COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 07 OCTOBRE 2026

N° RG 24/05184 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-OBNQ

S.A.S. GROUPE [C]

c/

S.A.R.L. GROUPEMENT REGIONAL DE FABRIQUES (GRF)

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le : 7 octobre 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 octobre 2024 (R.G. 20/06005) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 29 novembre 2024

APPELANTE :

S.A.S. GROUPE [C], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. GROUPEMENT REGIONAL DE FABRIQUES (GRF), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Marie RIGAL de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 septembre 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. La société à responsabilité limitée Groupement Régional de Fabriques, immatriculée au Registre du commerce de Bordeaux, exploite sous l’enseigne [Localité 1] Cuisines, [Adresse 3] à Bordeaux, un fonds de commerce de conception, de vente et de pose de cuisines sur mesure.

Par acte sous seing privé du 20 janvier 1983, la société L’Union des Assurances de [Localité 2] a donné à bail commercial à la société Groupement Régional de Fabriques, pour neuf années à compter du 1er janvier 1983, des locaux dépendant de l’immeuble du [Adresse 3], désignés comme « un magasin au rez-de-chaussée avec pièces attenantes dégagement et annexe, le tout sur une surface de 126 m² », pour l’exploitation d’un commerce de vente et réparation d’électroménager, de télévision et de radio, de création et d’installation de cuisines et de salles de bains et de vente de mobilier, au prix annuel de 42 434 francs hors taxes et hors charges.

Le bail a été renouvelé une première fois à compter du 1er janvier 1995 puis à compter du 1er janvier 2007.

Par acte extrajudiciaire du 28 juin 2018, la société Groupement Régional de Fabriques a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2018. Par acte du 3 août 2018, la société Foncière GP Pebereau, successeur de la société UAP, en a accepté le principe, en proposant un loyer annuel de 100 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte authentique du 19 décembre 2018, la société par actions simplifiée Cofilance, depuis dénommée Groupe [C], a acquis l’immeuble.

2. Après notification d’un mémoire préalable le 19 mai 2020, signifié le 10 juin 2020, la société Cofilance a, par acte du 31 juillet 2020, assigné la société Groupement Régional de Fabriques devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en fixation du prix du bail renouvelé.

Par jugement du 7 juillet 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail s’était renouvelé à compter du 1er juillet 2018 et, avant dire droit, ordonné une expertise confiée à M. [R].

L’expert a déposé son rapport le 7 novembre 2022.

3. Par jugement prononcé le 18 octobre 2024, le juge des loyers commerciaux a statué ainsi qu’il suit :

– déboute la société Groupe [C] de sa demande de déplafonnement du montant du loyer ;

– fixe le prix du loyer du local situé [Adresse 3] à [Localité 3] au titre du bail conclu entre la société Groupe [C] et la société Groupement Régional de Fabriques renouvelé à effet du 1er juillet 2018 à la somme annuelle de 14 335 euros hors taxes et hors charges ;

– condamne la société Groupe [C] au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

– déboute la société Groupe [C] et la société Groupement Régional de Fabriques de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– rappelle que le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

4. Par déclaration au greffe du 29 novembre 2024, la société Groupe [C] a relevé appel du jugement en ses chefs expressément critiqués, en intimant la société Groupement Régional de Fabriques.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

5. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 13 août 2026, la société Groupe [C] demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-33 et R. 145-23 du code de commerce,

Vu l’article L. 145-34, alinéa 4, du code de commerce,

– déclarer recevable et bien fondée la société Groupe [C] en son appel ;

– infirmer le jugement du 18 octobre 2024 du tribunal judiciaire – loyers commerciaux en ce qu’il a :

’ débouté la société Groupe [C], anciennement dénommée Cofilance, de sa demande de déplafonnement du montant du loyer et de fixation à la somme annuelle de 64 000 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2018 du loyer avec intérêts au taux légal à compter de la demande sur les compléments de loyers arriérés,

’ débouté la société Groupe [C] de sa demande de capitalisation des intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

’ débouté la société Groupe [C] de sa demande de condamnation de la société Groupement Régional de Fabriques au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance,

’ fixé le prix du loyer du local situé [Adresse 4] à [Localité 3] au titre du bail conclu entre la société Groupe [C] et la société Groupement Régional de Fabriques renouvelé à effet du 1er juillet 2018 à la somme annuelle de 14 335 euros hors taxes et hors charges,

’ condamné la société Groupe [C] au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

En conséquence,

– fixer le loyer à la somme annuelle de 64 000 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la demande sur les compléments de loyers arriérés ;

– ordonner la capitalisation des intérêts par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

– rejeter les demandes de la société Groupement Régional de Fabriques ;

– condamner la société Groupement Régional de Fabriques au paiement d’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise.

***

6. Par dernières conclusions notifiées par message électronique le 19 août 2026, la société Groupement Régional de Fabriques demande à la cour de :

Vu les articles L. 145-33, L. 145-34, L. 145-10 et R. 145-6 du code de commerce,

Vu les articles 802 et 803 du code de procédure civile,

– révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 19 août 2026 et prononcer une nouvelle clôture au jour des plaidoiries ;

– confirmer le jugement du 18 octobre 2024 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

’ débouté la société Groupe [C], anciennement dénommée Cofilance, de sa demande de déplafonnement du montant du loyer,

’ fixé le prix du loyer du local situé [Adresse 4] à [Localité 3] au titre du bail conclu entre la société Groupe [C] et la société Groupement Régional de Fabriques renouvelé à effet du 1er juillet 2018 à la somme annuelle de 14 335 euros hors taxes et hors charges,

’ condamné la société Groupe [C] au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

À titre subsidiaire, en cas d’infirmation et de réformation du jugement à la demande de l’appelante,

– fixer le montant annuel du loyer du bail commercial renouvelé à la somme de 46 930 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la valeur locative au 1er juillet 2018, date du renouvellement ;

– limiter la variation de loyer à une augmentation de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce ;

À titre infiniment subsidiaire, en cas d’infirmation et de réformation du jugement à la demande de l’appelante,

– fixer le montant annuel du loyer du bail commercial renouvelé à la somme de 53 800 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la valeur locative telle qu’estimée par l’expert judiciaire au 1er juillet 2018, date du renouvellement ;

– limiter la variation de loyer à une augmentation de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce ;

– suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 514-1 du code de procédure civile ;

En toutes hypothèses,

– débouter la société Groupe [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner la société Groupe [C] à payer à la société Groupement Régional de Fabriques la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 août 2026.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Moyens des parties

7. La société Groupe [C] fait valoir, sur les caractéristiques des locaux, que le bail du 20 janvier 1983 porte sur un magasin au rez-de-chaussée de 126 m², sans mention de sous-sol ni de mezzanine ; que la surface utile relevée par l’expert judiciaire, de 210,15 m², révèle une augmentation de 80 % et une consistance qui n’est plus la même ; que le premier juge, qui a justement refusé de tenir cette surface pour indicative, n’en a pas tiré les conséquences ; que l’avenant au bail, la demande de renouvellement du 15 décembre 2006 et la notification du droit de préemption du 5 juin 2018 reproduisent la surface de 126 m² sans mentionner de mezzanine ni de caves ; qu’à supposer les travaux antérieurs au 1er janvier 2007, la fraude aux droits du bailleur, qui n’en a manifestement pas été informé, ne saurait faire obstacle au déplafonnement.

Sur les facteurs locaux de commercialité, l’appelante soutient que l’expert judiciaire a retenu plusieurs modifications notables intervenues entre 2007 et 2018 : l’augmentation de 9,31 % de la population de [Localité 3], la troisième campagne de ravalement menée de 2005 à 2009, la hausse du nombre de logements, de 425 sur le secteur étudié et de 122 dans le quartier des locaux, une très bonne commercialité des [Adresse 5], la présence de commerces concurrents, les extensions du réseau de tramway et la hausse de 21,63 % de sa fréquentation ; que M. [S], expert près la cour d’appel, conclut dans le même sens ; que le premier juge a dénaturé le rapport en affirmant que les logements nouveaux seraient plutôt destinés à la location et a passé sous silence la structure socioprofessionnelle du quartier, le plus aisé du centre-ville, dont l’expert a dressé le tableau ; que, pour un commerce de cuisines, qui n’est pas un commerce de proximité, c’est le nombre de logements qui importe, non celui des habitants, les résidences secondaires étant nécessairement équipées de cuisines ; qu’il n’est pas d’usage de produire une étude des passages devant un commerce sur dix années ; que les travaux d’aménagement du centre-ville, l’implantation de commerces de luxe, le programme de rénovation d’appartements, la construction de 4 225 logements entre 2007 et 2012, l’accroissement de la population du centre-ville, l’ouverture d’équipements culturels et sportifs, celle du centre commercial [Adresse 6] à 450 mètres et la modification du sens de circulation, qui dirige les chalands vers les [Adresse 5] par la [Adresse 7], ont procuré au quartier une attractivité nouvelle.

Elle ajoute qu’en droit, la modification notable justifie le déplafonnement dès lors qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité, indépendamment de son incidence effective ; que l’évolution du chiffre d’affaires du preneur n’est pas un critère d’appréciation ; qu’en toute hypothèse la baisse alléguée s’explique par la réorganisation de la société intimée en 2007, la suppression d’une activité, la fermeture de son établissement du [Adresse 8] et la réduction de son effectif, et que la réalisation, par une seule personne, de la moitié du chiffre d’affaires antérieur témoigne d’une performance ; que la faiblesse du loyer, de 1 023 euros hors taxes par mois pour 225 m², procède d’un lien particulier entre les parties, tenant à la surface d’origine, qui a disparu ; que des décisions rendues pour des locaux voisins de la [Adresse 7] et du cours de l’Intendance ont admis le déplafonnement sur des périodes comparables ; que la valeur locative, selon M. [S], s’établit à 64 000 euros sur la base de 600 euros le mètre carré pondéré, la référence du local mitoyen, à 750 euros, loué par un bailleur sans lien avec elle, devant être retenue.

