COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2026

N° 2026 / 376

N° RG 24/11811

N° Portalis DBVB-V-B7I-BNX2P

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[L] [R] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Joseph FALBO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire, Pôle de proximité de MARSEILLE en date du 27 Août 2024 enregistrée au répertoire général sous le n°24/02247.

APPELANTE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par Me Joseph FALBO, avocat au barreau de MARSEILLE, ayant pour avocat plaidant Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

INTIMÉ

Monsieur [L] [R] [F]

né le 28 Août 1981 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

signification de la DA le 05/12/2024 à étude

signification de conclusions le 23/01/2025 à étude

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2026.

ARRÊT rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé du 23 février 2023, Mme [Y] [D], représentée par le cabinet [U] [M], a consenti à M. [L] [R] [F] un bail d’habitation portant sur un logement situé ’[Adresse 3]’ sis [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer de 435 euros par mois et une provision sur charges de 30 euros par mois.

Le 28 septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 1.331 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant un acte de commissaire de justice du 1er février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [F] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion, de le condamner à un arriéré de loyer ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation.

Suivant jugement réputé contradictoire rendu le 27 août 2024, le tribunal judiciaire de Marseille a :

– rejeté l’ensemble des demandes ;

– rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé qu’aucune quittance subrogative n’était signée.

Par une déclaration reçue au greffe le 27 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2024 et signifiées à l’intimé défaillant le 23 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande à la cour de:

– infirmer le jugement enrepris ;

Statuant à nouveau,

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire,

– prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [F] ;

En conséquence,

– ordonner l’expulsion de M. [F] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

En toute hypothèse,

– condamner M. [F] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.064,02 euros arrêté au 20 décembre 2024 outre les intérêts au taux légal y afférents à compter du jugement ;

– fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer mensuel augmenté des charges ;

– condamner M. [F] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

– condamner M. [F] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit ;

– condamner M. [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Y ajoutant,

– condamner M. [F] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [F] en tous les dépens d’appel.

A l’appui de ses demandes, elle produit le contrat de cautionnement Visale tamponné et signé manuellement par le mandataire du bailleur, la dernière quittance subrogative tamponné et signée par le mandataire du bailleur correspondant à la quittance subrogative du commandement de payer, la dernière quittance subrogative tamponné et signée par le mandataire du bailleur correspondant à l’assignation, ainsi que la dernière quittance subrogative tamponnée et signée par le mandataire du bailleur correspondant à la dernière quittance subrogative récapitulative du jour des conclusions d’appel.

Elle soutient qu’au cours du délai de deux mois qui a couru à compter de la signification du commandement de payer, les causes dudit commandement n’ont pas été réglées par le locataire.

Elle considère à titre subsidiaire que le non règlement des loyers par le locataire est un manquement grave qui justifie la résiliation du bail.

Elle ajoute que le paiement des indemnités d’occupation par ACTION LOGEMENT SERVICES et la subrogation en résultant ne peuvent prêter à contestation dans leur principe.

M. [F], cité à étude le 05 décembre 2024, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er juin 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 juin 2026 et mise en délibéré au 07 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 2291du code civil, dans sa version applicable à la cause, que l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu et que l’on peut se rendre caution du débiteur principal et de celui qui l’a cautionné.

Selon l’article 2305 du même code, dans sa version applicable à la cause, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, recours qui a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais.

Néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle ainsi que pour les dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 2309 du même code, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, l’appelante produit la convention Etat-UESL pour la mise en ’uvre de Visale (« Visa pour le logement et l’emploi ») destiné à remplacer la garantie des risques locatifs (GRL), dès le 1er janvier 2016, dispositif de sécurisation du logement privé financé par Action Logement et piloté par l’association pour l’accès aux garanties locatives mentionnée à l’article L.313-33 du code de la construction et de l’habitation, conclue le 24 décembre 2015.

Il permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement par Action Logement, soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité.

