TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Juliette COUSSENS

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10913 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNVS

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 08 octobre 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. MCM CHASSAIGNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282

DÉFENDEURS
Monsieur [X] [Z] [R], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Juliette COUSSENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0229
Madame [J] [K], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Juliette COUSSENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0229

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 juin 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 octobre 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 octobre 2026
PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10913 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNVS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 3 juillet 2013, la S.C.I. MCM CHASSAIGNE a donné à bail à Mme [J] [K] épouse [Z] [R] et M. [X] [Z] [D] [S], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 2].

Par actes de commissaire de justice du 7 mai 2025, la S.C.I. MCM CHASSAIGNE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 14 234 euros au titre de l’arriéré locatif en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [K] épouse [Z] [R] et M. [X] [Z] [D] [S] le 9 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025 remis au greffe le 21 novembre suivant, la S.C.I. MCM CHASSAIGNE a fait assigner Mme [J] [K] épouse [Z] [R] et M. [X] [Z] [D] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment d’obtenir leur expulsion.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 novembre 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 15 juin 2026, à laquelle l’affaire a été renvoyée, la S.C.I. MCM CHASSAIGNE, représentée par son conseil, se référant à ses écritures, demande de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,
– ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de Mme [J] [K] épouse [Z] [D] [S] et M. [X] [Z] [D] [S], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,
– condamner solidairement Mme [J] [K] épouse [Z] [D] [S] et M. [X] [Z] [D] [S] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 2 088 euros à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,
– condamner solidairement Mme [J] [K] épouse [Z] [D] [S] et M. [X] [Z] [D] [S] au paiement d’une provision de 37 586 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte du 8 juin 2026 (échéance du mois de juin 2026 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal à compter des commandements de payer du 7 mai 2025 sur la somme de 14 234 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
– condamner solidairement Mme [J] [K] épouse [Z] [D] [S] et M. [X] [Z] [D] [S] au paiement de la somme de 2 838,50 à titre de provision à valoir sur le montant de la clause pénale prévue au bail,
– autoriser la S.C.I. MCM CHASSAIGNE à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 1 750 euros,
– débouter Mme [J] [K] épouse [Z] [D] [S] et M. [X] [Z] [D] [S] de leurs demandes,
– condamner solidairement Mme [J] [K] épouse [Z] [D] [S] et M. [X] [Z] [D] [S] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et leur notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

À l’appui de ses prétentions, la S.C.I. MCM CHASSAIGNE fait valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [J] [K] épouse [Z] [D] [S] et M. [X] [Z] [D] [S] n’ont pas réglé les loyers depuis plusieurs mois en dépit de commandements de payer visant la clause résolutoire et que, en conséquence, le bail est résilié. Elle précise que sont insérées au bail une clause de solidarité (§2.17) et une clause pénale (§2.12), laquelle prévoit une majoration de 10% des sommes dues en cas de défaut de paiement et la conservation par la bailleresse du dépôt de garantie en cas d’acquisition de la clause résolutoire du fait des locataires.

La S.C.I. MCM CHASSAIGNE fait également valoir, sur l’argumentation des défendeurs, que les commandements de payer respectent les exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; elle précise que leur contenu est conforme à ce que prévoient ses dispositions et que le délai de six semaines qui y est mentionné satisfait aux exigences légales depuis la loi du 27 juillet 2023, ce délai ayant remplacé celui de deux mois.

Enfin, la S.C.I. MCM CHASSAIGNE argue de ce que l’octroi de délais se heurte à l’absence de toute régularisation de la situation locative et de toute perspective sérieuse de résolution de la dette et de ce que les démarches des défendeurs aux fins de relogement sont dépourvues de toute échéance brève et clairement identifiable. Elle énonce également que la situation de la fille des défendeurs et l’existence d’une procédure de surendettement ne peuvent justifier le maintien dans les lieux et l’absence de paiement des loyers. Elle ajoute à l’audience qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant.

À l’audience, Mme [J] [K] épouse [Z] [R] et M. [X] [Z] [R], respectivement assistée et représenté par leur conseil, se référant à leurs écritures, demandent de :
– débouter la S.C.I. MCM CHASSAIGNE de l’ensemble de ses demandes,
À titre principal,
– déclarer nuls les commandements de payer,
– débouter la S.C.I. MCM CHASSAIGNE de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,
– dire que les sommes dues au titre des loyers et charges ne seront augmentées des intérêts au taux légal qu’à compter de l’ordonnance à intervenir,
À titre subsidiaire,
– leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux,
En tout état de cause,
– leur accorder les plus larges délais pour régler la dette locative,
– débouter la S.C.I. MCM CHASSAIGNE de ses demandes au titre des clauses pénales,
– débouter la S.C.I. MCM CHASSAIGNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de leurs prétentions, Mme [J] [K] épouse [Z] [D] [S] et M. [X] [Z] [D] [S] font valoir que les commandements de payer encourent la nullité, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en raison de l’absence de décompte détaillé de la dette locative et du fait qu’il vise un délai de six semaines pour solder la dette alors que la clause résolutoire prévoit un délai de deux mois.

Mme [J] [K] épouse [Z] [R] et M. [X] [Z] [D] [S] font également valoir que leur situation justifie, en application des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai pour quitter les lieux. Ils précisent que, alors que la bailleresse est une société civile immobilière propriétaire de douze lots dans l’immeuble où ils résident, qu’ils sont en difficulté matérielle, que leurs ressources mensuelles totales, s’élevant à 2 137,54 euros, ne leur permettent pas de se reloger dans le parc privé, qu’ils ont déposé un dossier de surendettement et que leur enfant est atteinte d’un trouble du spectre autistique compliquant les contraintes de relogement.

Enfin, s’agissant des clauses pénales, Mme [J] [K] épouse [Z] [D] [S] et M. [X] [Z] [D] [S] arguent de ce que la S.C.I. MCM CHASSAIGNE ne justifie d’aucun préjudice et que l’équité commande d’écarter leur application. Ils précisent en outre que la clause pénale prévoyant la conservation du dépôt de garantie ne peut jouer, en l’absence d’acquisition de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 28 septembre 2026. Le jour dit, le prononcé a été prorogé au 08 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité des commandements de payer

Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Il se déduit de ce texte qu’il ne rentre cependant pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un commandement de payer, ce qui nécessite un examen au fond.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [J] [K] épouse [Z] [R] et M. [X] [Z] [D] [S] aux fins de voir annuler les commandements de payer qui leur ont été signifiés le 7 mai 2025.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Il résulte du II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon les pièces produites, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie par voie électronique le 9 mai 2025 et l’assignation a été signifiée à Mme [J] [K] épouse [Z] [R] et M. [X] [Z] [D] [S] le 14 novembre 2025, soit dans le respect du délai de deux mois énoncé ci-dessus.

Selon le III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est justifié de ce que la préfecture de [Localité 1] a été saisie par voie électronique le 17 novembre 2025 de la présente assignation pour l’audience du 17 mars 2026, soit plus de six semaines avant celle-ci, conformément aux dispositions précitées.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’acquisition de la clause résolutoire n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que l’acquisition de la clause résolutoire ne peut pas être sérieusement contestée.

Selon le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles réduisent à six semaines le délai imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ces nouvelles dispositions s’appliquent en revanche aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur, soit, par application de l’article 1er du code civil, à compter du 29 juillet 2023, lendemain de la publication de ladite loi au Journal officiel. Elles s’appliquent également aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits à compter de cette date, ceux-ci étant considérés comme de nouveaux contrats par l’effet des articles 1214 et 1215 du code civil.

En l’espèce, le bail de trois ans du 3 juillet 2013 contient une clause prévoyant la résiliation du contrat deux mois après un commandement de payer resté infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et charges (article 2.11). Ce contrat a été reconduit plusieurs fois et notamment le 3 juillet 2022 pour une nouvelle durée de trois ans.

Les commandements de payer ayant été signifiés à Mme [J] [K] épouse [Z] [D] [S] et M. [X] [Z] [D] [S] le 7 mai 2025, soit avant la tacite reconduction du 3 juillet 2025, il s’ensuit qu’ils étaient soumis aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 antérieures à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 imposant, à peine de nullité des actes, que ceux-ci mentionnent que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour en régler les causes.

Or, les deux commandements de payer mentionnent, chacun, à la fois un délai de règlement de deux mois (page 1) et un délai de règlement de six semaines avec la précision, pour cette dernière mention, que, faute de le respecter, la bailleresse se prévaudra en justice de l’acquisition de la clause résolutoire (page 2).

Ces actes ont ainsi laissé aux locataires un délai pour s’acquitter de la dette inférieur à celui d’ordre public prévu par la loi en vigueur, ce qui est susceptible de leur faire grief. À tout le moins, la contradiction quant à la durée de ce délai est constitutive d’une imprécision qui est susceptible de leur porter préjudice. Il existe donc une contestation sérieuse quant à leur régularité et, par voie de conséquence, quant à l’acquisition de la clause résolutoire.