8. La société Groupement Régional de Fabriques répond qu’il appartient au bailleur d’établir l’existence et le caractère notable de la modification invoquée ; que l’expert n’a retenu qu’un seul motif de déplafonnement, dont la conclusion, selon laquelle l’augmentation du nombre de logements « a pu avoir » un impact favorable, n’est précédée d’aucune démonstration ; que la population du quartier a diminué de 2,59 %, comme celle des quartiers limitrophes ; que la hausse de 122 logements recouvre une baisse de 41 résidences principales et une hausse de 134 résidences secondaires et logements occasionnels, de type location de courte durée, qui n’ont pas vocation à recevoir une cuisine haut de gamme ; que le niveau de vie des habitants est indifférent dès lors que leur nombre diminue ; que la commercialité du secteur, bonne avant 2007, est restée stable selon l’expert judiciaire comme selon M. [F] ; que les enseignes concurrentes invoquées ont été immatriculées en 2020 et 2021, puis liquidées ; que les lignes de tramway sont en service depuis 2003 et 2004, que le commerce n’est pas situé sur un axe desservi, que les extensions ont au contraire permis à la clientèle du centre de rejoindre les cuisinistes de la périphérie et que la restriction de la circulation automobile a desservi un commerce situé à la sortie du parking de la [Adresse 9], dont la clientèle du bassin d'[Localité 4] ou du Médoc se déplace en voiture ; que la revalorisation du centre-ville est abstraite, la [Adresse 9] n’ayant été réaménagée qu’en 2022 ; que la jurisprudence dont se prévaut le bailleur ne le dispense pas d’établir que la modification était, par sa nature, susceptible de favoriser l’activité spécifique de cuisiniste ; que la division par deux du chiffre d’affaires du preneur entre 2007 et 2018, certifiée par son expert-comptable, constitue un indice de recoupement et que les explications du bailleur sur sa réorganisation sont inexactes, les activités supprimées de l’objet social n’ayant jamais été exercées, le local du [Adresse 8] n’ayant été qu’un entrepôt et la réduction de l’effectif étant la conséquence et non la cause de ses résultats.

Sur les caractéristiques des locaux, l’intimée expose que la surface de 126 m² du bail d’origine était indicative ; qu’elle a toujours disposé du rez-de-chaussée, d’une mezzanine et de deux sous-sols ; que la société Swisslife Assurance et Retraite, bailleresse en 2007, a elle-même décrit ces locaux dans sa réponse à la demande de renouvellement ; que M. [F] les a visités le 15 février 2007 ; que la promesse de vente du 17 mai 2018 décrit le lot vendu avec sa mezzanine et ses deux caves et le présente comme loué depuis 1983 ; que des attestations recueillies lors d’un précédent contentieux confirment l’existence de la mezzanine depuis sa prise de possession ; que le bailleur, parfaitement informé, soutient une argumentation artificielle.

À titre subsidiaire, la société Groupement Régional de Fabriques soutient que la valeur locative ne peut excéder 46 930 euros, par application du prix de 480 euros le mètre carré pondéré retenu pour un restaurant voisin, ou, à défaut, 53 800 euros selon l’expert, compte tenu des conditions défavorables du bail, de l’état dégradé des locaux et de la mezzanine édifiée par le voisin au-dessus de son puits de jour ; que la hausse devrait être lissée en application du dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce.

Réponse de la cour

A.] Sur l’ordonnance de clôture

9. Conformément à l’accord des parties, il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture et de prononcer la clôture des débats au jour des plaidoiries, avant l’audience.

B.] Sur les règles applicables à la fixation du loyer du bail renouvelé

10. Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ; en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

L’article R. 145-3 du code de commerce prévoit que les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération, notamment, de sa situation dans l’immeuble, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités exercées dans les lieux, ainsi que de ses dimensions et de la conformation de chaque partie. Selon l’article R. 145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est constant en droit qu’il incombe au bailleur qui sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative d’établir, outre l’existence de la modification qu’il invoque, son caractère notable, et que cette modification doit être intervenue au cours du bail expiré, soit, en l’espèce, entre le 1er janvier 2007 et le 30 juin 2018.

La modification notable des facteurs locaux de commercialité ne constitue un motif de déplafonnement que si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.

Cette règle appelle une appréciation objective de l’aptitude de la modification à profiter au commerce considéré, et non la recherche de ses effets constatés.

Il en résulte, d’une part, que le bailleur n’a pas à démontrer que la modification a accru la fréquentation ou les résultats du commerce, d’autre part, que l’évolution du chiffre d’affaires du preneur, qui dépend de ses choix de gestion et de son aptitude à exploiter son fonds, ne constitue pas un critère d’appréciation de la modification des facteurs locaux de commercialité, de sorte que ni le bailleur ne peut tirer argument des résultats du preneur, ni celui-ci de leur baisse.

11. La cour n’a donc pas à se prononcer sur les pièces comptables produites par la société Groupement Régional de Fabriques ni sur les explications que les parties donnent de l’évolution de son chiffre d’affaires, le débat relatif à la réorganisation de cette société en 2007 étant sans portée sur la solution du litige.

C.] Sur la modification des caractéristiques des locaux

12. Le bail du 20 janvier 1983 désigne les lieux loués comme « un magasin au rez-de-chaussée avec pièces attenantes dégagement et annexe, le tout sur une surface de 126 m² », et ajoute : « ainsi que lesdits lieux se poursuivent et comportent sans exception ni réserve et sans qu’il soit besoin de les désigner plus clairement, le preneur déclarant parfaitement les connaître ».

Cette désignation, qui renvoie en outre à un intercalaire établi préalablement et non produit, n’est pas limitative : elle vise, au-delà du magasin, des pièces attenantes, un dégagement et une annexe, et s’étend aux lieux tels qu’ils se poursuivent et comportent.

13. La question soumise à la cour n’est toutefois pas celle de la consistance des lieux loués en 1983, mais celle d’une modification de leurs caractéristiques entre le 1er janvier 2007 et le 30 juin 2018.

Or, la consistance des lieux au premier jour du bail expiré résulte d’un acte même du bailleur de l’époque. Par sa réponse du 19 janvier 2007 à la demande de renouvellement, la société Swisslife Assurance et Retraite, aux droits de laquelle se trouve l’appelante, a consenti au renouvellement « concernant les locaux suivants » : un « Espace Rez-de-chaussée » de 118,45 m², un « Espace Vente au 1er sous sol » de 29 m², un « Bureau et réserve en mezzanine » de 53,10 m² et une « Cave au 2ème sous sol » de 12,92 m², soit 213,47 m² au total, moyennant un loyer annuel « (pour l’ensemble) » de 71 000 euros. Le bailleur décrivait ainsi lui-même, à la date du renouvellement, la mezzanine et les deux niveaux de sous-sol comme partie des lieux loués, et en fixait le prix pour le tout.

Cette description est corroborée par le rapport établi le 28 février 2007 par M. [F], expert consulté par le preneur en vue de ce même renouvellement, qui a visité les lieux le 15 février 2007 et y a relevé une cave au second sous-sol, une zone d’exposition au premier sous-sol, le magasin au rez-de-chaussée et, « au niveau de la mezzanine, bureau et réserve », en annexant les plans dressés le 14 septembre 2002 par M. [U], architecte, qui figurent la mezzanine, avec ses bureaux et ses réserves, et la cave du premier sous-sol affectée au preneur.

Elle s’accorde avec l’avenant d’assurance du 10 mai 1996, qui garantit la société Groupement Régional de Fabriques en qualité de locataire pour une superficie développée de 250 m², et avec les attestations recueillies en 2010, émanant de l’agent général d’assurances qui avait métré les lieux en 1983, d’un ancien dirigeant de la société qui les exploitait avant 1983 et d’un ancien salarié de celle-ci, selon lesquelles la mezzanine, dite rochelle, et la cave aménagée en exposition existaient avant l’entrée du preneur dans les lieux et n’ont fait l’objet d’aucun agrandissement depuis lors.

Si ces attestations ont été établies pour les besoins d’un précédent litiges, leur concordance avec des documents indépendants, antérieurs au bail expiré, leur confère une valeur probante suffisante.

14. Les pièces dont se prévaut l’appelante n’établissent pas le contraire.

L’avenant au bail, dont seule la première page, non datée, est produite, et la notification du 5 juin 2018 se bornent à reproduire la désignation du bail, en précisant que la surface de 126 m² s’entend « au sol » ; quant à la demande de renouvellement du 15 décembre 2006, le silence que l’appelante lui reproche ne prouve rien, le preneur n’ayant aucune raison d’y signaler une modification qu’il conteste.

La reprise d’une désignation contractuelle dans des actes successifs ne révèle aucune modification des lieux, moins encore une modification intervenue entre 2007 et 2018. Au demeurant, une surface au sol désigne l’emprise du rez-de-chaussée, que ne modifient ni une mezzanine édifiée au-dessus de la partie arrière du magasin ni des caves ; or le rez-de-chaussée mesure 117,05 m² selon l’expert judiciaire. L’augmentation de 80 % dont se prévaut l’appelante rapproche ainsi deux grandeurs qui ne sont pas de même nature, la surface d’un niveau et la surface utile de l’ensemble des niveaux.

Il faut observer que le bailleur précédent avait, le 5 juin 2018, notifié au preneur, en application de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, son intention de vendre les locaux au prix d’un million d’euros, en joignant à cette notification la promesse unilatérale de vente qu’elle avait consentie le 17 mai 2018, par acte reçu par Maître [K], notaire à [Localité 3], à la société Cofilance.

Cette promesse unilatérale de vente du 17 mai 2018 avait alors été acceptée et signée par l’appelante en qualité de bénéficiaire.

Cet acte désigne le lot n° 1 de l’état descriptif de division du 9 juillet 2009 comme un local à usage commercial comprenant, « au rez-de-chaussée : un espace de vente, sanitaires », « en mezzanine desservie par un escalier depuis le rez-de-chaussée : un bureau, une réserve », « au premier sous-sol : une cave », « au deuxième sous-sol : une cave », « les deux niveaux en sous-sol communiquant avec l’espace de vente par un escalier privatif intérieur », d’une superficie privative de 189,41 m² mesurée le 11 octobre 2017 ; il énonce que « l’immeuble est loué par acte sous seing privé à [Localité 2] pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 1983, à la société G.R.F Sodigel » ; et le bénéficiaire y « déclare avoir visité les lieux à sa convenance ».

Six semaines avant la date du renouvellement, l’appelante a donc accepté d’acquérir des locaux décrits avec leur mezzanine et leurs deux caves, qui lui étaient présentés comme loués en leur entier au preneur depuis 1983, et qu’elle avait visités.

15. Dès lors, la société Groupe [C], à qui incombe la charge de cette preuve, n’établit aucune modification des caractéristiques des locaux au cours du bail expiré, les lieux ayant, au 1er janvier 2007, la consistance que l’expert judiciaire a décrite.

Le grief de fraude est sans objet : les pièces concordantes du dossier situent la mezzanine et les sous-sols dans les lieux loués dès l’entrée du preneur, les bailleurs successifs les ont eux-mêmes décrits, en 2007 puis en 2018, comme partie des locaux loués, et l’appelante les a visités avant de contracter, de sorte qu’aucune man’uvre n’est caractérisée. Ce motif de déplafonnement sera écarté.

D.] Sur la modification des facteurs locaux de commercialité

16. L’appréciation de l’aptitude d’une modification à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré suppose que soient préalablement déterminés la nature de ce commerce et la clientèle à laquelle il s’adresse.

L’article R. 145-6 du code de commerce ne fixe aucun périmètre : la zone pertinente est celle dont le commerce tire sa clientèle, de sorte que la règle d’un rayon de 400 mètres, que l’expert présente comme constante, n’est qu’un usage d’expertise qui ne saurait ni restreindre ni dispenser l’examen des éléments propres au commerce.

17. En l’espèce, la société Groupement Régional de Fabriques exploite dans les lieux un commerce de conception, de vente et de pose de cuisines sur mesure, haut de gamme, ce dont les parties conviennent.

L’achat d’une cuisine est un achat d’équipement durable, réfléchi et précédé, comme le relève l’expert, de la comparaison de plusieurs offres ; il ne relève ni de l’achat de passage ni du commerce de proximité, ce que l’appelante souligne elle-même.

La clientèle du preneur ne se confond pas avec les habitants du voisinage : son site internet, cité par l’expert, annonce des réalisations à [Localité 3], sur le bassin d'[Localité 4], dans le Médoc et dans toute la Gironde.

Le commerce est ainsi un commerce de destination, à clientèle départementale, implanté dans le Triangle d’Or, sur un tronçon des allées de [Localité 1] que l’expert décrit comme bénéficiant d’une très bonne commercialité, à 29 mètres du parc public de stationnement souterrain Tourny et à 270 et 400 mètres des stations de tramway [Localité 5] Théâtre et [Localité 6], dont les lignes ont été mises en service en 2003 et 2004.

C’est au regard de ce commerce et de cette clientèle que doivent être examinées les modifications invoquées.

18. L’expert a relevé, pour le [Adresse 10], dans lequel se situent les lieux, une baisse de la population de 2,59 % entre 2007 et 2018, de 2 392 à 2 330 habitants, et une baisse de 1,1 % pour ce quartier et les six quartiers voisins réunis.

Le nombre de logements du quartier a augmenté de 122, soit de 7,43 %, de 1 641 à 1 763 ; mais la ventilation qu’il en donne montre que les résidences principales ont diminué de 41, de 1 385 à 1 344, tandis que les résidences secondaires et logements occasionnels ont augmenté de 134, de 77 à 211, et les logements vacants de 29, de 179 à 208.

L’augmentation du parc de logements du quartier porte donc exclusivement sur des logements qui ne sont pas habités à titre principal, et le nombre des ménages qui y résident, dont se forme la clientèle locale d’un commerce d’équipement de la maison, a reculé ; l’expert explique d’ailleurs lui-même la baisse de la population par la hausse des résidences secondaires.

L’appelante objecte qu’un logement secondaire ou occasionnel s’équipe aussi d’une cuisine. Mais il s’agit de la variation du parc recensé par l’Institut national de la statistique et des études économiques, qui ne se confond pas avec la construction de logements neufs, l’expert relevant que les locaux achevés dans un rayon de 400 mètres au cours de la période sont en nombre limité, et qui traduit pour l’essentiel des changements d’affectation de logements existants ; et l’augmentation de 134 logements de ce type en onze ans, à l’échelle d’un quartier de 1 763 logements, est d’une ampleur trop faible pour constituer, au regard d’un commerce dont la clientèle s’étend à l’ensemble du département, une modification notable de nature à avoir une incidence favorable sur son activité.

C’est pourtant sur cette seule augmentation du nombre de logements, qui « a pu avoir un impact favorable sur le commerce expertisé », que l’expert fonde sa conclusion.

Quant à la population de la commune de [Localité 3], dont l’expert note l’augmentation de 9,31 % entre 2007 et 2018, et aux chiffres que l’appelante présente comme ceux du centre-ville, qui sont ceux de la commune entière, ils traduisent une croissance démographique continue, de moins de 1 % par an, propre à l’ensemble de l’agglomération, qui ne s’est accompagnée d’aucun accroissement de la population dans le quartier litigieux ni dans les quartiers voisins.

Une évolution aussi générale et tendancielle, dont l’expert n’a d’ailleurs pas fait un motif de déplafonnement, ne caractérise pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré.

Les 4 225 logements qui auraient été construits entre 2007 et 2012, dont une centaine à proximité des lieux, ne sont ni localisés ni justifiés par aucune pièce.

L’expert a également relevé, pour la population de quinze ans ou plus du quartier, passée de 2 216 à 2 120 personnes, que les cadres et professions intellectuelles supérieures étaient passés de 472 à 510 et les artisans, commerçants et chefs d’entreprise de 89 à 202, cependant que les retraités reculaient de 423 à 345. L’appelante en déduit l’arrivée d’une population aisée, que le premier juge aurait ignorée.

Toutefois, l’expert ne tire de ce tableau qu’un constat de niveau, selon lequel la part des professions intellectuelles supérieures, des retraités et des professions intermédiaires « est importante dans le quartier », et non celui d’une évolution.

Ce tableau montre d’ailleurs que, dès 2007, les employés et les ouvriers ne représentaient que 316 des 2 216 personnes recensées, la population du quartier étant déjà, pour l’essentiel, composée de cadres, de professions intermédiaires et de retraités : la clientèle résidente était aisée au premier jour du bail expiré et l’est demeurée.

L’évolution relevée, qui s’inscrit dans une population en recul et porte, en valeur absolue, sur quelque cent cinquante personnes, n’a pas modifié la nature de cette clientèle. Elle ne peut, pour un commerce dont la clientèle s’étend à l’ensemble du département et dont la vente constitue pour chaque ménage un achat exceptionnel, constituer une modification notable de nature à avoir une incidence favorable sur son activité.

La cartographie du niveau de vie à laquelle renvoie l’appelante décrit au surplus un état, non une évolution, et ses affirmations relatives à la progression des salaires et des prix de l’immobilier, générales à la ville, ne sont justifiées par aucune pièce.

19. L’expert constate une très bonne commercialité « tout au long de la période », un nombre de commerces « resté stable » et l’absence d’« évolution significative » de la commercialité du secteur immédiat au cours du bail. M. [F], dans ses rapports de 2007 et de 2021, décrit également une voie marquée par une mono-commercialité d’agences bancaires, immobilières et de voyages et de restaurants, où il y a eu peu d’installations ou de changements d’enseignes nationales.

Ainsi, la qualité de l’emplacement dont jouit le preneur préexistait au bail expiré et c’est une modification notable au cours de celui-ci qu’exige la loi, non la démonstration de la seule qualité de la commercialité de cet emplacement.

Les commerces d’équipement de la maison dont l’appelante fait état ne caractérisent pas davantage une telle modification : les sociétés exploitant les enseignes [G] et [J] [W] ont été immatriculées, selon les extraits produits, en 2020 et 2021, après la date du renouvellement, et la présence des autres enseignes citées, relevée à la date des écritures, n’est pas établie pour la période du bail expiré.

L’implantation de commerces de luxe est affirmée sans être documentée pour les [Adresse 5], où l’expert comme M. [F] ne constatent aucune évolution.

L’ouverture, en octobre 2015, du centre commercial [Adresse 6], à 450 mètres des lieux, sur un axe distinct, intéresse le commerce d’équipement de la personne et de loisirs ; la clientèle qu’il attire pour des achats de passage n’est pas, par nature, celle d’un commerce de cuisines sur mesure.

Il en va de même des équipements culturels et sportifs ouverts au cours de la période, pour la plupart éloignés des lieux étudiés, dont les visiteurs ne constituent pas une clientèle potentielle pour un tel commerce, ainsi que de l’afflux touristique qu’ont pu susciter l’inscription du centre historique au patrimoine mondial en 2007 et l’ouverture d’hôtels.

Quant à la modification du sens de circulation qui dirigerait les chalands vers les [Adresse 5] par la [Adresse 7], elle n’est ni datée ni établie par aucune pièce, l’appelante la rattachant elle-même à des travaux du tramway dont les lignes ont été mises en service en 2003 et 2004.

20. Les lignes A, B et C du tramway ont été mises en service en 2003 et 2004. Les stations [Localité 5] Théâtre et [Localité 6], qui desservent le secteur, à [Cadastre 1] et 400 mètres des lieux, sur une voie que le tramway n’emprunte pas, existaient donc au premier jour du bail expiré. Les extensions réalisées de 2004 à 2008 et celles, au nombre de quinze selon l’expert, intervenues entre 2007 et 2018 ont prolongé les lignes au-delà de leur tracé initial, vers la périphérie de l’agglomération ; elles ont amélioré l’accès au centre-ville depuis les communes périphériques, avantage général à l’ensemble de l’hypercentre, et la hausse de 21,63 % de la fréquentation du réseau entre 2015 et 2017 mesure l’usage de celui-ci dans son entier, non le passage devant les lieux.

L’expert en déduit que les acquéreurs potentiels de cuisines, qui comparent plusieurs magasins, et la clientèle du preneur, répartie sur l’agglomération, ont bénéficié d’un accès facilité, qu’il qualifie d’élément favorable et notable.

Ce raisonnement ne peut être suivi. La clientèle que le preneur annonce et que l’expert lui prête, située sur le bassin d'[Localité 4], dans le Médoc et dans toute la Gironde, se trouve pour l’essentiel hors du réseau de tramway et rejoint le centre-ville par la route ; elle est servie par le parc de stationnement situé à 29 mètres des lieux, dont M. [F] relevait l’avantage dès 2007. Rien n’indique que l’achat d’une cuisine sur mesure, fruit d’un projet réfléchi, dépende, pour une clientèle périphérique, de la desserte du centre-ville par le tramway, alors que cette desserte existait déjà en 2007 pour les stations les plus proches.

L’amélioration diffuse de l’accès à l’hypercentre, qui profite indistinctement à tous ses commerces, ne constitue pas, pour le commerce considéré, une modification notable des moyens de transport de nature à avoir une incidence favorable sur son activité, sans qu’il y ait lieu de rechercher si, comme le soutient le preneur, la restriction de la circulation automobile l’a desservi.

21. La troisième campagne de ravalement obligatoire, menée de 2005 à 2009 sur 570 immeubles d’un large périmètre incluant le secteur des [Adresse 5], et les opérations publiques d’aménagement de voirie qui l’ont accompagnée ont embelli le centre-ville.

L’expert admet lui-même que cet élément ne justifie pas à lui seul un déplafonnement. Il n’est pas démontré en quoi le ravalement de façades, général à la ville et pour partie antérieur au bail expiré, aurait modifié l’intérêt que présente l’emplacement pour un commerce de cuisines.

Les stations de vélos en libre-service créées en 2010 sont un élément accessoire qui n’intéresse pas sa clientèle.

La rénovation d’appartements du centre-ville, que M. [S] tient pour favorable à un commerce d’équipement de la maison, n’est chiffrée pour aucune zone déterminée, et les seules données infracommunales du dossier, celles du quartier des lieux, montrent un recul des résidences principales.

22. Les décisions rendues, pour d’autres commerces, d’autres emplacements et d’autres périodes, que chacune des parties invoque, sont sans portée, l’appréciation requise par l’article R. 145-6 du code de commerce étant propre au commerce considéré ; celles dont se prévaut l’appelante concernent des commerces de vêtements, dont la clientèle de passage et de tourisme est sensible aux flux de chalands, ce qui n’est pas le cas d’un commerce de cuisines sur mesure.

23. Il apparaît ainsi que la société Groupe [C] n’établit pas, au cours du bail expiré, de modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée dans les lieux par la société Groupement Régional de Fabriques.

C’est en considération de ces éléments, propres au commerce considéré, que la cour s’écarte de la conclusion de l’expert, laquelle repose sur une augmentation du parc de logements dont la composition n’a pas été analysée et sur une desserte par le tramway qui préexistait pour l’essentiel au bail expiré et ne concerne qu’une part de la clientèle prêtée au preneur.

24. Ce motif de déplafonnement sera également écarté.

E.] Sur la faiblesse du loyer

25. Les motifs permettant d’écarter la règle du plafonnement sont limitativement énumérés par l’article L. 145-34 du code de commerce : la modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 et la durée du bail excédant douze ans par l’effet d’une tacite prolongation.

La faiblesse du loyer du bail expiré au regard de la valeur locative n’en fait pas partie.

26. En l’espèce, l’appelante ne soutient pas que la faiblesse du loyer constituerait par elle-même un motif de déplafonnement ; elle invoque la disparition d’un « lien particulier » entre les parties, qu’elle situe dans la surface d’origine des lieux, qui aurait presque doublé. Ce lien se confond ainsi avec la modification des caractéristiques des locaux, dont il a été jugé qu’elle n’est pas établie.

27. Le niveau du loyer s’explique au demeurant autrement : fixé en 1983, il est demeuré, lors des renouvellements de 1995 et de 2007, dans les limites de la variation indiciaire, et le bailleur n’a pu, lors du renouvellement du 1er janvier 2007, obtenir sa fixation à la valeur locative, pour n’avoir pas agi dans le délai de l’article L. 145-60 du code de commerce, ainsi que l’a jugé le tribunal de grande instance de Bordeaux le 19 février 2015, alors que M. [F] estimait déjà en 2007, pour les mêmes locaux, mezzanine et sous-sols compris, la valeur locative à près de 30 000 euros et que le bailleur en demandait 71 000.

28. Le rapport que l’appelante établit entre le loyer de 1983, converti en euros, et la surface actuelle des lieux est enfin dépourvu de signification, faute de tenir compte de l’érosion monétaire et de l’indexation que le bail stipulait.

29. Ce moyen sera écarté.

F.] Sur le montant du loyer

30. En l’absence de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement.

31. Le renouvellement étant intervenu le 1er juillet 2018, postérieurement à la date d’expiration du bail, la variation de l’indice des loyers commerciaux se calcule, à partir du dernier indice publié à cette date, sur une période égale à celle qui s’est écoulée entre le 1er janvier 2007 et le 1er juillet 2018.

Le loyer du bail expiré s’élevant à 12 276,08 euros, l’indice du premier trimestre 2018 à 111,87 et celui du troisième trimestre 2006 à 95,80, le loyer plafonné s’établit, selon le calcul de l’expert que les parties ne discutent pas, à 14 335,33 euros.

32. Le jugement, qui a fixé le loyer à la somme de 14 335 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018, conformément à la demande du preneur, sera confirmé.

G.] Sur les intérêts et leur capitalisation

33. Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, et, selon l’article 1344-1 du même code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. En vertu de l’article 1343-2, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il est constant en droit que, lorsque le bailleur est demandeur à la fixation du loyer du bail renouvelé, les intérêts au taux légal dus sur la différence entre le loyer ainsi fixé et le loyer acquitté courent à compter de la demande en justice pour les échéances antérieures à celle-ci et à compter de chaque échéance pour les échéances postérieures.

34. En l’espèce, la société Groupe [C] demandait au premier juge, et demande à la cour, que les compléments de loyer portent intérêts au taux légal à compter de la demande et que ces intérêts soient capitalisés.

35. Le jugement n’a pas statué sur ces demandes, que la déclaration d’appel présente à tort comme rejetées.

Ces demandes, qui dépendent du chef relatif à la fixation du loyer, sont déférées à la cour par l’effet dévolutif de l’appel ; il y a lieu d’y statuer en ajoutant au jugement.

36. Le loyer fixé à 14 335 euros à compter du 1er juillet 2018 excède le loyer acquitté par le preneur, de 12 276,08 euros en principal, de sorte que des compléments de loyer sont dus depuis cette date.

La société Groupe [C] ayant saisi le juge des loyers commerciaux par assignation du 31 juillet 2020, les compléments échus à cette date porteront intérêts au taux légal à compter de celle-ci, et ceux échus postérieurement à compter de chaque échéance.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

37. La société Groupe [C], qui succombe en son appel, supportera les dépens.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

L’équité commande d’allouer à la société Groupement Régional de Fabriques, qui a dû exposer en appel des frais non compris dans les dépens, la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la demande de l’appelante de ce chef étant rejetée.

La demande au titre de l’exécution provisoire est sans objet puisque le présent arrêt n’est pas susceptible d’un recours suspensif.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Révoque l’ordonnance de clôture du 19 août 2026 et prononce la clôture au jour des plaidoiries.

Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux du 18 octobre 2024.

Y ajoutant,

Dit que les compléments de loyer résultant de la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 14 335 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2018 portent intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2020 pour les échéances antérieures à cette date et à compter de chaque échéance pour les échéances postérieures.

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Déboute la société Groupe [C] du surplus de ses demandes.

Condamne la société Groupe [C] aux dépens.

Condamne la société Groupe [C] à payer à la société Groupement Régional de Fabriques la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.