N° RG 25/02265 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBHDW – page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 07 Octobre 2026

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE

CHAMBRE CIVILE
RG N°: N° RG 25/02265 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBHDW
NAC : 30C

MINUTE N°

JUGEMENT DU JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
du 07 Octobre 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. ZENESS représentant légal M. [V] [N], [E] [X]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR :

S.A.R.L. MASTER FOOD DISTRIBUTION immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 451 343 040
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : Bertrand PAGES
Greffier lors des débats : Wilson FONTAINE-BLAS
Greffier lors du prononcé : Sarah LEPERLIER

Saisine du : 16 Juin 2025
Débats du : 09 Septembre 2026
Décision du : 07 Octobre 2026

jugement Contradictoire et en premier ressort,
_____________________________________________________________________

COPIE CONFORME DÉLIVRÉE à Maître [C] [F]
COPIE CONFORME AVEC FORMULE EXECUTOIRE DÉLIVRÉE à Maître Mathieu GIRARD
le

N° RG 25/02265 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBHDW – page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 07 Octobre 2026

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ZENESS a, entre 2004 et 2015, donné à bail 3 locaux à la SARL MASTER FOOD DISTRIBUTION localisés dans la zone artisanale [Adresse 4].

La présente procédure porte sur le local n°2 situé [Adresse 5], dont le bail a été signé entre les parties par acte sous seing privé du 24 février 2009, pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer de 7.601,75 euros.

Le bailleur a adressé au preneur le 6 novembre 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception, une demande de révision triennale de loyer déplafonné à hauteur de 152.064 euros annuel.

En l’absence de réponse, la SCI ZENESS a été autorisée par ordonnance sur requête du 23 mai 2025, à assigner la SARL MASTER FOOD DISTRIBUTION devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Saint-Pierre, ce qu’elle a fait par acte du 4 juin 2025 en sollicitant à titre principal une révision de bail renouvelé.

Dans son dernier mémoire, elle demande la fixation du loyer du bail révisé à la somme de 12.672 euros mensuels à compter du 6 novembre 2023 avec intérêts conformément à l’article 1231-6 du code civil et, au cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, de fixer le loyer provisionnel à la somme de 152.064 euros hors taxes et hors charges payable à compter du 6 novembre 2023 pendant toute la durée de l’instance. Elle réclame, à titre subsidiaire, de fixer le loyer du bail révisé à la somme de 11.200 euros mensuels, soit 134.400 euros annuels à compter du 6 novembre 2023 et, au cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, de fixer le loyer provisionnel à la somme de 134.400 euros hors taxes et hors charges par an payable à compter du 6 novembre 2023 pendant toute la durée de l’instance. Elle demande, en tout état de cause, de prononcer l’exécution provisoire sans constitution de garantie et de condamner la SARL MASTER FOOD DISTRIBUTION à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande, la SCI ZENESS expose que sa demande se fonde sur un bail signé le 1er mars 2018 et que par le jeu de la clause d’indexation prévue dans ledit contrat de bail, le montant du dernier loyer s’élèverait actuellement à la somme de 7.939,36 euros TTC.

À la suite de nouvelles estimations de la valeur locative, la SCI a sollicité de son locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 novembre 2023, une révision triennale déplafonnée du loyer, fixée à la somme annuelle de 152.064 euros. Elle fonde sa demande, en produisant des expertises privées, sur une évolution significative des facteurs locaux de commercialité, laquelle entraînerait une augmentation de 47 % de la valeur locative en raison d’une densification des entreprises et d’une amélioration de l’accessibilité de la zone de la Cafrine. Par ailleurs, elle soutient que le local présente un caractère monovalent, étant spécifiquement adapté à une activité de stockage frigorifique et de distribution.

En défense, la SARL MASTER FOOD DISTRIBUTION conclut, à titre principal, à l’irrecevabilité et au caractère mal fondé de la demande. À titre subsidiaire, elle sollicite le rejet de toute demande visant à déplafonner le loyer commercial et demande, en tout état de cause, la condamnation de la demanderesse au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle conteste formellement qu’un nouveau bail a été signé en 2018 et se reporte au bail de 2009 qui, à son sens, s’est renouvelé par tacite reconduction le 28 février 2018, rendant inapplicables les articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, au profit de la procédure de congé avec offre de renouvellement. Elle soutient ensuite que la monovalence des locaux ne peut justifier un déplafonnement que dans le cadre d’un renouvellement de bail, alors que la révision triennale exige la preuve d’une modification matérielle des facteurs de commercialité ayant entraîné une variation d’au moins 10 % de la valeur locative. Enfin, elle conteste la monovalence du local, affirmant que celui-ci peut être utilisé pour tout type d’activité commerciale.