Aux termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale, la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire). Cette disposition est reprise dans le contrat de cautionnement ’Visale’ n°A10252998611 conclu entre Mme [D], représentée par le Cabinet [U] [M], et la société SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 28 février 2023 (p. 6, 7, 8 et 9).

Dans ces conditions, la caution du locataire, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir non seulement aux fins de recouvrer les sommes versées mais également aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail, ce qui lui permet d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance sans être payés, et partant, d’éviter l’augmentation du montant de la dette cautionnée.

Il en résulte que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire une action en résolution du bail afin, notamment, d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

En outre, la procédure d’expulsion n’est qu’une conséquence du prononcé de la résiliation du contrat de location et ne saurait être dissociée de cette action.

Le bail liant les parties contient une clause résolutoire visée par le commandement de payer délivré le 28 septembre 2023 par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à M. [F].

M. [F] ne démontre pas s’être acquitté du montant des sommes visées dans le délai de deux mois qui lui était imparti et ne conteste pas ce montant.

Il est régulièrement justifié de la recevabilité de la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône et la caution ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le tout dans les conditions, formes, et de délais prévues aux dispositions des II et III de l’article 24 de la loi n °89-462 du 06 juillet 1989.

Ainsi, il conviendra de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 28 novembre 2023, date à compter de laquelle M. [F] est redevable d’indemnités mensuelles d’occupation qu’il y a lieu de fixer au montant du loyer contractuel et des charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué, pour lesquelles la subrogation est également applicable, et d’ordonner à M. [F] de libérer les lieux de ses biens, de sa personne et de tout occupant de son chef et de restituer les clefs dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision.

A défaut pour M. [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Le jugement sera ainsi infirmé de ces chefs.

Il convient de relever que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits et actions de la bailleresse du fait des impayés du locataire, dispose encore d’un recours personnel sur le fondement de l’article 2309 du code civil. Elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s’est acquittée entre les mains du bailleur en lieu et place du locataire défaillant et dont elle peut justifier sur quittance subrogative.

En l’espèce, aux termes de la dernière quittance subrogative délivrée et signée par le bailleur le 28 août 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est intervenue en lieu et place du locataire, depuis le mois de mai 2023, à hauteur d’une somme de 3.614,81euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, déduisant les différents versements reçus de M. [F], ne sollicite plus que la somme de 3.064,02 euros.

En conséquence, M. [F] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.064,02 euros au titre d’arriérés locatifs et indemnités d’occupation mensuelles selon la quittance subrogative du 28 août 2024, outre les intérêts au taux légal y afférents à compter du 27 août 2024, date du jugement de première instance.

En revanche, la cour ne peut pas condamner M. [F] pour les sommes non justifiées par quittance subrogative ou in futurum pour le montant des impayés éventuellement à venir jusqu’à la libération effective des lieux. Il appartiendra à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sur quittance subrogative, d’en solliciter le paiement auprès de M. [F].

Elle sera ainsi déboutée du surplus de sa demande à ce titre.

M. [F], qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer. L’équité commande en outre de le condamner à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titres des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement réputé contradictoire rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 27 août 2024, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DECLARE recevables les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en acquisition de la clause résolutoire, fixation de l’indemnité d’occupation, expulsion et paiement;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 23 février 2023 et consenti par Mme [Y] [D], représentée par le cabinet [U] [M], à M. [L] [R] [F] à la date du 28 novembre 2023 ;

ORDONNE à M. [L] [R] [F] de libérer les lieux de ses biens, de sa personne et de tout occupant de son chef et de restituer les clefs dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [R] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter de la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été dus si celui-ci avait continué;

CONDAMNE M. [L] [R] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.064,02 euros au titre d’arriérés locatifs et indemnités d’occupation mensuelles, selon la quittance subrogative du 28 août 2024, outre les intérêts au taux légal y afférents à compter du 27 août 2024, date du jugement de première instance ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande de condamnation à payer les indemnités mensuelle d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [L] [R] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [R] [F] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT