RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT

N° RG 25/00006 –

N° Portalis DBVH-V-B7J-JTZE

LM

JUGE DE L’EXPROPRIATION DE [Localité 1]

22 mai 2025

RG:24/00034

S.A.R.L. PRONET 30

C/

Société AGATE (AMENAGEMENT ET GESTION POUR L’AVENIR DU TERRITOIRE)

FRANCE DOMAINE – M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

Expropriation

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2026

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l’expropriation de [Localité 1] en date du 22 Mai 2025, N°24/00034

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

Mme L. MALLET, Conseillère,

Mme S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mai 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2026 et prorogé au 24 Septembre 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.R.L. PRONET 30

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 844 502 849

prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [R] [F], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

Société AGATE (AMENAGEMENT ET GESTION POUR L’AVENIR DU TERRITOIRE)

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 752 100 461

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Guillaume BARNIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

PARTIE INTERVENANTE

FRANCE DOMAINE

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représenté par Mme [T] [Z] muni d’un pouvoir

Statuant en matière d’expropriation

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 24 Septembre 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

La SPL Agate a été désignée en qualité de concessionnaire d’aménagement par la communauté d’agglomération de [Localité 1] par délibération du 3 février 2020 afin de réaliser la zone d’aménagement concerté (ci-après « ZAC ») « [Adresse 5] ».

Suivant arrêté n° 30-2023-09-21-00001 du 21 septembre 2023, le préfet du Gard a déclaré d’utilité publique le projet de création de la [Adresse 6] ».

Suivant arrêté n°30-2024-0700001 du 15 juillet 2024, le préfet du Gard a déclaré cessibles les parcelles nécessaires à la réalisation du projet susvisé.

La société Pronet 30 exploite un fonds de commerce de nettoyage courant des bâtiments. Ladite société est titulaire d’un bail sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 1], située dans le périmètre du projet « Marché Gare », pour des locaux à usage d’entrepôt et ce, depuis le 26 octobre 2018.

Le 16 septembre 2022, [Localité 1] Métropole a notifié un congé à la société Pronet 30, à effet au 31 décembre 2022.

Suivant acte notarié du 28 mars 2023, [Localité 1] Métropole a cédé le lot de copropriété n°21 de l’immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 1] à la SPL Agate.

Le 27 juillet 2023, le service des Domaines a évalué l’indemnité d’éviction commerciale due à la société Pronet 30 à hauteur de 8 337 euros, ainsi décomposée, soit 8 035 euros au titre de l’indemnité principale et 402 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Dans le même temps, la SPL Agate a fait signifier à la société Pronet 30 un mémoire valant offre.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le montant de l’indemnisation, raison pour laquelle la SPL Agate a, par un mémoire de saisine enregistré au greffe le 18 septembre 2024, saisi le juge de l’expropriation du département du Gard aux fins de voir fixer l’indemnité d’éviction à allouer à la société Pronet 30.

La visite des lieux s’est déroulée le 15 novembre 2024.

Par jugement contradictoire du 22 mai 2025, le juge de l’expropriation du département du Gard, près le tribunal judiciaire de Nîmes a :

-fixé les indemnités revenant à la société Pronet 30 au titre de la dépossession du lot de copropriété n° 21 sur la parcelle KL n° [Cadastre 1], sise [Adresse 7] à [Localité 1] à :

*indemnité principale : 9 758,40 euros,

*indemnité de remploi : 487,92 euros,

*indemnité pour trouble commercial : 27 711 euros,

*indemnité de déménagement : 1 560 euros ;

-rejeté le surplus et les autres demandes indemnitaires présentées par la société Pronet 30 (frais de réinstallation ; frais d’installations non amortis ; frais administratifs ; frais de transfert ; frais dits « doubles) ;

-dit n’y avoir lieu à réserver la fixation d’autres indemnités accessoires ;

-condamné la SPL Agate à payer à la société Pronet 30 la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

-débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;

-dit que l’autorité expropriante supportera seule les dépens de l’instance.