Sur la question du bail applicable, la demanderesse ne répond pas, se bornant à affirmer que la révision triennale prévue par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce reste possible qu’il s’agisse d’un bail de 2018 ou de la tacite reconduction du bail de 2009.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens qui y sont contenus.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 7 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » (sauf dans les cas spécifiquement prévus par la loi), « déclarer » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la saisine du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L. 145-9 du code de commerce, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Aux termes de l’article L. 145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 de ce code ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10 du même code, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat.

L’article L 145-37 dispose ensuite que les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

L’article L 145-38 ajoute enfin que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou, s’il est applicable, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

En l’espèce, il résulte effectivement des pièces produites que le bailleur a adressé au preneur le 6 novembre 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception, une demande de révision triennale de loyer déplafonné à hauteur de 152.064 euros annuel, sur la base d’un bail commercial « consenti par acte sous seing privé en date du 1er mars 2018 », élément repris de manière constante dans les écritures en demande. Cette date de contrat est d’ailleurs également évoquée dans les expertises privées, produites par la demanderesse, notamment celle réalisée le 14 mars 2024 par Max Immo et celle, plus complète et motivée, réalisée le 13 octobre 2023 par « Zeller expertises ». Or, cette seconde expertise évoque non seulement un bail signé le 9 mars 2018 pour 9 ans, prévoyant la possibilité d’un seul renouvellement tacite, mais également l’existence d’une précédente révision du loyer avec une indexation basée sur l’indice des loyers commerciaux base T3 2017, avec des échéances mensuelles qui seraient en réalité actuellement fixées à 8.217,24 euros et non pas 7.295 euros voire 7.939,36 euros comme successivement mentionné dans les écritures en demande.

Pour autant, ce contrat du 1er mars 2018 auquel plusieurs éléments concordent à renvoyer n’est pas produit aux débats. La seule pièce contractuelle communiquée est le bail commercial initial conclu le 24 février 2009 pour une durée de 9 ans, avec prise d’effet au 1er mars 2009, auquel est joint un avenant du 28 septembre 2016 portant sur l’élection de domicile des parties, sans aucune conséquence sur le montant du loyer ou son renouvellement.

Si le preneur souligne spécifiquement cette difficulté dans ses écritures et argue de la fausseté des déclarations du bailleur concernant la signature d’un nouveau bail, celui-ci ne répond pas expressément se bornant à affirmer que sa demande est recevable quelle que soit la qualification retenue. Or, cette question est centrale puisqu’elle conditionne le point de départ des délais prévus par les textes, voire la procédure de révision le cas échéant applicable.

Cette incertitude se propage d’ailleurs aux prétentions du bailleur, puisque si sa lettre recommandée initiale porte effectivement sur une demande de révision triennale, c’est une demande de fixation d’un bail renouvelé qui est formulée l’assignation, délivrée le 4 juin 2025, modifiée en demande de fixation de bail révisé dans le dernier mémoire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la présente juridiction n’est à ce stade pas en mesure de déterminer sur quelle base contractuelle elle doit se fonder (bail de 2009 renouvelé par tacite reconduction ou nouveau bail de 2018 non produit aux débats), préalable incontournable pour lui permettre d’apprécier ensuite le fondement juridique applicable (révision légale triennale ou fixation de bail renouvelé).

Il convient d’en tirer toutes les conséquences, sans qu’il soit besoin de statuer sur la question de la recevabilité, en déboutant le bailleur de l’ensemble de ses demandes insuffisamment étayées.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La solution du litige conduit à condamner la SCI ZENESS aux dépens. En outre, il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à supporter, à concurrence de 2.000 euros, la partie des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

Déboute la SCI ZENESS de l’ensemble de ses demandes.

Condamne la SCI ZENESS à payer à la SARL MASTER FOOD DISTRIBUTION une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI ZENESS aux dépens.

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter au cas d’espèce.

La présente décision a été signée par le juge des loyers commerciaux et la greffière.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX