TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sébastien MENDES GIL ; Monsieur [F] [I] ; Madame [H] [C] épouse [I]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11099 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOW7

N° MINUTE :
1-2026

JUGEMENT
rendu le jeudi 08 octobre 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEURS
Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [H] [C] épouse [I], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 septembre 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 octobre 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 08 octobre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11099 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBOW7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 20 mars 2019, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] étage, esc [Adresse 4]), pour un loyer mensuel de 591,93 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 924,32 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2025 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, l’établissement PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
– ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– ordonner que le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L433-1 et 433-2 et R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,
– condamner solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I] à payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés au 19 novembre 2025, soit la somme de 1 825,24 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,
– condamner solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de la présente assignation.

Au soutien de ses prétentions, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 septembre 2025 et ce pendant plus de 2 mois.

L’affaire a été appelée pour la première à l’audience du 24 mars 2026 et a fait l’objet d’un renvoi. L’affaire a ensuite été retenue à l’audience du 18 juin 2026. A la suite de la demande exprès de Madame [H] [C] épouse [I], une réouverture des débats a été prononcée pour l’audience du 25 septembre 2026.

A cette audience, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3927,44 euros, selon décompte en date du 24 septembre 2026. La bailleresse a indiqué que deux versements ont été effectués en août 2026 à hauteur de 500 euros chacun.

Bien que régulièrement assignés à personne et à domicile, Monsieur et Madame [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. La décision sera donc réputée contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 27 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignatio le 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 mars 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 septembre 2025, pour la somme en principal de 1924,32 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 novembre 2025.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire. Or, en l’espèce, l’absence de comparution des défendeurs et d’éléments sur leur situation personnelle laissent le tribunal dans l’ignorance de leur situation financière et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par les débiteurs pour acquitter la dette dans le délai légal précité, alors que celle-ci a augmenté depuis l’assignation. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I] étant sans droit ni titre depuis le 10 novembre 2025, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH produit un décompte démontrant que reste Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I] restent lui devoir la somme de 3927,44 euros au 24 septembre 2026, échéance d’août 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, d’un montant de 61,37 euros, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 3866,07 euros (3927,44-61,37), avec les intérêts au taux légal à compter du commandmeent de payer sur la somme de 1924,32 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil. Etant mariés, ils y seront tenus solidairement, conformément à l’article 220 du code civil.

Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I] seront aussi solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 septembre 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS la jonction des affaires RG25/11099 et RG25/11291 sous le numéro RG unique 25/11099 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mars 2019 entre l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH, Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] (3ème étage, escalier 2, Porte 0092) sont réunies à la date du 9 novembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I] à payer à l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 24 septembre 2026, échéance du mois d’août 2026 incluse, la somme de 3866,07 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025 à hauteur de 1924,32 euros et de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I] à verser à l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 25 septembre 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [I] et Madame [H] [C] épouse [I] à verser à [Localité 1] HABITAT OPH une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION