MINUTE N° 373/26

Copie exécutoire à

– la SELARL ARTHUS

– la SELARL LX COLMAR

Le 30.09.2026

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 30 Septembre 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 25/01821 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IQ5O

Décision déférée à la Cour : 11 Avril 2025 par le Tribunal judiciaire de MULHOUSE – Chambre commerciale

APPELANTE :

S.A.S. AGENCE POUR L’URBANISME

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat à la Cour

INTIMEE :

S.A. DOMIAL

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE

ARRET :

– Contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

– signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l’acte introductif d’instance du 18 septembre 2023, signifié le 27 septembre 2023, par lequel la SAS Agence pour l’Urbanisme, ci-après également dénommée APU, a fait citer la SA Domial devant la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Mulhouse,

Vu le jugement rendu le 11 avril 2025, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l’exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance et par lequel la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Mulhouse a :

’CONSTATE que la promesse d’achat des 09 et 13 mai 2022 est devenue caduque le 0l août 2022 à 16h00 faute pour la SAS Agence Pour l’Urbanisme d’avoir levé l’option ;

DECLARE irrecevable et mal fondée la demande de la SAS Agence Pour l’Urbanisme ;

Par conséquent,

DEBOUTE la SAS Agence Pour l’Urbanisme de ses demandes ;

DIT que sur simple présentation du présent jugement, la SA d’HLM DOMIAL pourra obtenir de Maître [X] le déblocage de la somme de 32.500 euros à son profit, si cette somme est toujours consignée ;

CONDAMNE la SAS Agence Pour l’Urbanisme aux dépens ;

CONDAMNE la SAS Agence Pour l’Urbanisme à payer à la SA d’HLM DOMIAL, la somme de 500 (cinq cent) euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions ;

REJETE toute autre demande.’

Vu la déclaration d’appel formée par la SAS Agence pour l’Urbanisme contre ce jugement et déposée le 24 avril 2025,

Vu la constitution d’intimée de la SA Domial en date du 13’mai 2025,

Vu les dernières conclusions en date du 28 octobre 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles la SAS Agence pour l’Urbanisme demande à la cour de :

’Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

DECLARER la SAS AGENCE POUR L’URBANISME recevable en son appel,

L’y DIRE bien fondée,

INFIRMER en toute ses dispositions le jugement RG23/00827 du 11 avril 2025 en tant qu’il :

– a constaté que la promesse d’achat des 09 et 13 mai 2022 est devenue caduque le 1er août 2022 à 16 h 00 faute pour la SAS AGENCE POUR L’URBANISME d’avoir levé l’option,

– a déclaré irrecevable et mal fondée la demande de la SAS AGENCE POUR L’URBANISME,

– a débouté en conséquence la SAS AGENCE POUR L’URBANISME de ses demandes,

– a dit que sur simple présentation du présent jugement la SA d’HLM DOMIAL pourra obtenir de Maître [X] le déblocage de la somme de 32 500 € à son profit, si cette somme est toujours consignée,

– a condamné la SAS AGENCE POUR L’URBANISME au dépens et à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

– a rejeté toute autre demande,

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER la SA [Adresse 3] à verser à la SAS AGENCE POUR L’URBANISME la somme de 32.500 € majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 12 décembre 2022 (notre annexe 6),

CONDAMNER la SA [Adresse 3] aux frais et dépens de la procédure de première

instance et d’appel ainsi qu’à 4.000€ au titre de l’article 700 du CPC’

et ce, en invoquant notamment :

– une acceptation valable de la promesse d’achat, résultant de la volonté manifeste et non équivoque de la SAS Agence pour l’Urbanisme, matérialisée par les échanges ininterrompus entre notaires, la transmission complète des pièces administratives (permis de construire, attestations de non-recours, rapport géotechnique) et la préparation effective d’un projet d’acte de vente, rendant le formalisme de la ’simple lettre’ non dirimant au regard de l’article 1104 du code civil sur la bonne foi,

– un manquement à l’obligation de bonne foi contractuelle de la part de la SA Domial, qui aurait, durant tout l’été 2022, laissé croire à la réalisation de la vente, en transférant le permis de construire et en participant à la rédaction de l’acte, avant de révéler à posteriori une prétendue caducité fondée sur un motif de surcoût (18’%), non prouvé et contredit par les études structurelles ultérieures,

– une interprétation abusive des clauses de la promesse par les premiers juges, qui auraient ignoré la stipulation selon laquelle la réalisation de la promesse a lieu dès lors que l’acceptation des vendeurs ou de leurs représentants légaux a été recueillie, ce qui était le cas par l’intermédiaire de Me [N].

Vu les dernières conclusions en date du 19 septembre 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles la SA Domial demande à la cour de :

’DECLARER l’appel de la SAS AGENCE POUR L’URBANISME irrecevable et mal fondé.

CONFIRMER le jugement du 11 avril 2025 de la Chambre commerciale du Tribunal Judiciaire de MULHOUSE.

DEBOUTER la SAS AGENCE POUR L’URBANISME de ses prétentions.

Statuant à nouveau :

Si la somme réclamée est toujours consignée chez Me [V] ;

DIRE et JUGER que sur simple présentation de la décision à intervenir, la SA d’HLM DOMIAL pourra obtenir de Maître [V] le déblocage de la somme à son profit.

Subsidiairement, si la Cour devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de la SA d’HLM DOMIAL

REDUIRE à de plus juste proportion le montant de l’indemnité réclamée qui doit être qualifiée de clause pénale.

En tout état de cause ;

CONDAMNER la SAS AGENCE POUR L’URBANISME au paiement de la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la SAS AGENCE POUR L’URBANISME aux entiers frais et dépens’

et ce, en invoquant notamment :

– une caducité de la promesse d’achat résultant de l’expiration du terme extinctif du 1er août 2022 à 16h00, faute pour la SAS Agence pour l’Urbanisme d’avoir respecté le formalisme impératif de la levée d’option par lettre adressée au notaire du promettant, formalisme qui n’a pas été suppléé par des échanges de courriels ou des préparations d’actes,

– l’absence totale de manifestation d’une volonté d’acceptation de la part du bénéficiaire de la promesse dans les délais contractuels, confirmée par les aveux des notaires eux-mêmes (Me [X] et Me [N]) qui reconnaissent que la levée d’option n’a jamais été notifiée au promettant avant l’expiration du délai,

– à titre accessoire, compte tenu de la caducité préalable de l’acte, support de la condition suspensive, l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’une étude de sol,

– à titre subsidiaire, l’existence d’une clause pénale manifestement excessive, la somme de 32’500 euros devant être réduite à une proportion plus juste, la caducité de la promesse ne devant pas entraîner une sanction pécuniaire aussi lourde.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 mai 2026,

Vu les débats à l’audience du 17 juin 2026,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

Sur la demande principale :

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, l’article 1104 du même code énonçant que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Par ailleurs, l’article 1124 du code précité définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire, ce pendant que l’article 1118 du même code précise que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre, que tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation et que l’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Il précise que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis et que le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

En l’espèce, la SA d’HLM Domial et la SAS Agence pour l’Urbanisme ont conclu, en date des 9 et 13’mai 2022, une promesse d’achat par laquelle la société Domial a promis d’acquérir, pour la somme de 650’000 euros, auprès de la SAS Agence Pour l’Urbanisme (APU), un terrain à bâtir d’une surface d’environ 2’519,50 m2 situé à [Localité 3], la promesse devant expirer le 1er août 2022 à 16 heures, à charge pour la société Domial de consigner la somme de 32’500 euros entre les mains du notaire chargé de recevoir l’acte authentique, la promesse précisant que cette somme serait versée au vendeur en cas de non-réalisation de la vente du fait de l’acquéreur.

La SA Domial conteste être redevable de cette somme, affirmant que l’avant-contrat serait devenu caduc, faute selon elle pour la société APU, malgré l’invitation qui lui en aurait été faite, d’avoir jamais manifesté sa volonté de lever l’option, déliant ainsi les parties de toute obligation, la non-réalisation de la condition d’une étude de sol n’étant qu’accessoire, tandis que la société APU argue d’une acceptation explicite, recueillie de surcroît de manière expresse et caractérisée par de multiples échanges entre les notaires des parties, ainsi que par le transfert du permis de construire à la société Domial, sans que la formalité d’envoi d’une lettre prévue à l’acte ne soit dirimante, l’appelante soutenant que la société Domial aurait d’ailleurs, postérieurement à l’expiration de la promesse, invoqué un surcoût pour échapper à ses obligations.

La cour observe qu’aucune lettre formalisant l’acceptation de la société APU n’a été adressée au notaire de la société Domial avant le 1er août 2022.

