TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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N° RG 26/55316 – N° Portalis 352J-W-B7K-DDDO5

N° : 13

Assignation du :
17 Juillet 2026

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le:

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND rendu le 08 octobre 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDEUR

Monsieur le Maire de la VILLE DE [Localité 1], représentant ladite Ville
[Adresse 1], Direction des Affaires Juridiques
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDERESSE

Madame [I] [D]
Née le 16 février 1965 à [Localité 3] (ALGERIE)
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 10 Septembre 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Mme [I] [D] est propriétaire d’un studio au 5ème étage d’un immeuble sis [Adresse 4], dont il constitue le lot n°34.

Par acte du 17 juillet 2026, la Ville de Paris l’a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement, notamment, des dispositions de l’article L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, aux fins de voir :
– CONSTATER l’infraction commise par Mme [D] ;
– Condamner Mme [D] à une amende civile de 100.000 € et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de [Localité 1] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;
– Condamner Mme [D] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 10 septembre 2026.

A l’audience, la Ville de [Localité 1] a maintenu les termes de son assignation.
En réplique, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, Mme [D] sollicite du juge des référés de :
* À titre principal,
– Pour la période antérieure au 21 novembre 2024, REJETER l’ensemble des demandes de condamnation de la Ville de [Localité 1] antérieures au 21 novembre 2024 sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation ;
– Pour la période postérieure au 21 novembre 2024, DEBOUTER la Ville de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à l’encontre de Madame [I] [D] postérieures au 21 novembre 2024 ;
– DEBOUTER la Ville de [Localité 1] de sa demande de condamnation à la somme de 100.000 euros au titre de l’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation ;
– DEBOUTER la Ville de [Localité 1] de l’ensemble de ses autres prétentions, fins et conclusions.
* À titre subsidiaire, CONDAMNER Madame [I] [D] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction et de la coopération de Madame [I] [D] avec la Ville de [Localité 1].
* À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire Madame, Monsieur le Président ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro CONDAMNER Madame [I] [D] à une somme qui ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le Tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation.
* En tout état de cause :
– JUGER que l’équité ne commande pas que Madame [I] [D] soit condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;
– CONDAMNER la Ville de [Localité 1] à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– CONDAMNER la Ville de [Localité 1] aux entiers dépens d’instance ;
– ECARTER l’exécution provisoire.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties et à la note d’audience pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024

Dans un avis du 10 avril 2025 (Avis de la Cour de cassation, 3e Civ., 10 avril 2025, n° 25-70.002, publié), la Cour de cassation a énoncé que:
 » Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne « .

L’article L.631-7, dernier alinéa, du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, disposait que  » le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article « .

Ce même texte dispose, dans sa rédaction actuelle, que  » le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article « .

Il en résulte que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en meublé de tourisme constitue un changement d’usage et que, par conséquent, les nouvelles dispositions issues de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, entrée en vigueur le 21 novembre 2024, sont applicables dès lors qu’une location est intervenue après cette date, peu important la date des premières locations.

En l’espèce, il résulte du constat d’une location meublée touristique établi par un agent assermenté de la ville de [Localité 1] le 15 janvier 2026, que l’annonce mise en ligne pour l’appartement litigieux sis [Adresse 4], était toujours active à cette date, le dernier commentaire d’un locataire de passage datant du mois d’octobre 2025 et que le calendrier des nuitées était toujours ouvert à la réservation au 2 avril 2025.

Il s’ensuit que les locations de courte durée reprochées à la défenderesse se sont poursuivies après l’entrée en vigueur le 21 novembre 2024 de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024.

Compte tenu de l’avis précité, il y a lieu de considérer que les faits de changement d’usage illicite, dès lors qu’ils se sont poursuivis après le 21 novembre 2024, et même s’ils ont commencé bien avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, sont soumis à son application.

En conséquence, les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, sont applicables au présent litige.

En revanche, l’amende de 100.000 euros prévue par les nouvelles dispositions n’est encourue que pour la période postérieure à l’entrée en vigueur de la loi, seule l’amende de 50.000 euros étant encourue pour la période antérieure.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

Au soutien de ses prétentions, la Ville de [Localité 1] fait valoir que le local en cause n’est pas la résidence principale de Mme [D], que le local est à usage d’habitation et que la défenderesse a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage du bien sans autorisation préalable.

En réponse, Mme [D] estime que la Ville de [Localité 1] ne démontre pas l’usage d’habitation du local pour la période s’étendant du mois de juillet 2023 au 21 novembre 2024, expliquant que la demanderesse ne verse que l’acte notarié de vente du 13 juillet 2010 qui n’est pas probant pour démontrer l’usage d’habitation en 1970 et deux extractions d’un logiciel de la DGFIP qui ne contiennent que la mention  » Valeur locative 1970 : 677  »  » N°PEV : 001 H  » et l’existence d’une valeur locative et qui ne constituent en rien des déclarations de type H1 ou H2. Elle souligne que la valeur locative qui figure dans ces extractions n’est pas une donnée déclarée en 1970, mais une valeur de référence calculée automatiquement et forfaitairement.

S’agissant des locations postérieures au 21 novembre 2024, Mme [D] soutient que la Ville de [Localité 1] ne produit que des extractions informatiques d’un logiciel de la DGFIP qui se contentent d’indiquer  » Affectation : Habitation (Appartement) et l’acte de vente notarié ; que la mention  » Habitation  » qui figure sur ces extractions n’est pas probante et ne saurait remplacer une fiche H2 ; que la demanderesse produit par ailleurs un tableau retraçant l’historique d’occupation du bien qui démontre que le local était répertorié comme étant vacant en 2021 puis comme une résidence secondaire à partir de 2025, sans donner aucune information sur l’occupation du local entre 2023 et 2024 ; que la circonstance que l’acte de vente mentionne que l’acquéreur occupe le bien vendu en qualité de locataire au moment de la vente est une mention opposable aux seules parties à la vente et ne constitue pas une preuve de l’usage d’habitation du local.

Sur ce,

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige :
 » La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.

Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.
Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.
Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.
L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.
Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code dans sa version issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable pour partie au présent litige :
 » Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100.000 € par local irrégulièrement transformé.
Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.
Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.
Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires « .

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir:
– l’existence d’un local à usage d’habitation ;
– un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation en tant que meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, soit la location de villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, proposés à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Cette hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale pour une durée n’excédant pas 4 mois par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

La preuve de l’usage d’habitation peut se faire par tous moyens.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 1] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle ait été mise en œuvre en l’espèce.

Sur l’usage d’habitation du local

Ainsi qu’il a été précédemment relevé,  » un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage « .

Ainsi, contrairement à ce que soutient la défenderesse, l’usage d’habitation du local n’a pas à être établi au 1er janvier 1970 mais peut l’être soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années, en application des nouvelles dispositions, issues de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicables au litige.

En l’espèce, si la Ville de [Localité 1] ne produit aucune fiche H2, ni de fiche modèle R, il est rappelé que la preuve de l’usage d’habitation peut se faire par tous moyens.

Sont ainsi produits aux débats par la Ville de [Localité 1] :
– L’acte notarié de vente du 13 juillet 2010 qui décrit le lot n°34 comme un studio d’une surface de 20,87 m2 et qui mentionne que Mme [D], acquéreur, occupait le local en qualité de locataire à cette date ;
– Un relevé de situation GEST ODL daté du 4 mai 2025 mentionnant un occupant dans le lot 34 à partir du 1er janvier 2022 ;

– Un relevé de propriété OFEA actualisé au 4 décembre 2025 comportant l’adresse de l’immeuble et sa référence cadastrale, ainsi que le nom de Mme [D], faisant apparaître, dans un tableau reprenant la situation du bien entre 2021 et 2025, la mention  » Affectation : Habitation (Appartement)  » pour les années 2021 à 2025, avec une vacance en 2021, un occupant en 2022 et une situation de résidence secondaire en 2025.

Il sera relevé que la seule circonstance que le local ait été vacant en 2021 et qu’il ait été qualifié de résidence secondaire en 2022 ne saurait, à elle seule, remettre en cause l’usage d’habitation du bien.

En outre, il ressort des pièces versées aux débats que le local n’a fait l’objet d’aucune autorisation de changement d’usage au titre de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence, au regard des éléments pris ensemble qui constituent un faisceau d’indices concordants, l’usage d’habitation du local au cours des trente années précédant la procédure apparaît suffisamment établi.
Sur l’infraction de changement d’usage illicite

Il est rappelé que, selon l’article L. 631-7 précité,  » le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article « .

Au cas particulier, Mme [D] ne conteste pas avoir mis en location de courte durée le local litigieux dont elle est propriétaire par l’intermédiaire du compte Airbnb de son neveu.

Elle explique que son neveu ne s’occupe pas de la gestion du bien et qu’elle est la seule à percevoir les revenus locatifs issus de la mise en location de ce local, ce dont il ressort d’un courriel du 16 décembre 2025 adressé à l’agent assermenté.

Par ailleurs, la ville de [Localité 1] produit un constat de location meublée touristique en date du 16 janvier 2026 établi par un agent assermenté de la direction du Logement et de l’Habitat de la Ville de [Localité 1], faisant état d’une annonce intitulée  » Studio au cœur de [Localité 1]  » sur le site Airbnb.fr pour la location de courte durée d’un studio sis [Adresse 4], dont l’hôte se prénomme [M].

Le numéro d’enregistrement [Numéro identifiant 1]figure sur l’annonce. La déclaration associée à ce numéro d’enregistrement a été réalisée le 23 juillet 2023 au nom de Mme [I] [D], pour un local constituant une résidence non principale située [Adresse 4].

A l’occasion de la déclaration en ligne, il a été rappelé à Mme [D], que la location de courte durée n’était possible que s’il s’agissait d’un local commercial ou de sa résidence principale lorsque celle-ci est louée moins de 120 jours par an.

Au 14 mai 2025, le constat fait état de 217 commentaires, dont le premier date du mois d’août 2023 et le dernier du mois de mai 2025. Au 4 décembre 2025, le constat fait état de 61 commentaires supplémentaires dont le dernier date du mois d’octobre 2025, de sorte qu’il est démontré que l’activité de location était toujours en cours à cette date.

Il s’ensuit que Mme [D] a changé, sans autorisation préalable, l’usage du bien en cause, au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, en louant le local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, et que l’amende de 100.000 euros prévue par l’article L. 651-2 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, est encourue pour la période postérieure à l’entrée en vigueur de cette loi, l’amende de 50.000 euros prévue antérieurement étant encourue pour la période antérieure.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique et des décomptes des nuitées en meublé de tourisme transmis par Mme [D] et par la plateforme Airbnb les 18 janvier 2025 et 16 janvier 2026, que le bien a été loué 134 nuités en 2023, 276 nuités en 2024 et 306 nuités en 2025.

Le gain estimé s’élève, selon la ville de [Localité 1], sur la totalité de la période, à la somme de 51.604 euros.

Sur la même période, au vu notamment du bail meublé signé en 2026, une location licite aurait généré environ 21.000 euros, soit une différence d’environ 30.000 euros.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 13.000 euros.

La défenderesse fait valoir qu’elle a fait preuve de bonne foi, qu’elle avait accompli les démarches déclaratives avant la mise en location du bien, qu’elle a coopéré avec l’agent assermenté en répondant à toutes ses interrogations et en transmettant tous les documents sollicités et qu’elle a cessé l’activité illicite dès le 19 décembre 2025 et mis le bien en location de longue durée à compter du 1er janvier 2026. Elle ajoute être dans une situation personnelle difficile, son époux ayant perdu son emploi depuis un accident du travail en 2014 avant d’être diagnostiqué d’une maladie grave en janvier 2026 et qu’elle assume seule depuis 2014 l’ensemble des charges financières de son foyer.

Il doit être porté au crédit de Mme [D] qu’elle a collaboré avec la ville de [Localité 1] en transmettant l’ensemble des pièces justificatives sollicitées et en mettant fin à son activité de location touristique le 19 décembre 2025 et qu’elle a consenti un bail d’habitation portant sur le bien pour une durée d’un an à compter du 1er janvier 2026.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit modéré généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, du retour du local litigieux à un usage d’habitation, de la situation personnelle de la défenderesse et de sa coopération avec les services de la ville, il convient de fixer l’amende civile à la somme de 10.000 euros.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [D] sera tenue aux dépens et condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire eu égard à la nature de la décision prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que Mme [I] [D] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé [Adresse 4], constituant le lot n°34 de la copropriété ;

Condamne Mme [I] [D] au paiement d’une amende civile de 10.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 1] ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamne Mme [I] [D] aux dépens ;

Condamne Mme [I] [D] à payer à la ville de [Localité 1] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 08 octobre 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fanny LAINÉ