TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies délivrées le:
CCC à Maître Claire BOUSCATEL #R0146
CE à Maître Marine PARMENTIER #P0283

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9ème chambre 3ème section

N° RG 24/11296
N° Portalis 352J-W-B7I-C5LYW

N° MINUTE :

Assignation du :
29 juillet 2024

JUGEMENT
rendu le 08 Octobre 2026
DEMANDEUR

Monsieur [U] [O] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représenté par Maître Claire BOUSCATEL de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0146

DÉFENDERESSE

S.A.S. HASKELL PATRIMOINE CONSEIL
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Maître Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #P0283

Décision du 08 Octobre 2026
9ème chambre 3ème section
N° RG 24/11296 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LYW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-présidente, juge rapporteur
Madame Anne-Cécile SOULARD, Vice-président
Monsieur Augustin BOUJEKA, Vice-Président

Assistés de Madame Malalaniaina DAUPHINÉ, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 10 septembre 2026 tenue en audience publique devant Madame CHARLIER-BONATTI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux conseils des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 octobre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

En 2010, Monsieur [U] [D] est entré en relation avec la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL pour que cette dernière réalise un audit global de sa situation patrimoniale, optimise sa structure patrimoniale, l’accompagne dans sa réflexion d’une organisation juridique et financière, et conseille une stratégie financière.

La société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL exerce l’activité de conseil en gestion de patrimoine (CGP), conseiller en investissements financiers (CIF) et courtier d’assurance (COA).

Dans le cadre de sa mission, la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL a notamment conseillé à Monsieur [D] de faire l’acquisition d’un bien immobiliser dans le cadre de la loi MALRAUX, mécanisme permettant de déduire 30 % du montant des travaux des impôts sur le revenu du ménage, avec pour condition principale que le bien soit loué sans discontinuité pendant une période de 9 années sous peine de perdre l’avantage fiscal.

Sur les conseils de la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL, Monsieur [D] a investi dans ce programme immobilier et a fait l’acquisition d’un appartement d’une surface annoncée de 61,5 m² situé au [Adresse 3] à [Localité 4].

Le compromis de vente a été signé le 10 juin 2011 par Monsieur [D], puis la vente a été formalisée par un acte notarié du 22 décembre 2011.

En 2023, Monsieur [D] a cédé ce bien immobilier pour la somme de 115.500 €, soit un prix inférieur à 2000 € / m².

Par assignation en date du 29 juillet 2024, Monsieur [U] [D] a saisi le tribunal judiciaire de Paris en réparation du préjudice qu’il considère avoir subi.

Par conclusions incidentes du 06 février 2026, la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL a demandé au juge de la mise en état de déclarer Monsieur [D] irrecevable au motif que son action aurait dû être introduite dans les cinq années suivant l’acquisition, soit au plus tard le 22 décembre 2016.

Par ordonnance du 16 avril 2026, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et déclaré Monsieur [D] recevable en son action.

Par conclusions en date du 29 juin 2026, Monsieur [U] [D] demande au tribunal de:

A titre principal :

CONDAMNER la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL au paiement de la somme de 105.870 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 18 octobre 2022 ;

CONDAMNER la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL au paiement de la somme de 35.000 € au titre son préjudice financier, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 18 octobre 2022 ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL au paiement de la somme de 95.283 € au titre de la perte de chance de ne pas contracter, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 18 octobre 2022 ;

CONDAMNER la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL au paiement de la somme de 24.500 € au titre son préjudice financier, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 18 octobre 2022 ;

En tout état de cause :

DEBOUTER la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL au paiement de la somme de 5.000 € au titre son préjudice moral ;

CONDAMNER la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL au paiement de la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [D] soutient que :

La société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL ne l’a jamais averti sur les risques de perte financière que pouvait représenter l’investissement immobilier et le montage financier conseillés, au regard du prix d’acquisition du bien, particulièrement élevé par rapport au marché au moment de l’acquisition de l’immeuble en 2011 ;
La société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL s’est bien gardée d’indiquer à Monsieur [D] que le prix au m² était plus de deux fois plus élevé que le prix moyen dans ce quartier d’[Localité 4] et qu’il faudrait par conséquent qu’ait lieu une augmentation des prix de l’immobilier de 100 % pour espérer rentabiliser l’investissement;
La société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL ne l’a pas informé qu’il s’apprêtait à acquérir un bien immobilier dont le prix était bien supérieur aux prix du marché en 2011, ce qui a nuit à la rentabilité globale de l’investissement réalisé, et ce nonobstant la fluctuation du marché, qui a par ailleurs été faible à [Localité 4] ;

La société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL, en sa qualité de professionnel en charge de proposer à son client l’investissement le plus intéressant pour lui, se devait de l’informer sur les risques inhérents à l’acquisition d’un bien à un prix plus élevé que le marché.;
La société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL ne l’a pas averti sur les risques que pouvaient présenter la mise en location d’un bien immobilier dans ce secteur d’[Localité 4].
Par conclusions en date du 18 mai 2026, la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL demande au tribunal de:

DEBOUTER Monsieur [U] [D] de l’ensemble de ses demandes, moyens et conclusions ;

CONDAMNER Monsieur [U] [D] au paiement de la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER Monsieur [U] [D] aux dépens de l’instance ;

REJETER la demande de Monsieur [U] [D] tendant à voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Elle soutient qu’en sa qualité d’investisseur averti, déjà propriétaire d’un bien défiscalisé, Monsieur [D] ne pouvait ignorer que tout investissement immobilier comporte un risque de vacance locative, de variation de prix et de décalage avec les projections initiales, que la valeur de revente dépend de multiples facteurs (situation du marché local, conjoncture, état du bien, conditions de financement des acquéreurs, etc.) sur lesquels la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL n’a aucune maîtrise directe.

Elle ajoute qu’il appartenait à Monsieur [D] de procéder aux vérifications élémentaires qu’un investisseur normalement attentif effectue, notamment s’agissant du prix au mètre carré, des comparables de marché et de l’attractivité du secteur, informations librement accessibles.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs demandes et de leurs défenses.
Le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire par ordonnance du 02 juillet 2026 et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience tenue en juge rapporteur du 10 septembre 2026.
L’affaire a été mise en délibéré au 08 octobre 2026.

SUR CE :

I. Sur l’obligation de conseil, d’information et de mise en garde:

Aux termes de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 appolicable à la présente instance, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Le conseiller en gestion de patrimoine (CGP) a une obligation jurisprudentielle de conseil et d’information envers son client. Le devoir de conseil est relatif à l’adéquation du produit proposé avec les objectifs du client et le devoir d’information est relatif aux caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, de l’opération proposée, ainsi que sur les risques qui lui sont associés.

La mise en œuvre du devoir de conseil et d’information nécessite de la part du CGP de recueillir des informations auprès de son client notamment sur sa situation financière, son expérience en matière d’investissements, ses objectifs d’investissement et son aversion aux risques de perte en capital. Le CGP doit également analyser les risques prévisibles de l’opération projetée que ce soient des risques fiscaux, des risques de change, des risques de perte en capital ou plus généralement tous les risques raisonnablement prévisibles propres à priver l’investissement proposé de tout ou partie du bénéfice que le client peut légitimement attendre de cet investissement. Cette obligation jurisprudentielle est une obligation de moyens.

Le CGP doit ainsi fournir une information complète et personnalisée à son client quant à l’investissement projeté et il doit pouvoir justifier avoir délivré une information suffisamment complète pour que son client prenne la décision qu’il juge adéquate sur son patrimoine. En conséquence, le CGP doit délivrer une information qui contient les aspects économiques, financiers, et juridiques de l’opération envisagée,
décrit les avantages et les inconvénients eu égard à sa situation patrimoniale et au but poursuivi. Au besoin, le CGP doit mettre son client en garde notamment contre les risques de perte en capital.

Le conseiller en gestion de patrimoine a pour mission d’appréhender la dimension patrimoniale de son client et de lui proposer les investissements adéquats selon ses objectifs.

Au cas présent, il ressort des différents éléments du dossier, et notamment de l’analyse patrimoniale, des consultations du cabinet d’avocats, de la plaque de présentation du programme, que la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL a conseillé un investissement à Monsieur [D], selon sa situation patrimoniale, en lui fournissant l’ensemble des informations nécessaires et des caractéristiques du programme envisagé.

Elle a assuré le suivi de ce projet sur tous les aspects : soit de son propre chef, soit par le biais du cabinet Moyaert, Dupourqué, Barale et associés sur le volet fiscal et juridique.

En effet, le cabinet assurait le contrôle et la validation du projet au regard de la règlementation, rédaction des statuts de l’AFUL et son secrétariat juridique, l’assistance et l’accompagnement du Président de l’AFUL dans sa mission.

Monsieur [D] conteste le prix au mètre carré du bien qui lui a été indiqué à l’achat du bien en 2011 sous prétexte que le prix de vente appliqué 11 ans plus tard est moins élevé.

Cependant, l’évaluation établissant une valeur vénale inférieure au prix d’achat postérieure de plusieurs années à l’acquisition du bien ne peut être déterminante dès lors que cette valeur dépend d’aléas liés à l’évolution du marché et à la conjoncture économique.

En conséquence, la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL a respecté l’ensemble des obligations lui incombant, a conseillé Monsieur [D] et ne peut être tenue de l’aléa financier, inhérent à tout investissement.

Monsieur [D] sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes.

II. Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Succombant à l’instance, Monsieur [U] [D] sera condamné aux dépens, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [D], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE Monsieur [U] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [D] à payer à la société HASKELL PATRIMOINE CONSEIL la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 08 Octobre 2026

La Greffière La Présidente