Pour autant, la promesse prévoyait, au titre de ses conditions suspensives particulières, le transfert au profit de la société Domial du permis de construire délivré à la société APU, pour la réalisation d’un ensemble immobilier de 24 logements. Les démarches nécessaires à ce transfert ont été entreprises dès le 9 mai 2022, le transfert a été accordé le 18 mai suivant et affiché le 19 mai, l’absence de recours ayant été certifiée par le maire le 21 juillet 2022. La société Domial a ainsi, avant l’expiration du délai, bénéficié du transfert, expressément prévu par la promesse, des droits et obligations attachés au permis de construire.

Il ressort certes des échanges entre les notaires que Me [X], notaire de la société Domial, a sollicité, le 25 juillet 2022, la transmission de la levée d’option de la société APU et que le notaire de cette dernière, Me [N], reconnaît ne pas avoir adressé ce document. Cette circonstance doit toutefois être appréciée au regard de l’ensemble du comportement des parties. Après le 1er août 2022, leurs notaires ont poursuivi, sans interruption, les diligences nécessaires à la régularisation de la vente, portant notamment sur le permis de construire et son transfert, les certificats de non-recours et de non-retrait et les constats d’affichage. Le 19’août 2022, Me [N] a transmis à son confrère l’étude géotechnique et proposé la signature de l’acte authentique le 30 août, puis a sollicité le 26 août des modifications du projet d’acte adressé par le notaire de la société Domial et réitéré sa demande de signature.

Ce n’est qu’après avoir pris connaissance de l’étude géotechnique que la société Domial, par le biais de son notaire, a fait connaître son intention de ne pas poursuivre l’opération. Ainsi, dans son courriel du 19’septembre 2022, Me [X] indiquait que sa cliente ne souhaitait pas ’réitérer la promesse d’achat’ en raison du surcoût qu’elle estimait résulter des préconisations de cette étude et précisait qu’une décision ’d’annulation de l’engagement’ serait prochainement prise.

Il résulte de l’ensemble de ces circonstances et notamment de l’exécution avant le 1er août 2022 de la condition relative au transfert du permis de construire, puis de la poursuite concordante des diligences en vue de la signature de l’acte authentique, sans que la caducité de la promesse ait alors été invoquée, que les parties ont entendu poursuivre l’exécution de leur convention, nonobstant l’absence de formalisation de l’acceptation de la société APU, selon les modalités initialement prévues et au demeurant peu formalistes quant aux modalités d’expression de la levée d’option, ce dont il ressort l’absence de volonté forte des parties quant à cette exigence et ont ainsi renoncé d’un commun accord à cette formalité.

La circonstance que l’acte authentique n’ait pas été signé avant le 1er août 2022 n’emporte pas davantage caducité de la promesse. Celle-ci distingue en effet l’échange des consentements nécessaire à la formation de la convention de la constatation ultérieure de la vente en la forme authentique, à laquelle sont reportés le transfert de propriété et le paiement du prix. La caducité de la promesse au 1er août 2022 ne peut dès lors être retenue.

La société Domial soutient subsidiairement que la promesse est devenue caduque en raison de la défaillance de la condition suspensive particulière relative à l’étude de sol de type G2, stipulée dans son intérêt exclusif. Cette condition imposait que l’étude ne révèle pas de contraintes de nature à rendre nécessaire un investissement dépassant le coût normal de tels travaux en pareille matière, ’tels que fondations spéciales de type fondations profondes’.

Contrairement à ce que soutient la société APU, la référence aux fondations spéciales ou profondes n’énumère pas limitativement les contraintes susceptibles de provoquer la défaillance de la condition, mais en fournit un exemple. Des contraintes liées à la présence de la nappe phréatique et nécessitant des travaux de drainage ou d’évoiement sont donc susceptibles d’entrer dans les prévisions de cette stipulation, si elles rendent nécessaire un investissement excédant le coût normal des travaux.

Il appartient toutefois à la société Domial, qui invoque la défaillance de cette condition pour justifier la caducité de son engagement, d’établir la réalité de la circonstance contractuellement prévue.

Le courriel de son notaire du 19 septembre 2022 indique qu’à la lecture de l’étude G2 AVP, la société Domial avait estimé le coût des travaux recommandés, notamment la mise en place d’un drainage ou d’un évoiement de la nappe et estimait que ces contraintes entraînaient une augmentation de 18 % du coût de l’opération. Toutefois, ni l’étude géotechnique elle-même, dont aucune des parties ne produit le rapport aux débats, ni aucun devis, chiffrage, estimation ou autre élément technique ou comptable permettant d’établir l’origine et le montant de ce surcoût de 18 % ne sont produits.

