Clause résolutoire du bail d’habitation : absence de reprise intégrale du loyer courant et refus des délais de paiement

L’article 24, I et V, de la loi du 6 juillet 1989 subordonne la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les délais peuvent être accordés dans la limite de trois années lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative. L’article 24, VII, prévoit que la suspension cesse au premier impayé ou en cas de non-respect de l’échéancier ; la clause est réputée ne pas avoir joué si la dette est intégralement réglée selon les modalités fixées.

La juridiction relève que la régularité de la procédure n’était pas contestée, mais que la preuve de la reprise intégrale du loyer courant à la date de l’audience n’était pas rapportée. Elle confirme donc la résiliation du bail, le refus des délais et la non-suspension de la clause résolutoire.

Les pièces communiquées après l’ordonnance de clôture sont déclarées irrecevables dès lors qu’elles n’ont pas été communiquées contradictoirement, le courrier ayant été adressé uniquement au greffe. La partie succombante supporte les dépens d’appel ; aucune indemnité n’est accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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En raison d’impayés de loyers, le juge a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion du locataire et fixé une indemnité d’occupation. La juridiction d’appel écarte deux pièces communiquées après la clôture et confirme l’ordonnance, le locataire ne démontrant pas avoir repris intégralement le paiement du loyer courant avant l’audience. Il est condamné aux dépens d’appel.

Un locataire a pris à bail un appartement auprès d’Actis, établissement public. Des impayés de loyers ont conduit le bailleur à engager une procédure en résiliation du bail et expulsion.

Le juge des contentieux de la protection a constaté la résiliation de plein droit, ordonné la libération des lieux et fixé une indemnité d’occupation. Il a également condamné provisionnellement le locataire au paiement des arriérés et rejeté sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Le locataire a interjeté appel en invoquant sa situation familiale et financière ainsi que des versements réguliers. Le bailleur a demandé la confirmation de l’ordonnance. En appel, deux pièces transmises après la clôture ont été écartées faute de communication contradictoire. La juridiction a confirmé la décision, faute de preuve de la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience, et a condamné le locataire aux dépens d’appel.

• Existence d’une dette locative
• Reprise intégrale du loyer courant avant l’audience
• Situation du locataire permettant de régler la dette
• Respect des conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
• Preuve suffisamment établie des paiements courants
• Communication contradictoire des pièces produites

• Pièces communiquées après l’ordonnance de clôture
• Courrier adressé uniquement au greffe
• Éléments relatifs aux versements du loyer courant
• Éléments actualisant la situation locative

Le locataire ne bénéficie ni de délais de paiement ni de la suspension de la clause résolutoire, faute d’avoir démontré la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. Le bailleur conserve le bénéfice de la résiliation, de l’expulsion et des condamnations locatives, tandis que le locataire supporte les dépens d’appel.

• Maintien de la résiliation de plein droit du bail
• Absence de suspension de la clause résolutoire
• Maintien de l’obligation de libérer les lieux
• Maintien de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
• Support des dépens d’appel par le locataire

À faire

• Reprendre intégralement le paiement du loyer courant
• Conserver les justificatifs de chaque versement
• Établir la capacité de remboursement de la dette
• Communiquer les pièces à la partie adverse
• Respecter les échéances procédurales avant la clôture

À éviter

• Se limiter à des paiements partiels du loyer courant
• Produire des pièces après la clôture
• Adresser des documents uniquement au greffe
• Demander des délais sans preuve de solvabilité
• Négliger les impayés postérieurs à l’audience

La recevabilité des pièces communiquées après clôture

Les pièces produites après l’ordonnance de clôture sont irrecevables lorsqu’elles n’ont pas été communiquées contradictoirement. La transmission d’un courrier au seul greffe ne suffit pas à établir le respect du contradictoire, même lorsque les pièces sont favorables à l’appelant.

Les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire soit en situation de régler sa dette et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. À défaut de preuve de cette reprise, ces mesures sont refusées, conformément à l’article 24, V et VII, de la loi du 6 juillet 1989.

La charge des dépens en cas de succombance

La partie qui succombe en appel est condamnée aux dépens. La juridiction n’accorde toutefois aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Article 1343-5 du Code civil, Articles 805, 906, 450 et 700 du Code de procédure civile