumulativement :
– l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1 er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
– un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

S’agissant de la nature du local, la SCI [Adresse 5] ne conteste pas qu’il s’agit d’un local à usage d’habitation en s’appuyant sur l’acte du 17 mai 2016 par lequel elle a acquis l’immeuble litigieux et en soutenant en page 2 de ses écritures qu’aucune “transformation n’est intervenue puisqu’il s’agit toujours de locaux d’habitation” .

L’affectation de l’immeuble à usage d’habitation au 1er janvier 1970 n’est pas remise en cause.

L’immeuble sis au [Adresse 7] à [Localité 3] est donc réputée être un local à usage d’habitation, l’autorisation des travaux pour un changement d’usage n’ayant par ailleurs pas été produite.
S’agissant du changement illicite de cet usage, sans autorisation préalable, les demanderesses font valoir que :
– la SCI [Adresse 5] a déposé le 2 mai 2022 une déclaration préalable pour le changement d’usage relativement à un logement de cinq pièces pouvant accueillir dix personnes,
– que la SCI n’a jamais complété son dossier destiné à solliciter une autorisation pour changement d’usage mais a mis en location les appartements litigieux,
– qu’un constat de commissaire de justice établi le 25 mars 2025 établit la mise en location, à cette adresse, de cinq logements pour trois personnes sur la plateforme de location à courte durée Booking,
– que neuf cent soixante nuitées ont été louées pour cinq cent quatre-vingts séjours.

La SCI [Adresse 5] conteste ce changement d’usage en maintenant donner en location des locaux à usage d’habitation.

En l’espèce, la SCI [Adresse 5] a déposé le 2 mai 2022 auprès de la commune de Bayeux une demande d’autorisation au changement d’usage pour l’immeuble sis [Adresse 7] comprenant cinq chambres pouvant accueillir dix personnes.

Elle n’a, malgré de nombreuses relances des 2 mai 2022, 20 septembre 2024, 30 avril 2025, destinées à voir compléter le dossier en cours, jamais obtenu l’autorisation de changement d’usage.

La SCI [Adresse 5] produit elle-même des pièces, notamment le courriel du 20 juin 2022 et sa pièce joint indiquant qu’il s’agit d’un meublé de tourisme.

En outre, M. [P] [Y], commissaire de justice, a dressé les 25 mars 2025 et 21 juin 2025 les constats suivants :
– cinq appartements pour deux ou trois personnes sis au [Adresse 7] à [Localité 3] sont donnés à la location sur la plateforme de locations de courte durée Booking,
– ces logements recueillent plus de huit cent cinquante avis sur la période de juillet 2021 à juin 2025,
– les clients qui donnent des avis ont réservé des séjours de une à trois nuitées,
– les avis sont ininterrompus de décembre 2024 à mars 2025,
– le calendrier de réservation est ouvert jusqu’à la fin de l’année 2025.

Les demanderesses n’ayant pas indiqué quelle page des constats, qui en comptent respectivement 183 et 61, permet d’établir une période de mise en location à courte durée à compter de juillet 2022, il conviendra de retenir une période de décembre 2024 à août 2025.

Il ressort donc de ces constatations que la maison d’habitation sise au [Adresse 7] a été divisée en cinq appartements pouvant accueillir au moins deux personnes chacun et donnés en location sur la plateforme Booking destinée à la réservation de location de tourisme de courte durée.

Les locaux meublés destinés à l’habitation ont donc été loués, de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y a pas élu domicile.

Dès lors, il se déduit de ces éléments que la SCI [Adresse 5] a changé illicitement, sans autorisation préalable, l’usage de l’immeuble sis [Adresse 7] à Bayeux.

C- Sur l’amende civile sollicitée en application de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation :

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, en sa version applicable, antérieure au 21 novembre 2024, dispose que “toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.” L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 3] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location provoquant des difficultés sérieuses d’accès au logement, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière. En l’espèce, la SCI [Adresse 5] avait conscience de la nécessité de solliciter une autorisation de changement d’usage puisqu’elle a initié les démarches auprès de la commune de Bayeux dès le 2 mai 2022 mais ne les a jamais menées à leur terme malgré plusieurs relances de la commune, les 20 septembre 2024 et 30 avril 2025, mais aussi de la communauté de communes Bayeux intercom laquelle lui a fait délivrer une mise en demeure de se mettre en conformité avec la réglementation le 20 septembre 2024.

Elle n’a cependant jamais poursuivi la procédure et le courriel du 18 juin 2025 en ce sens est tardif et caractérise la mauvaise foi de la SCI.

De plus, il ressort des constats de commissaire de justice précités que près de 850 avis clients ont été publiés sur le site du loueur, que neuf cent soixante nuitées ont été louées pour cinq cent quatre-vingts séjours en 2024.

Compte tenu du prix moyen des nuitées, estimé selon les publicités parues à 194 euros, le prix total des séjours pour l’année 2024 a pu être évalué à 71 080,26 euros.

La société ne produit son bilan que pour l’année 2025, lequel mentionne un résultat d’exploitation de 18 357 euros et un bénéfice net de 11 518 euros.

Il ressort cependant des constats du commissaire de justice et des avis laissés par les clients sur la plateforme de location Booking que les locations de courtes durée se succèdent sans discontinuer entre les années 2023 et 2025. Les demanderesses ont évalué le revenu de la location à 209 520 euros, bien supérieur au montant d’une location classique.

Les locations ont été ininterrompues de décembre 2024 à décembre 2025 et la SCI des Ursulines n’établit pas avoir cessé de mettre l’immeuble en location de courte durée. L’acte de vente du 1er juillet 2026 indique par ailleurs que le nouveau propriétaire a l’intention de donner ces locaux à la location de tourisme de courte durée.

Enfin, la loi précise que l’amende civile est prononcée par local irrégulièrement transformé. Cette amende civile est une punition et le texte, à portée répressive, doit donc être interprété strictement.

Dans ces conditions, il convient de considérer que le local irrégulièrement transformé désigne le local initial et non les locaux issus de la transformation.

Compte tenu de la mauvaise foi de la société, laquelle argue en outre avoir mis en vente l’immeuble pour faire cesser le litige, la durée de la location de tourisme à courte durée dénuée d’autorisation qui court depuis plus de deux années, l’absence de démarches concrètes et efficaces pour solliciter l’autorisation requise, et des bénéfices réalisés par la SCI en 2025 il conviendra de prononcer une amende civile de 50 000 euros dont le produit sera intégralement versé à la commune de Bayeux en application des dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

III- Sur la demande de “remise en état” du logement en locaux d’habitation :

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, en sa version applicable au litige, dispose que, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Le retour à l’usage d’habitation se distingue de la remise en état du logement. Il s’agit de faire cesser la location touristique à courte durée pour revenir à une location à usage d’habitation pour des locataires qui y établissent leur résidence.

Toutefois, la SCI [Adresse 8] établit durant le délibéré que l’immeuble a été vendu le 1er juillet 2026 à la société M2A finances sous la qualification “meublé de tourisme”, l’acquéreur entendant conserver cet usage.

De plus, en page 9 de l’acte, il est précisé que qu’il “n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété” et, en page 15 de l’acte, que le vendeur “déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation de location meublée de tourisme”.

Les obligations du propriétaire, s’agissant d’un changement d’usage, sont rappelées sur la page suivante.

Il apparaît ainsi que la SCI [Adresse 5] n’est plus propriétaire de l’immeuble sis au [Adresse 7] et que la société M2A finances n’a été informée ni de l’instance en cours ni du changement irrégulier d’affectation de cet immeuble, l’acte de vente le présentant à la fois comme un immeuble à usage d’habitation et une location meublée de tourisme.

Un retour à usage d’habitation tel que sollicité par la commune de [Localité 3] et la communauté de communes [Localité 3] intercom ne pourra désormais être ordonné qu’en présence de la société M2A finances.

Il conviendra donc de surseoir à statuer sur cette demande et d’ordonner la réouverture des débats à une audience dont la date sera précisée au dispositif afin que les parties appellent en la cause le nouveau propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 3] avant qu’il soit statué sur le retour à l’usage d’habitation du local transformé.

IV- Sur les autres demandes :

Compte tenu de la décision de sursis à statuer, il conviendra de réserver les dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

Claire Acharian, première vice-présidente au tribunal judiciaire de Caen désignée par M. le président pour statuer selon la procédure accélérée au fond, statuant par jugement contradictoire, susceptible d’appel et rendu par mise à disposition au greffe :

Reçoit la commune de [Localité 3] et la communauté de communes [Localité 3] intercom en leur action,

Condamne la SCI [Adresse 5] à une amende civile de 50 000 euros dont le produit sera versé intégralement à la commune de Bayeux,

Sursoit à statuer sur la demande de retour à l’état d’habitation de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 3],

Ordonne la réouverture des débats sur cette demande à l’audience du jeudi 7 janvier 2027 à 9 heures, en la salle habituelle des audiences de référés du tribunal judiciaire de Caen [Adresse 9],

Dit que la présente décision vaut convocation des parties,

Réserve les dépens et frais irrépétibles,

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision,

Le Greffier Le Président

Véronique ACCARD Claire ACHARIAN