Au contraire, il s’évince des éléments produits par l’appelante et en particulier des attestations de l’ingénieur structure et du maître d »uvre intervenus dans l’opération que, selon le premier, les caractéristiques du sol et le niveau de la nappe avaient été pris en considération en amont de l’étude d’août 2022, à partir notamment des données disponibles pour le secteur et des relevés piézométriques et indique n’avoir constaté aucun surcoût de structure résultant des études géotechniques, tandis que le maître d »uvre atteste pour sa part, alors que les marchés de travaux avaient été conclus et que les travaux de sous-sol étaient engagés, n’avoir constaté aucun surcoût imputable aux préconisations du rapport G2 AVP du 18 août 2022.

Si ces attestations, dont rien ne permet de remettre en cause l’authenticité ou la sincérité, ne suffisent pas, à elles seules, à exclure toute incidence financière des contraintes géotechniques, elles contredisent l’affirmation d’un surcoût de 18 %, laquelle n’est étayée par aucun élément objectif permettant d’en vérifier la réalité et l’importance. La société Domial ne démontre donc pas que l’étude géotechnique ait révélé des contraintes rendant nécessaire un investissement dépassant le coût normal des travaux, au sens de la condition suspensive stipulée à la promesse. La défaillance de cette condition et la caducité qui en résulterait ne sont pas établies.

Il ressort en revanche du courriel du 19 septembre 2022 que la société Domial a décidé de ne pas poursuivre l’acquisition en raison du surcoût qu’elle estimait devoir supporter. Dès lors que ce surcoût ne caractérise pas la défaillance de la condition suspensive et qu’aucune autre cause de caducité n’est établie, la non-réalisation de la vente est imputable à la société Domial.

La promesse prévoit que la somme de 32’500 euros, versée dans les cinq jours de sa signature et consignée entre les mains du notaire de la société Domial, viendra en déduction du prix en cas de réitération authentique, sera restituée au promettant en cas de non-réalisation des conditions suspensives et sera versée au vendeur en cas de non-réalisation de la vente du fait de l’acquéreur. Les conditions suspensives n’ayant pas défailli et la non-réalisation de la vente étant imputable à la société Domial, la société APU est fondée à obtenir le versement de cette somme.

La société Domial demande subsidiairement que cette stipulation soit qualifiée de clause pénale et que son montant soit réduit ’à sa plus symbolique expression’. En ce qu’elle prévoit l’attribution au vendeur de la somme consignée, lorsque la vente ne se réalise pas du fait de l’acquéreur, cette stipulation a pour objet de déterminer forfaitairement par avance les conséquences financières de l’inexécution imputable à celui-ci et constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Toutefois, la pénalité convenue ne peut être modérée que si elle est manifestement excessive.

Or en l’espèce, la somme de 32’500 euros représente 5 % du prix de vente de 650’000 euros. La société Domial ne produit aucun élément permettant d’établir que ce montant serait manifestement excessif au regard des conséquences de la non-réalisation d’une opération immobilière, dont l’exécution avait été engagée, notamment par le transfert à son profit du permis de construire portant sur un ensemble de 24 logements. Il n’y a dès lors pas lieu de réduire le montant de la clause pénale.

Le jugement sera dès lors infirmé, en ce qu’il a rejeté la demande de la société APU et autorisé la société Domial à obtenir la restitution de la somme consignée et la société Domial sera condamnée à payer à la société APU la somme de 32 500 euros, laquelle, en application de l’article 1231-6 du code civil, portera intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2022, date de la mise en demeure adressée par la société APU à la société Domial.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’intimée, succombant pour l’essentiel, sera tenue des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi que de ceux de la première instance, en infirmation du jugement déféré sur cette question.

L’équité commande, en outre, de mettre à la charge de l’intimée une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 3’000 euros au profit de l’appelante, tout en disant n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de cette dernière et en infirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11’avril 2025 par la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Mulhouse,

Statuant à nouveau,

Condamne la SA Domial à payer à la SAS Agence pour l’Urbanisme la somme de 32’500 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12’décembre 2022,

Condamne la SA Domial aux dépens de la première instance et de l’appel,

Condamne la SA Domial à payer à la SAS Agence pour l’Urbanisme la somme de 3’000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SA Domial.

Le cadre greffier : le Président :