Le contrat n’étant pas résilié avec l’évidence requise en matière de référé, le trouble manifestement illicite au droit de propriété n’est donc pas caractérisé.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail et celles subséquentes.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Aux termes du a) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable qu’en leur qualité de locataire, Mme [J] [K] épouse [Z] [D] [S] et M. [X] [Z] [D] [S] doivent s’acquitter des loyers et provisions pour charges.

La S.C.I. MCM CHASSAIGNE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 juin 2026, Mme [J] [K] épouse [Z] [D] [S] et M. [X] [Z] [D] [S] sont débiteurs à son égard de la somme de 37 586 euros. Ces derniers n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, alors que la charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 du code civil. Ils sont redevables de cette somme à la bailleresse.

Mme [J] [K] épouse [Z] [R] et M. [X] [Z] [D] [S] seront en conséquence condamnés à payer à la S.C.I. MCM CHASSAIGNE la somme de 37 586 euros à titre de provision et ce, solidairement, comme le prévoit le contrat.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance, compte tenu, d’une part, de ce qu’il existe un doute sérieux sur la régularité du commandement de payer et de ce que, d’autre part, les sommes sollicitées ne sont pas celles réclamées dans l’assignation pour avoir été actualisées à l’audience.

Sur la demande de délais de paiement

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, à l’appui de leur demande de délais de paiement, Mme [J] [K] épouse [Z] [D] [S] et M. [X] [Z] [D] [S] ne font valoir aucun moyen. En toute hypothèse, leur situation matérielle, telle qu’ils l’exposent (ressources mensuelles de 2 137,54 euros), ne leur permet pas de supporter le paiement du loyer (2 088 euros) et des mensualités de remboursement de la dette locative compte tenu de l’ampleur de celle-ci et ce, même si les délais les plus larges étaient accordés (soit vingt-quatre mois, ce qui aboutirait à des mensualités de 1 566 euros à ajouter au loyer).

La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes au titre des clauses pénales

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le i) de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

L’article 22 de la même loi dispose que le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois après remise des clés déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire

Ces dispositions sont d’ordre public par application de l’article 2 de cette loi.

En l’espèce, le contrat du 3 juillet 2013 contient en ses articles 2.12.1 et 2.12.2 deux clauses pénales. La première prévoit, à titre de réparation du préjudice, une majoration de plein droit équivalente à 10% des sommes dues en cas de défaut de paiement d’un terme de loyer et de ses accessoires à son échéance exacte ; la seconde, à titre de réparation du préjudice, la conservation du dépôt de garantie au profit du bailleur en cas de résiliation du bail du fait du locataire en application de l’une des clauses résolutoires.

Il existe une contestation sérieuse quant à la régularité de ces clauses qui, sous couvert de réparer un préjudice qui n’est pas défini, instaure un mécanisme s’apparentant à des pénalités forfaitaires pour des manquements au contrat.

En outre, s’agissant de la conservation du dépôt de garantie, quand bien même la clause pénale serait régulière, les conditions de son activation ne sont pas réunies avec l’évidence requise en référé puisque la résiliation du bail ne peut pas être constatée.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, la S.C.I. MCM CHASSAIGNE supportera la moitié des dépens, la seconde moitié étant à la charge de Mme [J] [K] épouse [Z] [R] et M. [X] [Z] [R], en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci ayant contribué par leur défaut de paiement à la présente procédure, ils supporteront ces frais in solidum.

Compte tenu de la situation économique des défendeurs, la demande de la S.C.I. MCM CHASSAIGNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de nullité des commandements de payer du 7 mai 2025 ;

DÉCLARONS recevable la demande de la S.C.I. MCM CHASSAIGNE aux fins de constat de résiliation du bail du 3 juillet 2013 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail et de celles subséquentes (en expulsion, fixation d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation et de délais pour quitter les lieux) ;

CONDAMNONS solidairement Mme [J] [K] épouse [Z] [D] [S] et M. [X] [Z] [R] à payer à la S.C.I. MCM CHASSAIGNE, à titre de provision, la somme de 37 586 euros à valoir sur loyers et charges impayés au 8 juin 2026 (échéance du mois de juin 2026 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de Mme [J] [K] épouse [Z] [R] et M. [X] [Z] [D] [S] de délais de paiement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale insérée au bail et sur la demande aux fins de conserver le dépôt de garantie ;

REJETONS la demande de la S.C.I. MCM CHASSAIGNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que les dépens seront supportés pour moitié par la S.C.I. MCM CHASSAIGNE et pour une seconde moitié, in solidum, par Mme [J] [K] épouse [Z] [R] et M. [X] [Z] [D] [S] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 08 octobre 2026

La Greffière Le Juge