La société Pronet 30 a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 23 juin 2025.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 12 mai 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus ample de ses moyens et prétentions, la SARL Pronet 30 sollicite de la cour de :

Accueillant son appel et y faisant droit,

-infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

*fixé les indemnités revenant à la société Pronet 30 au titre de la dépossession du lot de copropriété n° 21 sur la parcelle KL n° [Cadastre 1], sise [Adresse 7] à [Localité 1] à :

**indemnité principale : 9 758,40 euros,

**indemnité de remploi : 487,92 euros,

**indemnité pour trouble commercial : 27 711 euros,

**indemnité de déménagement : 1 560 euros,

*rejeté le surplus et les autres demandes indemnitaires présentées par la société Pronet 30 (frais de réinstallation ; frais d’installations non amortis ; frais administratifs ; frais de transfert ; frais dits « doubles),

*dit n’y avoir lieu à réserver la fixation d’autres indemnités accessoires ;

Et statuant à nouveau,

-fixer l’indemnité d’éviction du local commercial sis [Adresse 8] à la somme de :

*33 320 euros au titre de l’indemnité principale,

*4 332 euros au titre de l’indemnité de remploi,

-fixer l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 47 345 euros ;

-fixer l’indemnité due au titre des frais de réinstallation à la somme 3 965,55 euros ;

-fixer l’indemnité due au titre des installations non amorties à la date de départ des locaux commerciaux à la somme de 5 910 euros ;

-fixer l’indemnité due au titre des frais administratifs à la somme de 5 000 euros ;

-fixer l’indemnité due au titre des frais de transfert à la somme de 3 570,06 euros ;

En toute hypothèse,

-débouter la SPL Agate de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

-condamner la SPL Agate à lui verser la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamner la SPL Agate aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 30 avril 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus ample de ses moyens et prétentions, la SPL Agate sollicite de la cour de :

A titre incident :

-infirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation en ce qu’il a fixé à la somme de 9 758,40 l’indemnité principale et 487,92 euros l’indemnité de remploi dues par la SPL Agate à la société Pronet 30 au titre de la dépossession du lot de copropriété n°21 sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 1], sise [Adresse 7] à [Localité 1] ;

En conséquence de quoi,

-fixer à la somme de 8 035 euros l’indemnité d’expropriation due par la SPL Agate à la société Pronet 30 au titre de la dépossession du lot de copropriété n°21 sur la parcelle cadastrée section KL n°[Cadastre 1], sise [Adresse 7] à [Localité 1] ;

-fixer à la somme de 402 euros l’indemnité de remploi ;

-fixer à la somme de 27 711 euros l’indemnité pour trouble commercial

-fixer à la somme de 1 560 l’indemnité pour frais de déménagement ;

-fixer à la somme de 1 014,04 l’indemnité de transfert ;

-rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;

Pour le surplus :

-confirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation en ce qu’il a débouté la société Pronet 30 de ses demandes relatives à la fixation de l’indemnité principale, au trouble commercial et aux indemnités accessoires ;

En tout état de cause :

-condamner la société Pronet 30 au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

-condamner la société Pronet 30 aux entiers dépens.

Le commissaire du Gouvernement a déposé un mémoire le 17 décembre 2025. Aux termes de ses écritures, il indique :

-que le bien étant situé dans un périmètre de préemption urbain, la date de référence se situe au 23 juillet 2018, date à laquelle le dernier acte modifiant le PLU a été pris ;

-qu’au regard de son activité, le commerçant a la possibilité de se réinstaller sans perte de clientèle ;

-que le fonds n’étant pas perdu, la méthode d’évaluation est celle de la différence entre la valeur locative et le loyer réel du bail auquel est appliqué un coefficient de situation ou d’emplacement ;

-que le local est à usage principal d’entrepôt mais dispose d’une partie bureau, de sorte qu’un prix de 70 euros / m²/ an est approprié s’agissant de la détermination du loyer théorique ;

-que le différentiel de loyer s’élève sur cette base à la somme de 3 903,66 euros avec un coefficient de situation de 2.5 au regard des caractéristiques du local ;

-que l’indemnité principale s’élève dès lors à la somme de 9 758,40 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 487,92 euros ;

-que l’indemnité pour trouble est, au regard du chiffre d’affaires moyen entre 2021 et 2023, estimé à 27 711 euros ;

-que rien n’indique qu’un calcul favorable à l’exproprié est impératif, de sorte que la méthode à privilégier est celle qui reflète au plus juste l’importance du trouble ;

-s’agissant des autres indemnités, qu’elles peuvent être indemnisées sur devis ou justificatifs.

A l’audience du 19 mai 2026, les parties ont soutenu et sollicité le bénéfice de leurs écritures, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Le juge de l’expropriation a pour fonction de rendre l’ordonnance d’expropriation et de fixer les indemnités, à défaut d’accord amiable entre les parties.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique la saisine du juge de l’expropriation n’intervient qu’à défaut d’accord amiable entre les parties sur le montant des indemnités qui doivent être réglées par la partie expropriante.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité devant être allouée doit ainsi permettre à la partie expropriée de se replacer dans l’état dans lequel elle se trouvait avant l’expropriation. Cette indemnité ne doit pas, cependant, lui procurer un enrichissement sans cause.

L’article R 311-22 du même code précise que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Ainsi l’indemnité globale allouée ne peut être ni supérieure à la demande de l’exproprié, ni inférieure à la somme la plus basse de l’offre faite par l’entité expropriante et de la proposition faite par le commissaire du gouvernement.

Sur le bien exproprié :

Le bien exproprié dépend d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 9] [Adresse 10] cadastré section KL n°[Cadastre 1].

Le bien se situe dans la zone d’activité « [Adresse 5] » de 23 ha, principalement dédiée aux activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, située à l’entrée ouest de [Localité 1].

Cet ancien Marché d’Intérêt National s’est dégradé malgré une situation géographique toujours attractive bien qu’éloignée des quartiers résidentiels.

Il s’agit plus précisément du lot n°21 d’une surface de 138 m2. Il comprend un local à usage d’entrepôt avec un grand espace d’environ 130 m2 qui permet le stockage du matériel et des machines (local brut de béton ; murs parpaings ; accès par portail coulissant), un bureau cloisonné de 6m2 type Algeco (sol parquet, murs et plafond peints, spots encastrés), sanitaires avec robinet et WC.

Les parties au contrat de bail conclu le 26 octobre 2018 (à effet du 1er janvier 2019) ne contestent pas le statut de preneur à bail commercial pour la société Pronet 30.

La société Pronet 30 a fixé son siège social en ces lieux. Son activité implique la réalisation des prestations hors du local visé dans le bail, ce local servant de réserve et d’entrepôt avec un bureau. Le local n’est pas visible depuis la route principale desservant la zone.

Sur la détermination de la date de référence :

En application de l’article L 213-6 du code de l’urbanisme, la Cour de Cassation a relevé que, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle prévue à l’article L 213-4 a, c’est-à-dire « la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. », y compris lorsqu’elle n’affecte pas son classement.

La commune de [Localité 1] est dotée d’un Plan Local d’Urbanisme, approuvé par délibération du Conseil Municipal en date du 7 juillet 2018 et rentré en application le 23 juillet 2018, ayant fait l’objet de deux modifications simplifiées approuvées par délibération du Conseil Municipal en date du 6 juillet 2019 puis par délibération du 6 novembre 2021.

Au regard de ces dispositions, la date de référence se situe au 23 juillet 2018, soit au dernier acte modifiant le PLU.

A cette date, l’immeuble est situé en zone VUEa regroupant des activités liées à l’agroalimentaire ou compatibles avec celles-ci, où l’habitat autre que celui de fonction est interdit.

Le bien exproprié est grevé par une servitude d’attente de projet n°1 de sorte que seules sont autorisées la réhabilitation ou l’extension des constructions existantes et régulièrement édifiées, dans la limite de 10% du plancher existant, d’un droit de préemption urbain renforcé et par un PPRI aléa modéré.

La date de référence ne fait l’objet d’aucune contestation par les parties.

Sur l’indemnisation :

*Sur l’indemnité principale

Il n’est discuté ni du caractère transférable de l’activité de la SARL Pronet 30, celle-ci ayant d’ailleurs été transférée, ni de la méthode d’évaluation dite du différentiel de loyer, correspondant à la différence entre la valeur locative et le loyer réel du bail, avec application d’un coefficient de situation.

Sur la valeur locative réelle et le différentiel entre la valeur locative et le loyer réel,

La Sarl Pronet 30 produit un rapport d’expertise établi par M. [I] [K] le 1er mars 2025 fixant la valeur locative à la somme de 75,26 € et sollicite au regard des caractéristiques du nouveau bail signé que l’expropriée a été contrainte de régulariser du fait de son éviction, que la valeur locative réelle et actuelle soit fixée à 90 €/m²/an avec un différentiel de loyer de 6 664 €.

Elle soutient que l’état dégradé du local n’a pas à être pris en compte puisqu’il résulte d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien et de mise aux normes et que les locaux dont s’agit ne sont pas uniquement à usage d’entrepôt mais à usage d’entrepôt et de bureaux.

Le commissaire du gouvernement soutient que le local ne peut être comparé qu’avec les prix pratiqués pour d’autres entrepôts, que la valeur locative de marché s’établit par référence à des biens similaires au bien exproprié, notamment au regard de l’état général de ce dernier, qui est en état moyen, situé dans un bâtiment dont la structure est en mauvais état avec des problèmes d’étanchéité sur la toiture, des éléments structuraux en béton présentant une profondeur importante de carbonatation et des poutres nécessitant des renforcements, que l’appelante ne démontre pas que le bail signé pour un entrepôt sis [Adresse 11] à [Localité 5] pour un loyer trimestriel de 2 475 € présenterait des caractéristiques similaires à celui dont est propriétaire la SPL Agate, notamment au regard de son état général, de telle sorte que le loyer de ce dernier ne peut être retenu comme terme de comparaison.

Il produit des termes de comparaison de loyers au sein des baux conclus dans la zone du marché gare de [Localité 1] et/ou à proximité immédiate, des offres locatives en octobre 2024 pour des locaux d’entrepôts – activités, surfaces 500 m2, dans le secteur [Localité 1]-Ouest survenues avant le jugement de première instance dans une zone assez proche du marché gare outre la côte [Etablissement 1] 2024.

Après analyse de ces termes de comparaison, le commissaire du gouvernement relevant que le local est à usage principal d’entrepôt mais dispose d’une partie bureau, propose un prix de 70 euros / m²/ an s’agissant de la détermination du loyer théorique, le différentiel de loyer s’élevant sur cette base à la somme de 3 903,36 €.

La SPL Agate fait valoir que le bail de la société Pronet 30 précise bien que le local qu’elle loue est exclusivement à destination d’entrepôt, de sorte que c’est à tort que le premier juge a écarté les termes de comparaison tirés de locaux à usage exclusif d’entrepôt, que le local en cause est en état moyen, situé dans un bâtiment dont la structure est en mauvais état avec des problèmes d’étanchéité sur la toiture, tout en ne bénéficiant d’aucune visibilité depuis la route de [Localité 6], de sorte que la valeur de 65€/m²/an est appropriée au bien en cause et que l’appelante ne démontre pas que le bail signé pour un entrepôt sis [Adresse 11] à [Localité 5] pour un loyer trimestriel de 2 475 euros présenterait des caractéristiques similaires à celui dont est propriétaire la SPL Agate, notamment au regard de son état général, de telle sorte que le loyer de ce dernier ne peut être retenu comme terme de comparaison.

Il est constant que même si les locaux sont décrits au bail comme un entrepôt, ils sont en réalité constitués d’un entrepôt de 110 m2 avec un bureau de 6 m2 pour une superficie totale de 138 m2.

En revanche, cette surface de bureau est accessoire, la majorité du local étant un entrepôt.

Concernant sa localisation, ils ne sont pas visibles de la route principale desservant la zone.

Dès lors, le premier juge a, à juste titre, écarté les termes de comparaison suivants comme n’étant pas comparables pour concerner des locaux beaucoup plus grands ou plus petits ou pour comprendre une surface de bureaux importante :

-bail conclu dans le secteur Marché Gare [Etablissement 2] [Cadastre 2] local de 37 m2, valeur de 97 €/m2/an ;

– bail conclu à proximité du Marché Gare [Etablissement 3] 35 local de 1000 m2, valeur de 56 €/m2/an ;

– bail conclu dans le secteur Marché Gare [Etablissement 2] 336 local de 186 m2 (à usage exclusif d’entrepôt avec quais), valeur de 29 €/m2/an ;

-janvier 2025 : offre locative de locaux à usage d’entrepôt (200 m2) et de bureaux (110 m2) avec parking clôturé goudronné, [Adresse 12], d’une superficie totale de 350 m2 avec un loyer/m2/ an de 58 euros,

– janvier 2025 : offre locative de locaux à usagé de stockage (300 m2) et de bureaux (50 m2) [Adresse 13] d’une superficie de 350 m2 avec un loyer/m2/an de 60 euros,

-février 2024 : offre locative de locaux à usage de bureaux, [Adresse 13], d’une superficie de 350 m2 avec un loyer/m2/an de 60 euros,

-octobre 2024 : offre locative de locaux à usage de bureaux, [Adresse 13], d’une superficie de 350 m2 avec un loyer/m2/an de 60 euros,

-octobre 2024 : offre locative de locaux à usage d’entrepôt en octobre 2024 [Adresse 14] d’une superficie de 360 m2 avec un loyer/m2/an de 67 euros,

– octobre 2024 : offre locative de locaux à usage d’entrepôt (140 m2) et de bureaux (70 m2), [Adresse 13] d’une superficie de 210 m2 avec un loyer/m2/an de 86 euros,

-octobre 2024 : offre locative de locaux à usage de bureau, salle de réunion et salle de formation, [Adresse 13], d’une superficie de 330 m2 avec un loyer/m2/an de 70 euros.

, pour retenir le terme pertinent suivant :

-bail de courte durée [Adresse 15] [Cadastre 2] local de 95 m2 à usage d’activité sans visibilité : 66 €/m2/an,

et rappelé la côte Callon 2024 indiquant les valeurs suivantes sur la commune :

-locaux industriels : 72 €/m2 (prix pour surface

-entrepôts : 55 €/m2

-bureaux : de 53 €/m2 à 73 €/m2 dans l’ancien.

Il convient par ailleurs d’indiquer que le juge de l’expropriation doit prendre en compte l’état du bien pour fixer l’indemnisation, sans apprécier les manquements éventuels des parties dans leur relation contractuelle de bailleur/preneur.

Il n’est pas contesté que les locaux étaient dans un état dégradé (problèmes d’étanchéité sur la toiture, des éléments structuraux en béton présentant une profondeur importante de carbonatation et des poutres nécessitant des renforcements) et donc pas comparables au local objet du nouveau bail qui ne peut donc être pris en compte et dont la SARL Pronet 30 ne rapporte pas la preuve qu’il présente des conditions similaires au bien objet de l’expropriation.

En conséquence, eu égard à ces éléments et au fait que le local est certes majoritairement un entrepôt mais comporte également accessoirement un petit bureau, le premier juge à justement retenu une valeur locative de 70 € /m2/an.

La valeur locative du marché se chiffre à 70 € X 138 m2 = 9 660 €

Le différentiel de loyer s’élève donc à 9 660 € – 5 756,64 € (valeur actuelle du loyer) à la somme de 3 903,36 €

Sur le coefficient de commercialité,

L’expropriant et le commissaire du gouvernement offrent de retenir un coefficient de situation de 2,5 tandis que l’évincée réclame un coefficient de 5 faisant valoir sa situation au milieu du marché gare, ses facilités d’accès vers le sud du département du Gard et l’est de l’Hérault. outre les commodités de stationnement, sa destination d’entrepôt mais également de bureau et qu’il s’agissait de locaux commerciaux parfaitement adaptés à l’activité de la société Pronet 30 grâce auxquels elle a réussi à développer durablement son activité comme en témoigne la progression de son chiffre d’affaires.

Sur ce dernier point, il convient de rappeler que l’activé de la société Pronet 30 se déroule chez ses clients et que le local est essentiellement à usage d’entrepôt, le bureau de 6 m2 étant simplement destiné à la gestion des plannings et le stockage des dossiers mais n’est pas destiné à la réception de la clientèle.

Par ailleurs comme indiqué ci-avant les locaux ne sont pas visibles de la rue, sont en mauvais état et se situent dans une zone du marché gare certes bien desservie mais dégradée et moins attractive que les zones de [Localité 7] et [Localité 8].

En conséquence, il ne peut être retenu le coefficient de 5 proposé par l’évincée, celui de 2,5 retenu par le premier juge sera confirmé.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à la somme de 3 903,36 x 2,5 = 9 758,40 €.

*Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir l’ensemble des frais engagés par l’exploitant pour retrouver des locaux comparables à ceux dont il est évincé : droits de mutation et d’enregistrement d’un nouveau bail, frais de notaire, frais de recherche et d’agence, éventuellement droit d’entrée. Cette indemnité accessoire vient compenser les frais de recherche et d’acquisition d’un nouveau fonds équivalent.

L’indemnité de remploi, prévue par l’article R 322-5 du code de l’expropriation, sera calculée selon la méthode habituellement par l’application de taux dégressifs sur le montant de l’indemnité principale : -5% pour la fraction de l’indemnité inférieure ou égale à 23 000 €

-10 % pour le surplus.

Elle s’établit donc ainsi : (5 % x 9 758,40 €) + (10 % x 0 €) = 487,92 €.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur l’indemnité pour trouble commercial,

L’indemnité pour trouble commercial est destinée à couvrir le préjudice résultant de l’interruption d’activité durant le déménagement et la réinstallation.

Elle correspond soit à :

-3 mois de bénéfice net ou d’Excédent Brut d’Exploitation (EBE), soit une indemnité de 18 994,17 €.

– 1,5 mois de salaires avec charges, soit une indemnité de 43 237,12 €

-15 jours de chiffres d’affaires sur la base d’une recette annuelle de 300 jours, soit une indemnité de 27 710,83 €

La SARL Pronet 30 soutient qu’au regard de la perturbation d’activité provoquée par le déménagement, le montant de l’indemnité doit correspondre à la somme de 47 345 € selon la proposition de l’expert [K] ou à défaut au montant le plus favorable des trois soit la somme de 43 237, 12 €.

La SPL Agate et le commissaire du gouvernement proposent de verser la somme de 27 710,83 € correspondant à 15 jours de chiffres d’affaires sur la base d’une recette annuelle de 300 jours.

Cependant, avant même de fixer le montant de l’indemnité éventuellement allouée, il y lieu d’examiner dans quelle mesure le déménagement et la réinstallation ont perturbé l’activité de la SARL Pronet 30.

Or, il convient de rappeler que l’activité de la société s’exerce dans les locaux des clients s’agissant de nettoyage courant des bâtiments et que, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, les véhicules des salariés dans lesquels les matériels sont stockés ne sont pas à l’arrêt, qu’ainsi sans minimiser la perturbation de l’activité durant le transfert, elle n’a été néanmoins que partielle et très temporaire.

Par ailleurs, le juge ne doit indemniser le trouble réellement subi.

Dès lors, la proposition de l’expropriant d’allouer la somme de 27 711 €, retenue par le premier juge, est donc satisfactoire.

En conséquence, il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 27 711 €.

Sur les frais de réinstallation,

L’indemnité pour réinstallation a pour objet de couvrir les frais exposés par l’exproprié pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu’il perd. L’indemnité de réinstallation n’est due que s’il est démontré que le preneur doit faire face à des frais d’installations spécifiques ou qu’il a dû supporter des frais d’installation non-amortis. Cette indemnité doit en outre concerner la partie du local accessible à la clientèle.

En l’espèce et comme indiqué ci avant il n’est pas démontré que le bureau de 6 m2 était accessible à la clientèle.

Il convient d’ailleurs de noter que le nouveau bail ne concerne qu’un entrepôt.

Enfin, en toute hypothèse, les factures produites ne permettent pas de déterminer la part de celles-ci correspondant à la mise en place d’un bureau de 6 m2.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ce chef.

Sur les frais d’installation non amortis,

Le premier juge par des motifs que la cour adopte a indiqué :

– que la société Pronet 30 sollicite de ce chef la somme de 5 910 € sur la base de la valeur nette comptable figurant à l’actif de ses comptes annuels clos au 31 décembre 2023 (« Autres immobilisations corporelles »),

-que la lecture de cette pièce et plus précisément de la page 9 « Autres immobilisations corporelles » met en évidence que cela concerne des « installations et agencement divers », du « matériel de transport », du « matériel de bureau et informatique » et du « mobilier »,

-que la société Pronet 30 ne précise pas plus ces éléments et échoue à démontrer que ceux-ci sont altérés par le déménagement et la réinstallation dans un autre local.

En conséquence, il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté l’appelante de cette demande.

Sur les frais administratifs,

L’appelante sollicite la somme de 5 000 € au titre des frais administratifs mais ne les explicite pas et ne les justifie pas plus à la cour qu’au premier juge.

En conséquence, le jugement déféré sera également confirmé de ce chef.

Sur les frais de transfert,

L’appelante sollicite la somme de 2 376 € au titre de honoraires de commercialisation ( facture DGI du 28 octobre 2025), celle de 180 € au titre du transfert de courrier( facture de la poste du 6 février 2026) et celle de 1 014, 16 € au titre du transfert de son siège social( facture [A] [P] et associés du 19 février 2026).

La SPL Agate soutient que les frais de commercialisation sont compris dans l’indemnité de remploi, que les frais de changement d’adresse ne sont pas justifiés mais ne conteste pas les frais de transfert de siège social.

Or, les frais de transfert de courrier sont justifiés par la facture de la poste du 6 février 2026 qui correspond au montant de la réexpédition définitive du courrier.

Concernant le honoraires de commercialisation, ces derniers relèvent effectivement de l’indemnité de remploi.

Cependant, il est constant que l’indemnité alloué d’un montant de 487,12 € ne couvre pas le préjudice intégral dument justifié par la facture produite aux débats.

Il y a donc lieu d’allouer une indemnité complémentaire de 1 888, 88 € (2 376 € – 487,12 €).

En conséquence, infirmant le jugement déféré, il convient de fixer l’indemnité au titre des frais de transfert à la somme de 3 083,04 €.

Sur les frais de déménagement et les frais dits « doubles »,

Il y lieu de constater que la SARL Pronet 30 y renonce n’ayant pas eu à les supporter.

Il y donc lieu d’infirmer le jugement déféré de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les dispositions du jugement déféré seront confirmées s’agissant des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

Eu égard à la nature du contentieux les dépens d’appel seront laissés à la charge de l’expropriant.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne les frais de déménagement, les frais dits « doubles » et les frais de transfert,

Vu l’évolution du litige et statuant à nouveau,

Constate que la SARL Pronet 30 renonce à ses demandes au titre des frais de déménagement et au titre des frais dits « doubles »,

Fixe l’indemnité revenant à la SARL Pronet 30 au titre des frais de transfert à la somme de 3 083,04 €,

Y ajoutant

Condamne la SPL Agate aux dépens d’appel,

Déboute la SARL Pronet 30 de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.